裁判字號：臺灣屏東地方法院109年訴字第84號民事判決
裁判日期：民國110年04月06日
裁判案由：租佃爭議
臺灣屏東地方法院民事判決109年度訴字第84號原告 林美櫻 訴訟代理人 栗興漢
陳慧錚 律師被告 彭光雄
彭富麟 彭良雄 上三人訴訟代理人 張龍賢
陳彥勝 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國110年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告彭光雄應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號A部分面積229.77平方公尺建物拆除，並將如附圖所示編號581、581(3)、581(4)、581(6)面積合計3,737.42平方公尺土地返還原告。
二、被告彭富麟應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號C部分面積309.99平方公尺建物拆除，並將如附圖所示編號581(2)、581(5)、581(7)面積合計3,
678.74平方公尺土地返還原告。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由原告負擔百分之36，由被告彭光雄負擔百分之32，餘由被告彭富麟負擔。
五、本判決主文第一項，於原告以新臺幣3,100,000為被告彭光雄預供擔保，第二項於原告以新臺幣3,000,000元為被告彭富麟預供擔保後，得假執行；惟被告彭光雄如以新臺幣9,343,550元，被告彭富麟如以新台幣9,196,850元為原告預供擔保後，得免假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1、2項定有明文。查本件租佃爭議事件前經屏東縣政府耕地租佃委員會調處，惟原告不服調處結果，經屏東縣政府移送本院處理，有該府民國108年12月11日屏府地權字第10886098400號函所附屏東縣政府耕地租佃委員會調解、調處資料等文件附卷可稽（見本院卷一第19至37頁反面），揆諸首揭規定，原告提起本件訴訟，程序上自屬合法，應予准許。
二、原告主張：緣坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號，面積11,5
33.12平方公尺土地(下稱系爭土地)原為訴外人 林河興 所有，原告嗣於100年6月22日繼承系爭土地而為所有權人，權利範圍全部。系爭土地前於林河興為所有權人時代，即與被告彭光雄、彭富麟及彭良雄3人分別訂有耕地三七五減租條例(下簡稱三七五減租條例)租約(下稱系爭租約)，均約定種植之作物為：谷，約定之承租範圍分別為：被告彭光雄為如附圖所示A(1)部分，總面積3,737.42平方公尺土地；被告彭富麟為如附圖所示C(1)部分，總面積4,116.96平方公尺土地；被告彭良雄為如附圖所示B(1)部分，總面積3,678.74平方公尺土地。詎被告彭光雄、彭富麟2人至少自
100年間起，即於附圖所示A、C部分建造房舍而供自己平日居住使用，顯有未自任耕作情形，另被告彭良雄除亦於附圖所示B部分建造農舍外，亦未經原告同意於系爭土地擅自改種香蕉、檳榔及荔枝等作物，而與兩造原約定應種植稻穀不同，即有於系爭土地不為耕作繼續達一年以上之情形；從而原告自得分別依三七五減租條例第16條(被告彭光雄、彭富麟部分)、第17條第1項第4款(被告彭良雄部分)及民法第767條第1項規定，向被告3人請求返還系爭土地，並被告3人應拆除如附圖所示A、B、C部分之建物，並聲明：㈠被告彭光雄應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A部分面積229.77平方公尺建物拆除，並將如附圖所示編號581、581(3)、581(4)、581(6)面積合計3,737.42平方公尺土地返還原告。㈡被告彭富麟應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號C部分面積309.99平方公尺建物拆除，並將如附圖所示編號581(2)、581(5)、581(7)面積合計3,678.74平方公尺土地返還原告。㈢被告彭良雄應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號B部分面積140.56平方公尺建物拆除，並將如附圖所示編號581(1)、581(8)面積合計4,116.96平方公尺土地返還原告。㈣原告願供擔保請准假執行宣告。
三、被告則以：被告3人早自38年間起即已向原告先輩承租系爭土地，並於其上搭建A、B、C等建物，原告先輩未曾就被告所為表示反對意見，又就建物A部分，雖被告彭光雄不否認部分建物範圍係供自己居住之用，惟其餘建物範圍現係堆放農具及採收後之香蕉等作物而仍然供作農業用途，且於A建物建造之初，被告原以為係坐落於系爭土地北方之394地號土地上而與本件土地無涉，係經本件測量後方知建物確實坐落於系爭土地上，被告彭光雄並非有意建造A建物於系爭土地上，且承租範圍大部分面積亦仍供作種植香蕉、蓮霧等作物之用，於三七五減租條例意旨並無違反；另被告彭富麟亦不否認建物C係供伊居住使用，惟除該建物面積占承租範圍非廣之外，承租範圍土地亦大致供作農業使用，雖鈞院到場勘驗時，現場作物不多，然此係因前年原本種植之香蕉適逢水災而枯死，且系爭土地現既與原告有官司糾紛，自無從責由被告於官司定讞前又為新作物之種植，故被告亦無不為耕作情形；被告彭良雄則以，伊雖於系爭土地承租範圍建造
B農舍，惟該處僅供堆放農具而顯未供平日居住之用，另承租範圍內亦種植有香蕉、檳榔及荔枝等作物，並無不自任耕作情形，原告主張被告未經其同意而擅自更改約定種植之稻穀為上開作物而主張終止系爭租約，並無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准免假執行宣告。
四、經查，系爭土地為原告所有；於原告100年6月22日繼承自訴外人林河興而為所有權人前，系爭土地即已存在與被告3人之系爭租約；訴外人林河興與被告3人係各自訂定系爭租約，與被告彭光雄訂定之租約為： 麟洛鄉 麟字第293號租約，與被告彭富麟訂定之租約為：麟洛鄉麟字第302號租約，與被告彭良雄訂定之租約為：麟洛鄉麟字第294號租約；被告3人合計承租之範圍即為系爭土地全部面積；系爭土地被告3人分別承租之範圍係：如附圖所示A(1)區域為被告彭光雄所承租，如附圖所示B(1)區域為被告彭良雄所承租，如附圖所示C(1)區域為被告彭富麟所承租；附圖所示A、
B、C三建物分別為被告彭光雄、彭良雄及彭富麟所建，其中建物A、C係於100年以前即已建造完成，並分別供作被告彭光雄、彭富麟日常居住使用，建物C僅供被告彭良雄作為倉庫用途而放置農具，平日無人居住其內；系爭土地如附圖所示A(1)部分除建物坐落土地外，餘由被告彭光雄種植香蕉、蓮霧等作物，如附圖所示C(1)部分除建物坐落地以外，其餘土地現未種植作物，如附圖所示B(1)部分除建物坐落地外，其餘部分現由被告彭良雄種植香蕉、檳榔和荔枝等作物等節，除為兩造不爭執外，並有系爭土地第二類登記謄本(本院卷第363頁)、系爭土地地籍圖謄本(本院卷第45頁)、系爭土地現場照片(本院卷第101至105頁、209至220頁、305至321頁)、系爭土地租賃契約影本3紙(本院卷第189至205頁)及屏東縣屏東地政事務所109年11月27日屏所地字第10931376300號函檢附之系爭土地109年
9月15日複丈成果圖(本院卷第329至333頁)等資料附卷可佐，亦據本院於109年9月15日偕同屏東縣屏東地政事務所赴現場勘驗而製有勘驗筆錄乙份(本院卷第297頁)可考，上情堪信屬實。兩造既分別主張如上，從而本件爭點應為：㈠原告主張依據三七五減租條例第16條及民法第767條第
1項規定，分別請求被告彭光雄及彭富麟應各自拆除A、C建物後返還系爭土地，是否有理由？㈡原告主張依據三七五減租條例第17條第1項第4款及民法第767條第1項規定，請求被告彭良雄應自拆除B建物並返還系爭土地，是否有理由？
五、本院之判斷：
(一)被告彭光雄、彭富麟與原告間之系爭租約已因未自任耕作
而向後失其效力，原告請求其等應騰空返還系爭土地，為有理由：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全地或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1項、第2項定有明文。蓋耕地三七五減租條例之立法目的，旨在落實憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策及憲法第153條第1項改良農民生活之基本國策，其立法限制地租、租期、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地條件，藉有礙契約自由原則及地主財產權保障之立法手段，保護弱勢之自耕農，重新建構耕地承租人與出租人間之農業產業關係，惟若耕地承租人不自任耕作或將耕地之全部或一部轉租他人，自無加以保護之必要。是耕地承租人就承租耕地之「一部」不自任耕作，依前揭規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號判決意旨參照）。又所謂「原訂租約無效」，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。
至於所謂「不自任耕作」，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之行為而言（最高法院70年台上字第4637號、63年台上字第599號、56年台上字第1520號判例意旨參照）。
⒉經查，被告彭光雄、彭富麟就附圖所示A、C兩建物為其
等於100年6月22日原告繼承系爭土地所有權以前，即已由其等自建而存在，並無爭執(本院卷第113頁、361頁)；參以該A、C兩建物確實完整坐落於系爭土地被告2人系爭租約承租範圍內，又A建物為一一層樓磚造平房，現由被告彭光雄部分作為農具及作物堆放使用，部分作為日常起居使用(本院卷第101頁、第211頁、第305至30
9頁)，C建物亦為一一層樓磚造平房，現由被告彭富麟作為日常起居使用(本院卷第105頁、第209至211頁、
215至220頁)等節，前經本院親赴現場勘驗屬實(本院卷第299頁勘驗筆錄參照)，被告彭光雄、彭富麟對此同樣不爭執，則其等確實有於系爭土地承租範圍內，建造非僅屬置放農具之用之農舍而實際供作居住之用之情，堪認屬實。依據上揭說明，被告彭光雄、彭富麟所為，即已就三七五減租條例承租之土地部分供作非自任耕作使用，且至遲自100年間起即有上情存在(本院卷第373頁原告民事準備書㈡狀參照)，從而被告2人與原告間系爭租約，至遲即應自斯時起已向後失其效力。被告彭光雄固執上詞主張，系爭土地僅部分用以建屋居住，大部分實仍用以種植作物而為農用，且初建A屋時係誤以為坐落訴外土地即同地段394地號土地上，即無三七五減租條例上揭規定之適用；另被告彭富麟則主張大致同被告彭光雄，並主張，承租範圍內現無作物，係因原先種植之香蕉作物甫因大水而枯竭，伊無不自任耕作情形云云。惟查，姑不論被告2人於系爭土地承租範圍內究竟及是否確實耕作農作物，然系爭A、C兩建物既已供被告2人日常及長期居住之用，而顯非單純堆置農具、肥料或僅為臨時休息之簡陋倉庫性質農舍，即與所謂「農舍」（或資材室）之定義有間，被告就此部分土地不自任耕作情形甚明，揆諸上揭最高法院判決意旨闡述：就部分三七五耕地租約土地未自任耕作者，全部租約均屬無效；則被告2人既符上情，所辯即非可採，本件堪認被告彭光雄與原告間之麟洛鄉麟字第293號系爭租約(本院卷第189至194頁)，被告彭富麟與原告間之麟洛鄉麟字第302號系爭租約(本院卷第195至199頁)，已自A、C建物建造並供日常起居使用時，即已向後失其效力。至被告彭光雄所辯，不知A建物係坐落系爭土地範圍云云；惟被告彭光雄既屬系爭土地承租人，並享三七五減租條例優於一般土地承租人之特別保障，就自己承租範圍之土地本應善盡管理義務，即無由藉以上詞而卸責本件，所辯自非可採。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條第1項前段定有明文。被告彭光雄、彭富麟與原告間之系爭租約既至遲於100年間即已向後失其效力，被告2人已屬無權占有系爭土地，則原告本於所有權人地位自得依據民法上揭規定，請求被告2人分別拆除A、C建物後，返還系爭土地如附圖所示A(1)、C(1)部分與原告。
(二)被告彭良雄就系爭租約土地無不自任耕作及繼續一年不為
耕作情形，系爭契約仍有效存在，原告請求其騰空返還系爭土地為無理由：
⒈按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不
得終止：四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」減租條例第17條第1項第4款定有明文。第按「憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策，以及憲法第153條第
1項改良農民生活之基本國策，均係為合理分配農業資源而制定。中華民國40年6月7日制定公布之耕地三七五減租條例，旨在秉承上開憲法意旨，為38年已開始實施之三七五減租政策提供法律依據，並確保實施該政策所獲致之初步成果。其藉由限制地租、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，重新建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展方向，立法目的尚屬正當。」（司法院大法官釋字第58
0號解釋參照）。又按「該條例（即減租條例）第17條第
1項第4款所稱之『繼續一年不為耕作』者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言」（最高法院97年度臺上字第254號判決意旨參照）；「耕地承租人於約定主要作物生長季節，改種其他作物，非法所不許(最高法院五十八年台上字第一一六一號判例參照)，種植果樹蕃石榴亦屬經營農業範圍，況定期租賃，承租人變更使用方法，改種果樹蕃石榴並非法定終止租約之原因。出租人不得據以終止租約，收回耕地。」（最高法院82年度臺上字第2660號判決意旨參照）。是自前開司法院大法官會議解釋可知，減租條例旨在合理分配農業資源，扶植自耕農及自行使用土地之人，改善農民生活，增進其生產技能，準此，依減租條例所定租約之耕地承租人，所種植之作物，無論係春耕、夏耘、秋收、冬藏之種稻，抑或長期性作物嘉寶果樹，應均認尚無悖於上開減租條例立法意旨。又依前揭最高法院判決意旨可知，耕地承租人改種其他作物，非法所不許，且減租條例第17條第1項第4款所定「繼續一年不為耕作」得終止租約，主要係因承租人無耕作之意且放棄耕作，已無依減租條例協助、扶植之必要，應與耕作物是否為長期性農作物無關。況嘉寶果樹與常見之番石榴、蓮霧等果樹同科，可作為盆景及庭園用樹，果實可鮮食，亦可加工為水果酒、果汁、冰淇淋及糕餅餡料等，每年4至6月及9至12月為結果期，有行政院農業委員會台中區農業改良所網頁資料在卷可佐，並無何不符最高法院63年台上第1218號判例所指「所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言」之處，堪認嘉寶果樹亦確為農作範圍。(臺灣高等法院
102年度上字第711號民事判決意旨參照)⒉查原告起訴請求被告彭良雄應騰空返還系爭土地如附圖所
示B(1)部分，無非以被告於該部分承租範圍內建有B建物以及被告於系爭土地上非經原告同意，擅自改種蓮霧、香蕉及檳榔等經濟作物逾30年，已違反系爭租約約定而有非自任耕作達1年以上情形，原告自得依三七五減租條例第17條第1項第4款規定以本件起訴終止與被告間系爭租約云云。然查：
①就系爭B建物部分，經本院於前開期日赴現場勘驗結果
，該建物固係磚造一層樓平房及鐵皮棚架，惟其內部現經承租人堆放者均為鋤頭、樓梯等農用器具，明顯非供人居住，且現場亦無人長期居住跡象，有本院勘驗筆錄可考，並有現場照片可稽。(本院卷第317至321頁)從而B建物僅為一倉庫性質農舍而僅係供被告放置農用器具，純係供協助被告農耕使用之情，堪以認定，即與被告彭光雄、彭富麟2人上揭所建A、C兩屋情形顯有不同。復原告對此亦無爭執(本院卷第353頁第四段第
4行參照)，職是，系爭租約尚與三七五減租條例第16條規定之不自任耕作情形有間而無無效之情形，首堪認定屬實。
②原告固主張，與被告間之麟洛鄉麟字第294號系爭租約
(本院卷第201至205頁)，兩造原約定種植之作物為：谷，即指稻穀之意，是被告於未徵得出租人即原告同意前，自不可擅自改種其餘作物，否則即屬違約而有不為耕作情形，原告自得終止系爭租約云云。惟查，系爭土地被告承租部分現係供被告種植香蕉、檳榔及荔枝等作物，除為兩造不爭執外(本院卷第353頁第四段、第
359頁第二段參照)，亦經本院於上揭現場勘驗期日核實而有勘驗筆錄(本院卷第299頁)及現場照片(本院卷第317至321頁)等足證。揆諸首揭說明，系爭土地現既經被告種植香蕉、檳榔及荔枝等經濟作物，雖與系爭租約原約定之主要作物種類有異，惟既非已經被告荒蕪1年以上而全未有耕種情形，自與三七五減租條例第17條第1項第4款規定未合，原告據以主張終止系爭租約，即無理由。況改種原約定作物以外作物本非法定終止三七五租約之事由，亦經最高法院上開判例、判決意旨闡述甚詳，則被告為上開經濟作物之栽種，顯仍有殷實耕作系爭土地情形，原告上揭主張自非可採。從而系爭租約既原告終止無效而屬效力尚存，則被告即為有權占用系爭土地如附圖所示C(1)部分，且C屋之建造於三七五減租條例規定無違亦說明如上，則原告請求被告應騰空返還系爭土地，即無理由而不應准許。
六、綜上所述，本件原告主張依三七五減租條例第16條及民法第
767條第1項規定，請求：㈠被告彭光雄將坐落系爭土地如附圖所示編號A部分建物拆除，並將如附圖所示編號581、581(3)、581(4)、581(6)土地返還原告；㈡被告彭富麟將系爭土地如附圖所示編號C部分建物拆除，並將如附圖所示編號581(2)、581(5)、581(7)土地返還原告；均有理由而應准許。原告其餘請求則無理由，不應准許，起訴即應駁回。又本件原告勝訴部分，原告及被告彭光雄、彭富麟各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國110年4月6日
民事第三庭法官曾士哲正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月6日
書記官廖苹汝