裁判字號：臺灣花蓮地方法院108年簡上字第3號民事判決
裁判日期：民國108年07月17日
裁判案由：返還定金
臺灣花蓮地方法院民事判決108年度簡上字第3號上訴人 謝蔡秀雀 訴訟代理人 吳明益 律師複代理人 孫裕傑 律師被上訴人 郭艷英 上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國107年11月7日本院花蓮簡易庭107年度花簡字第323號第一審判決提起上訴，本院於民國108年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：民國106年11月16日被上訴人透過訴外人 王秀容 介紹向上訴人購買上訴人所有之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○巷○號2樓房屋（下稱系爭房屋，該房屋建號為花蓮縣○○市○○段○○○○號，坐落土地地號為同段
194地號），並簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。被上訴人並依約於隔日給付新臺幣（下同）200,000元之定金予上訴人。又兩造於簽約前，系爭房屋已出租他人，且承租戶之家人臥病在床，不方便給人入內參觀。在被上訴人不斷催促下上訴人勉強帶被上訴人匆匆進屋查看了一下，當時係在晚上，屋內只有客廳開燈，臥房並未開燈，因此當時沒看清楚。嗣上訴人為使被上訴人消除戒心，以上訴人現居之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街○○巷○○號1樓相同房型房屋讓被上訴人查看，當時上訴人亦向被上訴人保證系爭房屋絕無漏水及牆壁龜裂之情形，僅有冷氣機排水管漏水需處理情事，且會負責修繕完好。被上訴人輕信所言始與其簽訂系爭買賣契約並付200,000元予上訴人。此後，經被上訴人多次催促，上訴人始於107年6月中旬請原承租人搬離，房屋清空後，嗣上訴人通知被上訴人前去看屋後發現主臥房內天花板漏水、牆壁龜裂、水痕明顯，油漆斑駁，滲漏水嚴重等情，與簽約時保證之僅有冷氣機水管漏水之情截然不同，上訴人顯為商業詐欺行為，且之後僅以矽利康黏著劑補塗處理，無誠意解決問題，經多次商討後，上訴人於107年6月25日同意將200,000元價金全部返還及辦理解約，其隔日卻拒絕返還等情。爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人200,000元。
二、上訴人則以：系爭房屋原出租他人居住，租約於107年7月10日屆滿。106年9月份上訴人之子發生職業災害，故於街坊聊天時有提到想要賣屋，因租約尚未到期，並未找房仲幫忙。被上訴人耳聞後自行登門詢問可否看屋，某日貿然請房客開門，房客事後也打電話來抱怨，不願在承租期間再被打擾，房客帶被上訴人看了屋況，房客亦有告知冷氣管有漏水，看屋後上訴人還提醒被上訴人因租約還很久不能馬上交屋，希望被上訴人考慮清楚，隔日被上訴人又再找上訴人表示怕夜長夢多，想先下定金簽約，上訴人不識字，故找代書訂立系爭買賣契約書，於契約上有清楚寫明負責修復之部分，亦於107年7月30日前修繕完畢。又簽約後直到107年5月底間介紹人王秀容5次不斷催促上訴人想辦法讓房客搬走提前交屋，整整半年不斷對上訴人精神騷擾。房客搬遷後被上訴人也向上訴人拿了房鎖，嗣竟以莫名理由拒付後續款項，接著又4次針對欲退還定金之事不斷向上訴人騷擾，讓上訴人精神耗弱血壓飆高。現已過契約訂定之最後期間，上訴人依系爭契約約定沒入定金。另上訴人會答應返還200,000元是因為不勝其擾，氣頭上隨便說說，被上訴人於系爭買賣契約簽訂後都可以毀諾，別人隨便說說就要執行，這也不合理等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人給付200,000元，上訴人不服原審判決提起本件上訴，其主張略以：上訴人原審之訴訟代理人於言詞辯論中，並未表示上訴人曾答應返還定金200,000元，係僅憑藉自己之記憶而為陳述，仍應依被上訴人之錄音檔為主，即未自認有被上訴人主張上訴人同意返還定金之事實，且於原審提出之通話錄音譯文，上訴人自始至終未曾表示同意返還200,000元，原審僅憑訴訟代理人之片段陳述而據認上訴人有同意返還定金，顯與其陳述意思不相符合等語，並聲明：
（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯意旨，除引用其於原審之主張外，另補充：兩造當初約定買賣系爭房屋之漏水情形，與上訴人之描述並不相符，上訴人當時僅稱有冷氣漏水，其實冷氣上方之牆壁嚴重漏水，且已造成牆壁龜裂之事實，完全違背雙方買賣房屋不漏水之必要條件，且關於如何修復房屋漏水一事，經多次協商仍無法達成共識，最後雙方同意終止合約、退還定金，但上訴人卻出爾反爾、拒不退還。被上訴人與介紹人王秀容確曾幾次找上訴人協商退還定金一事，態度皆客氣禮貌，並未對其有任何精神侵害，反而是上訴人之女兒強勢介入，致原本已答應退還定金的上訴人又反悔等語。並聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：被上訴人以前詞主張請求上訴人返還定金200,000元，上訴人固不爭執原審判決認定被上訴人拒絕履行系爭買賣契約為無理由乙節，惟否認其曾同意解除系爭買賣契約等情，辯稱：上訴人於原審之訴訟代理人並未表示同意解除系爭買賣契約及返還被上訴人定金200,000元，且依兩造間之對話錄音檔，亦無法證明上訴人曾同意返還定金云云。本件之理由業經原審判決認定說明臻詳，本院除引用原審判決理由外，另補充如下：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。
（二）經查，就兩造是否合意解除契約乙節，乃據上訴人原審訴訟代理人 謝榕郡 於原審107年10月17日言詞辯論期日陳稱：「（答辯聲明？）一、聲明求將原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、被告在電話裡面因為覺得很煩，所以有跟原告說要還20萬元，但被告也說要去問代書，被告沒有讀書。」；「（既然答應原告要還，為何後來又不還？）返還20萬元是因為不勝其擾，氣頭上隨口說說，合約簽訂都可以毀諾，別人說說就要執行，這也不合理」等語，有言詞辯論筆錄1份附卷可稽（見原審卷第70頁至第70頁背面）。復綜合被上訴人於原審提出，而為上訴人所不爭執之兩造通話錄音光碟及其譯文內容（見原審卷第15頁），上訴人於該通話錄音中固並未明確陳稱同意退款等語，然觀諸其對話並非完整討論系爭買賣契約之履行及討論是否及如何退款，足悉兩造於先前應曾就系爭買賣契約後續如何處理曾有所討論，自無從以上開錄音譯文未載明上訴人同意返還定金，而遽認兩造並未成立解除契約及返還定金之合意。而此亦與前揭言詞筆錄所載上訴人原審訴訟代理人所稱：上訴人在電話裡因為覺得很煩、不勝其擾，故向被上訴人陳稱同意返還200,000元等情亦無矛盾之處。而上訴人上訴意旨稱依法庭錄音之內容，其原審訴訟代理人於前揭原審言詞辯論期日僅陳稱「好像有說好，聽錄音檔就知道」等語，然縱上訴人原審訴訟代理人果真陳稱上開言詞，因當時原審審判長詢問上訴人原審訴訟代理人之問題為「你有沒有答應原告要還20萬？」，倘上訴人本人不曾同意之，則上訴人之原審訴訟代理人既為上訴人之女兒，依其與上訴人之關係緊密程度，衡情應會當庭否認，而非出言稱「好像有說好」等語，更顯被上訴人主張上訴人曾同意解除契約並退還定金等情非虛。是被上訴人請求上訴人返還200,000元定金，為有理由。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付200,000元，洵屬有據，應予准許。是原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，核無不合。上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國108年7月17日
民事庭審判長法官林恒祺
法官沈培錚法官陳裕涵不得上訴。
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國108年7月17日
書記官陳姿利附件：原審判決臺灣花蓮地方法院民事簡易判決107年度花簡字第323號原告 郭豔英 被告謝蔡秀雀訴訟代理人謝榕郡上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國107年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：民國106年11月16日原告透過訴外人王秀容介紹向被告購買被告所有之門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○街○○巷○號2樓房屋（下稱系爭房屋，該房屋建號為花蓮縣○○市○○段○○○○號，坐落土地地號為同段194地號），並簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告並依約於隔日給付新臺幣（下同）20萬元之定金予被告。又原告於與被告簽約前，系爭房屋已出租他人，且承租戶之家人臥病在床，不方便給人入內參觀。在原告不斷催促下被告勉強帶原告匆匆進屋查看了一下，當時係在晚上，屋內只有客廳開燈，臥房並未開燈，因此當時沒看清楚。而後，被告為了讓原告消除戒心，以被告現居之花蓮縣○○鄉○○○街○○巷○○號1樓相同房型房屋讓原告查看，當時被告亦向原告保證系爭房屋絕無漏水及牆壁龜裂之情形，僅有冷氣機排水管漏水需處理情事，且被告會負責修繕完好。原告輕信被告所言始與其簽訂系爭買賣契約並付20萬元予被告。此後，經原告多次催促，被告始於107年6月中旬請原承租人搬離，房屋清空後，嗣被告通知原告前去看屋後發現主臥房內天花板漏水、牆壁龜裂、水痕明顯，油漆斑駁，滲漏水嚴重等情，與被告簽約時保證之僅有冷氣機水管漏水之情截然不同，被告顯為商業詐欺行為。被告之後僅以矽利康黏著劑補塗處理，無誠意解決問題，經多次商討後，被告於107年6月25日同意將20萬元價金全部返還及辦理解約，其隔日卻拒絕返還，爰依約請求被告返還20萬元等語，並聲明：被告應給付原告20萬元。
二、被告則以：系爭房屋原出租他人居住，租約於107年7月10日屆滿。106年9月份被告之子發生職業災害，故被告在街坊聊天時有提到想要賣屋，因租約尚未到期，並未找房仲幫忙。原告耳聞後自行登門詢問可否看屋，某日貿然請房客開門，房客事後也打電話來抱怨，不願在承租期間再被打擾，房客帶原告看了屋況，房客亦有告知冷氣管有漏水，看屋後被告還提醒原告因租約還很久不能馬上交屋，希望原告考慮清楚，隔日原告又再找被告表示怕夜長夢多，想先下定金簽約，被告不識字，故找代書訂立系爭買賣契約書，於契約上有清楚寫明負責修復之部分，被告亦於107年7月30日前修繕完畢。又簽約後直到107年5月底間介紹人王秀容5次不斷催促被告想辦法讓房客搬走提前交屋，整整半年不斷對被告精神騷擾。房客搬遷後原告也向被告拿了房鎖，嗣竟以莫名理由拒付後續款項，接著又4次針對欲退還定金之事不斷向被告騷擾，讓被告精神耗弱血壓飆高。現已過契約訂定之最後期間，被告依系爭契約約定沒入定金。另被告會答應返還20萬元是因為不勝其擾，氣頭上隨便說說，原告於系爭買賣契約簽訂後都可以毀諾，別人隨便說說就要執行，這也不合理等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）兩造曾於106年11月16日簽訂系爭買賣契約書，由原告向被告購買被告所有之系爭房屋，原告於106年11月17日給付20萬元予被告等節，有原告提出之系爭買賣契約書、匯款資料等影本及系爭房屋及坐落土地之第一類登記謄本等件為證（見本院卷第9至12頁、第45至48頁），且為兩造所不爭執，應可信為真。
（二）原告主張以房屋有漏水為由而不履行系爭買賣契約，並不合法：
1.原告主張被告於出賣房屋前保證系爭房屋並無漏水及牆壁龜裂，僅有冷氣排水管漏水之狀況，且被告答應將修復。
惟於原承租人搬離後，原告入屋查看時，發現主臥房內天花板漏水、牆壁龜裂、水痕明顯，油漆斑駁，滲漏水嚴重等情，其遭被告商業詐欺等語，並提出房屋照片1張為證（見本院卷第8頁），被告則以上詞置辯，並提出房屋修復之相關照片（見本院卷第62至67頁）。
2.經查，系爭買賣契約第10條載明「特約事項：（一）房屋依固定裝潢及即有設備交屋，另水電保持暢通及設施可使用、冷氣排水管須處理。附贈冷氣一台。（二）賣方如提早騰空房屋時，雙方同意提早支付備註款。（三）賣方如於107.8.30未騰空房屋即視同違約需賠償買方貳拾萬及解除契約」（見本院卷第10頁），由此條文第1項內容觀之，並參酌兩造上開所述，及原告所提之上開照片所示屋內冷氣裝設處牆面油漆脫落及有水痕等情，可知被告於簽約時應已有向原告提到系爭房屋有關冷氣排水管附近屋況之瑕疵，且承諾會加以處理。是原告既自陳於簽約前有入屋內查看，且於簽約時亦有上開約定，再由被告所提之上開房屋修復照片觀之，被告事後確實有找人修復完成，是原告既未舉證證明被告修復後仍有漏水等瑕疵，自不得以上開之先前屋內冷氣照片作為拒絕履約之憑據，是原告拒絕履行買賣契約，顯難認有理。
（三）原告得請求被告返還20萬元：按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。又表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限。民法第86條亦有明定。原告主張被告同意辦理解約及返還20萬元，但事後卻拒絕履行等語，被告則辯以係遭精神騷擾，於不堪其擾下而於氣頭上隨口說說要還20萬元等語。經查，原告既曾請求被告返還上述已給付之20萬元及解除系爭買賣契約，且被告亦不否認有答應返還20萬元予原告，應可認被告應已同意解除系爭買賣契約及返還20萬元，兩造之意思表示已為合致，被告自應受此約定之拘束，雖其復辯稱係隨便說說而已，但其並未證明原告當時明知被告並無欲為該同意返還20萬元意思表示拘束之意而為意思表示，故依民法第86條規定被告仍應受其意思表示之拘束，從而，原告依上開約定請求被告返還20萬元，為有理由，應予准許。
（四）末按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第260條定有明文。查本件雖經本院認定原告請求為有理由，但因原告於解約前不依系爭買賣契約履約，並不合法，故被告若確因原告本件系爭買賣契約不履行而受有損害時，自得依上開規定及民法債務不履行等相關規定另行起訴請求損害賠償，附此敘明。
四、從而，原告依上開約定請求被告給付20萬元，洵屬有據，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為部分被告敗訴之判決，於原告勝訴部分，依同法第389條第1項第
3款之規定，應依職權宣告假執行。另本院依同法第392條第2項規定，職權宣告被告為原告預供相當金額擔保後，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年11月7日
花蓮簡易庭法官鍾志雄