臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
107年度中小字第3024號
原 告
即反訴被告 林清讚
被 告
即反訴原告 湯宗翔
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國108年2月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
原告應給付被告新台幣陸仟伍佰參拾陸元。
被告其餘反訴駁回。
反訴訴訟費用新台幣壹仟元，其中新台幣參佰柒拾元由原告負擔
；其餘新台幣陸佰參拾元由被告負擔。
本判決被告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事
項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、本件原告即反訴被告（下稱原告）原起訴請求被告即反訴原
告（下稱被告）給付新台幣（下同）49108元；嗣經歷次修
正其請求之金額，最後以民國（下同）107年12月27日民事
更正狀與部分民事撤回狀將請求金額修正為20258元。被告
反訴原訴之聲明：（一）原告應給付被告11,000元之懲罰性
違約金，及自107年7月19日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。（二）原告應返還被告6,536元之押租金，及
自107年7月19日起至清償日止按日租金貳倍計算之違約金。
（三）原告應給付被告美金9,820元之損害賠償。嗣經歷次
修正，最後確定為：（一）原告應給付被告11,000元之懲罰
性違約金，及自107年7月19日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息。（二）原告應返還被告6,536元之押租金。
核均屬減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，先此敘明
。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
（一）原告方面：
1.訴之聲明：被告應給付原告20258元。
2.陳述及對被告抗辯之陳述略以：原告（出租人）與被告（
承租人）間就台中市○○區○○路○○○巷○○號3F-2房屋訂
有租賃契約書（下稱系爭租約），租期自106年8月19日至
107年8月18日止，每月租金22000元，並由被告提供押租
金400000元予原告。惟107年4月初，被告委由訴外人賴淑
惠以電話告知提前解約，並於同年5月兩造確認107年7月
18日即提前解約。因此，依系爭租約第5條，承租人提前
解約，應賠償出租人一個月租金22000元。又被告未繳107
年6月19日至同年7月18日之租金22000元。再者，被告應
分擔終止租約前7月之管理費11464元。又被告遷離後，經
清點房內設備有窗簾、馬桶水箱零件損壞，缺少照明燈管
18個。其中窗簾原告新購花費2000元，應由被告負擔一半
。馬桶水箱修繕費用2300元；原告購買照明燈管18個交付
新房客花費4794元，以上合計60258元（22000+22000
+11464+1000+2300+4794＝60258），以押租金40000元抵
充後，被告尚應給付原告20258元。證人 賴淑惠 並未與原
告就提前解約賠償金達成免除之共識。
（二）被告方面：
1.系爭租約原定租期至107年8月18日止，若非已談好免除被
告提前終止租約之賠償金，何需提前在107年7月18日終止
。被告只需再多住一個月至租約到期即可省下賠償金等費
用。
2.107年6月19日至同年7月18日租金及7月被告應分攤之管理
費，被告均同意原告可由押租金抵充（並有通訊軟體對話
紀錄為憑），足證兩造早已談妥，毋庸支付提前終止租約
之賠償金。又抵充後尚餘6536元（00000-00000-00000＝
6536），原告自應返還被告。
3.原告主張損壞之物品，均係正常使用情形下之陳舊或損壞
，本應由房東（出租人）負責修繕，不應由押租金中扣除
。
4.並聲明：如主文第一、二項所示。
二、反訴部分：
（一）被告方面：
1.反訴聲明：
⑴原告應給付被告11,000元之懲罰性違約金，及自107年7月
19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵原告應返還被告6,536元之押租金。
2.陳述略以：
⑴系爭租約原定租期至107年8月18日止，若非已談好免除被
告提前終止租約之賠償金，何需提前在107年7月18日終止
。被告只需再多住一個月至租約到期即可省下賠償金等費
用，被告亦在對話中明示，如要賠償，即打消提前終止租
約之議；反而是原告因為找到新房客，要求要提前終止租
約，應給付被告系爭租約第5條後段之半個月租金之懲罰
性違約金。
⑵107年6月19日至同年7月18日租金及7月被告應分攤之管理
費，被告均同意原告可由押租金抵充（並有通訊軟體對話
紀錄為憑），足證兩造早已談妥，均毋庸支付提前終止租
約之賠償金。又抵充後尚餘6536元（00000-00000-00000
＝6536），原告自應返還被告。
⑶原告主張損壞之物品，均係正常使用情形下之陳舊或損壞
，本應由房東（出租人）負責修繕，不應由押租金中扣除
。
⑷若法院判決駁回原告關於提終止租約之賠償金請求（即認
定兩造已合意均毋庸負提前終止租約之賠償責任），則被
告就反訴聲明第1項亦不再請求。
（二）原告方面：
則辯稱略以：原告並未同意不收被告提前終止租約之賠償
金。本訴中提及之三項修繕新購費用，應由被告分攤或給
付。並聲明：請求駁回反訴。
參、得心證理由：
一、本訴部分：
（一）本件關鍵爭執在於兩造間是否就提前終止租約，被告毋庸
依系爭租約第一項但書約定賠償壹個月租金達成合意？就
此一爭點，除據證人賴淑惠到庭具結後明確證稱：「（法
官問：原告是否有明確的表示兩造承租這麼久了，違約金
就算了？）是。」、「（法官問：被告是否有說如果有違
約金就不要提前終止？）是。」、「（法官問：原告有說
雙方關係這麼久不要談違約金？）是。」（證詞詳見本院
108年1月10言詞辯論筆錄）復參諸兩造間通訊軟體對話內
容（參本院卷第51-53、第84頁），足認被告委由證人賴
淑惠向原告詢問提前終止系爭租約前，確實以提前終止租
約，不必賠償一個月租金為前提，並在原告同意不收取此
部分違約金後始提前終止租約。是以，原告主張被告因提
前終止租約，應賠償一個月租金22000元，尚非足採。
（二）至於六月十八日至七月十八這一個月的租金22000元，及
被告應分攤之七月終止租約前之管理費11464元，被告均
願支付，由留存原告處之押租金40000元抵充，抵充之後
應尚有餘款6536元（00000-00000-00000=6536）。
（三）末查，關於原告主張系爭房屋內之窗簾、馬桶零件、燈管
之購買、修繕費用4794元部分，其性質上均屬耗材，依法
本應由所有人即房東（原告）負責修繕，不應自押租金抵
充。
（四）綜上，原告主張被告應給付以押租金抵充後尚不足之2025
8元，即非有據，應予駁回。
二、反訴部分：
（一）被告請求原告返還以押租金抵充後尚餘之款項6536元，為
有理由〔理由同本訴（一）、（二）茲不贅〕，應予准許
。
（二）被告依據系爭租約第五條後段，請求原告給付半個月租金
之懲罰性違約金部分（反訴聲明第一項）：
證人賴淑惠證稱：「〔法官問：當時被告是否有不管誰終
止都不付提前終止（租約）的違約金的意思？〕是。」（
證詞詳見同上筆錄），被告亦明確陳稱，如本院駁回原告
關於被告提前終止租約的違約金請求，就不請求原告給付
此部分違約金（見本院108年2月14日言詞辯論筆錄），本
院既已駁回原告此部分請求，是以自應認被告此部分請求
欠缺訴之保護必要，應予駁回。
三、本件反訴係依小額訴訟程序所為原告敗訴之判決，依民事訴
訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之19第1項、第78
條、第79條。
中華民國108年3月5日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官曹宗鼎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國108年3月5日
書記官陳彥蓉