裁判字號：臺灣高等法院105年重上字第74號民事判決
裁判日期：民國105年11月29日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣高等法院民事判決105年度重上字第74號上訴人祭祀公業 吳江怡 法定代理人 吳富春
吳富乾 吳富俊 吳富南 吳貴增 吳玉志 吳貴輝 兼法定代理 吳富國 人上訴人 吳長歡
吳富彤 上一人訴訟代理人 林辰彥 律師複代理人 黃淑怡 律師
黃豐緒 律師上四人共同訴訟代理人 林梅玉 律師上訴人祭祀公業吳江怡法定代理人 吳貴順 被上訴人芝柏企業股份有限公司法定代理人 范玉貞 訴訟代理人 錢紀安 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國104年11月27日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第397號第一審判決提起上訴，本院於105年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按祭祀公業條例於民國（下同）97年7月1日公布施行後，未登記為法人之祭祀公業，具非法人團體性質，提起上訴，應由其管理人為法定代理人合法代理，為最高法院院近來所持之見解（參照最高法院102年度台上字第629號、104年度台抗字第522號裁判意旨）。又祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人。管理人有數人者，管理事務之執行，取決於全體管理人過半數之同意。此為祭祀公業條例第22條所明定，並應準用於未登記為法人之祭祀公業（參祭祀公業條例第56條）。查，上訴人祭祀公業吳江怡（下稱系 爭公業 ）之現任管理人為吳富國、吳富乾、吳富俊、吳富南、吳貴增、吳貴輝、吳貴順、吳富春、吳玉志等9人（見原審卷㈠第298至300頁），自本件上訴狀觀之，乃係由系爭公業除吳貴順外之8名管理人委任林梅玉律師具狀提起上訴（見本院卷第12至14、16至23、103頁），提起上訴乃系爭公業管理事務之執行，業經全體管理人過半數之同意，是系爭公業由任管理人為吳富國、吳富乾、吳富俊、吳富南、吳貴增、吳貴輝、吳富春、吳玉志等8人為法定代理人提起本件上訴，應屬合法，並依首揭說明，併列吳貴順為系爭公業法定代理人，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人（以下分稱姓名，並合稱上訴人）起訴主張：吳富國、吳長歡、吳富彤為系爭公業派下員之一。附表一所示13筆土地（下合稱系爭土地）原為系爭公業之祀產，屬派下員全體公同共有。詎訴外人 吳長欽 、 吳長竹 、 吳長榜 、 吳長耀 、 吳長學 、 吳長城 、 吳長登 、 吳長煥 、 吳長殿 、 吳富順 、 吳富豐 、 吳富華 、 吳富來 、 吳富業 、 吳富崇 及 吳富米 等16名派下員（下合稱吳長欽等16人），明知系爭公業派下員眾多，竟於72年間製作不實派下員名冊，僅列吳長欽等16人（起訴狀誤載為系吳長欽等17人〈見原審卷㈠第8頁〉，業經上訴人當庭更正為吳長欽等16人〈見本院卷第114頁反面〉）為系爭公業之全體派下員，並選任吳長欽為系爭公業管理人，吳長欽則向改制前之桃園縣龜山鄉公所（下稱龜山鄉公所）申報系爭公業之派下全員為16人並自任管理人，且於系爭土地登記簿登載吳長欽為系爭公業之管理人。嗣吳長欽等16人於75年間推由吳長欽以系爭公業管理人之名義，將系爭土地以買賣為原因關係，分別於75年3月7日（附表一編號6至13）、76年12月18日（附表一編號1至5）移轉所有權登記予被上訴人。該等買賣及不動產所有權移轉契約僅由吳長欽等16人為之，非由系爭公業派下全員共同為之，亦未經派下全員過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2之同意，違反98年1月23日修正公布前之民法第828條第2項、89年1月26日修正公布前之土地法第34條之1第1、5項（以下逕以修正前之條項及內容稱之）、土地法第34條之1執行要點、祭祀公業土地清理要點第19點規定，為無權處分及無權代理之行為，且未經全體派下員事後承認之，對系爭公業不生效力，況被上訴人迄未舉證證明系爭公業本身知而不為反對情形，本件即無表見代理之適用，且系爭公業並非法人，亦無適用表見代表之餘。又系爭土地現登記為被上訴人所有，已妨害系爭公業全體派下員所有權，上訴人自得依民法第767條、現行民法第828條第2項準用第821條規定，求為判命被上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，回復登記為系爭公業所有之判決。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將附表一編號1至5所示之土地，經桃園市桃園地政事務所於76年12月18日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭公業所有。㈢被上訴人應將附表一編號6至13所示之土地，經桃園市桃園地政事務所於75年3月7日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為系爭公業所有。
二、被上訴人則以：吳長欽等16人前經龜山鄉公所審核，並經公告無人異議後，由龜山鄉公所於72年10月7日發給派下員證明書，該16人共同選任吳長欽為管理人，亦經龜山鄉公所72年10月20日核備在案；嗣吳長欽等16人於74年4月8日召開系爭公業派下員大會（下稱系爭74年派下員大會），一致同意出售系爭土地，既符合系爭公業規約第15條規定派下員過半數之要求，亦符合土地法第34條之1規定，故吳長欽於75年間，以系爭公業管理人身分，出售系爭土地予被上訴人並辦理所有權移轉登記完畢，自屬有權代理而為有效。縱吳長欽為無權代理，然被上訴人於進行本件買賣法律行為時，客觀上系爭公業派下全員僅16人且吳長欽係管理人，足以表徵吳長欽為有權代表系爭公業之人，系爭公業即應類推適用表見代理規定，負授權人責任，依土地法第43條規定，被上訴人自得依系爭土地買賣契約取得系爭土地所有權等語，資為置辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第104頁、第114頁反面、第7頁反面、第8頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠吳長欽經吳長欽等16人推舉，於72年5月10日列吳長欽等16
人為系爭公業之全體派下員，並檢附系爭公業沿革、派下全員系統表、派下員名冊、財產清冊、規約等件，向龜山鄉公所申報並請求發給派下員證明，龜山鄉公所以（72）桃龜鄉民字第11730號公告，經登報2個月期滿無人異議，龜山鄉公所乃依吳長欽申請於72年10月7日發給吳長欽等16人派下員證明；嗣吳長欽等16人於72年10月8日選任吳長欽為系爭公業管理人，並訂立系爭公業管理暨組織規約，經龜山鄉公所於72年10月20日以（72）桃龜鄉民字第23538號函准予核備。有72年5月10日吳長欽申報書、系爭公業沿革、派下全員系統表、派下員名冊、財產清冊、戶籍謄本、土地登記簿謄本、管理暨組織規約、推舉書、龜山鄉公所（72）桃龜鄉民字第11730號公告及登報資料、龜山鄉公所72年10月7日（72）桃龜鄉民字第23121號函暨證明書及所附之系爭公業派下員名冊、72年10月13日系爭公業申請書暨選任管理人同意書暨全體派下員簽章證明、管理暨組織規約、龜山鄉公所72年10月20日（72）桃龜鄉民字第23538號函為證（見原審卷㈠第175至232頁）。
㈡系爭公業於99年3月10日向龜山鄉公所申請補漏列登記派下
員為 吳貴斌 等238人；系爭公業選任吳富國、 吳富德 、吳富乾、吳富俊、吳富南、吳貴增、 吳貴旺 、吳貴輝、吳貴順等9人為管理人，選任 吳長寬 、 吳長鵬 、 吳貴雄 等3人為監察人，經龜山鄉公所於99年10月1日桃龜鄉民字第0990034184號函准予備查；嗣系爭公業選任吳富國、吳富春、吳富乾、吳富俊、吳富南、吳貴增、吳玉志、吳貴輝、吳貴順等9人為管理人，選任吳長寬、吳長鵬、吳貴雄等3人為監察人，經龜山鄉公所於103年11月11日桃龜鄉民字第1030045011號函准予備查。有龜山鄉公所99年5月3日函及派下現員名冊、派下員系統表、不動產清冊、龜山鄉公所99年10月1日函及所附管理人（監察人）名冊、龜山鄉公所103年11月11日函及所附管理人（監察人）名冊為證（見原審卷㈠第77至108、16至18、298至300頁）。
㈢系爭土地原為系爭公業所有，於75年3月7日、76年12月18日
分別以買賣為登記原因，移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人現登記為系爭土地所有權人。有系爭土地登記簿及土地登記謄本為證（見原審卷㈠第34至76頁）。
四、上訴人主張：系爭土地為系爭公業派下全員公同共有，吳長欽於75年間與被上訴人就系爭土地成立買賣契約，並於75年3月7日、76年12月18日所有權移轉登記予被上訴人，非由系爭公業派下全員共同為之，亦未經派下全員過半數及其應有部分合計過半數，或應有部分合計逾3分之2之同意，違反民法第828條第2項、土地法第34條之1第1、5項、土地法第34條之1執行要點、祭祀公業土地清理要點第19點規定，為無權處分及無權代理之行為，且未經全體派下員事後承認，該買賣及處分行為不生效力等語，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下。
五、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；上開規定於公同共有準用之；土地法第34條之1第1、5項亦有規定。次按祭祀公業係祀產之總稱，屬於派下員全體所公同共有，依民法第828條第2項規定，其處分及其他之權利行使，除法律或契約即公業規約另有規定外，應得派下員全體之同意。是此項祀產為土地時，其處分除公業規約另有規定外，土地法第34條之1第5項已有特別規定，依該項規定準用同條第1項之結果，應以派下員過半數及其「潛在的應有部分」（派下權比率）合計過半數之同意為之，但其「潛在的應有部分」合計逾3分之2者，其人數可不予計算（參照最高法院95年度台上字第1233號、84年度台上字第238號裁判意旨）。經查：
㈠吳長欽等16人於72年10月7日經龜山鄉公所核備並發給派下
員證明（見上開三、㈠）後，於74年4月8日召開系爭74年派下員大會，由吳長欽、吳長榜、吳長耀、吳長學、吳長城、吳長登、吳長煥、吳長殿、吳富順、吳富豐、吳富華、吳富業、吳富米等13名（下稱吳長欽等13人）出席，吳長欽等13人於系爭74年派下員大會決議，因系爭公業各祖先祖墳各地埋葬，使後世子孫無法兼顧，且祠堂興建於日據時期年久失修，遂同意集中興建祖塔及重建祠堂，並以出售系爭公業部分土地作為籌備興建費用，若有餘款，即以系爭公業名義存入銀行，作為嗣後祭拜基金，且吳長欽等16人除吳富米外（合計15人），均在74年4月8日同意處分書（下稱系爭同意書）用印，同意出售系爭公業所有桃園縣○○鄉○○○段南崁頂小段31、31之1、31之8、31之9、32、32之1地號土地（均為重測前地號），並授權吳長欽全權處理；嗣系爭公業將上開同意處分之同小段31地號土地，以買賣為原因關係移轉所有權登記予被上訴人，就同小段31之1、32地號土地，分別辦理分割登記後，將分割後之同小段31之1、31之10、32、32之5、32之6、32之3（嗣後併入32地號）、32之4地號土地，以買賣為原因關係移轉所有權登記予被上訴人（上開土地分割過程，詳如附表二所示）；上開事實，有兩造不爭執形式上真正之系爭74年派下員大會會議紀錄、系爭同意書、系爭土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第237至242、34至76頁、本院卷第140頁）。另上開同小段31、分割後31之1地號土地，於98年11月13日以逕為分割為登記原因，分別分割出桃園縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號，而同段542、559地號，亦分別於76年12月18日、75年1月30日以買賣為登記原因，移轉所有權登記予被上訴人，有同段542、559地號土地附卷可稽（見本院卷第250至253頁），併此敘明。職是，系爭土地即為系爭同意書所載同意處分之部分土地，且為兩造所不爭（見本院卷第65頁正、反面），是此部分事實堪以認定。
㈡上訴人否認被上訴人所提土地買賣契約之真正，並主張吳長
欽等16人推由吳長欽以系爭公業管理人之名義，將系爭土地買賣移轉登記予被上訴人，為無權處分及無權代理之行為，且未經全體派下員承認，對上訴人等不生效力云云，惟為被上訴人所否認。查：
⒈被上訴人抗辯伊係基於買賣關係取得系爭土地所有權等情，
業據其提出附表一編號1至5土地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書，見原審卷㈠第254至257頁），並陳稱附表一編號6至13土地之買賣契約書，則因時間已久無法提出等語（見本院卷第139頁反面）。上訴人雖否認系爭買賣契約書形式上真正，惟被上訴人提出系爭74年派下員大會會議紀錄、系爭同意書、系爭買賣契約書原本供本院核對，並經本院勘驗結果，核與卷附影本（見原審卷㈠第237至242、254至257頁）相符，且系爭買賣契約書原本之立契約書人賣主（乙方，即系爭公業）處，確實蓋有刻印「祭祀公業吳江怡」字樣之印文（見原審卷㈠第256頁），且該印文亦核與上訴人不爭執形式上真正之系爭74年派下員大會會議紀錄、系爭同意書上所蓋刻印「祭祀公業吳江怡」字樣之印文（見原審卷㈠第237、240頁），其大小、字體、粗細大致相符，兩造復對本院上開勘驗結果不爭執（見本院卷第209頁正、反面），則系爭買賣契約書形式上真正堪以認定，上訴人否認系爭買賣契約書形式上真正，誠屬無理。
⒉按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；民法第345條定有明文。次按買賣不動產債權契約，原非要式行為，當不得因被上訴人間未有書面之訂立，而斷定其間之買賣非真（參照最高法院69年度台上字第3798號裁判）。又按關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實；因此否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（參照最高法院105年度台上字第466號裁判意旨）。被上訴人固未能提出附表一編號6至13該8筆土地之不動產買賣契約書，惟兩造有就系爭土地（含該8筆土地）訂立買賣契約乙節，業據被上訴人之法定代理人范玉貞結證明確，並稱：當時係由伊先生即當時被上訴人之法定代理人 劉文哲 處理系爭土地買賣事宜，伊並提醒劉文哲確認系爭土地有無設定抵押貸款等語（見本院卷第112頁反面）。矧以系爭13筆土地係系爭同意書同意處分之部分土地，且系爭公業處分系爭土地之目的在於籌備經費以興建祖塔及重建祠堂（見上開五、㈠）；再系爭買賣契約書第3條第1至4項約定，買賣價金分4期給付，並以被上訴人給付第4期（即末期）餘款，作為系爭公業將買賣標的物移轉所有權登記及交付予被上訴人使用之條件（見原審卷㈠第254頁），而系爭土地確已移轉登記予被上訴人（三、㈢），並交付被上訴人興建廠房使用，此經被上訴人 陳明 在卷（見本院卷第168頁），上訴人就此亦不爭執（見本院卷第104頁反面），倘未訂立買賣契約，且被上訴人未給付價金完畢，則系爭公業出售系爭土地以取得經費之目的未達，焉會將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，並交付被上訴人使用近27年（自被上訴人76年12月18日取得系爭土地所有權起，迄至上訴人於103年9月1日提起本件訴訟〈見原審卷㈠第4頁〉止計算，將近27年），足認吳長欽確有以系爭公業名義與被上訴人就系爭土地簽立買賣契約無訛。上訴人以被上訴人能提出系爭全部土地之買賣契約書及交付價金證明（見本院卷第
104、114頁），否認吳長欽以系爭公業名義與被上訴人就系爭土地簽立買賣契約云云，實屬無稽，自不足取。
⒊按臺灣之祭祀公業，僅屬某死亡者後裔公同共有祀產之總稱
，尚難認為有多數人組織之團體名義，故除有表示其團體名義者外，縱設有管理人，仍非屬祭祀公業之法定代理人；又祭祀公業之管理人係基於派下員之選任而取得之管理權，性質上屬於類似委任之無名契約，著重在派下員或選任者與管理人間之關係（參照最高法院95年度台上字第1860號、78年度台抗字第323號裁判意旨）。換言之，祭祀公業派下員，透過選任管理人之方式，將渠等管理祭祀公業之權利，授與代理權予管理人；管理人對於內部（即祭祀公業派下全員），管理祭祀公業事務範圍，本應依規約或派下員大會決議事項而為，處分公業財產權限，則應依規約或法律規定（如：民法第828條第2項、土地法第34條之1第1、5項等，參照最高法院95年度台上字第1233號、93年度台上字第1817號裁判意旨），然管理人對於外部（即與祭祀公業為法律行為之對象）而言，其以祭祀公業管理人名義所為之行為，究其實際，乃係代理祭祀公業派下全員而為，自屬明確。查，吳長欽於75年間係以系爭公業管理人身分，與被上訴人簽立系爭土地買賣契約，此觀系爭買賣契約書約定明確（見原審卷㈠第
254、256頁），而系爭土地於72年10月24日變更系爭公業管理人為吳長欽（見原審卷㈠第36、50、66頁），復分別於75年3月7日、76年12月18日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，吳長欽對外以系爭公業管理人身分與被上訴人訂立系爭土地買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，揆諸前開說明，吳長欽對外即係代理系爭公業派下全員為上開買賣及處分行為，應堪認定。至上訴人援引之最高法院95年度台上字第1860號裁判意旨，乃係敘明管理人非系爭公業法定代理人，核與本件吳長欽對外得代理系爭公業派下全員之認定無涉，自無足為上訴人有利之認定。
㈢按無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所
為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為之代理行為。而無權處分，乃無權利人而以自己名義就他人權利標的物所為之處分（參照最高法院87年度台上字第1049號裁判意旨）。查：
⒈關於系爭公業不動產處分事宜，兩造不爭執形式上真正之系
爭公業規約（下稱系爭規約）第13條規定：「本公業不動產之處分，應依照土地法第34條之1規定辦理，並經派下員過半數同意，授權管理人全權處理之。」（見原審卷㈠第229頁、本院卷第65頁反面），上訴人亦不爭執系爭公業就系爭土地之處分，應依土地法第34條之1規定辦理，（見本院卷第71頁），再依土地法第34條之1第1、5項規定，若欲處分系爭土地者，必須具備下列2條件之1：①必須經由半數以上派下員同意及渠等潛在應有部分合計過半數之同意行之；或②派下員潛在之應有部分合計逾3分之2者。內政部70年4月3日七十台內地字第11987號訂定之祭祀公業土地清理要點第9條亦規定，祭祀公業土地之處分，得依其規約或經過半數之派下員同意，授權管理人為之（見本院卷第194頁反面）。
查，74年4月8日決議並同意出售系爭土地時，兩造不爭執當時系爭公業派下全員至少有116人（見本院卷第103頁反面），惟斯時僅有吳長欽等16人除吳長竹外之15人出具系爭同意書同意處分系爭土地並授權吳長欽全權處理（見上開五、㈠），則同意處分系爭土地之系爭公業派下員顯未超過派下全員之半數，被上訴人亦未舉證證明該同意處分系爭土地之15名派下員，渠等潛在之應有部分已超過3分之2，吳長欽僅有15名派下員授權而以系爭公業管理人身分訂立買賣契約出售系爭土地，未依系爭規約及祭祀公業土地清理要點第9條規定，取得系爭公業過半數派下員之授權，則上訴人主張：吳長欽以系爭公業管理人身分就系爭土地所為之買賣及處分行為乃無權代理行為，即非無據。
⒉上訴人雖主張：吳長欽以自己名義辦理系爭土地買賣及處分
行為，係屬無權處分云云（見本院卷第78、224至225、238頁反面至第240頁），惟吳長欽係以系爭公業管理人身分就系爭土地為買賣及處分行為，非以自己名義為之，是形式上吳長欽即係代理系爭公業派下全員而為，自屬明確。另按公同共有不動產（土地）之處分，土地法第34條之1第5項已有特別規定，依該項規定準用同條第1、2項之結果，公同共有不動產之處分、變更，應以公同共有人過半數及其應有部分（潛在）合計過半數之同意行之。此項土地法之特別規定，就公同共有不動產之處分，自應優先於民法第828條第2項規定而適用，無須經全體公同共有人之同意（參照最高法院84年度台上字第68號裁判意旨），上訴人主張應依民法第828條規定，應得系爭公業派下全員同意云云，應屬誤會，併此敘明。
㈣系爭土地買賣契約之一造為系爭公業，派下員眾多，締約之
他造即被上訴人，甚難詳核公業管理人是否已取得過半數派下員之同意，至多僅能就形式上予以觀察審認，否則，任何與祭祀公業管理人締約之他造，均負有詳核公業派下員之人數、姓名，管理人有無召開派下員大會，管理人所取得之同意書是否真正等義務，實屬過苛，亦不可能。按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第169條定有明文。從而，外觀上如有足使第三人信為有代理權之事實時，為保護交易安全，對於該無權代理之行為，亦賦與有權代理行為之效果（參照最高法院94年度台上字第1297號判決意旨）。查：
⒈吳長欽係以系爭公業管理人身分與被上訴人訂立系爭土地買
賣契約，由系爭買賣契約書觀之，其上蓋有系爭公業大小章，業如前述（見上開五、㈡、⒊、原審卷㈠第254、256）。
又系爭土地登記簿上原係記載所有權人「祭祀公業吳江怡」及「管理人吳長欽」（見原審卷㈠第36、50、66頁），從系爭土地登記公示外觀，足使一般交易第三人信賴吳長欽為系爭公業派下員合法選任。次系爭74年派下員大會會議紀錄、系爭同意書（見原審卷㈠第237至242頁），經比對祭祀公業龜山鄉公所72年10月20日核備之系爭公業派下員名冊，亦見經核備之系爭公業16名派下員中之15人，均同意出售系爭土地並授權吳長欽全權處理；故從龜山鄉公所核備之系爭公業派下員名冊觀之，足認吳長欽已獲系爭公業過半數派下員同意並授與代理權，且系爭土地之處分業經系爭公業派下全員過半數及其應有部分合計過半數之同意，符合前述祭祀公業土地清理要點第9條、土地法第34條之1第1、5項規定。又祭祀公業條例於97年7月1日施行，該條例施行前已存在之祭祀公業，於系爭土地移轉登記時，係適用已廢止之祭祀公業土地清理要點第19點規定，祭祀公業土地之處分，得依土地法第34條之1第5項規定辦理，其辦理出賣所有不動產辦理土地登記時，除應檢附土地登記規則第34條所定各項申請文件外，尚需檢附經民政主管機關備查之派下全員證明書，合於規定比率之派下員出具同意處分書及印鑑證明、身分證明等相關文件，經登記機關審查無誤後，依法辦理登記，此有改制前之桃園縣政府103年10月21日府地籍字第1030260737號函、桃園市桃園地政事務所105年9月1日桃地所登字第1050016608號函可稽（見本院卷第186至187、191頁）。系爭買賣契約書10條第1項復約定：「本買賣若乙方（即系爭公業）派下員無法全部蓋章過戶時，而非歸責於管理人者，甲方（即被上訴人）同意塗銷買賣，乙方所受甲方之價款願無息退還甲方。」（見原審卷㈠第255頁）；系爭土地既得於前揭時間辦畢所有權移轉登記予被上訴人，可認外觀上系爭土地交易時，業經斯時經龜山鄉公所核備之派下全員（即吳長欽等16人）同意並蓋章過戶，且斯時系爭公業確已提出74年派下員大會決議、系爭同意書並於相關移轉登記書件蓋妥系爭公業及管理人大小章印文、並提出民政機關核發之管理人備查文件、系爭土地之所有權狀正本證件，經地政機關審核符合上述相關法令規定，辦理系爭土地之所有權移轉登記完竣。準此，就系爭土地交易外觀而言，吳長欽已獲系爭公業派下員過半數及其應有部分過半數之授權而有權代理系爭公業派下全員，足以令系爭公業之交易對象即被上訴人，認為處分系爭土地業經系爭公業內部程序通過，並符合前述祭祀公業土地清理要點第9條、土地法第34條之1第1、5項規定，自足構成表見代理。
⒉再者，吳長欽前經吳長欽等16人推舉，於72年5月10日檢附
系爭公業沿革、派下全員系統表、派下員名冊、財產清冊、規約等件，向龜山鄉公所申報並請求發給派下員證明（見上開三、㈠），經龜山鄉公所於72年10月20日函准予核備後，於72年10月24日就系爭土地辦理變更管理人登記完畢（見上開五、㈡、⒊），吳長欽既得檢附上開資料，並製作財產清冊向龜山鄉公所申報，及辦理系爭土地管理人變更登記，可知吳長欽確實持有系爭公業，包含公業土地之登記資料、土地所有權狀、印鑑章等相關文件，而吳長欽等16人選任吳長欽為系爭公業管理人，既經龜山鄉公所核備，系爭土地登記謄本亦明白記載吳長欽為系爭公業之管理人，足認吳長欽已表示其為系爭公業管理人而得代理系爭公業全體派下員，系爭土地既原為系爭公業所有，嗣於土地登記謄本變更公業管理人為吳長欽，系爭公業及其派下員難謂全不知情，其不為反對之意思表示，即非無授權之外觀。況系爭公業嗣於97年11月2日派下員大會（下稱系爭97年派下員大會）討論公業原有財產、現有財產等相關事宜，會中斯時公業之管理人吳富陞稱：「民國72年10月8日吳長欽（誤載為無償親）任管理人時沒有財產清冊，83年只有名冊、公文及報紙公告等資料。」等語，加派下員吳貴增並稱：「①現在財產被賣這麼多且資金流向不明，…，要公布一切出賣財產及資金流向的來龍去脈。②所剩的土地不動產等的所有權要轉回公業名下，為所有派下員共有，…。」等語，大會並以82年申報登記之派下員僅19人（參原審卷㈠第31至33頁）與現實不符為由，決議辦理派下員補漏列登記，有該次派下員大會紀錄在卷可稽（見原審卷㈠第287至289頁），既未就吳長欽自72年間起為系爭公業管理人乙節提出異議，就吳長欽擔任公業管理人期間出售公業財產事宜，亦僅表示應追查出售財產之資金流向，而未否認或為反對之意思，應認系爭土地售予被上訴人斯時，系爭公業及其派下員知吳長欽表示其為系爭公業管理人得代理系爭公業派下員全體處分系爭土地，而未為反對之表示，應負表見代理授權人責任。是吳長欽以系爭公業管理人身分，以系爭公業名義與被上訴人就系爭土地訂立之買賣契約，應對系爭公業及全體派下員發生效力。末按當事人主張之事實，究竟該當於發生何項法律關係，乃屬法官依據法律獨立審判職責之法律適用問題，不受當事人主張或陳述之拘束（參照最高法院101年度台上字第1345號裁判意旨），被上訴人雖認吳長欽係代表系爭公業為上開買賣及處分行為，故系爭公業應負表見代表責任，而捨棄表見代理之抗辯云云（見本院卷第202、210頁），然祭祀公業為祀產之總稱，並非多數人組織之團體（見上開五、㈡、⒊），被上訴人認系爭公業為多數人組織之團體，而認吳長欽係代表系爭公業，實屬誤會，況就吳長欽有無表見代理行為乙節，迭經兩造互為攻擊防禦，職此，本院依前開事證，認吳長欽就系爭土地買賣及處分行為已構成表見代理，並適用民法第169條規定，自不受被上訴人所表示或陳述法律意見之拘束，併此敘明。
六、綜上，系爭土地之買賣及處分行為屬有效行為，被上訴人因此取得系爭土地所有權，系爭公業派下全員已非系爭土地之所有權人。從而，上訴人依民法第767條、98年1月23日修正施行後之第828條第2項準用第821條規定，請求被上訴人應塗銷附表一編號1至5所示之土地，經桃園市桃園地政事務所於76年12月18日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記、塗銷附表一編號6至13所示之土地，經桃園市桃園地政事務所於75年3月7日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，並回復登記為系爭公業所有，均無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、系爭土地由系爭公業管理人吳長欽表見代理系爭公業派下全員出售予被上訴人並辦理所有權移轉登記，既經本院認定對系爭公業派下全員係屬有效，則本院即無庸再行審酌本件是否有土地登記善意受讓及權利濫用等規定之適用，暨兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國105年11月29日
民事第五庭
審判長法官張靜女
法官陳章榮法官陳心婷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月29日
書記官陳珮茹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
┌─┬────────────────┬─┬─────┬────┬────────┐│編│土地坐落│地│面積│權利範圍│備註││├───┬────┬───┬───┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺│││├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│1│桃園市│龜山區│南上│542之1│田│87.19│全部│移轉登記日期：││││││││││76年12月18日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│2│桃園市│龜山區│南上│542之2│田│67.41│全部│移轉登記日期：││││││││││76年12月18日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│3│桃園市│龜山區│南上│558│田│93.51│全部│移轉登記日期：││││││││││76年12月18日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│4│桃園市│龜山區│南上│558之1│田│57.24│全部│移轉登記日期：││││││││││76年12月18日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│5│桃園市│龜山區│南上│575│田│538.70│全部│移轉登記日期：││││││││││76年12月18日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│6│桃園市│龜山區│南上│559之1│田│14.42│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│7│桃園市│龜山區│南上│560│田│44.70│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│8│桃園市│龜山區│南上│560之1│田│18.30│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│9│桃園市│龜山區│南上│563│田│252.97│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│10│桃園市│龜山區│南上│563之1│田│51.72│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│11│桃園市│龜山區│南上│564│田│4,147.50│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│12│桃園市│龜山區│南上│564之1│田│103.90│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│├─┼───┼────┼───┼───┼─┼─────┼────┼────────┤│13│桃園市│龜山區│南上│567│田│3.86│全部│移轉登記日期：││││││││││75年3月7日；│└─┴───┴────┴───┴───┴─┴─────┴────┴────────┘附表二：
┌─────┬─────┬────┬─────┬──────┬───────┬─────┬────────┐│系爭公業72│74年4月18│75年2月5│76年3月31│98年地籍圖重│98年11月13日以│對應附表一│備註││年5月10日│日以分割為│日以分割│日以分割為│測後之地號│逕為分割為登記│之土地編號│││申報之財產│登記原因│為登記原│登記原因││原因││││清冊││因││││││├─────┴─────┴────┴─────┼──────┼───────┼─────┼────────┤│桃園縣○○鄉○○○段○○○○段00地號│桃園縣○○鄉○○段○○○○號│││││南上段542地││││││號├───────┼─────┼────────┤│││同段542之1地號│1││││├───────┼─────┼────────┤│││同段542之2地號│2││├─────┬─────┬─────┬────┼──────┼───────┼─────┼────────┤│同小段31之│││││││此部分與本案無關││8地號││││││││├─────┴─────┼─────┴────┼──────┼───────┼─────┼────────┤│同小段31之1地號│同小段31之1地號│同段559地號│同段559地號││││││├───────┼─────┼────────┤││││同段559之1地號│6│││├──────────┼──────┼───────┼─────┼────────┤││同小段31之10地號│同段560地號│同段560地號│7│││││├───────┼─────┼────────┤││││同段560之1地號│8││├─────┬─────┼─────┬────┼──────┼───────┼─────┼────────┤│同小段31之│││││││此部分與本案無關││9地號││││││││├─────┼─────┼─────┼────┼──────┼───────┼─────┼────────┤│同小段32地│同小段32地│同小段32地│同小段32│同段564地號│同段564地號│11│││號│號│號│地號│├───────┼─────┼────────┤││││││同段564之1地號│12│││││├────┼──────┼───────┼─────┼────────┤││││同小段32│同段563地號│同段563地號│9││││││之12地號│├───────┼─────┼────────┤││││││同段563之1地號│10││││├─────┴────┼──────┴───────┼─────┼────────┤│││同小段32之5地號│同段567地號│13││││├──────────┼──────┬───────┼─────┼────────┤│││同小段32之6地號│同段558地號│同段558地號│3││││││├───────┼─────┼────────┤│││││同段558之1地號│4│││├─────┼─────┬────┼──────┼───────┼─────┼────────┤││同小段32之││││││此部分與本案無關│││2地號││││││││├─────┼─────┴────┴──────┼───────┼─────┼────────┤││同小段32之│於76年4月13日與同小段32地號合併││││││3地號││││││├─────┴──────────┬──────┼───────┼─────┼────────┤││同小段32之4地號│同段575地號││5││├─────┼─────┬─────┬────┼──────┼───────┼─────┼────────┤│同小段32之│││││││此部分與本案無關││1地號││││││││└─────┴─────┴─────┴────┴──────┴───────┴─────┴────────┘