裁判字號：臺灣臺中地方法院103年簡字第8號民事判決
裁判日期：民國103年05月21日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決103年度簡字第8號原告 賴宏祈 被告 林維仁 訴訟代理人 許哲嘉 律師複代理人 歐嘉文 律師
韓國銓 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬零壹佰捌拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）700,000元。」等語，嗣於民國103年4月23日本院言詞辯論期日當庭減縮聲明為：「被告應給付原告250,180元。」等語，原告上開所為核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭說明，並無不合，應予准許。
二、又按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第1項定有明文。原告為前開聲明減縮後，本件訴訟之標的金額在500,000元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序，本院爰依職權改行簡易訴訟程序。
貳、實體事項：
一、原告起訴之主張：原告前於99年5月24日向被告購買坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上由被告承造之同段1714建號房屋全部。雙方買賣契約第6條載有乙方（即被告）保證產權清楚，絕無他人主張所有權、界址糾紛、占有或其他糾葛致買賣有給付不完全之情事。然系爭房地原告購買始發現遭鄰地所有人無權占有建有圍籬，嗣經民事訴訟判決且鄰地所有權拆除地上物後，原告卻發現上揭房屋外牆用木板遮蔽區域有長約1.6公尺、寬約50公分範圍未黏貼磁磚，且出現長約1公尺、寬約5～15公分、深約12～15公分之裂洞，被告且蓄意用木板掩蓋。以上瑕疵除影響房屋使用年限，似亦有造成結構問題。原告後於101年10月18日又發現更嚴重的房屋瑕疵情況，牆壁下方牆角與地面交接處也有裂洞（即系爭房地有地基掏空現象），全長約415公分、深度25公分以上、寬約10公分以上，被告也蓄意用磚塊及石頭等掩蓋裂洞，此一掏空現象將可會導致牆壁倒塌。再者，本件經建築師公會鑑定估價後，總修復費用為250,180。為此依民法第360條規定請求被告賠償本件原告損害。並聲明：被告應給付原告250,180元。
二、被告答辯略以：㈠經查，原告於本件買賣契約簽立前即已知悉本件土地有界址
疑義，故兩造同意由被告以折讓買賣價金之方式出售予原告，並在賣賣契約上註明「本約之土地面積依實際面積（非登記面積）點交。」以釐清買賣權責。是依民法第351條規定，原告於簽立系爭買賣契約時，已知與鄰地界址糾紛之權利瑕疵情形，被告即免除擔保責任甚明。且依系爭不動產買賣契約書條款第8條第⑷項：「點交之買賣標的應與簽約時之現況與本約之約定為準。」約定即知，本件買賣標的以現況點交為準，則被告即無庸負擔物之瑕疵責任。更何況，兩造並無約定買賣標的物應具有之價值、品質，被告亦未保證其毫無瑕疵，則原告主張「牆面裂洞」、「地面牆角裂洞」等瑕疵損害即乏憑據。
㈡再者，縱被告應負賠償責任，然關於本件鑑定報告書之意見如下：
⒈鑑定報告書稱「原設計圖之鋼筋混凝土RC牆改為砌磚牆施
作，係為建商未照設計圖施工，且遺留孔洞，屬施工瑕疵」部分：
①按本件不動產買賣契約書第8條第⑷項明文約定，本件買賣標的應以現況點交為準。
②本件被告既係依房屋現況將建物點交予原告，則被告實
無庸再負擔任何物之瑕疵擔保責任。更何況，兩造並未約定買賣標的物應具有之價值、品質，且被告亦未保證其毫無瑕疵，則原告主張「牆面裂洞」、「地面牆角裂洞」等瑕疵損害即乏憑據。
⒉關於「地坪下方土壤流失及掏空，比對建照立面圖（使照
編號391圖）GL±0地面與一樓室內地面+l5cm差15公分，GL以下地坪土壤流失及掏空約有5.5～19公分，屬施工瑕疵」之部分：
①系爭建物於興建之初，即因系爭建物所坐落基地遭鄰地
所有人無權占有，因而曾委由地政機關進行為數至少二次之鑑界。爾後，於被告將系爭建物及坐落基地出售予原告時，原告亦因系爭建物所坐落之基地存有前揭問題，爰將出售價格依坐落基地遭無權占有之面積，折價出售予原告。而原告於取得系爭建物及坐落基地之所有權後，其即基於所有人之地位，依民法第767條第1項前段所有物返還請求權起訴請求鄰地所有人返還無權占有之坐落基地之土地面積，並獲勝訴判決確定。嗣原告獲得勝訴確定判決後，無權占有坐落基地之鄰地所有權人即依該確定判決所示遷讓圍籬，將無權占有之土地返還予原告。
②關於鑑定報告所稱「地坪下方土壤流失及掏空」之瑕疵
，乃肇因於圍籬原係緊貼系爭建物而立，然於鄰地所有人依前揭確定判決遷讓後，致使系爭建物與圍籬間露出空間，又因坐落基地之土壤顯較鄰地土壤為高，且無原緊貼系爭建物而立之圍牆可資阻擋，遂造成室外地坪底下之土壤遭雨水沖刷而流失掏空。
③綜上，鑑定報告僅針對現況進行鑑定，並未對於造成地
坪土壤遭掏空之原因進行分析。足見鑑定報告遽將「地坪下方土壤流失及掏空」等情鑑定為施工瑕疵，顯屬擅斷，並不足採。
⒊縱依鑑定報告書所認「原設計圖之鋼筋混凝土RC牆改為砌
磚牆施作」及「地坪下方土壤流失及掏空」屬施工瑕疵，然鑑定報告書所估算之總修復費用亦存有未盡合理之處：
①鑑定報告書第37頁關於地坪下方中空空隙及屋側地坪用
2000PSI混凝土澆注填補之單價分析部分：⑴有關2000PSI之混凝土單價與施工常情不符。茲因，
由混凝土廠所提供之單價為每立方公尺1,800元（縱使係少量叫料，單價亦無差異），僅係每車次需額外負擔1,000元之運費。
⑵有關壓送車（澆灌車）並不能以「式」計算，而應係
以「次」計算。茲因，於工程慣例上，固然係以每立方公尺計算，然此係於大量澆灌之情形下，始有適用。惟本件壓送作業數量甚少，於工程慣例上，應以出車車次作計算。況且，「地坪下方中空空隙與屋側地坪」及「RC牆混凝土」可於同次進行澆灌作業，是壓送車僅需出一次車即為已足。從而，壓送車每車次為8,000元；需要2位壓送工人配合澆灌作業進行，每位壓送工人每日工資以3,000元計算，需6,000元（3000×2＝6000）。故壓送車費用與澆灌工人工資合計14,000元（8000＋6000＝14000）。
⑶有關澆灌接管之部分，於本修繕工程並無該項澆灌接
管費用之需要。茲因，本件由壓送車本身之澆置軟管即足將混凝土灌至所需位置，是於本件施作面積並無接管之需求，故鑑定報告書列此項費用甚不合理。
⑷有關大、小工之部分，於混凝土澆置工程，依工程慣
例並無大、小工之分。況且，於此項工項費用，小工單價分析竟比大工單價分析為高，此亦與常情甚不相符，由此足見此一單價分析存有違誤，應屬甚明。
⑸有關拆除地坪及修補之部分，於本修繕工程所需敲除
之地坪僅為地坪A及地坪B之部分，而地坪C及空地D之部分並無庸進行拆除及修補作業。茲因，原告於出售當時，即存有如前所述之土地界址爭議，從而被告已將此部分土地面積折讓售價而售予原告，故被告對此部分並無需負責，況且，於地坪C及空地D之部分所存均係土壤，並非混凝土，本即無須進行拆除作業，故鑑定報告書將此部分亦列入拆除作業，顯不合理。又屋角地坪a、b、c乃係建築物及圍牆以外之地坪，被告對此進行並無需進行拆除地坪及修補，則此部分自不能納入計算，故被告所需負責之部分應係地坪A及地坪B之部分，茲就後側地坪A及地坪B之拆除地坪及修補作業所需費用，說明如下：
A.若由一位打石工使用大型打石機具進行拆除作業，平均一位打石工可進行每日一立方公尺之打石作業，則需打石工人二人，每位打石工一日工資為2,500元，是打石工人之工資費用為5,000元。
B.又拆除後需清除石塊，則清除作業需粗工二人，每位粗工一日工資為1,500元，是粗工工人之工資費用為3,000元。
C.於混凝土澆灌工程進行後，尚須進行地坪修補工程，則需磁磚工人二人，每位磁磚工人一日工資為3,000元，是磁磚工人之工資費用為6,000元，地坪修補相關所需材料為7,000元，合計13,000元。
⑹綜上所述，可知鑑定報告書所為之單價分析，不能悉
以每立方公尺作估算，而應將每種工程項目拆開計算，始為正辦。
②關於拆除已做磚牆改依原設計15cmRC牆之部分：
⑴混凝土及其運費暨壓送工程之費用，即同上揭之相關說明。
⑵其他部份於單價上稍有差異。
③關於鑑定報告書第40頁之修繕費用概估表第二項之室內
浴室內磁磚修補部分，與鑑定報告書第39頁關於室內浴室磁磚部分，已重複計算，應予扣除。
⒋綜上，鑑定報告書關於「原設計圖之鋼筋混凝土RC牆改為
砌磚牆施作」及「地坪下方土壤流失及掏空1所估算之總修復費用存有上述不合理處，應不足採，修復費用應僅需149,660元。
㈢綜上所述，原告提起本件訴訟並無理由，應與駁回。並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：㈠原告主張原告前於99年5月24日向被告購買坐落於臺中市○
○區○○段○○○○○○○○號土地及其上由被告承造之同段1714建號房屋全部。此為兩造所不爭執，應堪認為真實。又原告另主張依買賣契約第6條被告保證產權清楚，絕無他人主張所有權、界址糾紛、占有或其他糾葛致買賣有給付不完全之情事。然系爭房地原告購買始發現遭鄰地所有人無權占有建有圍籬，嗣經民事訴訟判決且鄰地所有權拆除地上物後，原告卻發現上揭房屋外牆用木板遮蔽區域有長約1.6公尺、寬約50公分範圍未黏貼磁磚，且出現長約1公尺、寬約5～15公分、深約12～15公分之裂洞，以上瑕疵除影響房屋使用年限，亦有造成結構問題。原告後於101年10月18日又發現更嚴重的房屋瑕疵情況，牆壁下方牆角與地面交接處也有裂洞（即系爭房地有地基掏空現象），全長約415公分、深度25公分以上、寬約10公分以上之瑕疵情事，被上訴人自得向上訴人請求損害賠償等情，則為被告所否認。被告並以前詞置辯。經查：
⑴原告主張系爭建物存有「牆面裂洞」、「地面牆角裂洞」等
情形並未爭執，然辯稱本件買賣標的以現況點交為準，則被告即無庸負擔物之瑕疵責任。更何況，兩造並無約定買賣標的物應具有之價值、品質，被告亦未保證其毫無瑕疵，則原告主張「牆面裂洞」、「地面牆角裂洞」等瑕疵損害即乏憑據等語。
⑵惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（參最高法院73年臺上字第1173號判例意旨）。查，系爭房屋有原告所指之瑕疵，業經原告聲請將本件送請臺中市建築師公會鑑定，經臺中市建築師公會於103年3月26日以中市建師鑑字第97號函鑑定認：系爭外牆裂縫主要為：1.原設計圖之鋼筋混凝土RC牆改為砌磚牆施作,係為建商未照設計圖施施工，且遺留孔洞，屬施工瑕疵；2.地坪下方土壤流失及掏空，比對建照立面圖（使照編號391圖）GL±0地面與一樓室內地圖+15cm差15公分，GL以下地坪土壤流失及掏空約有5.5~19公分，屬施工瑕疵等語。此有臺中市建築師公會鑑定報告存卷可佐。參酌系爭房屋之牆面為房屋整體結構之一部，存有裂洞，顯然與房屋牆面之通常效用及應有之品質不符，自應認係有瑕疵。
⑶次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務
者，如出賣人故意不告知其瑕疵者，其特約無效。民法第366條定有明文。又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任（參最高法院29年上字第826號判例要旨。又被告雖另辯稱依系爭不動產買賣契約書條款第8條第⑷項：「點交之買賣標的應與簽約時之現況與本約之約定為準。」約定即知，本件買賣標的以現況點交為準，則被告即無庸負擔物之瑕疵責任云云。惟被告為系爭房屋之建造人，對於系爭房屋建造之情形，有否如上所述之裂洞存在，實難委為不知，被告於出賣系爭房屋與原告之時，並未將上開瑕疵告知原告，此為兩造所不爭執。則在被告故意不告知原告瑕疵之情形下，縱兩造間確有以現況交屋之約定，亦難免除被告負瑕疵擔保之責任。是被告上開抗辯，亦不足取。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354、360條定有明文。本件系爭房屋既有原告主張缺少上訴人所保證之品質，已見前述，且經送請臺中市建築師公會鑑定結果，依鑑定報告拾、鑑定結論三、鑑定結果「‧‧‧綜觀浴室部分外牆恢復為鋼筋混凝土構造，及室外地坪掏空補混凝土填滿空隙，總修復費用估算為250,180元」等語，原告依民法第360條主張請求被告賠償修復費用250,180元應屬有據。被告就此雖辯稱鑑定報告書關於「原設計圖之鋼筋混凝土RC牆改為砌磚牆施作」及「地坪下方土壤流失及掏空1所估算之總修復費用存有上述不合理處，應不足採，並認修復費用應僅需149,660元等語，然並未舉證以實其說，自難認其抗辯鑑定修復費用過高有理。
四、綜上所述，原告主張被告出賣之系爭房屋有瑕疵而有需行修繕支出費用之必要，核其主張內容及金額為有理由，則其依物之瑕疵擔保規定，請求被告給付250,180元，為有理由，應予准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年5月21日
民事第五庭法官張清洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月21日
書記官