裁判字號：臺灣臺北地方法院105年重訴字第1406號民事判決
裁判日期：民國106年06月09日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第1406號原告 沈小嫚 被告 李雅瑄 訴訟代理人 莊勝榮 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：兩造於民國103年1月12日簽訂房屋租賃契約（下稱
系爭租約），原告將所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自103年3月1日起至108年2月28日止，103年2月乃裝潢免租期，租金每月新臺幣（下同）7萬元，原告已收取押租金14萬元。詎被告自105年8月起未依約給付租金，至105年10月已積欠達三月以上租額，原告於105年10月27日發函（下稱系爭函件）催告被告於10日內付清積欠租金，逾期終止系爭租約，然被告並未置理，則系爭租約自已終止。嗣原告於本院審理中之106年2月13日當庭催告被告於7日內繳清積欠租金，逾期未繳即終止。雖被告嗣於106年2月18日簽發面額42萬元之支票（下稱系爭支票）交付原告，然僅抵付至106年1月之欠租，未將同年2月以後之欠租繳清，被告於系爭租約終止後仍續占有系爭房屋，自屬無權占有，原告爰依民法第767條第1項規定自得請求被告返還系爭房屋等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
被告則以：被告收受系爭函件時所積欠之3個月租金扣除14萬
元押租金後，尚未遲付達2個月租額，且僅遲延1個月，原告以系爭函件催告被告給付後，未為終止契約之意思表示，則原告稱其以被告遲延給付租金達3個月租額而終止系爭租約，自非適法。被告復交付系爭支票與原告用以支付6個月租金，則被告實已付清105年8月至106年2月之租金。另系爭房屋之鐵捲門於105年5月23日損壞，通知原告修繕後，直至同年6月9日始修繕完畢，致系爭房屋有長達半個月之期間無從使用，被告租用系爭房屋以經營餐廳之租賃目的不達，被告自得就該半個月之租金為同時履行抗辯而拒絕給付，且被告於該半個月無法營業，受有營業、房租、員工薪資及原物料等共14萬8500元損失，原告依民法第227條規定自應負損害賠償責任，被告以之折抵半個月租金後，被告實無積欠原告任何租金，系爭租約既仍存續，被告仍有權使用系爭房屋等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月
以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。次按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。然租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項亦有明文。是以，於租賃房屋之際，對承租人以遲延給付租金為由終止租約，而租金約定於每期開始時支付者，依上規定，應於扣除擔保金後，承租人遲延租金總額達二個月租額，且承租人遲延給付逾二個月，承租人於出租人所定相當催告期限內仍未支付者，始得終止契約。查兩造前因被告租用系爭房屋而簽訂系爭租約，原告已收受以2個月租金計算之14萬元押租金。自104年起，被告乃於每月1日或2日支付原告當月租金。原告於105年10月27日寄發系爭函件催告被告於10日內給付積欠租金，逾期即終止租約之際，被告已於105年8月以降即無給付租金等情，為兩造所不爭執（見本院卷第41頁反面、第64頁反面），並有經公證之系爭租約、系爭函件在卷可證（見本院卷第6至14頁），堪信為真，則於原告以系爭函件催告之際，被告遲付之租金總額扣除押租金，僅遲付一個月租金數額，依上規定，原告尚不得以被告遲付租金為由終止系爭租約。次查，被告於105年8月以降未付租金，扣除以2個月租金計算之押租金後，於同年11月2日即積欠租金達二月租額，並於同年1月2日起遲延給付皆逾2個月。原告於106年2月13日當庭催告被告於7日內繳付積欠租金，否則即終止契約（見本院卷第65頁），係附有停止條件之終止租約之意思表示，此時被告已積欠7個月租金未付，扣除上開押租金後，尚積欠5個月租金未付。惟被告隨即交付原告系爭支票以支付原告以6個月租額計算之租金合計42萬元，則依上規定，原告亦無從以被告遲付租金而依106年2月13日催告生終止系爭租約之效力。從而，無論被告辯稱其因系爭房屋鐵捲門修理之故，於半個月期間內無法使用而可就租金之給付為同時履行抗辯，並以對原告之不完全給付損害賠償請求權抵付半個月租金，合計為一個月租金等語是否有據，原告既無從以被告遲付租金為由合法終止系爭租約，則系爭租約即仍存續，被告自屬有權占有系爭房屋。
綜上所述，原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓系爭房屋為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，
經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年6月9日
民事第五庭審判長法官姜悌文
法官林晏如法官李陸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月9日
書記官莊國辰