裁判字號：臺灣彰化地方法院103年訴字第622號民事判決
裁判日期：民國104年01月28日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣彰化地方法院民事判決103年度訴字第622號原告 林春成 訴訟代理人 張崇哲 律師複代理人 張仕融 律師
鄭弘明 律師 黃瑋俐 被告 黃郁翔 上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國104年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）本件因被告於鈞院102年度司執字第43034號強制執行事件中，主張其所有之三合院及鐵皮建物坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上，占用面積約1214平方公尺，其上建物如附圖所示B部分面積175平方公尺之一層磚造平房、C部分面積34平方公尺之一層鐵皮造車庫及D部分面積207平方公尺之一層磚牆鐵皮屋頂工廠，且支付租金予基地所有權人 黃金象 ，乃依土地法第104條第1項行使優先購買權，欲與原告共同買受系爭土地。惟原告否認之，遂提起本件訴訟，核先敘明。
（二）被告雖提出土地使用協議書據以主張其有優先購買權，然就該協議書以觀，訴外人黃金象父親 黃晏子 既於民國46年間同意將系爭土地之部分，交予被告父親 黃文澤 興建房屋永久使用，黃文澤過世後，被告繼承取得上開房屋所有權，自仍得永久使用上開房屋坐落土地，然被告為何又自91年起與訴外人黃金象約定每年支付租金新臺幣（下同）3,000元以取得系爭土地使用？參酌中國農民銀行股份有限公司（下稱中國農民銀行）於92年4月3日提起之聲請假扣押執行狀，債務人黃金象自91年10月1日起即不為繳息，積欠中國農民銀行借款債務300萬元，是得合理推論債務人黃金象為阻礙系爭土地拍賣之執行，通謀虛偽製作不實之「90年10月1日土地使用協議書」，且該土地使用協議書（私文書）縱然屬實，由其內容似謂46年間興建房屋時，土地原所有權人黃晏子同意提供黃文澤無償使用而已，並無租賃契約，更未經法院公證，且未設定地上權或典權，亦無此等登記，能否認係租地建屋之土地承租人，或有無地上權或典權，均顯有疑問。又被告於黃文澤建築房屋之後40餘年始與黃金象協議支付使用土地之補償費，且約定之使用補償費亦顯低於一般租金標準，尚難認定被告於91年起協議支付予黃金象使用補償費3,000元為租金之支付，是上開協議書並非租賃契約，被告非為租地建屋之土地承租人，被告於系爭土地上並無土地法第104條第1項優先購買權存在。
（三）鈞院92年度執全字第433號假扣押執行事件，中國農民銀行陳報系爭土地上之鐵皮屋為債務人黃金象所有，另鈞院97年度執辛字第26940號強制執行事件，鈞院亦於拍賣通知書上備註明載系爭土地上有債務人即黃金象所有之磚造及鐵皮造平房等語，益徵系爭土地上之三合院及鐵皮建物實際為訴外人黃金象所有，而非被告所有。上開三合院屋簷上藤蔓叢生，更有許多大型雜物棄置，明顯已久未人居，試問被告黃郁翔如自91年起支付租金予訴外人黃金象，以求繼續使用上開三合院坐落之土地，被告豈會放任上開三合院荒蕪，未為進一步管理規劃？被告此舉實與事理常情有違；況被告現住所地為彰化縣○○鄉○○村○○路○○號之2，亦非居住於上開三合院（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號），足證被告所提之土地使用協議書不足信採。又被告與訴外人黃金象為堂兄弟關係，被告基於堂兄弟情誼，為防止訴外人黃金象所有之系爭土地遭拍賣，與黃金象訂立上開協議書，亦難堪信為真。
（四）至被告雖稱其與前手黃文澤，於系爭土地支付租金，蓋建房屋，並因時效取得地上權，有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書自46年1月起課可按云云，然占有人申請時效取得地上權登記，除應合於民法有關時效取得之規定外，並須依土地登記規則第118條辦理。職此，被告至今仍未為前揭時效取得地上權登記之申請，尚不得認其已因時效取得而地上權。復被告提出之房屋稅籍證明書，其上僅載有納稅義務人黃郁翔，尚難證明被告含前手黃文澤，係以行使地上權意思而占有系爭土地，併此敘明等語。故聲明：確認被告就坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號應有部分4727分之1214土地之優先購買權不存在。
二、被告則以：坐落系爭土地、占用面積約1214平方公尺之三合院及鐵皮建物確係被告所有，且其均有依土地使用協議書支付租金予基地所有權人黃金象。況鈞院102年司執辛字第43034號強制執行事件，認定被告有優先購買權，惟又認定系爭土地未達
0.5公頃之耕地，有不得分割之限制，故無法就建物占用部分予以分割後再進行拍賣，僅能就建物占用之0.12公頃，由承租人於拍定後行使優先承買權，再按面積比例與拍定人成立共有關係，不容原告否認。關於彰化縣二林地政事務所103年7月21日複丈成果圖中編號B建物係三合院、D建物係穀倉及農畜舍，均為被告父親黃文澤所建而由被告繼承，編號C建物為車庫則係被告所興建。被告含前手黃文澤使用系爭土地支付租金，蓋建房屋，因時效取得地上權，有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書起課年月為46年01月可按等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地即系爭土地為訴外人黃金象所有，被告於本院102年司執字第43034號強制執行事件，就其占用系爭土地之比例即4727分之1214主張有優先承買權。
（二）系爭土地上，現蓋有如彰化縣二林地政事務所103年7月21日複丈成果圖編號B部分面積175平方公尺之一層磚造平房、C部分面積34平方公尺之一層鐵皮造車庫及D部分面積207平方公尺之一層磚牆鐵皮屋頂工廠等建物。其中門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號之建物，即為上開複丈成果圖編號B部分所示之建物。
四、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明者，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例參照，同院96年度台上字第2674號判決採相同見解。查原告主張被告就坐落系爭土地應有部分4727分之1214土地之優先購買權不存在，惟為被告所否認，則原告就被告是否有系爭土地之優先購買權關係因兩造有爭執而不明確，其在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安之狀態可以法院之確認判決除去，是以原告提起本件訴訟確有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）現蓋於系爭土地上之如彰化縣二林地政事務所103年7月21日複丈成果圖編號B部分面積175平方公尺之一層磚造平房、C部分面積34平方公尺之一層鐵皮造車庫及D部分面積207平方公尺之一層磚牆鐵皮屋頂工廠等建物，究為何人所有？業經本院以103年8月5日發函彰化縣地方稅務局北斗分局，函詢內容為：「檢附彰化縣二林地政事務所土地複丈成果圖影本1份，請檢送該圖編號B部分一層磚造平房及編號D部分一層磚造鐵皮屋頂工廠（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號）之房屋稅籍資料到院。
」，而彰化縣地方稅務局北斗分局則據此函覆並檢送坐落彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○○○號、彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號（稅籍號碼：00000000000、00000000000）房屋稅籍證明書、房屋稅籍紀錄表及房屋平面圖等資料到院，各有本院前開函文及彰化縣地方稅務局北斗分局103年8月7日彰稅北分二字第0000000000號函附卷可查（見本院卷第50頁、第60頁至第63頁反面），堪認彰化縣二林地政事務所土地複丈成果圖編號B部分建物之門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號，而編號D部分建物之門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○○○號無訛。又依上開稅籍證明書可證，其中門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號之建物，房屋稅起課時點為46年1月，房屋所有權人原為黃文澤，嗣於103年1月間變更為被告；另門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○○○號，房屋稅起課時點為97年7月，房屋所有權人為被告，足證被告前開主張其中B建物係三合院、D建物係穀倉及農畜舍，均為被告父親黃文澤所建而由被告繼承，編號C建物為車庫則係被告所有等情屬實。至原告雖主張本院92年度執全字第433號假扣押執行事件，中國農民銀行曾陳報系爭土地上之鐵皮屋為債務人黃金象所有及本院97年度執辛字第26940號強制執行事件，拍賣通知上亦於備註五明載編號9即系爭土地上有債務人即黃金象所有之磚造及鐵皮造平房云云。然查，前開92年度執全字第433號假扣押執行事件中，債權人中國農民銀行雖曾陳報上揭內容，惟此為中國農民銀行單方陳報之意見，並無其他證據佐證，尚難遽採；而本院97年度執辛字第26940號強制執行事件，同一拍賣通知上除上開備註五之記載外，備註七尚明載：「編號9即系爭土地上之磚造及鐵皮造平房不在拍賣範圍內，其占用基地之關係由拍定人自理。」（見本院卷第45-1頁反面），足認系爭土地上之磚造及鐵皮造平房歸屬顯有爭議，自不得僅以備註五之內容，率認該等建物即為黃金象所有。原告上開主張，顯不可採。
（三）按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項著有明文。因此，當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要。（最高法院86年度台上字第1326號裁判意旨可參）。查，證人黃金象於本院審理時到庭證稱：「（問：系爭地號土地為何人所有？）以前是我父親所有。」、「（問：父親為何要讓他們蓋房子？）因為都是兄弟，就讓他們蓋。」、「（問：以前是否有收租金、補償費等？）因為後來有測量他們的建築有蓋在我們地上，所以有請黃文澤付租金。最早開始稻子支付，一年算一次，後來黃文澤死了之後，我父親中風後，他有交代我要與黃文澤的兒子即被告簽一些文書，作為一些根據，所以我們才有簽租約。」、「（問：你說用稻子支付，稻子如何計算？）壹年300斤。一分多的地，詳細我要看單子才知道。」、「（問：卷附第19頁之協議書，這張單子是你父親給你的嗎？）不是，這是我和被告去代書那裡簽的。」、「（問：上面寫的補償金是1年多少？）應該是租金，不是補償金，因為當時是用租的，1年3000元。」、「（問：與被告約定內容為何？）內容是6月15日當天要拿租金。而我則提供土地租給被告。」、「（問：你說租土地為何土地使用協議書寫的是每年支付使用補償金，與你說的不一樣？）我們是照當初三七五減租的算法來算。至於其上為何寫補償金我不清楚。因為我不認識字。」等語（見本院卷第122頁反面至第123頁反面），並有被告與黃金象簽訂之土地使用協議書記載：「黃金象（以下稱為甲方）、黃郁翔（以下稱為乙方）；茲為甲方所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號內面積約為零點壹貳零零公頃土地為其父親黃晏子（前手之土地所有權人）於民國46年間同意給黃文澤興建房屋永久使用，今房屋所有權人黃文澤死亡由乙方繼承取得房屋所有權，雙方為其各自之產權，共同在此協議自民國91年起乙方每年支付使用補償金新臺幣參仟圓整給甲方（於每年農曆6月15日付清當年度補償金），甲方同意乙方繼續使用前述土地；將來本土地得為分割時甲方同意辦理分割並按當年度之公告現值五折計算價金出售給乙方或其指定之人。」等語（見本院卷第19頁），是由前開證人黃金象之證述及協議書內容並約定被告須支付使用租賃物之對價等節，可知被告與證人黃金象就系爭土地當有租賃關係存在。至原告雖主張中國農民銀行於92年4月3日提起之聲請假扣押執行，債務人黃金象自91年10月1日起即不為繳息，積欠中國農民銀行借款債務300萬元，是得合理推論債務人黃金象為阻礙系爭土地拍賣之執行，通謀虛偽製作不實之「90年10月1日土地使用協議書」；又上開土地協議書約定之使用補償費亦顯低於一般租金標準云云。惟查，原告主張被告與黃金象通謀虛偽製作不實之「90年10月1日土地使用協議書」乙節，並未能舉證以實其說；又揆諸前開最高法院判決意旨，租金金額非必與使用租賃物之代價相當為必要，則本件被告所支付之金額是否顯低於一般租金標準，當非所問。
（四）按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」，土地法第104條第1項前段定有明文。查，被告所有之如複丈成果圖編號B部分之一層磚造平房、C部分之一層鐵皮造車庫及D部分之一層磚牆鐵皮屋頂工廠等建物，確實因租用證人黃金象之系爭土地而占用其上，且依前開土地使用協議書所載，租用面積約為0.12公頃即1200平方公尺，已如前述，足認被告於本院102年司執字第43034號強制執行事件中，就其實際租用系爭土地之面積即1214平方公尺，主張有優先承買權，洵為有據。
五、綜上所述，被告主張其所有上開建物對系爭土地有租賃關係，故而對其實際承租之範圍即1214平方公尺主張有優先購買權等語為可採。原告抗辯被告無優先購買權云云無可取。從而，原告起訴請求確認被告就坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○○號應有部分4727分之1214土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年1月28日
民事第二庭法官李善植以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月28日
書記官游峻弦