裁判字號：臺灣新竹地方法院90年簡上字第76號民事判決
裁判日期：民國90年09月05日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度簡上字第七六號
上訴人甲○○
戊○○丁○○庚○○○乙○○右三人共同丙○○被上訴人己○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年五月二日本院竹北簡易庭八十九年度竹北簡字第一八三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人戊○○、丁○○、庚○○○、乙○○連帶負擔二分之一，由上訴人甲○○負擔二分之一。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣坐落新竹縣○○鄉○○段第一０四０地號（重測前○○○鄉○○○段中北勢小段第九六之三地號）土地，面積五七八．０九平方公尺，及其上之土造房屋二棟：１、建號○○鄉○○段第一０九號（重測前建號○○○鄉○○○段中北勢小段第八二四號），門牌為新竹縣湖口鄉中勢村二十六鄰十六號（原為湖口鄉中北勢十五號），如原審判決附圖（下簡稱附圖）所示Ｂ部分，面積一五０平方公尺之建物與如附圖所示Ｃ部分，面積五十五平方公尺之庭院（辦理保存登記面積為八五．二０平方公尺，其餘部分未辦理保存登記）；２、建號○○鄉○○段○○○號（重測前建號○○○鄉○○○段中北勢小段第八二五號），門牌為新竹縣湖口鄉中勢村二十六鄰十六號（原為湖口鄉中北勢十六號），如附圖所示Ａ部分，面積一０一平方公尺（辦理保存登記面積為九六平方公尺，其餘部分未辦理保存登記）之建物，原均係訴外人 曾阿鑑 （即祭祀公業曾集成管理人）所有。上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○之被繼承人 吳嘉增 前向曾阿鑑（即祭祀公業曾集成管理人）承租如上揭１所述之房屋暨房屋基地含附連圍繞之土地，面積二一０平方公尺（依民國七十三年一月一日之租約記載為湖口鄉中勢村十六鄰中北勢十六號住家五間豬舍一間計六間及基○○○鄉○○○段中北勢小段第九六之三地號土地內０．０二一六甲），雙方成立不定期租賃關係。嗣吳嘉增死亡後，上開租賃關係即由上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○四人繼承。而上訴人甲○○之祖父 田阿仁 前亦向曾阿鑑（即祭祀公業曾集成管理人）承租如上揭２、所述之房屋暨房屋基地（含附連圍繞之土地），面積二一０平方公尺。 嗣田阿仁 死亡後，上開租賃關係由上訴人甲○○輾轉繼承。其後因曾阿鑑於八十五年十月十五日將上開１、２土地與建物出售予訴外人 古志忠 ，古志忠再於八十六年三月十三日轉售予被上訴人己○○，並辦妥所有權移轉登記手續。而上開土造房屋原係未辦理保存登記之建物，亦經被上訴人辦妥建物所有權第一次登記。而因豬舍等附屬建物無法辦理保存登記，且有部分建物已坍塌，故如上揭１之建物，辦理保存登記之面積為八五．二０平方公尺，實際面積經本院囑託新竹縣新湖地政事務所測量結果係一五０平方公尺，庭院則為五十五平方公尺；如上揭２之建物，辦理保存登記之面積係九六平方公尺，實際面積為一０一平方公尺。嗣因上開房屋，已逾耐用年限三十年，房屋外觀有多處嚴重裂縫，表面歪斜不平整，安全堪慮，對於現住戶之人身安全已構成威脅，且該房地位○○○鄉○○路之大馬路旁，交通發達，周圍公寓高樓林立，湖口中學就在隔鄰，上開房屋顯有礙都市發展，與土地之利用價值亦顯不相當，在客觀上確有收回重新建築之必要。被上訴人前乃依土地法第一百條第一款之規定，以上開房屋有收回重新建築之必要，向上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○發函先期通知表示欲終止租約，其後復向其等為終止租約之意思表示，又上訴人甲○○先前因積欠被上訴人八十六、八十七、八十八年度之租金，每年各新台幣（下同）四千四百一十元，三年合計一萬三千二百三十元，未為給付。被上訴人業已以新竹英明街郵局第四八０號存證信函同時催告其於函到七日內給付上開積欠之租金，經其於八十九年四月二十四日收受。詎其屆期仍不給付，被上訴人迫不得已，乃於八十九年五月五日，依土地法第一百條第三款及民法第四百四十條第一項之規定，以同郵局第五三九號存證信函，向上訴人甲○○發函表示終止系爭租約，由甲○○於八十九年五月十二日，已發生終止租約之效力，嗣後甲○○雖於同年月十六日寄達租金予被上訴人，不能使已終止之租約回復其效力，故本件兩造間之系爭租約，均已經被上訴人合法終止而失其效力，為此，被上訴人爰依租賃物返還請求權及無權占有返還請求權之法律關係，於原審訴請上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○四人遷讓返還如原判決訴之聲明第一項所示之房地，上訴人甲○○遷讓返還如原判決訴之聲明第二項所示之房地，並願供擔保請准宣告假執行，併於本院聲明駁回上訴人之上訴等語。至於上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○雖辯稱依兩造間所存在之租賃契約約定，被上訴人如欲收回房屋，應於前開房屋附近先蓋一棟房屋提供予其等使用，於未搭建之前，其等即不負遷讓返還房屋予被上訴人之義務云云，惟查，依被上訴人前手曾阿鑑與上訴人之被繼承人吳嘉增於七十三年間所簽訂之房屋租賃契約書第三條之約定內容觀之，必須於【租期之內】出租人欲收回、改建上開房屋之時，始負有前開之義務，惟因本件之情形已非於租期之內，故被上訴人即不再負有上訴人所指之前開義務，況上開約定內容僅具有債權效力，依債權相對性之原則，亦不得拘束被上訴人，故上訴人上開所辯云云，不能解免其所負返還前開房地予被上訴人之義務等語。
二、上訴人則以：前開房屋雖已老舊，惟上訴人甲○○及戊○○一家目前皆仍居住其內，平日皆十分注意房屋安全之維護及保養，於房屋屋頂及牆壁皆有以鐵皮之浪板固定及補強，故於九二一大地震時絲毫不受影響，目前房屋應無安全之虞，且前開房屋雖位於○○鄉○○路旁，惟就整體四週之環境而言，除湖口國中及該國中出口處之新建公寓外，其餘大部分地區仍為老舊建築及農田，應無如被上訴人所述妨害都市景觀之情形，況被上訴人亦未舉證其確實乃為收回自住或重建，故其以土地法第一百條第一款之規定，終止兩造間就前開房地之租約，自非適法。又依上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○之被繼承人吳嘉增與被上訴人之前手曾阿鑑簽立之租賃契約書之內容觀之，其中亦規定如曾阿鑑欲收回房屋改建，必須先為吳嘉增在附近搭建一棟建物供吳嘉增居住，於未搭建完成提供吳嘉增居住之前，不能收回前開房地，而上開契約約定既為兩造所繼受，於被上訴人為上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○在附近搭建一棟房屋供居住之前，上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○即不負有遷讓返還房地之義務；況被上訴人雖於八十九年四月二十一日以新竹英明街郵局第四八○號存證信函催告上訴人甲○○繳交租金，嗣並於八十九年五月五日再以同郵局第五三九號存證信函向其表示終止契約，惟上訴人甲○○於八十九年五月十二日收受該第五三九號存證信函前，即於八十九年五月九日以湖口郵局第九八號存證信函寄送所積欠之租金予被上訴人，是被上訴人自不得再以甲○○遲付租金為由，終止與甲○○之租賃契約。是兩造間關於上開房地之租賃關係既仍存在，則被上訴人訴請上訴人遷讓返還上開房地，即屬無據等語置辯。並聲明（一）原判決廢棄；（二）駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。
三、被上訴人主張坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地，面積五七八．○九平方公尺，及其上之土造房屋二棟為其所有，兩造間就上開房地原有不定期租賃之法律關係存在，其中門牌號碼新竹縣湖口鄉中勢村二十六鄰十六號，建號○○鄉○○段○○○號之房屋（即如附圖所示Ｂ部分面積壹佰伍拾平方公尺之建物及如附圖所示Ｃ部分面積伍拾伍平方公尺之庭院）及其基地，為上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○所占用，另門牌號碼新竹縣湖口鄉中勢村二十六鄰十六號，建號○○鄉○○段○○○號之房屋（即如附圖所示Ａ部分面積壹佰零壹平方公尺之建物）及其基地，為上訴人甲○○所占用，被上訴人前以上開房屋有土地法第一百條第一款收回重新建築之必要，向上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○表示終止系爭租約，因其等拒不返還上開房地，乃訴請其等返還上開房地，經本院八十七年度簡上字第一一八號審理結果，雖認上開房屋經台灣省建築師公會新竹縣市辦事處指定建築師鑑定結果，確係安全堪慮，惟以被上訴人並未依民法第四百五十條第三項但書之規定，先期通知上訴人終止租約為由，判決被上訴人敗訴確定在案，被上訴人乃於八十九年四月二十一日以新竹英明街郵局第四七
九、四八○號存證信函通知上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○，以上開房地確有收回重新建築之必要，向其等表示終止租約，並以函到一個月之末日為租約之終止日期，請其等立即遷離，以策安全。因上訴人乙○○遷移地址，未能收受，被上訴人復於八十九年四月二十九日以新竹郵局第五七○九號存證信函通知上訴人乙○○，同為前開終止租約之意思表示，均經前開上訴人四人收受在案，惟上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○收受上開存證信函後，迄今仍拒不搬遷，亦未將上開房地遷讓返還予被上訴人之情，業據其於原審提出土地登記簿謄本一件及建物登記簿謄本二件、本院八十七年度簡上字第一一八號民事判決影本一件及鑑定報告書影本一件、存證信函影本四件及回執影本六件等為證，且為上訴人所不爭執，並經本院調閱本院八十七年度簡上字第一一八號卷查明屬實，堪信為真正。
四、按出租人依土地法第一百條第一款規定，以重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準上認為有重建之必要即已足，非謂必俟租賃物瀕於倒塌始合收回要件。又該客觀標準，應包括其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之，最高法院著有四十九年度台上字第一七六七號、六十四年度台上字第一三七八號判例可資參照。查，本件被上訴人主張上開房屋均係多年老屋，確有使用逾齡及妨礙都市發展，與土地利用價值顯不相當之情形等情，業據其於原審提出房屋稅籍證明書、現場照片等為證，且本院前於八十七年度簡上字第一一八號事件審理時，曾會同兩造及台灣省建築師公會新竹縣市辦事處指定之建築師至現場履勘結果，亦發現上訴人所承租之前開房屋，其房屋結構屬於土角造之房屋，屋頂有加鋼樑，其餘部分未加蓋，房屋外牆有水泥掉落之痕跡及鬆動之情形，另有土角掉落露出土磚而用木板覆蓋，房屋後方○○○鄉○○路○段○○○巷，數十公尺處為湖口國中，建物後方對面一邊係福德祠，一邊係二樓與三樓磚造建築，後方另一側有新建三層鋼筋混凝土造樓房五棟，房屋側邊出來為中正路，其中二六三巷往北側為雙向四線道路等情（見該卷八十八年一月二十日勘驗筆錄）；又上開建物經建築師鑑定結果，亦認前開房屋之外觀發現多處有嚴重之裂縫，房屋外牆構造為土角造，表面歪斜不平整，另前開房屋於登記列管迄今屋齡達五十年，依日據時代資料建築完成日期為昭和二年，迄今則達七十餘年，而土角造房屋耐用年限為三十年，因本件房屋已超過耐用年數，同時就現場勘查損壞結果，認定房屋安全確實堪慮，另經水平測量結果，房屋地坪多半為水泥地坪，部分為泥土地坪，因年代久遠，且施工不佳，地坪普遍不完整，房屋牆面普遍呈明顯龜裂及剝落，部分牆面亦有傾斜現象，屋頂破壞嚴重者部分翻修為鋼板屋頂，多處有漏水現象，另多處裂痕已達一至三公分，對現住戶之人身安全已構成威脅，房屋構材之劣化損壞，無法忍受外力作用及構造物所處之位置，而鑑定上開房屋為不安全等情，此有鑑定報告書附於本院八十七年度簡上字第一一八號卷內可憑。雖上訴人辯稱前開房屋雖已老舊，惟上訴人甲○○及戊○○一家目前皆仍居住其內，平日皆十分注意房屋安全之維護及保養，於房屋屋頂及牆壁皆有以鐵皮之浪板固定及補強，故該房屋於九二一大地震時絲毫不受影響，目前房屋應無安全之虞云云。惟查，前開房屋係屬土角造者，而上訴人又自承其於房屋屋頂及牆壁須以鐵皮之浪板予以固定及補強，倘若該房屋並無結構不安全之情形，何須如此？參以依前開之說明，前開房屋其建造已年久，使用業已逾齡，且其牆面普遍呈現龜裂及剝落，部分牆面並有傾斜等情形，可認被上訴人此部分之主張，應堪信為真實。
五、再按民法第三百零九條第一項規定：「依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。」同法第三百十四條規定：「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一、以給付特定標的物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二、其他之債，於債權人之住所地為之。」故一般之金錢債務，其清償效力之發生，必須債務人依債務本旨，在債權人住所地提出給付，並經債權人受領者，始足當之。本件上訴人甲○○雖辯稱：被上訴人係於八十九年五月五日以存證信函向其表示終止系爭租約，其係於七日後即八十九年五月十二日始收受該存證信函，然其於八十九年五月九日即將積欠之租金以存證信函寄給被上訴人，故被上訴人不得再以其遲付租金為由，終止系爭租約云云。惟查，被上訴人於八十九年四月二十一日即以存證信函，催請上訴人甲○○給付其所積欠之八十六、八十七、八十八年度之租金，經上訴人甲○○於八十九年四月二十四日收受，此有被上訴人在原審提出之存證信函及回執可證。嗣被上訴人又寄發存證信函表示終止系爭租約，並於八十九年五月十二日由上訴人甲○○收受，而上訴人甲○○於接獲上開被上訴人催繳租金之信函時，並未依上開民法之規定，至被上訴人之住所清償其所積欠之租金，反以存證信函寄給被上訴人，且其係於八十九年五月九日寄出，而被上訴人係遲至七日後即八十九年五月十六日始收受，此有上訴人甲○○在原審所提出之回執影本一件附卷可稽。從而依上開民法第三百零九條第一項之規定，上訴人甲○○清償系爭積欠租金效力之發生日期係八十九年五月十六日，惟因被上訴人表示終止系爭租約之意思表示於八十九年五月十二日即已到達於上訴人甲○○，故上訴人甲○○嗣後之清償行為，自無法使已終止之系爭租約回復，故上訴人甲○○前開所辯云云，尚非可採。
六、至於上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○另辯稱：依其等之被繼承人吳嘉增與被上訴人之前手曾阿鑑簽立之租賃契約書之內容觀之，其中規定如曾阿鑑欲收回前開房屋改建，必須先為吳嘉增在附近搭建一棟建物供吳嘉增居住，於未搭建完成提供吳嘉增居住之前，不能收回前開房地，此一契約內容之效力為兩造所承受，故被上訴人既尚未為上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○在附近搭建一棟房屋以供居住，即不得請求其等遷讓返還前開房地乙節，固據上開上訴人四人提出前述之房屋租賃契約書影本一份為憑。惟查，按「解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須另事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例意旨可供參照。經查，依該份被上訴人之前手曾阿鑑（即祭祀公業曾集成管理人）與上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○之被繼承人吳嘉增於七十三年一月一日所簽訂之房屋租賃契約書，其中第三條約定：「租期自民國七十三年一月一日至民國七十五年十二月三十一日止參年間，乙方（即吳嘉增）承租期間無欠租時，甲方（即曾阿鑑）不得收回，乙方居住期滿需繼續承租，甲方同意乙方承租，但【租期內】甲方要在該地改建使用時，乙方不得阻止，甲方願意在該地內靠入湖口中學路邊依照現住房屋同樣形式住家五間豬舍一間新建房屋給乙方居住承租．．．．」之情，有該份租約影本在卷可憑。是依該約定之內容，可知於租期內，出租人即曾阿鑑如欲提前收回房屋時，應於靠近湖口中學路邊依照現住房屋同樣形式，另建新屋予承租人吳嘉增繼續承租至租期屆滿時為止，如出租人未於租期內提前表示收回系爭房屋，自無該條之適用，此從該條契約之文字約定內容，並對照該條文之前後約定內容，應足以得知為出租人、承租人雙方立約當時真意之所在，自不得再予以別事探求，而作曲解該契約文字之解釋。而查，上開租約之租期係七十三年一月一日至七十五年十二月三十一日，被上訴人之前手曾阿鑑並未於租期內向上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○之被繼承人吳嘉增要求提前收回房屋，嗣雙方於租期屆滿後，未再訂立書面租約，致成不定期租賃，此乃法律擬制之效果，而雙方既未就此另為特別約定，則依前開之說明，該條約定自已因原租約之租期屆滿而無適用之餘地。是上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○以其等與被上訴人均係前述契約條文約定內容之繼受人，被上訴人應受該條文約定內容之拘束，在未為其等搭建其他之建物供其等居住之前，無權請求其等遷讓返還房地之辯解云云，尚難以成立。
七、綜上所述，上開房屋確係不安全建築，且被上訴人亦已有規畫拆除重建，並申請取得建造執照，此有建造執照影本附於原審卷內可憑，而兩造間之前開租約，均已經被上訴人合法予以終止，則兩造間之租賃關係業已消滅，上訴人等繼續分別占有前開房地，自屬無權占有。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權及無權占有返還請求權之法律關係，訴請上訴人丁○○、戊○○、庚○○○、乙○○四人遷讓返還如原判決主文第一項所示之房地，並訴請上訴人甲○○遷讓返還如原判決主文第二所示之房地，洵屬有據，應予准許。原審因而為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人之聲請，就原判決主文第一項部分，於酌定相當之擔保金額後為准予假執行之宣告，並就原判決主文第二項部分，依被上訴人與上訴人甲○○聲請，分別酌定相當擔保金為准免假執行之宣告，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其等上訴應予以駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書、第二項，判決如主文。
中華民國九十年九月五日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官陳國成~B法官張宏節~B法官鄭政宗右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官王恬如中華民國九十年九月五日