裁判字號：臺灣高等法院107年上字第665號民事判決
裁判日期：民國107年10月03日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決107年度上字第665號上訴人 陳譓如 訴訟代理人 曾能煜 律師被上訴人東騰開發股份有限公司法定代理人 陳健恭 訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 曾憲忠 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年5月10日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第182號第一審判決提起一部上訴，並為聲明減縮，本院於107年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及除減縮部分外訴訟費用裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元，及加計自本判決確定日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審除減縮部分外及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國103年11月30日以總價新臺幣（下同）3750萬元，向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段0○段000000000000地號土地上「東騰藍」B棟B4戶8樓預售建物含其基地應有部分暨地下第4層13號平面車位（以下合稱系爭不動產），並簽訂「東騰藍房屋土地買賣契約書」（下稱系爭契約）。伊已繳付價金562萬5000元，惟發現系爭不動產之臥室有橫樑外露等瑕疵，因此拒付其餘價金，經被上訴人解除系爭契約，並沒入伊繳付之價金。惟伊可責性甚低，且系爭不動產無跌價情況，被上訴人將該價金全數充作違約金，自屬過高，應予酌減為150萬元，並返還餘額412萬5000元等情。爰依民法第179條規定，求為命被上訴人給付412萬5000元，並加計自判決確定日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，經其不服提起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人下列第㈡項之訴及該部分假執行之聲請，均廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人412萬5000元，及自判決確定日起至清償日止之法定遲延利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊因上訴人違約，而受有支出無益之代銷費用206萬2500元損失，另系爭不動產之價值於解約時已有跌落，伊因此受有跌價之損害，再加計伊因上訴人遲付價金所受之遲延利息損失，顯逾伊沒入之金額，不應酌減違約金等語，資為抗辯。
三、上訴人於103年11月30日以總價3750萬元，向被上訴人買受系爭不動產，已繳付價金合計562萬5000元之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第126頁），堪信為真實。上訴人主張被上訴人將伊繳付價金全數充作違約金，顯屬過高，應予酌減後，返還餘額等情，為被上訴人否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。
（二）依系爭契約第20條第4項前段約定：「甲方（即上訴人）如有未履行本約第5條有關之付款約定時，經乙方（即被上訴人）催告通知送達7日內仍不繳交時，視為甲方違約，乙方得不再行催告甲方，即逕解除本約，並向甲方請求損害賠償，乙方除得沒收甲方已繳全部價金（最高以房價之15%為限）作為懲罰性違約金外，本約買賣標的物亦應無條件由乙方處理，甲方不得異議」等詞（見原審卷第20頁背面）；上訴人未依系爭契約之「付款明細表」繳納第13期款及後續價金，遭被上訴人於106年11月28日催告後仍未履行，被上訴人即於107年1月3日以存證信函為解除系爭契約之意思表示乙情，為兩造所無異詞（見本院卷第126頁）；參互以觀，堪認被上訴人以上訴人違約為由解除系爭契約，並請求上訴人給付懲罰性違約金，即屬有據。
（三）審酌被上訴人因上訴人未依約繳付價金，而解除系爭契約，致前為銷售系爭不動產所支出之廣告業務企劃服務費計206萬2500元，成為無益支出之損害，有卷附企劃服務費請款明細表、委託付款查詢紀錄可憑（見本院卷第165至175頁）。又與系爭不動產條件相似之其他建物於解約時市價，與系爭契約之買賣價金相較，價值已有跌落，有不動產交易實價查詢服務網資料在卷可考（見本院卷第111頁），足徵系爭不動產之價值於解約時應有減少，被上訴人因上訴人違約而解除系爭契約，自受有該價差之損害。另被上訴人因上訴人未按時繳付價金，無法取得資金為運用，該價金自上訴人遲付時起至契約解除時止，所生之法定遲延利息計15萬7753元（計算式：00000000×40÷365×5％＝157753），亦屬被上訴人之損失等一切情狀，認被上訴人解除系爭契約得請求之違約金，應酌減至系爭契約總價款12％即450萬元（計算式：00000000×12％＝0000000元），方屬適當。
（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。是違約金過高經法院酌減至相當之數額者，就該酌減之數額以外部分，如係債權人先為預扣，債務人自得依不當得利規定請求返還。承上（三）所述，被上訴人本件得請求之違約金應酌減至450萬元，職是，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人返還酌減數額以外之價金合計112萬5000元（計算式：0000000－0000000＝0000000），應可採取。
（五）受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，此觀民法第182條第2項、第203條規定即明。又違約金酌減為形成訴權，於法院判決確定時，債務人就酌減數額以外之不當得利請求權始確定發生，應認債權人於斯時確定知悉其受領超過酌減後數額部分，受領法律上原因已不存在。準此，上訴人請求附加自本判決確定日起算之法定遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付112萬5000元，及自本判決確定日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至上訴人之請求不應准許部分，原審為其敗訴之判決，核無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條規定，判決如主文。
中華民國107年10月3日
民事第十六庭
審判長法官鍾任賜
法官林政佑法官邱育佩正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月3日
書記官林伶芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。