裁判字號：臺灣桃園地方法院96年重訴字第134號民事判決
裁判日期：民國98年02月27日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣桃園地方法院民事判決96年度重訴字第134號原告堯峰股份有限公司法定代理人甲○○原告戊○○訴訟代理人庚○○
辛○○上2人共同訴訟代理人 謝清昕 律師複代理人 林宗竭 律師
劉育志 律師被告群德股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 江松鶴 律師複代理人 蔡榮德 律師上開當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國98年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造簽定之經營管理租賃合約書（下稱系爭合約書）第25條載明：本合約各當事人間，就本合約約定事項所為之爭執應以桃園地方法院為第一審管轄法院等語，本件原告復主張依系爭合約書之租賃法律關係，請求被告給付租金及違約金等，足認本件係就租賃之法律關係涉訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，此有最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。本件原告起訴聲明原為㈠被告應將門牌號碼：桃園縣中壢市○○路○段○○○號之建築物全棟（下稱系爭建物）及坐落桃園縣中壢市○○段第1724、1725、1726、1727、1728、1729、1730、1731地號共8筆土地（下稱系爭土地）返還與原告堯峰股份有限公司（下稱堯峰公司）。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭建物及土地之日止，按月給付原告堯峰公司新台幣（下同）2,000,000元。㈢被告應將全民健康保險特約醫事機構－華揚醫院（代號：000000000）負責人變更為原告戊○○，並偕同辦理全民健保諸項保險歸還原告戊○○之手續。㈣被告應給付原告戊○○10,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國96年10月5日具狀追加被告應給付原告30,900,000元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。查原告起訴係主張被告未依約給付租金，經其向被告催告後，被告仍未履行，其遂向被告終止兩造間之租賃關係，並依租賃物返還請求權、系爭合約書第13條、第22條等規定，聲明請求上述㈠至㈣，而追加聲明部分則係就被告之前積欠租金部分提出請求，故原訴與追加之訴間有相當之關連性，且原訴之證據資料得於追加之訴審理時予以利用，揆諸前開規定，可認原訴與追加之訴之請求基礎事實係屬同一，原告所為訴之追加，於法有據，應予准許。又原告於本院審理中再將聲明變更為㈠被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭建物及土地之日止，按月給付原告2,000,000元。㈡被告應給付原告10,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應給付原告30,900,000
元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（參見本院卷二第55至56頁、第78頁、第231頁）。其變更聲明部分，經核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、本件原告主張：㈠被告於89年10月9日與原告簽定系爭合約書，約定租賃標的
物為系爭建物及土地，雙方約定租賃期間自90年1月1日起至97年8月31日止，每月租金為2,000,000元。惟簽約後，被告自92年1月起即未依約如數給付每月2,000,000元之租金：其中92年1月至12月間，每月僅支付租金1,300,000元，93年1月迄今，每月僅支付租金1,500,000元，被告自92年1月起至96年9月止，積欠之租金合計有30,900,000元（計算式：8,400,000＋6,000,000＋6,000,000＋6,000,00
0＋4,500,000）。經其屢次向被告催討，被告均置之不理，爰依民法第440條規定及系爭合約書第13條約定，以本件訴訟之提起，作為終止兩造租賃關係之意思表示，被告應將上述積欠租金給付原告。又兩造間之租賃關係既已終止，被告占有系爭租賃物，即屬無權占有，被告受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，依民法第179條規定，被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭建物及土地之日止，按月給付原告2,000,000元。另被告未依約按月如數支付租金，依系爭合約書第22條約定，原告自得請求被告支付10,000,000元之懲罰性違約金。爰依系爭合約書、不當得利之法律關係，聲明求為判決⒈被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭建物及土地之日止，按月給付原告2,000,000元。⒉被告應給付原告10,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告30,900,000元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡原告戊○○於每月退款500,000元租金並酌算遲延返還之利
息與被告，係給與華揚醫院前院長丙○○之退股金，而非退還之租金。至於丁○○於91年9月16日寄與戊○○之存證信函僅係丁○○單方面之陳述，戊○○沒有同意調降租金。又被告提出自92年至96年間由被告及訴外人 黃錦富 所簽收之單據，前揭單據係由訴外人華揚醫院、 吳震宇 、丁○○及被告群德公司所為之給付，僅係單純之收據證明，亦可作為被告自認僅支付每月租金不足約定之2,000,000元，並非代表原告有同意被告調降租金。
㈢兩造係於89年10月9日簽訂系爭合約書，而戊○○係於89年
7月28日第一次幫忙支付丙○○退股金，退股金支付在先，簽約在後，可見被告所述不實。又原告若已於89年中同意降租為每月1,500,000元，為何被告90年、91年仍然給付予原告每月租金2,000,000元，兩造間更無另訂書面協議減租，此舉顯與一般社會觀念及經驗法則相悖，足認89年中原告並未同意降租至每月1,500,000元。
二、被告則抗辯：㈠被告於89年間經原告之同意，將系爭合約書之租金調降為每
月1,500,000元，原告戊○○並於每月退還500,000元租金，且酌計遲延返還之利息與被告。嗣於91年間，因整體醫療環境更加惡化，經被告法定代理人丁○○、華揚醫院副院長己○○、顧問乙○○於被告辦公室與原告戊○○協商後，雙方協議92年度之租金再調降為每月1,300,000元。其後，93年度至96年度之租金，則因原告戊○○之要求，再調回每月1,500,000元，被告已依約由華揚醫院以及被告法定代理人丁○○簽發支票支付租金完畢，被告並無任何違約及遲延給付之情事，原告自無權終止租約或請求30,900,000元之欠繳租金。又系爭合約書之租賃期限至97年8月31日為止，被告既無違約，則租賃關係尚屬有效存在，原告即無權請求被告給付不當得利及懲罰性違約金。
㈡答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於89年10月9日簽定系爭合約書，約定租賃標
的物為系爭建物及土地，租賃期間自90年1月1日起至97年
8月31日止，每月租金為2,000,000元。而被告自92年1月起至同年12月止，每月支付原告租金1,300,000元，自93年
1月至96年9月止，每月支付原告租金1,500,000元等情，業據其提出與所述相符之系爭合約書影本1件為證（參見本院卷一第9至12頁），被告對此亦不爭執，並有被告提出之租金支票簽收明細影本5紙附卷可佐（參見本院卷一第78至82頁），是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張其從未同意被告調降租金，而被告自92年1月起
至96年9月止，積欠之租金合計有30,900,000元，其遂向被告終止兩造間之租賃關係，並請求被告給付上述積欠租金、10,000,000元違約金及自租約終止後按月計付2,000,000之不當得利等語，惟被告否認伊有違約之情事，並執前詞置辯。茲本件所應審究者為兩造在簽約後有無調降租金之合意。㈢原告主張戊○○於每月退款500,000元租金並酌算遲延返還
之利息與被告，係給與華揚醫院前院長丙○○之退股金，而非退還被告租金云云，為被告所否認。
⒈經查，丙○○係與丁○○及訴外人己○○、乙○○等共12人
合夥於系爭建物投資經營華揚醫院，並為合夥股東之一，戊○○僅為合夥投資上開標的所在之系爭建物出租人，嗣丙○○因故離職退股，然就入股金、退職金等均係依照丙○○前與丁○○於合夥契約約定而為，與戊○○無涉，此有協議書影本1件在卷可稽（參見本院卷二第97至101頁）。則丙○○退股金多少、合夥關係是否終結此等本應由合夥人間決議處理。而戊○○既僅單純為系爭建物之出租人，既非該合夥契約內華揚醫院合夥人之一，就合夥經營所得亦未能參與分配，又不影響租金數額，戊○○豈有僅憑丁○○電話告知醫院經營困難，未加查證，即主動分擔丙○○退股金一半之可能，此與常理已有相違。參以原告自陳其退還被告之款項數額合計有15,500,000元（參見本院卷二第232頁），扣除原告所謂重複給付被告之1,000,000元，仍有14,500,000元，核與被告所提出原告自89年7月起至91年12月止按月退款紀錄所載金額14,500,000元相符（參見本院卷二第93頁），佐以原告按月退款期間長達2年又5個月，原告並按票期不同另支付利息，果若原告支付金錢之目的係代丁○○支應退股金，有何另行計付利息，甚於退款已達12,000,000元後，仍續行撥付款項多達2,500,000元之必要。原告雖主張上開款項其中12,000,000元是退股金，剩餘3,500,000元係丁○○有時告知其醫院不好做，要其補貼一點云云。然查，原告自92年11月27日起即數次發函向被告催討積欠租金，並在函文中提及其經濟狀況不佳，則原告焉有可能再同意補貼被告上述款項。況原告係按月退款與被告，而其從未發函告知被告其願意額外補貼被告一事，被告又如何能知悉每筆款項之用途，足見原告此部分主張顯係臨訟編纂之詞，不足採信。
⒉次查，戊○○於90年6月20日寄與被丁○○之書函中記載：
來信收悉，收據已收到，謝謝你！謝謝你如此辛勞幫我經營醫院，心中無限感激。茲寄上六月份還款及利息共512,000元等語（參見本院卷一第67頁），由上開內容觀之，原告並未提及上述還款係屬償還被告為其代墊之丙○○退股金。況原告於該書函中復明確指明是六月份之還款及利息，足見原告應係針對被告於六月份所溢付原告之款項所為之退款，而非一般定期還款，嗣原告於90年8月20日、同年9月24日、91年8月2日、同年9月2日、同年11月5日寄予被告之書函中亦為上述相同方式記載（參見本院卷一第69至73頁），是被告抗辯原告按月退款係退還部分租金云云，尚非無據。⒊再者，丁○○於91年9月16日寄予戊○○之書函中記載：為
求永續經營，創造雙贏局面，我個人建議租金調整勢在必行，幅度由現行的每月1,500,000元降到1,000,000元等語（參見本院卷一第75頁），戊○○則於同年10月2日回覆丁○○之內容略以：在這四年當中，房租恐怕很難再調降等語（參見本院卷第76頁），由此可知，戊○○並未否認丁○○所稱當時之租金已調降為1,500,000元，僅表示不同意丁○○所要求將該租金數額再次調降為1,000,000元，參以戊○○於91年11月26日發函與丁○○之書函中記載：至於你電話中所提降房租一事，因為去年才大幅調降，今年要再降，恐怕有困難等語（參見本院卷二第17頁），益證原告主張兩造簽約後從未調降過租金云云，並不實在。至於原告雖主張所謂「去年才大幅調降」係指租金數額遠低於其將系爭建物及土地出租予吳震宇之租金額云云，然查，兩造係於89年10月9日簽訂系爭合約書，則原告於91年11月26日寄發上開書函之去年（即90年）仍在兩造間之租賃關係存續中，原告復謂本件簽約後曾未調降過租金，則原告之上開主張顯與事實不合。況原告與吳震宇間所簽訂租約之租金數額為何與系爭合約書並無關連，原告又豈能以與另一租約所定租金數額與系爭合約書比較之結果作為拒絕丁○○之調降租金請求，是原告此部分主張與常情有違，並不足採。
⒋原告主張被告提出自92年至96年間由被告及訴外人黃錦富所
簽收之單據，前揭單據係由訴外人華揚醫院、吳震宇、丁○○及被告群德公司所為之給付，僅係單純之收據證明，亦可作為被告自認僅支付每月租金不足約定之2,000,000元，並非代表原告有同意被告調降租金云云。然查，證人乙○○到庭證稱：（是否知道華陽醫院與原告公司的92年租金為何會變更1,300,000元？）因為當時醫療產業狀況不好，所以我與證人 賴楊仁 與戊○○談論，請對方考量當時狀況降低租金。（你是否知道華揚醫院與原告公司93到96年租金降低為1,500,000？）我知道，因為在內部管理會議開會時有提到將租金1,300,000元再調為1,500,000元。當時是己○○與丁○○負責處理，但是談的詳細內容，我不清楚。（己○○、丁○○與戊○○之間，究竟對合意調降租金有無共識或書面紀錄，你是否清楚？）有給付事實。但我沒有看過任何紀錄。我只有參與將租金調降為1,300,000元那ㄧ次，至於在調成1,500,000元該次，我生病沒有在場。（調降租金為1,300,000元該次除了你以外，有何人在場？）我，戊○○、丁○○、己○○。只有口頭協議等語（參見本院卷一第249至
250頁）。證人己○○亦到庭證稱：（是否知道華揚醫院與原告公司的92年租金為何會變更1,300,000元？）之前租金為每月1,500,000元，但一直向原告戊○○反應說經營狀況不好，希望可以調降，丁○○希望降成1,000,000元，但是談論的結果，就是將租金降成1,300,000元。（你是否知道華揚醫院與原告公司等93到96年租金調成為1,500,000元？）因為92年降成1,300,000元時，92年底時戊○○就向丁○○表示無法接受1,300,000元，所以又調成1,500,000元。
（92年租金租金調降為1,300,000元時，是何時協談，有幾人參與？）是在91年底時，在董事長丁○○另一間公司的辦公室內，當時在場的人為我；丁○○、戊○○，乙○○，但是並沒有簽立書面，因我們是長期租賃關係等語（參見本院卷一第251頁）。依乙○○及己○○之證詞，可知兩造間曾有數次調整租金之協議，且被告事後均依該協議內容履行，否則被告於92年間係給付原告每月1,300,000元，若非原告要求將租金調漲為1,500,000元，被告又何須自93年1月起按月給付原告與系爭合約書仍不相符之租金1,500,000元，足見乙○○及己○○之上開證詞應屬可採。至於原告主張乙○○及己○○與被告關係密切，有偏頗之虞，且戊○○於91年5月8日出國，迄至92年1月2日才返台，其不可能於91年底與丁○○等人商談調整租金事宜云云，然乙○○及己○○之證述與兩造間往來之上開書函內容相互吻合，自難認乙○○及己○○有何偏頗被告之情事。又己○○係於96年11月
22日出庭作證，距兩造協商調整租金事宜已有一段時日，衡情己○○在答覆上述日期時自難苛求相當準確，況戊○○於92年1月2日間即已返台，核與己○○所證述之91年底亦不甚遠，是原告此部分主張亦非可採。
⒌原告另主張兩造係於89年10月9日簽訂系爭合約書，而戊○
○係於89年7月28日第一次幫忙支付丙○○退股金，退股金支付在先，簽約在後，可見被告所述不實。又原告若已於89年中同意降租為每月1,500,000元，為何被告90年、91年仍然給付予原告每月租金2,000,000元，兩造間更無另訂書面協議減租，此舉顯與一般社會觀念及經驗法則相悖，足認89年中原告並未同意降租至每月1,500,000元云云。惟查，戊○○僅單純為系爭建物之出租人，既非華揚醫院合夥人之一，就合夥經營所得亦未能參與分配，又不影響租金數額，戊○○豈有僅憑丁○○電話告知醫院經營困難，未加查證，即主動分擔丙○○退股金一半之可能，此與常理有違。又兩造及吳震宇之繼承人（即 王豐惠 、 吳佩芝 、 吳承翰 、 吳承寰 ）於89年10月9日曾簽立1份經營管理租賃合約權利讓與協議書，其上記載：甲（即戊○○）、丙（吳震宇之繼承人）合意將前於85年7月3日簽署（00年0月0日生效）之經營管理租賃合約書上之權利義務分別讓與乙（即堯峰公司）、丁方（即本件被告）乙事，合意訂立協議如下，以資共同遵守等語（參見本院卷二第64頁），參以原告前於85年9月1日將系爭建物及土地出租與吳震宇，有醫院經營管理租賃合約書1件可佐（參見本院卷二第30至35頁），且系爭建物及土地早於85年12月20日即作為經營華揚醫院使用，有該院基本資料1份可佐（參見本院卷一第313至314頁），被告復陳稱原告所退還之款項係轉入華揚醫院之帳戶內，則原告自89年7月起開始陸續退款與華揚醫院，即無不合。此外，本件租賃期間長達7年，可見兩造間有長期合作關係，基於彼此互信基礎，兩造自有可能以口頭協議方式變更租約內容，且依上開卷內資料以觀，原告確曾有與被告協商調整租金事宜，故不得單憑兩造間未另定書面文件，即率予認定兩造間不可能有調整租金之約定，是原告之上開主張，委無可採。
㈣綜上所述，原告主張被告自92年1月起至96年9月止，積欠
之租金合計30,900,000元等節，為不足採。原告復以被告積欠租金為由，主張於本件訴訟提起時為終止兩造租賃關係之意思表示，於法即無所據。又兩造間之租賃關係於97年8月31日租期屆滿前均未經原告合法終止，被告占有系爭租賃物，即非無權占有，原告自無從向被告請求相當於租金之不當得利，另被告既未違約，則原告依系爭合約書第22條約定，請求被告支付10,000,000元之懲罰性違約金，亦屬無據。從而，原告依系爭合約書、不當得利之法律關係，請求⒈被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭建物及土地之日止，按月給付原告2,000,000元。⒉被告應給付原告10,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊被告應給付原告30,900,000元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，不再一一論述。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年2月27日
民事第一庭法官林哲賢上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年2月27日
書記官羅美英