裁判字號：臺灣士林地方法院87年訴字第494號民事判決
裁判日期：民國94年11月18日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣士林地方法院民事判決87年度訴字第494號原告 楊森山 即祭祀公業 楊積美 管理人訴訟代理人 張麗玉 律師被告卯○○兼子○被告地○○兼子○被告辰○○兼子○前列三人共同訴訟代理人 張世興 律師複代理人 游雅鈴 律師被告Ａ○○兼子○被告天○○兼子○被告黃○○兼子○被告酉○○○兼子○被告戌○○兼子○被告亥○○兼子○前列四人共同訴訟代理人 何乃隆 律師複代理人 蘇豐展 律師
Ｂ○○被告午○○兼子○被告玄○○兼宙○被告宇○○兼宙○被告未○○兼宙○被告申○○兼宙○被告寅○○兼宙○被告庚○○被告癸○○被告壬○○被告辛○○被告丁○○被告戊○○被告己○○被告丙○○被告乙○○被告甲○○被告巳○○丑○○兼法定代理人Ｃ○○丑○○承受當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國94年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告與原告間就坐落台北縣汐止市○○段六九四之一地號面積一百一十三平方公尺土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告Ａ○○、天○○、午○○、玄○○、宇○○、未○○、申○○、寅○○、癸○○、壬○○、辛○○、丁○○、己○○、乙○○、甲○○、巳○○、Ｃ○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，被告庚○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○○號113平方公尺土地（以下簡稱系爭土地），為原告祭祀公業楊積美所有，前由被告之先祖 陳定國 自民國前1年起，自訴外人 鄭粒 、 賴心匏 、 楊文廣 處受讓系爭土地租賃權及其上房屋，該基地租賃關係輾轉由被告等人繼承，依鈞院81年度訴字第35號調整租金事件和解筆錄約定，租金每年為新台幣（下同）94,896元。
（二）按租用基地建築房屋契約，既以承租人之特定房屋使用基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至該特定房屋不堪使用時消滅；又土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
（三）系爭土地上建物建造年代久遠，原已老舊不堪使用，嗣經被告拆除而不存在，故兩造前就系爭土地之基地租賃關係，已因地上房屋滅失而消滅，因被告仍爭執其等就系爭土地存有租賃關係，原告為此請求確認被告與原告間就坐落台北縣汐止市○○段○○○○○○號面積113平方公尺土地之租賃關係不存在等語。
（四）原告並聲明：確認被告與原告間就坐落台北縣汐止市○○段○○○○○○號面積113平方公尺土地之租賃關係不存在。
二、被告方面：
（一）被告卯○○、丑○○、地○○、辰○○則以：
１、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文，故除有前開法條所列情形，基地出租人收回土地於法有違，故原告以系爭土地上之房屋經拆除致租賃關係不存在，既非土地法第103條規定之情形，則系爭土地之租賃關係當然不生消滅之效果。
２、系爭土地原係空地，出租後曾建築家屋三座，嗣後改建為稻類製造場，之後又另改建為經營幼稚園之磚瓦平房，故系爭租約並非以特定房屋建築為限，況按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條之情形不得收回，縱該土地之房屋因故滅失，而租用基地之契約，並未失其存在，承租人仍得申請重建，出租人負有同意重建之義務（最高法院51年度台上字第2987號判例參照），本件系爭土地上之房屋雖有滅失，依前揭判例意旨，兩造間租賃關係仍屬存在。
３、本件租賃並非未定期限之租賃，原告亦自承兩造間應屬不定期租賃，則顯無因期限屆滿而消滅之問題，如原告就兩造間有以房屋不堪使用作為系爭租賃契約期限之真意，亦應由原告舉證證明等語，資為置辯。
４、被告卯○○、丑○○、地○○、辰○○並聲明：駁回原告之訴。
（二）被告庚○○則以：其祖父另有三位養女謝 陳招治 、唐陳月娟、 林雪昭 等語，並聲明駁回原告之訴。
（三）被告酉○○○、亥○○、戌○○、黃○○：被告已將繼承土地出售被告地○○、辰○○等語，並聲明駁回原告之訴。
（四）被告戊○○、丙○○則以：其母 陳紹瑟 雖未就被繼承人陳定國之遺產為拋棄繼承，然並未繼承取得土地，就本件租約情形，其等並不清楚等語。
（五）被告Ａ○○、天○○、午○○、玄○○、宇○○、未○○、申○○、寅○○、癸○○、壬○○、辛○○、丁○○、己○○、乙○○、甲○○、巳○○、Ｃ○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、程序方面：
（一）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第1項第2款定有明文。本件原告原起訴主張兩造基地租賃契約屆期，聲明請求返還系爭土地，嗣於審理中變更請求確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在，並追加繼承系爭租約權利義務之被告庚○○、癸○○、壬○○、辛○○、丁○○、戊○○、己○○、丙○○、乙○○、甲○○等為共同被告，經核原告變更追加之訴，仍係基於系爭土地租賃關係之同一基礎事實，依前開規定，其訴之變更追加，應屬合法，合先敘明。
（二）祭祀公業楊積美管理人 楊建智 死亡，經其派下員於88年11月16日派下員大會推舉楊森山為新任管理人，並經台北縣汐止市公所89年10月26日八九北縣汐民字第25455號函同意備查，被告卯○○、丑○○、地○○、辰○○雖否認原告楊森山為祭祀公業管理人之合法性，惟原告楊森山就任管理人除經台北縣汐止鎮公司同意備查外，亦有祭祀公業楊積美派下員大會會議紀錄、開會通知書在卷可稽，被告雖認派下員多未簽名而僅蓋章，有冒蓋印章或偽造之嫌，然並未舉證以實其說，尚難遽採，原告楊森山聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
（三）被告酉○○○、亥○○、戌○○、午○○、卯○○、Ｃ○○、巳○○（前二人為丑○○之繼承人）、地○○、Ａ○○、辰○○、黃○○、天○○之被繼承人子○○○於88年
2月23日死亡，有戶籍謄本可稽，原告依法聲明由被告酉○○○、亥○○、戌○○、午○○、卯○○、Ｃ○○、巳○○、地○○、Ａ○○、辰○○、黃○○、天○○承受訴訟，應予准許。
（四）被告巳○○、Ｃ○○之被繼承人丑○○於90年10月16日死亡，被告巳○○、Ｃ○○為其法定繼承人，有戶籍謄本足稽，原告依法聲明由被告巳○○、Ｃ○○承受訴訟，應予准許，核先敘明。
（五）被告玄○○、宇○○、未○○、申○○、寅○○之被繼承人宙○○於92年8月5日死亡，有戶籍資料可稽，原告依法聲明由被告玄○○、宇○○、未○○、申○○、寅○○承受訴訟，應予准許。
四、原告主張坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○○號113平方公尺土地，為原告祭祀公業楊積美所有，業據提出土地登記謄本為證，而原告前管理人楊建智前曾於81年5月28日，在本院與 陳學源 、卯○○、地○○、Ａ○○、辰○○、黃○○、天○○、丑○○成立和解將系爭土地之租金自81年1月1日起調整為94,896元等情，亦有本院81年度訴字第35號調整租金事件和解筆錄在卷可稽，堪信為真。原告另主張系爭土地原有之建物已滅失等情，為被告卯○○、地○○、辰○○、黃○○、酉○○○、亥○○所不否認，且系爭土地，現部分為台北縣汐止市○○路○○巷○號至20號建物車道、花圃用地，部分花圃外道路及空地等情，業經本院會同台北縣汐止地政事務所履勘明確，並有該所93年2月27日土複字第140號複丈成果圖在卷可憑，而前開建物坐落之台北縣汐止市○○段○○○○號土地，被告地○○、辰○○、丑○○為共有人之一，且建物係由被告地○○、丑○○所成立之富懿建設有限公司興建等情，亦為被告卯○○、地○○、辰○○所陳明，並有土地、建物登記謄本及富懿建設有限公司設立登記事項卡在卷可憑，故此部分之事實，亦堪認為真實。
五、原告主張兩造就系爭土地所訂之基地租賃契約，因其上建物滅失時，故租賃契約因屆期而消滅等情，則為被告卯○○、地○○、辰○○所否認，並以前開情詞置辯，經查：
（一）系爭土地原由訴外人鄭粒、賴心匏、楊文廣向原告承租興建家屋，嗣被告先祖陳定國於明治44年5月18日，經原告同意，受讓該基地租賃及其上房屋，有租賃權讓渡書（讓贌建物敷地字）附卷可稽，被告卯○○、地○○、辰○○亦不否認系爭基地租賃契約係繼承自先祖陳定國，並有其等被繼承人陳學源77年10月15日致原告存證信函附卷可稽，而被告輾轉繼承系爭基地租賃契約等情，亦有繼承系統表、戶籍謄本、戶籍資料在卷可憑，被告卯○○、地○○、辰○○、庚○○雖主張陳定國尚有養女 陳月涓 及陳招治、林雪昭等，惟依戶籍資料所示，並無該3人係陳定國養女之記載，另被告黃○○、酉○○○、戌○○、亥○○辯稱已將繼承土地出售丑○○、地○○、辰○○等人、及被告戊○○、丙○○辯稱其被繼承人 吳陳紹瑟 未繼承土地云云，惟本件待確認之法律關係，係陳定國與原告間基地租賃契約之權利，並不及其他陳定國之財產，而系爭租約並無證據顯示係由陳定國之特定繼承人繼承，故依法應由陳定國之法定繼承人共同繼承之，被告等既輾轉自陳定國之繼承人再為繼承，則原告主張被告為系爭租賃契約之承租人，應堪認定。
（二）被告卯○○、地○○、辰○○另辯稱系爭租約，並未定有以特定房屋之建築為限，且亦無租賃關係至特定房屋不堪使用時消滅之合意云云，惟查：
１、按土地之租賃契約，以承租人建築房屋為其目的者，縱使當事人間未明定租賃之期限，而非有相當期限不能達其目的，但依契約之目的，探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。本件被告先祖陳定國自訴外人鄭粒、賴心匏、楊文廣處受讓系爭租約，而前三人係因建築家屋而向原告租賃系爭土地，有前開租賃權讓渡書在卷可稽，而系爭租約雖未定有確定期限，然基於房屋造價頗鉅，且存在年限亦久之特性，於訂定基地租約時，通常難以逕行約定租用期限，然徵諸土地之租賃契約，以承租人建築房屋而使用之為其目的者，非有相當期限不能達其目的，故訴外人鄭粒、賴心匏、楊文廣之基地租賃契約，仍應解為定有租期至房屋不堪使用為止之期限，被告先祖陳定國受讓系爭租約及地上房屋，自承受系爭租約之權利義務，被告亦未舉證陳定國與原告就租賃期限另有約定，則本件基地租賃契約，定有至其上房屋不堪使用為止之期限，應可採認。
２、至於被告所辯，系爭租約並未定有以特定房屋之建築為限，故如承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務云云，經查，租地建屋契約，依通常情形，當事人締結契約時，應係以建築特定房屋為目的，因房屋使用年限甚長，締約當事人除有預以該基地於將來繼續更新建築，而特別約定外，不宜解為承租人於所建房屋不堪使用後，均得於原基地再行重建，蓋於當事人無特別約定之情形下，如許承租人得一再更新建築，則出租人即永久不得收回基地，不定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義。本件被告卯○○、地○○、辰○○雖抗辯，系爭土地原係建築家屋三座，後改建為稻類製造場，後又改建為經營幼稚園之磚瓦造平房，足證系爭租約並非以特定房屋之建築為限云云，惟查，前開租賃權讓渡書雖載明陳定國欲擴張稻類製造場，惟原告否認鄭粒等所建之家屋，曾為陳定國拆除改建稻類製造場或改建磚瓦平房之事實，而被告就此亦未舉證以實其說，尚難遽採；而系爭土地於台灣台北地方法院士林分院81年度訴字第35號請求調整租金事件審理中，經承辦法院於81年4月10日至現場履勘，其上有原經營幼稚園後閒置不用之磚瓦造平房等情，亦有勘驗筆錄附於該案卷可稽，被告就該磚瓦造平房，是否為前述家屋拆除後改建等情雖未能舉證，惟縱認屬實，則以原告當時續行收取租金之行為，亦應認有默示同意續行出租系爭基地供被告另建該磚瓦平房之用，惟依前開說明，此基地租賃契約期限，除當事人另有約定，仍應解為至該磚瓦平房不堪使用為止，被告既未能舉證原告曾同意被告可在系爭土地無限次數重建新屋，則其抗辯系爭租約非為特定房屋之建築云云，尚難憑採。而該磚瓦平房已因被告地○○、丑○○所成立之富懿建設有限公司，在鄰地興建台北縣汐止市○○路○○巷○號至20號建物，而拆除作為該等建物之車道、花圃等情，亦為被告卯○○、地○○、辰○○所不爭執，且經本院履勘明確，則原告主張系爭租約已因其上房屋滅失而期限屆至，應屬有據。
（三）被告卯○○、地○○、辰○○另辯稱，系爭土地被告曾同意出售予訴外人陳學源（即被告 陳詹孟 、亥○○、戌○○、午○○之被繼承人）云云，經查，原告前雖曾於77年3月16日函知陳學源，如其有意以1,700,000元價購系爭土地，將提交派下員大會審議，經同意後出售陳學源，此有該存證信函在卷可證，惟細繹該函，依原告表示行為之內容，已明示交易需提交派下員大會審議通過，故顯見原告該函充其量僅得視為要約之引誘，尚難認原告有受其拘束之意，故訴外人陳學源雖函覆同意購買，惟在原告祭祀公業派下員大會同意前，亦難認買賣契約已成立生效，而原告嗣後發函通知陳學源系爭土地買賣交易未獲派下員大會同意，亦有存證信函可稽，故被告卯○○、地○○、辰○○所辯原告已與陳學源成立買賣契約云云，亦不足採。
六、綜上所述，兩造就原告所有台北縣○○鎮○○段○○○○○○號土地之基地租賃契約，既因其上興建之建物已拆除而租期屆滿，則兩造租賃契約即因期限屆滿而消滅，從而原告主張確認被告與原告間就坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○○號土地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於判決結果無影響，無庸詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條判決如主文。
中華民國94年11月18日
民事第一庭法官劉穎怡以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年11月24日
書記官陳玉敏