裁判字號：臺灣臺北地方法院106年簡上字第76號民事判決
裁判日期：民國107年10月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決106年度簡上字第76號上訴人至遠聯合實業有限公司兼法定代理人 趙崇榮 訴訟代理人 高亘瑩 律師
李松霖 律師複代理人 陳逸融 律師被上訴人 吳於椿 訴訟代理人 林李達 律師
吳孟玲 律師複代理人 簡靜雅 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105年11月10日本院臺北簡易庭104年度北簡字第12330號第一審判決提起上訴，本院於民國107年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人主張：上訴人趙崇榮為上訴人至遠聯合實業有限公司
（下稱至遠公司）之法定代理人，至遠公司自民國95年10月間起以每月租金新臺幣（下同）10萬元向被上訴人承租被上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方成立租賃契約（下稱系爭租約），詎至遠公司自
100年10月間起即未繳交租金，雙方遂合意終止系爭租約，倘認雙方並未合意終止租約，至遠公司亦積欠租金達2個月以上，被上訴人於106年11月28日以本件民事答辯㈣狀定期催告至遠公司給付租金，至遠公司仍未給付，被上訴人亦已依民法第
440條第1項、第2項規定終止系爭租約。系爭租約既已終止，上訴人即無權繼續占用系爭房屋，被上訴人爰依民法第767條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語（原審為被上訴人勝訴判決，上訴人聲明不服，提起本件上訴），為答辯聲明：上訴駁回。
上訴人則以：系爭房屋係由趙崇榮出資購買並借名登記予被上
訴人名下，趙崇榮始為系爭房屋之實際權利人，倘認被上訴人為系爭房屋所有權人，其亦與至遠公司就系爭房屋成立不定期租賃關係，上訴人並非無權占用系爭房屋等語，資為抗辯，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於原審之訴駁回。
兩造均不爭執系爭房屋登記為被上訴人所有，現由上訴人占有
使用中乙節，並有土地及建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第5-6頁）。被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占用系爭房屋，乃依民法第767條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法
第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。系爭不動產既登記為上訴人所有，則除被上訴人為真正權利人外，上訴人自得對被上訴人主張權利，而被上訴人如抗辯其始為真正權利人，自應就其抗辯之事實，舉證證明之；又系爭不動產縱係 藍明和 購置，借用上訴人名義登記，該借名登記之法律關係亦僅存在於藍明和與上訴人間，依上開民法規定，並無礙於上訴人本於所有權，對藍明和以外之人行使所有權；稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，而主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院分別著有103年度臺上字第323號、第621號裁判要旨可參）。
㈡上訴人抗辯趙崇榮以總價2億3750萬元向訴外人 楊美惠 購入連
同系爭房屋在內之7筆不動產（下合稱系爭7筆不動產），雙方成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），趙崇榮並簽發9紙支票（下稱系爭9紙支票）及自其帳號000000000000號銀行帳戶提領現金300萬元以支付第一期價金4750萬元，復以系爭7筆不動產向銀行辦理貸款以支付其餘價款，趙崇榮將系爭房地借名登記於被上訴人名下，雙方成立借名登記關係，雙方並合意形式上以至遠公司名義與被上訴人簽定系爭租約，每月以租金名義記帳之10萬元實係用以繳交系爭7筆不動產之銀行貸款利息，而系爭房屋之房屋稅、保險費等相關費用均係由趙崇榮繳納，系爭7筆不動產之買賣契約亦係由 趙從榮 持有等語。查：
⒈依上訴人所提之系爭買賣契約所載內容（見原審卷第50頁至第
52頁），該契約係由訴外人 李祥剛 與賣方楊美惠等人所簽訂，其中系爭契約第7條第1項並約定就買賣標的（指系爭7筆不動產）之登記名義人得由李祥剛決定；而證人李祥剛到庭結證稱：系爭契約為伊簽署，趙崇榮為伊人頭，伊將資金匯入趙崇榮支票戶頭以兌現趙崇榮之支票，而包含系爭房屋在內房地之買賣，趙崇榮無給付任何資金，其中8000多萬元由伊開個人支票（即原審卷第145-162頁之支票）來支付等語（見原審卷第
139至第140頁）；證人即辦理系爭7筆不動產所有權移轉登記之地政士 蔡政諺 則於另案證稱：系爭房屋李祥剛、 黃美築 找伊擬的，是以李祥剛或公司名義洽談其不清楚，當時李祥剛要向楊美惠、 黃尚文 、 黃蕙雯 購買房地，洽談過程伊有參與，談定後就簽署了，其不清楚為什麼李祥剛購買土地建物後要登記給不同的人等語（見原審卷第312-313頁），亦核與系爭買賣契約所載前開內容相符，堪認證人李祥剛證詞應為可採。而參酌趙崇榮果為實際買方，理應以其名義與楊美惠等人簽定買賣契約，以保障其自身權益，從而系爭7筆不動產是否確實為趙崇榮出資向楊美惠等人所購，已非無疑。
⒉上訴人抗辯系爭買賣契約之第1期價款4750萬元由其支付部分
，其中系爭9紙支票之發票日分別為95年8月23日、24日、25日、28日、29日、30日、31日、9月1日、9月4日，發票人為上訴人趙崇榮，且在上訴人趙崇榮所開立帳戶（帳號00000000000號帳戶，往來明細即上證10，下稱系爭甲帳戶）提示兌現一節，固為兩造所不否認，然趙崇榮於100年7月7日本院
102年度訴字第345號偽造有價證券刑事案件（下稱刑事案件）接受調查局人員詢問時陳稱：至遠公司大小章一直都是由李祥剛保管，因為李祥剛是至遠公司實際負責人，而且大小章都是由李祥剛保管，所以動用公司資金均李祥剛決定等語（見原審卷第248-249頁）；於100年8月1日刑事案件接受調查局人員詢問時陳述：至遠公司實際負責人就是李祥剛，公司大小章及支票也是李祥剛保管等語（見原審卷第250頁、第251頁背面）；於103年1月9日刑事案件於本院刑事庭審理時證稱：李祥剛是處理財務負責財務規劃，公司要花多少錢、進多少錢都是由李祥剛負責規劃，伊負責工程，至遠公司大小章是李祥剛保管，渠等是看李祥剛的稅務及財務規劃，李祥剛是集團的總裁，所有公司大小章都是李祥剛保管，李祥剛持有所有集團內公司股份，只是持有股份多少而已，至遠公司不是伊出資設立，是李祥剛用其名義成立，公司成立時，公司大小章就在李祥剛身上，股東都沒意見，一般工地的請款流程會經過會計、工地主任及其，再由李祥剛簽字，李祥剛就可以蓋公司大小章，其他沒有經其之部分不清楚，如果是廠商要請款，請領多少錢、何時付錢，其會審核再交由李祥剛請會計開支票，有些開票不需經其同意，工程範圍內之金額李祥剛可以自己開立支票，其平常也不會看支票簿，支票簿是由李祥剛在保管，伊也從來沒有看過公司的帳，都是股東在看，其只有負責工程部分等語（見原審卷第254頁背面、第255-257頁）；證人即趙崇榮之配偶黃美築於另案偵查中陳稱：伊在集團任職，處理行政事務，擔任集團總裁李祥剛特助，月薪5至6萬元，集團成立很多公司，分別由李祥剛之胞兄、配偶及 項銓平 等人擔任負責人等語（見本院103年度重訴字第2號卷四第47-48頁）；證人蔡政諺結證稱：知遠公司像一個建築團隊，包含知遠、至遠、九大聯合實業有限公司（下稱九大公司）、即是美築公司、創意公司，主要決策者為李祥剛，黃美築係掛名特助等語（見本院103年度重訴字第2號卷二第227頁背面）；證人項銓平於另案偵查中供稱：伊係創意公司登記負責人，實際經營人乃李祥剛，黃美築擔任行政職等語（見本院103年度重訴字第2號卷四第45頁背面）；證人 陳民傑 於另案偵查中證稱：伊於93年10月間擔任至遠公司負責人，96年以後不再掛名，仍在至遠公司工地擔任工務經理。李祥剛出資設立，財務、資金調度均由李祥剛負責及保管存摺、印章等語（見本院103年度重訴字第2號卷四第76-77頁），堪認趙崇榮雖登記為至遠公司之負責人，然至遠公司係隸屬於李祥剛所設立之知遠集團，由李祥剛負責掌管至遠公司之財務、公司大小章及支票，趙崇榮之配偶黃美築擔任李祥剛特助，負責行政業務，臺灣高等法院106年度重上字第1號民事判決、103年度上訴字第739號刑事案件亦有相同之結論（見本院卷一第105頁背面、卷二第103頁之刑事判決所載）；再系爭甲帳戶中用以兌付系爭9紙支票之款項固來自趙崇榮其他銀行帳戶（帳號00000000000號，往來明細即上證9，下稱系爭乙帳戶），然李祥剛及訴外人 李祥龍 於95年8月24日、28日、29日、29日、29日、29日、30日、30日、30日、30日、9月4日、4日、20日、25日，分別存入15
0萬元、200萬元、150萬元、130萬元、100萬元、100萬元、250萬元、100萬元、100萬元、100萬元、150萬元、
200萬元、200萬元、550萬元（合計2480萬元）至系爭乙帳戶，由李祥剛掌控之至遠公司並於95年8月16日、18日、21日存入之3筆各2000萬元現金，合計高達6000萬元至系爭乙帳戶，亦有系爭甲帳戶往來明細及系爭乙帳戶往來明細及存摺（分見本院卷一第134-138頁、本院103年度重訴字第2號卷四第66-68頁），亦核與證人李祥剛前開所述系爭契約之第1期價款由其支付情節大致相符；又系爭契約第1期款中之現金300萬元，趙崇榮固提出自95年6月23日起至同年7月21日陸續由其所有之銀行帳戶提領合計305萬相關單據（即本院卷一第13
9頁、第140頁）為佐，然上開現金300萬元係於95年8月23日始1次交付系爭契約之賣方，有系爭契約交款記錄在卷可參（見本院卷一第141頁），上訴人趙崇榮前開提領現金若係為用以支付系爭契約第1期價款之300萬元現金，何以不屆期一次提出而要於2月間分散多次提出？亦難認上訴人趙崇榮上開帳戶提領305萬元之現金係用以支付系爭契約第1期款中之現金300萬元。綜上各節，用以支付系爭契約第1期價款中之系爭9張支票雖以趙崇榮為發票人，然並無法認定實際付款人即為趙崇榮。至上訴人另抗辯李祥剛、李祥龍匯入上開2480萬元係為清償先前之借款部分，為被上訴人所否認，而觀諸上訴人所提明細整理、匯款單、銀行資料（即本院卷二第71頁至第73頁），明細部分並無任何人具名，無從確認其上內容是否正確，匯款及銀行資料則僅能證明款項往來，並無法證明原因為何，是上訴人前開抗辯，亦難憑採。
⒊至系爭買賣契約剩餘價款，李祥剛事後與賣方另行簽訂補充條
款，系爭買賣契約補充條款第4條約定「甲方（即李祥剛）於交屋日開具總價百分之80未付款之本金及利息支票即20張（如附影本）交乙方（即賣方）收執，但乙方應於收到價金（扣除甲方代繳增值稅級代償乙方原有抵押貸款本金及利息）尾款後，應將未到期票據返還甲方」，李祥剛並因而簽立發票日為95年9月28日、10月15日、16日、17日、18日、19日、20日、23日、24日、25日、26日、27日、30日、31日、11月1日、2日、3日、6日、7日、8日之支票20紙交楊美惠收執，亦有系爭買賣契約補充條款、支票影本及相關支票經提示兌領之支票正反面影本在卷可參（分見本院103年度重訴字第2號卷三第287-294頁、原審卷第145-162頁），可知系爭買賣契約之第二期款後之部分款項，係由李祥剛以簽發個人支票方式給付。而上訴人雖提出明細及匯款資料為證（見本院卷二第74-84頁），抗辯剩餘價款係以系爭7筆不動產向銀行貸款方式支付云云，然上開明細部分並無任何人具名，無從確認其上內容是否正確，匯款及銀行資料僅記載資金款項往來，無法證明實際付款人是否即為趙崇榮，均難為有利於上訴人之認定。
⒋上訴人於100年9月間前依系爭租約所載內容，將9萬元匯入
被上訴人合作金庫雙連分行帳戶，以攤還系爭房屋之銀行貸款，為兩造所不爭執，上訴人雖抗辯兩造合意虛設系爭租約，然未能舉證證明，即難以遽信為真。上訴人復抗辯系爭房地向銀行貸款之攤還本利款項於100年10月後仍持續由其支付，雖提出存款憑條為佐（見本院卷一第62頁、第63頁），然觀諸存款憑條及被上訴人合作金庫之往來明細所載（見本院卷一第96頁），可知自100年10月起至101年2月止，系爭房地攤還本息每月需償還約26萬元，自101年3月起，系爭房地攤還利息每月需償還約5萬2000元，而上訴人所提前開存款憑條，僅其中
101年2月20日、101年5月10日分別存入被上訴人合作金庫帳戶之12萬7000元、5萬4000元係用以攤還系爭房屋之貸款本利；其餘2筆款項係存入訴外人項銓平之帳戶，難認與系爭房屋之貸款攤還有關；101年2月29日存入被上訴人合作金庫帳戶之2萬8000元經被上訴人於101年3月7日匯還；另有1張則為重複提出之101年2月20日存入12萬7000元之存款憑條，是尚難從上訴人僅於101年2月20日、同年5月10日匯入12萬7000元、5萬4000元繳納極少部分之貸款即推認趙崇榮與被上訴人間就系爭房屋有借名登記關係存在。
⒌至於上訴人以其持有系爭契約正本、提出系爭房屋之稅單、保
險繳款通知書及代墊款明細主張兩造間有借名登記之法律關係，並聲請傳喚證人黃美築為證，抗辯趙崇榮與被上訴人間就系爭房屋有借名登記關係存在，惟其持有上開文件之原因多端，尚不足遽認其為系爭房地之實際權利人，再觀代墊款明細所載內容（見本院卷一第230頁），其上固標註「采芬給美築」，然僅係片段之記錄，而趙崇榮之配偶黃美築僅係擔任李祥剛之特助，負責行政業務，業經認定如前，黃美築究係基於何立場收受上開代墊款明細，不得而知，況上訴人趙崇榮之配偶黃美築亦因系爭買賣契約購入之部分不動產而與李祥剛有另案民事爭訟（案列：本院103年度重訴字第2號民事事件），亦難期其到庭作證能為公允之證述，是上訴人前開主張，難認有據，其聲請傳喚證人黃美築，亦無必要，附此敘明。
㈢上訴人另抗辯至遠公司與被上訴人間就系爭房屋有不定期租賃
關係存在，其等並非無權占有系爭房屋云云，惟按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第
2項分別定有明文。查至遠公司自104年起即未繳納租金，已達2個月以上租額未繳，被上訴人於106年11月28日以答辯㈣狀定期催告上訴人繳付租金，至遠公司仍未給付，此為上訴人所不爭執（見本院卷二第111頁反面），則被上訴人以上訴人未繳付租金為由終止系爭租約，自屬有據，上訴人上開抗辯，即非可採。
綜上所述，上訴人抗辯趙崇榮與被上訴人間就系爭房屋有借名
登記關係，趙崇榮方為系爭房屋實際權利人，以及上訴人係本於不定期租賃關係合法占有系爭房屋，均屬無據，被上訴人依民法第767條規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。
原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國107年10月19日
民事第五庭審判長法官匡偉
法官羅立德法官唐于智以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國107年10月19日
書記官鞠云彬