裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第1547號民事判決
裁判日期：民國97年07月31日
裁判案由：塗銷地上權登記
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第1547號原告戊○○訴訟代理人 李建民 律師被告乙○○
丁○○○
樓庚○○丙○○己○○前列四人共同訴訟代理人 張澤平 律師複代理人 李嘉苓 律師被告甲○○
樓上列當事人間請求塗銷地上權登記事件，經本院於民國97年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：被告甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠、坐落台北縣三重市○○○段第849地號建地面積423.14平方公尺（重測前為三重埔段菜寮小段第50–9地號）、同段第
850地號建地面積114.31平方公尺（重測前為三重埔段菜寮小段50–23地號）均為原告所有。上開重測前50–23地號係於民國57年8月15日由50–9地號分割而來。分割前之50–
9地號於43年8月19日設定有台灣新中央橡膠工業股份有限公司（下稱中央橡膠公司）之地上權登記，存續期間則為空白，地租每年新台幣（下同）2,000元。嗣後中央橡膠公司將該地上權於52年5月3日讓渡予訴外人徐 吳燕卿 。 徐吳燕卿 再分別讓與地上權應有部分予被告及其餘地上權人，被告各自權利範圍如附表一、二所示。
㈡、系爭二筆土地面積共計為537.45㎡，自43年間起設定地上權登記迄今已歷50餘年，原告乃向鈞院起訴請求調整系爭地上權地租，經台灣高等法院95年上易字第317號民事判決系爭地上權地租調整為：自94年6月1日起調整為每年申報地價年息百分之六，付租期為每年6月30日、12月31日各一次。
原告自94年5月4日取得系爭土地所有權，被告均未給付如附表一、二所示地上權租金予原告，原告於96年7月2日以三重永興郵局第392號存證信函催告被告等於文到5日內按上開確定判決給付如附表所示地上權之94年6月1日起至96年6月30日止之地上權租金，被告分別收受催告函，迄未於文到5日內給付積欠之2年地上權地租。旋原告於96年7月13日、同年月17日以三重永興郵局第413、424號存證信函之送達，作為撤銷兩造間地上權之意思表示，並再以本起訴狀繕本之送達作為撤銷兩造間如附表一、二所示第849、85
0地號地上權之意思表示。被告如附表所示之地上權既經原告撤銷，被告自應將如附表所示地上權登記予以塗銷，爰依民法第767條及836條規定，請求被告為塗銷登記。並聲明：被告各應將如附表一、二所示地上權登記塗銷。
三、被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為答辯。其餘被告則以：
㈠、民法第836條第1項所謂之撤銷地上權，其撤銷係指取消或終止之意，乃有相對人之單獨行為，是其撤銷地上權之意思表示，自應類推適用民法第263條、第258條第2項之規定，即應由土地所有權人向地上權人全體為之。系爭地上權人雖係分別共有系爭地上權，惟該分別共有之關係僅係物權法上之規範，本件原告行使撤銷地上權之行為，並非物權法所得規範，仍應適用民法第258條及263條之規定。又地上權不因分別共有而分為數個地上權，系爭地上權契約存在於原告一人與共有之地上權人之間，故原告撤銷系爭地上權，自應對全體地上權人為之。系爭第849地號之地上權權利義務關係係存在於原告與徐吳燕卿、乙○○、 林張豐美 、庚○○、 吳三益 、 徐阿 、 陳財福 、 連黃雪 、 姜黃珍 、 劉仁龍 、郭創成、李 吳月霞 、李 吳玉豐 、孫 汪寶希 、 何玉梅 、 吳旻哲 、鄭惠娟等17人，系爭第850地號之地上權權利義務關係則存在於原告與徐吳燕卿、丙○○、己○○、甲○○、乙○○、林張豐美、何玉梅、 呂易融 等8人之間。則原告於催告繳納租金及以意思表示撤銷地上權時，均應將通知送達上述所有人，始生催告或撤銷之效力。原告並未就上述所有人完成催告或為撤銷地上權之意思表示，其撤銷行為即不生效力。
㈡、被告多為收入有限之住戶，近年來履次遭逢原告起訴求償地租，被告於96年5月及6月間分別接獲3紙鈞院之執行命令，每人約須負擔5萬餘元至數十萬元不等之地租。詎料被告等正在籌措上開金額之時，原告竟於96年7月間，另外針對近兩年之地租，發存證信函並訂5日的繳款期限，要求被告等繳款，致被告無力繳納。原告於96年7月2日之催告函僅訂5日之付款期限，且未表明其有撤銷地上權之可能，隨即又於96年7月13日發函表示撤銷，其權利之行使，顯係為撤銷地上權，係以損害他人為主要目的，且非依誠實及信用方法忠實告知未繳款之後果，與民法第148條之規定有違。原告所訂之5日繳款期限應認為顯不相當，其催告函件應不生催告之效力。
㈢、被告庚○○已於96年7月20日將其94年6月起至96年6月間系爭土地地租39,606元，被告丁○○○、丙○○、己○○則於96年7月24日將同時期系爭土地地租分別為47,557元、12,736元、24,484元以匯票寄予原告，然均遭原告退還。被告庚○○等人遂於96年8月3日將該等金額提存法院，應已生清償地租之效力。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭849、850地號土地均為原告所有。
㈡、被告乙○○、丁○○○、庚○○就系爭849地號之土地有地上權，其登記地上權權利範圍如附表一所示。
㈢、被告丙○○、己○○、甲○○、乙○○、林張豐美就系爭
850地號土地上有地上權，其登記地上權權利範圍如附表二所示。
㈣、原告於94年間曾對被告及徐吳燕卿等全體地上權人提起請求地上權調整地租事件，經本院以94年度訴字1177號民事判決予以調整為自94年6月1日起依各地上權人權利範圍，按每年申報地價年息百分之六計租，付租期為每年6月30日及12月31日各1次，經臺灣高等法院以95年度上易字317號裁判駁回被告及徐吳燕卿等地上權人之上訴而確定。
㈤、原告於96年7月2日以三重永興郵局第392號存證信函催告被告於5日內按前開確定判決給付94年6月1日起自96年6月30日止之租金，並經被告受領。
㈥、原告於96年7月13日及96年7月17日以三重永興郵局第413、424號存證信函以被告未遵期繳租為由為撤銷地上權之意思表示。
㈦、被告庚○○、丁○○○、丙○○、己○○於96年8月3日分別提存租金於本院，經本院提存所以96年存字第4117號清償提存事件予以受領。
五、本件兩造有爭執之點厥為：原告以被告經催告後未遵期繳納地租為由而分別對被告為撤銷地上權之意思表示是否合法？又被告庚○○、丁○○○、丙○○、己○○於96年8月3日所為之提存是否發生清償之效力？茲逐點審究析述如下：
㈠、按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達2年之總額為原因，依民法第836條第1項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第440條第1項之規定，踐行定期催告程式，最高法院著有68年台上字第777號判例意旨可資參照。又支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力（最高法院亦著有77年度台上字第1854號判決參照）。另民法第836條第1項規定之撤銷地上權，其所謂之「撤銷」，係指「取消」或「終止」之意，乃有相對人之單獨行為（參見謝在全著民法物權論上冊，P.452，84年9月版），是其撤銷地上權之意思表示，自應類推適用民法第263條、第25
8條第2項之規定，即應由土地所有權人全體向地上權人為之。故地上權設定契約當事人之一方有數人者，撤銷地上權之意思表示，應由其全體或向其全體為之（最高法院著有74年度台上字第2142號、93年度台上字第2113號判決意旨參照）。且所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，於民法第95條第1項前段定有明文。
㈡、查系爭第849地號土地原設定地上權予中央橡膠公司，嗣輾轉由徐吳燕卿受讓系爭地上權後，於其上興建房屋後，由被告分別取得房屋所有權，並受讓系爭地上權之應有部分。被告乙○○、丁○○○就系爭849地號土地登記地上權之權利範圍為萬分之277，被告庚○○就系爭849地號土地登記地上權之範圍為萬分之520，被告丙○○就系爭850地號土地登記地上權之範圍為萬分之619，被告己○○就系爭850地號土地登記地上權之範圍為萬分之1190，被告乙○○、丁○○○、甲○○就系爭850地號土地登記地上權之範圍均各為萬分之1286，此有原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可稽。足見系爭土地原僅設定一地上權予中央橡膠公司，僅有一地上權設定契約，嗣讓與徐吳燕卿後，再分別將系爭地上權之應有部分讓與被告等人而共有系爭地上權，亦即被告等人係共有系爭土地之地上權，而非將原為一個地上權分割成數個獨立地上權，此理甚明。而系爭第849、850地號土地現既登記設定地上權予被告等人共有，有如前述，則系爭地上權契約當事人之一方（即地上權人），顯有數人，依上開說明，原告為給付租金之催告並撤銷地上權之意思表示，自應向全體地上權人為之。原告以被告就系爭地上權係各有獨立之應有部分，主張被告係各自單獨持有系爭土地之地上權，故不須向全體地上權人共同為給付租金之催告並撤銷地上權之意思表示云云，與法不合，不足採取。
㈢、又查，地上權得為有償，亦得為無償，如為有償，地租支付義務乃為一債之關係，倘經登記，固為物上負擔當然從屬於地上權而隨之移轉，但當事人就地租給付內容及方式，仍得為協議，並類推適用民法第442條第1項之規定請求法院調整（司法院院字第986號解釋參照）。查系爭第849、850地號土地於43年間為系爭地上權設定登記，原登記地租為每年2,000元等情，此有土地登記謄本之影本1份附卷可憑。
原告於94年間曾對被告及徐吳燕卿等全體地上權人提起請求地上權調整地租之訴，聲明請求就各地上權人權利範圍之地租，自94年6月1日起按每年申報地價年息百分之十計租，付租期為每年6月30日及12月31日各1次，經本院以94年度訴字1177號民事判決予以調整為就各地上權人權利範圍之地租，自94年6月1日起按每年申報地價年息百分之六計租，付租期為每年6月30日及12月31日各1次，經臺灣高等法院以95年度上易字317號民事裁判駁回被告及徐吳燕卿等人之上訴而於95年8月22日確定等情，有上開民事判決之影本2份、民事裁定之影本1份附卷可憑。則兩造就系爭地上權之地租，其金額及給付方式顯經上開確定判決調整為依各地上權人之權利範圍，自94年6月1日起按每年申報地價年息百分之六計租，付租期為每年6月30日及12月31日各1次，殆無疑義。則被告及徐吳燕卿等全體地上權人自判決確定時起，即有依上開調整後之內容給付地租之義務甚明。
㈣、再查，被告於上開調整租金之判決確定後，並未依判決內容給付地租乙節，為兩造所不爭。原告乃於96年7月2日以三重永興郵局第392號存證信函催告被告於5日內按前開確定判決給付94年6月1日起自96年6月30日止之租金，並經被告分別於96年7月3、10、11日受領。因被告未遵期繳納，原告即於同年7月13、17日以三重永興郵局第413、424號存證信函以被告未遵期繳租為由分別對被告等地上權人為撤銷地上權之意思表示之事實，亦有存證信函之影本2紙附卷可據，並為兩造所不爭執。惟該撤銷地上權之意思表示，除被告乙○○、庚○○於96年7月16日收受，被告己○○於同年月17日收受，被告丙○○於同年月18日收受外，被告丁○○○、甲○○均未受送達等情，有回執之影本4份附卷為憑，並為原告所不爭執。則原告撤銷地上權之意思表示，顯未到達被告丁○○○、甲○○，依首揭說明，自不生合法撤銷系爭地上權之效力。
㈤、原告雖再主張以本件起訴狀繕本之送達，對被告丁○○○、甲○○為撤銷地上權之意思表示等語。惟查，本件之起訴狀繕本係於96年8月1、13日始分別合法送達於甲○○、丁○○○，此有送達證書3紙附卷可稽，則原告撤銷地上權之意思表示，係分別於於96年8月1日、13日始到達被告甲○○、丁○○○，此一事實應可認定。查被告庚○○於96年7月20日有按其地上權人之權利範圍，計算自94年6月1日起至96年6月30日止按每年申報地價年息百分之六之地租，即39,606元；被告丁○○○、丙○○、己○○則於96年7月24日將同時期系爭土地地租分別為47,557元、12,736元、24,484元；均以匯票方式向原告給付地租，然均經以逾期招領為由退回，被告丁○○○、庚○○、丙○○、己○○乃於同年
8月3日將上開地租予以提存等情，為兩造所不爭執，並有提存書附存證信函、郵政匯票及回執之影本各1份附卷可證。原告雖主張其因出國致無法受領云云，惟原告自陳於96年
7月20日出國，同年月27日即已回國，其於回國後即得至郵局領取該匯票租金，並無不能受領之情事。從而，被告抗辯原告有受領遲延情事，即屬可採。
㈥、按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。民法第326條定有明文。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。查系爭地上權之地租，既經法院調整為自94年6月1日起依各地上權人權利範圍，按每年申報地價年息百分之六計租，付租期為每年6月30日及12月31日各1次確定，有如前述，則被告丁○○○、庚○○、丙○○、己○○按上開標準將應付之租金向原告提出，應認業已依債務之本旨為給付，原告既有拒絕受領之情，則被告丁○○○、庚○○、丙○○、己○○於96年8月3日所為之提存，應生清償效力。則原告嗣於96年8月13日對被告丁○○○為撤銷系爭地上權之意思表示時，地上權人之欠租未達2年之總額，原告已無從再為撤銷系爭地上權之意思表示，其對被告丁○○○所為以起訴狀繕本之送達為撤銷系爭地上權意思表示之通知，自不生效力。
七、綜上所述，原告主張其業已合法撤銷系爭地上權，不足採取。從而，其主張依民法第767條及第836條第1項之規定，請求被告塗銷系爭地上權之權利範圍，為無理由，應予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究後認為與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國97年7月31日
民事第三庭法官邱育佩以上正本證明與原本無異本判決得上訴中華民國97年7月31日
書記官林兆嘉