裁判字號：臺灣臺南地方法院105年訴字第1382號民事判決
裁判日期：民國106年11月24日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺南地方法院民事判決105年度訴字第1382號原告 鄭素梅 訴訟代理人 楊淑惠 律師被告 鄭素眞 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國106年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地之應有部分千分之四百二十五辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣兩造為姐妹關係。兩造與訴外人 魏滋棠 於民國83年4月27日合資新臺幣（下同）880萬元，向訴外人 鄭景和 購買坐落臺南市○○區○○段○○○○○號、面積2,582平方公尺之土地（下稱系爭土地），約定出資額及取得持分比例為原告、訴外人魏滋棠各42.5％，被告為15％。兩造及訴外人魏滋棠均依約定之出資比例付款予賣方即訴外人鄭景和完畢（原告之約定出資比例金額為374萬元）。當時因礙於簽訂買賣系爭土地契約之該時有效之土地法第30條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。……違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」及農業發展條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」等法律限制，兩造及訴外人魏滋棠乃約定系爭土地暫借名登記於被告名下，此有不動產買賣契約書（原證1）、土地登記簿謄本（原證2）足憑。
㈡、按借名登記契約，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。在現行法制下，借名登記契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不許。而借名登記契約係著重當事人間之信任關係之無名契約，登記名義人亦有為真正所有權人處理事務之本旨，應類推適用民法有關委任契約之規定。次按「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」，民法第549條第1項定有明文。查：
①、原土地法第30條規定及農業發展條例第30條之「私有農地所
有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」等規定均已於89年1月間刪除，是以，現行法對於承受私有農地之人，並無身分、或不得移轉為共有之限制，從而，原告自得向被告主張終止系爭土地之借名登記，並請求被告將系爭土地之應有部分千分之425辦理所有權移轉登記予原告。
②、原告前向被告請求返還移轉系爭土地所有權之應有部分千分
之425，竟未獲理會，今特以本起訴狀繕本送達之日視為終止兩造之借名登記契約之意思表示。
㈢、系爭土地一開始係原告與訴外人魏滋棠2人合資講買，但因系爭土地係由兩造之父親介紹買賣，兩造之父親希望被告也能參與一份，故原告與訴外人魏滋棠乃同意被告以百分之15比例出資購買，其餘百分之85再由原告與訴外人魏滋棠均分，即原告與訴外人魏滋棠之出資比例各為百分之42.5。此觀系爭土地之不動產買賣契約書之首行記載「承買人：鄭素眞（即被告）、鄭素梅（即原告）、魏滋棠」即明。83年4月27日簽立系爭土地之不動產買賣契約書時，被告將身分證件、印章交予兩造之父親 鄭明春 ，由兩造之父親鄭明春代理被告簽約，被告並未在場。另簽約在場者計有出賣人方：「鄭景和」、承買人方：「原告、訴外人魏滋棠、被告之代理人即兩造父親鄭明春」、立會人：「 李世榮 」。至該「不動產買賣契約書」之後載：「『出賣代理人：鄭素梅』、鄰行之『住：魏滋棠』、『承買人：鄭素眞』」，其意義即為系爭土地承買人為：「兩造、及訴外人魏滋棠計3人」，該不動產買賣契約書前後所載之承買人均屬一致，並無不同；並非承買人僅為被告 鄭素真 1人而已。又「不動產買賣契約書」之後載：「承買人：鄭素真」係兩造之父親鄭明春代理被告所簽署。
㈣、系爭土地原議訂之買賣價金為880萬元，付款方式：「定金
200萬元；83年4月27日簽立系爭土地之不動產買賣契約書時付款500萬元；尾款180萬元於產權登記完畢，交付所有權狀予買方之同時付清」（詳系爭不動產買賣契書第2條），嗣因系爭土地之擋土石牆有崩壞，出賣人鄭景和乃同意減少價金10萬元，故最終係以870萬元買賣系爭土地。兩造、及訴外人魏滋棠依出資比例付款，即原告、及訴外人魏滋棠各出資370萬元，被告出資130萬元。
㈤、系爭土地價金之交付方式為：由訴外人魏滋棠簽發支票支付予出賣人鄭景和，再由原告、被告另給付訴外人魏滋棠金錢。故被告辯稱：「伊出資之132萬元（惟被告稱其出資132萬元，係以系爭土地之原價金880萬元之百分之15比例計算而得，即880萬元×15％＝132萬元；然事實上系爭土地之買賣價金為870萬元，故被告實際出資應僅為130萬元），係由兩造之父親幫伊墊付30萬元，其餘尾款102萬元（實際應為100萬元）係匯予訴外人魏滋棠（或訴外人魏滋棠之太太）」。
㈥、借名登記是礙因訴外人魏滋棠並無自耕農身分，而原告固有自耕農身分，但李世榮代書告知系爭土地係坐落「南化區」，而原告戶籍是設在「永康區」，不能登記為系爭土地所有權人，故兩造與訴外人魏滋棠乃就系爭土地合意暫借名登記在被告名下。
㈦、被告辯稱兩造持有之買賣契約書不太一致，說明如下：
①、第2條手寫：「尾款於83.6.24全數如數收訖。臺南市第三
信用合作社票號二一二二七三號日期83.6.27鄭景和」部分（見本院卷第25頁），應係出賣人鄭景和收受給付價金尾款之支票後所加註者。
②、最左邊之「各次付款金額」及「兩造及訴外人魏滋棠各次付
款金額」則係原告於簽約及於91年間交付被告系爭不動產買賣契約書後所加註者。
㈧、系爭不動產買賣契約書係於83年4月27日簽立，買賣總價金實為870萬元，其價金給付計為200萬元訂金、於83年4月28日兌領到期日83年4月26日，支票號碼198441號，面額2,125,000元、及於83年6月28日兌領到期日83年6月27日，支票號碼212273號，面額1,700,000元之尾款，尚餘2,875,
000元之票款兌領未明。今因距於83年4月27日簽立系爭不動產買賣契約書之時間已逾23年，出賣人（即證人鄭景和）及發票人（即共同買受人即證人魏滋棠）均無法清楚記憶究是以何支票兌領；又礙因系爭不動產買賣契約書之支票號碼記載有誤；且所載「兌現日期」，又非係「兌現日期」，故難以查出價金給付流向，但本件確為借名登記。況就被告的陳述而言，被告只是不清楚原告的出資比例，並不否認兩造有借名登記的事實。
㈨、否認被告所辯之時效抗辯。因系爭借名契約無約定期限，原告以起訴狀繕本送達為終止借名登記契約之意思表示，所以並沒有時效完成。且被告自己否認89年間原告曾為請求，被告主張是91年才首次知悉原告有請求，故從91年起算，參以本件是105年起訴，可見並未超過15年時效等語。
㈩、聲明：
①、被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○號土地之應有部分千分之425，辦理所有權移轉登記予原告。
②、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯則略以：
㈠、原告所提原證1不動產買賣契約書內容不完整，與原告事後提供給被告的買賣契約書相比，少了最後一頁雙方當事人簽名蓋章的這一頁，且其內容有所加添，拿一份內容有欠完備的買賣契約書有何效力？
㈡、原告拿1份被告沒有參與的契約書，也沒有被告親手簽名的筆跡，況且這份契約書的承買人欄名上的承買人也只有被告
1人，原告的身份是屬出賣代理人，並非是承買人。契約書上也未記載原告有支付374萬元的事實，所以原告有何權利請求移轉部分土地？原告應先證明系爭買賣契約價金給付之狀況。
㈢、土地所有權移轉登記關係被告的權利的損失，所以為求慎重，原告必須拿出契約書正本才能爭取權利，而且這份契約書疑點重重。
㈣、原告自訂土地買賣契約，又沒有被告委任書狀，當初被告過戶的證件及印章是交給原告丈夫 張永欽 ，只授權土地過戶，沒有委任任何人訂立買賣契約書。所以原告提出被告是委任父親代理訂立系爭買賣契約，不是事實，請原告拿出被告委任父親的委任書狀證據。
㈤、此買賣交易的土地價格偏高，比同年交易鄰近地號臺南市○○鄉○○段○○○○號土地、面積壹伍公畝壹陸平方公尺，交易總價為130萬元偏高。當時系爭土地公告地價250元／平方公尺。有同段88之2地號買賣契約書影印本及系爭土地當時公告地價土地謄本可證。
㈥、請出賣人鄭景和提出收款證明、原告提出付款證明。
㈦、系爭買賣契約訂定於83年，已逾時效15年。
㈧、在系爭買賣契約書中，原告是出賣代理人，不是承買人，不是有權利義務關係的當事人，沒有任何權利義務。
㈨、原告自訂系爭買賣契約依民法第71條違反強行規定之效力，契約無效。原告自訂系爭買賣契約中土地交易價格880萬元，但實際交易金額僅382萬5,000元，因為臺南第三信用合作社回函有兌領支票號碼198441號，面額為2,125,000元，及支票號碼212273號，面額為1,700,000元，合計為382萬5,000元。並無兌領支票號碼33525號及882748號。以上支票號碼都是買賣契約中記載兌領支票，與實際兌領情形不同。是否被告所不知道，原告及訴外人魏滋棠是出賣代理人，與出賣人鄭景和通謀詐騙被告，難道不構成刑法背信、詐騙、偽造文書之罪責嗎？被告保留求償、法律追訴權等語。
㈩、聲明：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、本件原告主張兩造為親姊妹關係，原告於83年4月27日購買系爭土地千分之425，並以借名登記方式登記在被告名下（被告自己出資購買15％）；嗣經催促移轉登記千分之425，被告均拒不辦理，兩造已無信任關係，原告爰以起訴狀繕本送達被告，以終止兩造間之借名登記法律關係等語。被告否認兩造間有借名登記關係，並抗辯：被告有出資，所以被告購買的應該是土地全部範圍，原告提出的買賣契約書上被告沒有親自簽名且所載價金太高云云。經查：
①、系爭土地是否為原告借名登記予被告名下？
⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證；原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年度上字第2855號、19年度上字第2345號、18年度上字第1679號判例參照）。
⑵、經查，證人即系爭土地出賣人鄭景和於105年12月20日到庭
具結證述：「我認識兩造，因為兩造是姊妹，都要叫我叔叔，但不是親叔叔，我跟兩造的父親是同一輩，我們的曾祖父是兄弟關係。系爭土地原本為我所有，我在83年間賣掉，賣給了原告鄭素梅、被告鄭素真及訴外人魏滋棠3人。簽約時，原告鄭素梅與訴外人魏滋棠有出席，但被告鄭素真沒有出面，被告鄭素真是由『她的父親鄭明春』出席代理。系爭土地賣880萬元，後來因為有一部分土地坍塌，所以買方要求減10萬元，故最後是支付870萬元。買方3人的出資情形都寫在買賣契約書上，寫的很清楚，我現在不太記得了，買賣契約書簽約後我沒有留執一份。本院卷第25頁不動產買賣契約書第2條手寫的部分是我親自簽名蓋手印，我確實有收到上面記載的錢。至於第2條手寫部分是何人書寫我不知道。
（被告問：你方才說價金有減10萬元，為何又說第2條尾款
180萬元有收到？）簽約時約定售價880萬元，所以當時尾款寫180萬元，但後來因為颱風，土地坍塌一部分，雙方合意減價10萬元，所以後來實際支付尾款是170萬元，我收到的尾款也是170萬元。（被告問：你剛說是我父親鄭明春代理我簽約，那你當時有看到委任狀嗎？）買賣系爭土地就是鄭明春介紹的，鄭明春說被告叫他代理。如果鄭明春根本沒有代理權，為何這段時間以來系爭土地登記為被告的名字，被告卻一直沒有異議！（法官問：當初買受人有無提到購買系爭土地後如何登記？）當時代書說原告的戶籍在永康，買的土地不能隔3個鄉鎮，而鄭明春說被告的戶口就在這裡，可以登記為被告的名字。簽約當時買受人就有提到，雖然買受人為3人，但要登記為被告1人的名字。除了買賣簽約書有寫的部分之外，對於買受人3人分別如何出資、如何持分，我都不知情。我就是收到買賣價金870萬元這樣而已。（被告問：（庭呈系爭土地之鄰地88-2地號的買賣契約書影本經核與原本相符，原本閱後發還被告）我父親鄭明春當時賣這塊土地只花130萬元，系爭土地怎麼可能貴到要870萬元？）因為88-2地號土地面積只有0.15公畝，那麼小塊，我賣的系爭土地88-3地號土地約2分多，被告只出132萬元不可能買下系爭土地的全部，系爭土地我當時是要賣900萬元，我是看在鄭明春算我的哥哥，我才折價20萬元，後來原告還以颱風土崩又折了10萬元。」等語明確在卷（見本院卷第60、61頁）；核與證人魏滋棠於同日到庭具結證述：「我跟兩造沒有親屬關係，我跟兩造是朋友關係。我有購買系爭土地，我是向證人鄭景和購買的，與原告及被告一起購買，當時是我交錢給證人鄭景和，代書也在場，原告也在場，鄭明春也在場，簽約當時我是拿2張支票給證人鄭景和，一張200萬元，一張500萬元，至於尾款170萬元的支票則是在83年
6月24日才交付給證人鄭景和，票期押83年6月27日。簽約當時契約書正本有3份，原告、我各有1份正本，另1份應該是留在代書那邊（庭呈系爭契約書正本，影印後附卷，影本1份交被告收受，正本發還證人），因為被告是登記名義人，所以不需要再拿契約書正本。當時原告住在永康，原告跟被告2人都有自耕農身分，但代書說原告鄭素梅戶籍在永康，不可能回南化耕作，可能不能登記，所以要登記給被告，因為被告的戶籍就設在南化，鄭明春當時就同意了。（原告訴代問：你說870萬元是你開票，則3人如何出資？）按比例，原告付370萬元，我也付款370萬元，被告出資130萬元，持分就照出資比例來算，我和原告是百分之42.5，被告是百分之15（庭呈出資表，附卷）。（原告訴代問：被告的130萬元如何給付？）不記得了。（被告問：我是出資13
2萬元，如以130萬元除以870萬元，比例是14.94％，為何你說是15％？）因為一開始合約書內容是寫880萬元，所以持分百分之15是132萬元，後來因為土地崩塌後減10萬元，所以被告的出資額就調整為130萬元，我收被告的付款也是130萬元，不是132萬元。（被告問：為何簽買賣契約書時，原告都在，原告會寫是出賣代理人？）因為合約書的格式都是這樣，所以依序一直寫下去。如果不是這樣，為何我會簽在住址欄。（被告問：簽約時鄭明春有無出具我給的委託書？）沒有。（被告問：證人可否提出支票兌領資料？）我當時是使用第三信用合作社的甲存支票帳戶付款，我只有開3張支票，但如果照代書所寫的契約書，我應該是開4張支票。」等語一致（見本院卷第62至64頁）；復與證人即買賣系爭土地之代書李世榮到庭具結證述：「我目前仍從事代書工作。系爭土地由我辦理相關買賣及契約登記。系爭買賣的賣方是證人鄭景和，買方是原告、證人魏滋棠及被告，被告由鄭明春代理。（原告訴代問：為何3人購買，卻要登記被告1人的名字？）因為83年農發條例未修正前，農地除了繼承外，不能登記為共有，所以鄭明春就說要登記為被告的名字。至於原告有無自耕農身分我不了解，我也不清楚原告的戶籍在哪裡。本院卷第25頁買賣契約書是我寫的，第2條手寫的部分不分大、小字都是我寫的。（原告訴代問：為何原告部分寫出賣代理人？）當初是我疏忽，沒有把出賣代理人這幾個字劃掉，出賣人確實只有證人鄭景和1人，買受人確實是原告、證人魏滋棠及被告3人，否則在其他約定事項部分，我不會寫他們3人的持分。（被告問：尾款的字跡是何時寫上去的？）上面有押日期，就是契約書寫的日期。（被告問：持分特約的部分是誰跟你說要這樣寫？）是在場的原告及魏滋棠說的，鄭明春也有說要這樣寫的。（被告問：鄭明春有無提出我的委任狀？）沒有。」等語亦相符（見本院卷第63至65頁）。
⑶、本院審酌上揭證人鄭景和與兩造同為叔姪關係，親疏一致，
並無須特別偏袒何方之動機及利害關係；而證人即代書林世榮為代書身份，立場應屬中立；且互核渠證人3人證述內容大致相符，復與卷附不動產買賣契約書記載內容一致（見本院卷第25頁），自堪採取。從而，原告主張其與訴外人魏滋棠於83年4月27日各購買系爭土地千分之425，被告則購買15％，總價金經減價後為870萬元，三人之出資額與比例相符，並以借名登記契約關係登記在被告名下乙節，即堪認真實。
⑷、被告固辯稱其出資130萬元，係購買系爭土地之權利範圍全
部云云，然查，觀之被告所提系爭土地之鄰地88-2地號土地之不動產買賣契約書（見本院卷第72頁）其上記載鄰地88-2地號土地面積為「0.15公畝」（1公畝等於100平方公尺），買賣價金130萬元；較之系爭土地（88-3地號土地）面積為「2582平方公尺」（見新調卷第11頁土地登記謄本），相差約172倍，衡諸常情事理，面積大小自與價金高低直接相關，故被告以此質疑鄰地僅需價金130萬元，系爭土地要價
870萬元不合理云云，顯與邏輯經驗法則不符，難認有理。
⑸、雖被告質疑兩造持有之契約書有加註兩處不同，質疑契約書之真正云云，但觀之被告所辯不同處乃第2條多手寫文字：
「尾款於83.6.24全數如數收訖。臺南市第三信用合作社票號二一二二七三號日期83.6.27鄭景和」（見本院卷第25頁），此部分證人鄭景和業已證述係其收受給付價金尾款之支票後所加註者；另為同頁最左邊之手寫文字，然查此部分乃有關承買人3人各次付款金額之記載，與契約效力無關，且除此之外，其餘打字及手寫部分，兩造所持契約書內容均一致，是尚難以此即謂系爭不動產買賣契約書非真正。
⑹、另被告辯稱：簽訂買賣契約書沒有被告委任父親鄭明春代理
之委任狀乙節，然查，如若被告否認鄭明春係有權代理其購買系爭土地，則被告即無登記為所有權人之法律依據。況查，被告自83年6月16日起迄今，均登記為系爭土地之所有權人，如若其父鄭明春係無權代理，則何以被告默不作聲長達約23年，由此，顯見被告所辯與情理相違悖，顯不足採。
⑺、基上，被告上開辯稱其有支付買賣價金（130萬元或132萬
元）而取得系爭土地全部範圍云云，要無可採。原告主張系爭土地應有部分千分之425係原告借名登記予被告所有，故兩造間就系爭土地應有部分千分之425存有借名登記關係，堪予認定。
②、原告請求被告辦理所有權移轉登記（千分之425）為原告所
有是否有理？
⑴、按稱「借名登記」者，乃謂當事人約定一方將自己之財產以
他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號、第76號判決意旨參照）。另依民法第549條第
1項及同法第541條分別規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」、「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人」；又按系爭土地登記為被上訴人所有，如係被上訴人受上訴人之委任，以自己名義為委任人取得權利，依法受任人即被上訴人自有將所取得之土地權利，返還於委任人即上訴人之義務（最高法院44年度台上字第262號判例參照）。是借名登記關係之任何一方，皆得隨時終止借名登記契約；借名關係終止後，出名者即應將為借名者取得之系爭物移轉於借名者。又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條亦定有明文。
⑵、查兩造間就系爭土地（千分之425部分）既成立借名登記關
係，已如前述，而原告復以起訴狀繕本之送達向被告為終止契約之意思表示，則兩造間就系爭土地之借名登記關係即已終止。揆諸前揭說明及法條規定，系爭土地借名登記契約既得隨時終止，被告所為時效之抗辯即屬無據，則被告就系爭土地應有部分千分之425自屬無法律上之原因而受有利益，故原告請求被告應將系爭土地之千分之425範圍辦理所有權移轉登記為原告所有，即屬有據。
四、綜上所述，原告主張與被告間就系爭土地有成立借名登記關係，為可採，而該借名登記關係業經原告終止，終止後被告就系爭土地應有部分千分之425部分仍登記有所有權，自屬無法律上之原因而受有利益。從而，原告依民法第179條之規定，請求被告應將系爭土地千分之425辦理所有權登記移轉予原告，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項及第78條分別定有明文。經核原告之請求為有理由，本件訴訟費用經裁定原告准予訴訟救助，僅暫勿繳納。就此項訴訟費用額，應由被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年11月24日
民事第一庭法官吳金芳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月24日
書記官陳雅慧