裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上易字第214號民事判決
裁判日期：民國107年08月15日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上易字第214號上訴人 鄭英美 訴訟代理人 詹閔智 律師被上訴人 黃阿好 訴訟代理人 張洛洋 律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國107年1月9日臺灣彰化地方法院106年度訴字第1065號第一審判決提起上訴，本院於107年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係伊於民國98年6月間拍賣取得。系爭土地前遭被上訴人無權占用，搭蓋房屋（下稱系爭建物）伊曾訴請被上訴人拆屋還地，經原法院98年度訴字第841號及本院99年度上字第410號判決，認有兩造有租關係存在，而駁回伊之請求確定。租賃關係既存在，被上訴人依民法第421條第1項、第439條規定，即負有繳納租金之義務，惟自98年6月伊取得系爭土地迄今，被上訴人均未給付租金，已達7年以上。伊於106年9月19日以存證信函催告被上訴人給付，被上訴人於同年月20日收受後仍未給付，伊因而依土地第103條、民法第440條第1、3項規定，終止租約（併以起訴狀繕本送達再為終止之意思表示）。租賃關係既經終止，被上訴人繼續占用系爭土地即屬無權占用，伊自得依民法第767條規定，請求被上訴人將占用部分即和美地政事務所複丈日期99年1月25日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號I、
J、K部分之地上物拆除，返還土地予伊。另被上訴人應給付伊以每平方公尺每年租金35元計算五年之租金共新台幣（下同）19,070元（計算式：108.97355=19069.75，元以下四捨五入）。爰起訴聲明求為判決：⑴被上訴人應將系爭758地號土地上如附圖所示編號I部分（磚造一層房屋，面積
23.56平方公尺）、系爭758-6地號土地上如附圖所示編號J（磚造一層房屋，面積53.69平方公尺）、K部分（磚造石棉瓦倉庫屋面積31.72平方公尺）地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⑵被上訴人應給付上訴人19,070元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑶訴訟費用由被上訴人負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行。㈡伊因工作繁忙，委請訴外人 何嘉凌 代為連絡、收受租金，此為法律所許之代理行為。且伊除授予何嘉凌代理權外，並以存證信函告知被上訴人就租金收受委由何嘉凌代為處理，並於存證信函載明就租金給付「請逕與其聯絡」，並無記載給付地點。蓋系爭土地承租人居住地點分布各地，且因各承租人租金給付時間不一，故就承租人租金給付時間當由承租人逕與代理人聯絡後，約定租金給付時間，並無不妥。故伊並無片面變更清償地之情形。況兩造就租金給付地點為「債權人之住所地」並無爭執，兩造在原審亦未提出或爭執是否變更清償地，更遑論曾就此進行辯論，原審亦未加以闡明，即逕據為判決基礎，顯有違辯論主義，並有裁判上突襲之違誤。㈢原審並未否定伊催告時間非屬相當期間，並認須衡量各項情狀予以審酌；但縱認非屬相當期間，伊係於106年9月26日寄發終止租約之信函予被上訴人，亦應認已過相當期間，依臺灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民事類提案第6號決議，自應發生契約解除之效力。㈣伊授與代理權予何嘉凌，並將代理之內容、權限以存證信函告知被上訴人，並由被上訴人收受，則代理權授與之意思表示已送達被上訴人，原審認尚應附委任書係增加法律所無之限制。況伊以自己名義授與代理權予何嘉凌，代理所生之法律效果直接歸屬予伊，伊並未課予被上訴人任何查證義務，原審判決自有違誤等語。㈤上訴聲明求為判決：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵被上訴人應將系爭758地號土地上如附圖所示編號I部分（磚造一層房屋，面積23.56平方公尺）、系爭758之6地號土地上如附圖所示編號J（磚造一層房屋，面積
53.69平方公尺）、K部分（磚造石棉瓦倉庫，面積31.72平方公尺）地上物拆除，並將該部分土地返還上訴人。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。〔經原審判命被上訴人應給付上訴人19,0702元，並駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人就其敗訴部分（即拆屋還地部分）提起上訴（上訴人利息敗訴部分未聲明上訴，依其上訴理由及陳述亦足徵利息敗訴部分未上訴）；被上訴人就其敗訴部分亦未據上訴，故該部分均已確定，均不在本院審理範圍〕。
二、被上訴人則以：㈠原證3存證信函載明「本人委託何嘉凌代本人收取租金，請逕與其連絡」等字樣，顯係指定伊限於向何嘉凌清償租金；且上開存證信函所載寄件人地址「彰化市○○○路○○巷○○號13樓」，經伊前往查證並無上訴人其人；伊再委託訴外人 黃金煌 於翌日以台中東興路郵局第665號存證信函寄送上址，亦遭郵局以「遷移新址不明」而退回。足見上訴人並非授予伊選擇可向上訴人本人清償或向代理人何嘉凌清償之機會，而係單方指定何嘉凌為租金受領權人，乃片面變更清償地。㈡原審係依上訴人所提出106年9月19日、26日存證信函及伊提出106年9月22日、9月29日存證信函認定：「兩造間之租賃契約，既未約定租金給付方式及地點，依法應以債權人之住所地為清償地，被告既以前揭地址為清償地，並以該地址為租金計算等異議之存證信函之通知，自難認有可歸責之處，是縱原告稱被告106年9月21日委由訴外人黃金煌以撥打訴外人何嘉凌電話之方式得知相關租金繳納事宜以及事務所地址，然原告並未於催告之存證信函記載租金之支付方式及地點，亦未附有委任書，是以為原告一方未經被告同意前，契約雙方當事人當無發生約定債權人住所地以外之清償地的效果，自不待言。」。上開存證信函為兩造所提出，並經兩造不爭執為真正，則原審並非就兩造未提出之事證予以斟酌判斷，上訴人泛稱原審違反辯論主義，顯無可採。何況兩造爭執之爭點在於上訴人是否已定「相當期限」催告伊支付租金，而原審認上訴人之催告期限是否相當時，係以伊所提出之存證信函、伊委託黃金煌向何嘉凌求證過程等事證，認定上訴人催告給付租金之期限並不相當，亦無逾越辯論主義之情形。㈢伊收到原證3存證信函後，因給付期限2日實屬過短，且為防遭詐騙，旋於翌日前往存證信函所載地址查訪無著，乃委託黃金煌以被證3存證信函寄送上址，亦遭郵局以遷移新址不明為由退回，足見伊並無拒絕繳納租金之意思。且上訴人以原證4存證信函主張終止租約，伊收受後以GOOGLE查明何嘉凌電話，始知悉應係法律事務所，乃委託黃金煌攜款前往何嘉凌任職之法律事務所，請其代收，未料何嘉凌以已逾原證3存證信函所示2日之催告期限為由拒收。伊再以被證5存證信函寄送上訴人另址彰化縣○○市○○路○○巷○號之8（伊係由前案得知該址經上訴人配偶巫懷文於106年9月30日代收），副本併寄何嘉凌，具體表達上旨。且106年11月7日伊亦前往原法院辦理租金提存事宜，並於翌日將伊及黃金煌、 黃世傳 、 黃子洋 、 黃振家 共5人應繳之5年租金，合計67,810元提存至原法院303提存款專戶。益徵伊確無拒絕繳納租金之意思。㈣上訴人未經伊同意即單方變更清償地，且未載明租金給付方式、地點，使伊自存證信函中得以知悉，僅言稱委託何嘉凌代收租金，尚課予伊另行查證何嘉凌是否為上訴人代理人之義務，況伊就租金之金額亦有疑義，自難謂上訴人所定之兩日期限是為相當等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項及爭點
(一)本件被上訴人具事實上處分權之系爭建物，坐落於上訴人所有系爭土地上，前經原審法院98年度訴字第841號確定判決認定，上訴人與被上訴人就土地與系爭建物間有民法425條第1項買賣不破租賃規定之適用，即兩造有租賃關係存在。
(二)兩造間就系爭土地有租賃關係，被上訴人積欠租金達二年以上，上訴人於106年9月19日以存證信函催告被上訴人等事實，業據其提出土地登記謄本、土地複丈成果圖、郵局存證信函及支票（均影本）等件為憑。然被上訴人雖不否認積欠租金及上訴人以106年9月19日存證信函催告應於收受後二日內繳納租金等情，惟否認有逾催告期限拒繳租金之情事，並以前詞置辯。
(三)承上，本件主要爭點為「上訴人主張被上訴人應將系爭758地號土地上如附圖所示編號I部分（磚造一層房屋，面積23.56平方公尺）、系爭758之6地號土地上如附圖所示編號J（磚造一層房屋，面積53.69平方公尺）、K部分（磚造石棉瓦倉庫，面積31.72平方公尺）地上物拆除，並將該土地返還上訴人，有無理由？」，而依兩造爭執過程及內涵，應可析明如下：
⒈上訴人主張終止系爭租約是否有理由？⒉被上訴人有無逾催告期限拒繳租金之情事？
⑴被上訴人有無拒繳租金之意思？⑵上訴人有無變更清償地？⑶上訴人有所定催告期限是否正當？
四、本院之判斷
(一)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條第1、2項定有明文。上訴人一再請求法院應依誠實信用原則、權利濫用或違反公序良俗等原則審究被上訴人之行為（本院卷第54頁、第56頁），然上揭原則乃權利行使之界限，自應一體適用於兩造當事人，合先敘明。
⒈上訴人就前揭判決於100年間上訴，經本院駁回確定後，至
今並未與被上訴人就租金之給付方式予以約定，是租賃契約之承租人即被上訴人之租金支付方式並未明確。兩造更同稱兩造並未約定租金之清償地（本院卷第50頁反面）。
⒉承上，上訴人固稱兩造並未變更清償地，被上訴人仍應向上訴人住所地為清償。然查：
⑴依土地登記簿謄本及上訴人上揭106年9月19日存證信函所載
上訴人之住所為「彰化縣○○市○○○路○○巷○○號13樓」，惟上訴人於原審提出之起訴狀所載住所則為「彰化市○○路○○巷○○○號」，已有不同。
⑵佐以，被上訴人依上訴人上揭106年9月19日存證信函所載上
訴人住所「彰化縣○○市○○○路○○巷○○號13樓」所寄之存證信函，亦遭退回（原審卷第40頁），可見「彰化縣○○市○○○路○○巷○○號13樓」並非上訴人實際之住所。
⑶故本件從上揭兩造互動之客觀情事，可見被上訴人確實無從
依上訴人揭示於外之「彰化縣○○市○○○路○○巷○○號13樓」非實際住所地為清償行為。
⒊上訴人既於送交被上訴人之上揭106年9月20日收受租金給付
催告之存證信函，僅記載上訴人委託訴外人何嘉凌代為收取租金，然並未載明租金給付方式及地點。況且，兩造同稱在上訴人通知被上訴人已委託訴外人何嘉凌代為收取租金之前，被上訴人並不知道何嘉凌其人（本院卷第50頁反面），而上訴人亦僅留有「04-2222☆☆☆☆」之電話碼（涉及他人隱私，末四碼不揭露），該電話碼則為台中市區之室內電話，故被上訴人辯稱其有以電話聯絡確認給付之方法，以及是否有權代理之必要，並非無據。
⒋被上訴人旋於106年9月22日即收受上訴人催告後兩日內，委
由訴外人黃金煌對上訴人就租金之計算以及訴外人何嘉凌有無代理權等查詢情事，有存證信函、掛號信封等為證，雖經退回而未由上訴人收受，然審酌其收件地址之記載與上訴人分別於106年9月19日、26日寄發之催告通知、終止租賃契約之兩次存證信函均相同，且上訴人於106年9月26日寄發之存證信函上仍記載該經退回之地址；故本件由上開互動過程，並不能認定被上訴人無支付租金之意願。
⒌上訴人臨訟固稱被上訴人106年9月21日已委由訴外人黃金煌
以撥打訴外人何嘉凌電話之方式得知相關租金繳納事宜以及事務所地址等語，然在兩造久未互動情況下，上訴人片面以存證信函所為意思表示，除未於催告之存證信函記載租金之支付方式及正確住所地外，上揭催告繳納租金之存證信函確僅概括記載「本人委由何嘉凌收取租金」，亦應認為上訴人一方未與被上訴人為清償地之合意或約定前，契約雙方當事人當無發生約定債權人住所地以外之清償地的效果。
⒍因之，本件依兩造互動之客觀事實及上訴人所主張援引之上
開權利行使之界限與原則，原審認「不應將被上訴人未能於收受催告後兩日內支付租金之結果，歸責於被上訴人」之論斷，依兩造於本院之言詞辯論意旨及上開分析，本院認仍應為相同論斷。
⒎故兩造間之租賃契約，既未約定租金給付方式及地點，依法
應以債權人之住所地為清償地，被上訴人既以前揭土地登記簿謄本及上訴人寄發之存證信函所載地址為清償地，並以該地址為租金計算等異議之存證信函之通知，自難認有可歸責之處，從而可認上訴人所稱已解除契約云云，已失其依據。
(二)次按催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當（最高法院49年台上字第1094號判例意旨參照）。經查：
⒈上訴人主張應依照交通發展狀況、金融給付便利性等條件於
個案中予以認定，不得僅依被上訴人抗辯其經濟狀況不足以在兩日內籌措租金，而遽以之認定上訴人定兩日之期限為不相當等詞，固非無理，惟承上所述，上訴人未經被上訴人同意即單方變更清償地，且未載明租金給付方式、地點，使被上訴人自存證信函中得以知悉，僅言稱委託訴外人何嘉凌代收租金，尚課予被上訴人另行查證訴外人何嘉凌是否為上訴人代理人之義務，況被上訴人就租金之金額亦有疑義，自難謂上訴人所定之兩日期限是為相當。
⒉至上訴人主張居住於桃園市之訴外人 黃英娟 即系爭建物之共
有人之一，亦得於兩日內給付支票繳納租金，故其所定之兩日期限為合理等語，僅為該訴外人個人之情事，或者未如同本案被上訴人就租金計算尚有疑義等，尚不得比附援引於本案被上訴人，而稱其所定期限為合理，是上訴人之主張，自非可採。
⒊另上訴人所稱被上訴人並無意願繳納租金，然被上訴人於收
受存證信函後，旋於106年9月22日寄發存證信函予上訴人表明對租金計算之意見，並委由訴外人黃金煌於106年9月28日前往何嘉凌所任職於位於台中市之法律事務所繳納租金，是以足認被上訴人確有於合理且相當之期限內給付租金之意願，非如上訴人所稱被上訴人拒絕繳納租金。益徵上訴人所定之兩日期限為難謂相當期限，上訴人以存證信函定期催告被上訴人支付租金，否則終止系爭租約云云，自不生催告之效力，亦無由據以終止系爭租約。
五、綜上所述，上訴人主張已終止租賃關係，依民法第767條規定，請求被上訴人拆屋還地，尚屬無據，不應准許。原審就此不應准許部分（給付租金部分已確定）為上訴人敗訴之判決，並駁回此部分之假執行聲請，核無不合。從而，上訴人就其敗訴部分，提起上訴指摘原判決該部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人固稱應傳其委任處理代收租金事宜之何嘉凌到庭作證，然兩造同認在上訴人委任何嘉凌前，被上訴人一方並不認識何嘉凌，而關於被上訴人與何嘉凌間之實質互動關係，業據論斷如前；況且，被上訴人接獲存證信函後即委由訴外人黃金煌於106年9月28日前往何嘉凌所任職於位於台中市之法律事務所繳納租金，為何嘉凌所拒絕等情，業經被上訴人於原審提出錄音光碟、譯文及存證信函影本等件為證，上訴人於原審對此亦無異議，故本件尚難僅因上訴人事後對被上訴人錄音之時間有爭執，遽予否定兩造間之互動過程及由此等互動過程法律事實所為實質法律關係之判斷；從而，本件關於兩造權利義務之基礎事實，經揆以舉證責任之分配原則及上訴人所稱行使權利義務之原則等，可認兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年8月15日
民事第六庭審判長法官盧江陽
法官許石慶法官黃玉清以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳志德中華民國107年8月15日