裁判字號：最高法院109年台上字第504號民事判決
裁判日期：民國109年05月13日
裁判案由：請求解除買賣契約等
最高法院民事判決109年度台上字第504號上訴人 李芳珠 訴訟代理人 粘舜權 律師
陳展誌 律師被上訴人鋒勳建設股份有限公司法定代理人 謝明勳 訴訟代理人 黃勝文 律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國107年6月27日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1201號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人主張：兩造於民國104年5月15日簽訂「鋒勳鴻觀」房屋預定買賣契約書（下稱房屋買賣契約）、土地預定買賣契約書（下稱土地買賣契約，與房屋買賣契約合稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）1,150萬元購買被上訴人興建之「鋒勳鴻觀」建案B棟8樓房屋及坐落基地應有部分（下稱系爭房地），並陸續繳付價金382萬元，扣除交屋款5萬元，僅需貸款763萬元。詎被上訴人擅將價金提高157萬元，於105年1月間要求伊簽發面額920萬元本票，作為辦理貸款之擔保，否則拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記，更於同年8月12日違約出售他人，同年9月5日辦畢所有權移轉登記，已屬給付不能。伊已解除系爭契約，被上訴人即應返還伊繳付之價金382萬元，並給付違約金172萬5,000元，及追加請求遲延利息66萬0,404元等情。爰依房屋買賣契約第23條第1項、土地買賣契約第11條第1項約定（下稱系爭約定），及民法第226條、第259條、第260條規定，求為命被上訴人給付620萬5,404元之判決。
被上訴人則以：訴外人 謝麗真 於103年12月24日以1,150萬元向伊購得系爭房地，嗣轉賣上訴人賺取權利金157萬元，兩造因而以換約方式另行簽訂系爭契約。上訴人繳付之382萬元，扣除權利金157萬元、交屋款5萬元後，尚應辦理貸款920萬元，伊並未提高價金，經多次函催上訴人履約未獲置理，始將系爭房地另售他人，及依法解約等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：兩造簽訂系爭契約，由上訴人以1,150萬元購買系爭房地，並陸續繳付價金382萬元之事實，為兩造所不爭。依證人 江達立 、 林東陽 之證述，足見上訴人除需繳付價金1,150萬元外，尚需支付謝麗真權利金157萬元，被上訴人同意謝麗真轉賣系爭房地，與房屋買賣契約第21條、土地買賣契約第12條之約定無違。對照系爭契約所載付款方式，再參酌被上訴人開立之發票金額加總、林東陽簽收之支出證明單、謝麗真104年度綜合所得稅電子結算（網路）申報收執聯，可見上訴人繳付382萬元乃系爭房地1至5期之款項225萬元，及應給付謝麗真之權利金157萬元。
該權利金之法律關係存在於上訴人與謝麗真之間，兩造就系爭房地之權利義務關係仍依系爭契約決之。被上訴人銷售系爭房地並未違反房屋買賣契約第29條第1項、土地買賣契約第16條第1項之約定。其次，被上訴人既未提高價金，上訴人據以解除系爭契約及為相關請求，均屬無據，不能准許。另上訴人未依被上訴人通知辦理貸款相關事宜，拒絕繼續履約，已違反房屋買賣契約第23條第2項、土地買賣契約第11條第2項之約定，被上訴人於106年2月2日寄發存證信函解除系爭契約，於法有據，上訴人即不得再以被上訴人違約為由，解除系爭契約及為相關請求。況上訴人於105年10月13日寄發之存證信函（下稱系爭存證信函），並未提及解約之事，難認其已依該函解除系爭契約。從而，上訴人依系爭約定，及民法第226條、第259條、第260條規定，請求被上訴人給付620萬5,404元，為無理由，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
按所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。該法律關係為何，依民事訴訟法第244條第1項第2款規定，須依原告起訴時所主張之原因事實特定之。如原告就訴訟標的法律關係之主張尚有不明瞭或不完足者，法院應依民事訴訟法第199條第2項或第199條之1第1項規定闡明之。查上訴人於第一審起訴時，係以被上訴人擅將價金提高157萬元，其已解除系爭契約為由，以起訴狀繕本為解除系爭契約之意思表示，請求被上訴人回復原狀而返還價金及給付違約金（一審卷10、11、96、114頁）；嗣於原審則陳稱：被上訴人於系爭契約存續期間之105年8月12日（按第一審於同年7月28日宣示判決），違約將系爭房地出售他人，同年9月5日辦畢所有權移轉登記，已屬給付不能，而以系爭存證信函為解除系爭契約之意思表示（原審卷第五宗192、193、240頁）。則上訴人於原審所述，究屬追加訴訟標的法律關係（被上訴人所抗辯，同上卷239頁），抑或補充法律上之陳述或因情事變更以他項聲明代最初之聲明（上訴人所主張，同上卷192、239頁）？尚不明瞭，且關涉原審審理之範圍及判決確定後既判力客觀範圍之判定，法院自應先予釐清，並視其情形為適當之闡明。乃原審審判長未向當事人發問或曉諭，令其就訴訟標的法律關係部分，為必要之陳述，已有可議。次按契約之解除，乃就現已存在之契約關係而以溯及的除去契約為目的，於契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律或契約另有規定或約定外，應依民法第259條規定辦理，不論其行使解除權之主體及事由為何。查上訴人於起訴時主張被上訴人提高價金而違約，於原審主張被上訴人給付不能而違約，所為之解除系爭契約均不合法，而被上訴人於原審審理中之106年2月2日寄發存證信函解除系爭契約為合法，為原審認定之事實。
則上訴人起訴之主要依據，既係系爭契約解除後之回復原狀請求權，縱認上訴人之解除權與被上訴人之解除權為不同之形成權，各權利之原因事實不同而為不同之訴訟標的，法院審判長亦應類推適用民事訴訟法第199條之1第1項規定，曉諭上訴人敘明或補充之，尚不得僅以上訴人解約不合法，即謂其回復原狀而返還價金及給付違約金之請求，暨遲延利息之追加請求均為無理由。原審未詳予審認明晰，逕為上訴人不利之判決，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國109年5月13日
最高法院民事第四庭
審判長法官沈方維
法官鍾任賜法官陳靜芬法官張競文法官李寶堂本件正本證明與原本無異
書記官中華民國109年5月25日