臺灣新北地方法院99年度訴字第1629號民事裁定

裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1629號民事裁定

裁判日期：民國99年11月26日

裁判案由：返還買賣價金等

臺灣板橋地方法院民事裁定99年度訴字第1629號原告任晚質訴訟代理人 陳守文 律師複代理人 郭佳瑋 被告 陳忠文 訴訟代理人 林秋萍 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院裁定如下：
主文本件應再開言詞辯論，並指定民國九十九年十二月三十日上午十點十五分，在本院民事大樓第一法庭為言詞辯論期日，兩造應分應補正如附件所示之事項，並均提出綜合言辯書狀（附磁片）。
中華民國99年11月26日
民事第二庭法官吳振富以上正本證明與原本無異
書記官江文彬中華民國99年11月26日附件：
壹、原告應補正之事項：
一、本院99年9月2日言詞辯論筆錄業將被告調取錄音光碟後，業已更正筆錄，請原告到庭閱卷表示意見。
二、被告抗辯已逾民法第365條時效規定，原告主張被告「故意」不告知，此有利於己之事實，應由原告負舉證責任，若本件無法舉證者，恐受敗訴判決。
三、「凶宅」於日本之判例學說上稱之為「心理的瑕疵」，關於心理的瑕疵是否存在，日本學者提出判斷標準如下，請依序論析之：
(1)時間上因素時間固然會影響到心理的瑕疵之存在，但時間因素尚非關鍵性要素，須與其他因素作綜合考量。例如是否因該非自然身故事件之嚴重性，而於鄰近居民間留下嚴重恐懼感之深刻記憶，或發生非自然身故事件之標的物以拆除，心理的瑕疵存在於不特定之空間等等。
(2)場所上因素亦即發生非自然身故事件之場所是否會影響平穩、安寧之舒適生活空間，因此如果在陽台上吊，或跳樓自殺者掉落於陽台時，有學者主張該屋並不因此成為凶宅。如於空地發生非自然身故事件，即便其後於該地上興建建築物，亦非所謂「凶宅」，蓋土地並無此種心理的瑕疵存在於特定空間之問題，本非成為「凶宅」之對象。
(3)標的物之現狀心理的瑕疵影響平穩、安寧之舒適生活，因此標的物之現狀，換言之買受人就標的物之利用情況，為判斷此心理的瑕疵存在與否之要素。因此，如果發生上吊事故的部分房屋已被拆除或改建，則心理的瑕疵已不存在於特定空間，無法再肯定此心理的瑕疵之存在。
(4)附近地理環境、居民之因素標的物所在地之地區環境及附近居民亦為判斷標準之一，亦即都會區之高樓大廈，與偏僻鄉村孤立之住宅其判斷應有不同。再者，事件對鄰近居民所留下之強烈陰影，仍為鄰居傳聞之對象者，無法否認其確有無法提供平靜、安寧之舒適生活空間之情形。
貳、被告應補正之事項：
一、何謂「凶宅」？依據內政部之意見內政部（90）台內中地字第9082363號訂頒之「成屋買賣契約書範本」「建物現況確認書」第6項係勾選「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。民間業者，依此解釋為過去曾發生自殺或兇殺等非自然身故情事之建物。
二、然依內政部訂頒之「建物現況確認書」第6項係勾選「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，似乎僅限該心理的瑕疵發生於賣方持有期間。惟第354條端以標的物交付時為判斷瑕疵存在與否之時間點，至於該瑕疵出現於何時並非所問。前揭建物現況確認書，應係在課出賣人之說明調查義務，如有違反應負債務不履行責任。而瑕疵擔保責任屬法定擔保責任，並不以出賣人之故意過失為要件，即如本件之情形，心理的瑕疵原本係出現於出賣人之前手持有期間，出賣人是否並未被告知該屋為「凶宅」，而不知該屋過去曾發生過非自然身故事件，仍應對買受人負第354條責任？（相同情形另有台灣高等法院96年上字第40號）可參