裁判字號：臺灣基隆地方法院95年訴字第528號民事判決
裁判日期：民國96年06月27日
裁判案由：給付租金
臺灣基隆地方法院民事判決95年度訴字第528號原告聯溢實業股份有限公司
樓法定代理人戊○○訴訟代理人 蘇錦霞 律師被告八煙會館有限公司兼法定代理甲○○人被告丁○○
丙○○共同訴訟代理人 郭百祿 律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於96年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣參佰捌拾伍萬元，及被告八煙會館有限公司、甲○○自九十五年十二月二十五日起、被告丁○○自九十五年十二月二十八日起、被告丙○○自九十六年一月六日起，均至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆萬柒仟捌佰壹拾伍元由被告連帶負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告八煙會館有限公司（下簡稱八煙會館）於94年1月3日邀同被告甲○○、丁○○、丙○○為連帶保證人，與原告就坐落臺北縣○○鄉○○○段林口小段216-2、216-4地號全部、216-3地號部分土地（下稱系爭土地）及門牌號碼臺北縣金山鄉林口35、36號建物（建號16號；下稱系爭建物）全部，簽訂租賃契約（下稱系爭租約），系爭租約並經鈞院公證處認證，租賃期間自94年1月1日起至107年12月31日止。1原告於交付系爭土地與被告八煙會館時並未指界，僅交付地籍圖。詎被告八煙會館於租賃期間，未經原告同意將所承租之建物拆除，復藉故不支付租金，被告八煙會館積欠之租金已達11個月，計積欠新臺幣（下同）
385萬元未付，迭催不付，被告甲○○、丁○○、丙○○為連帶保證人，為此提起本訴，請求被告連帶給付385萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述略以：
1、經臺北縣汐止地政事務所實地測量之結果，被告八煙會館所建之建物雖僅占用到部分承租土地，然系爭租約標的物為系爭土地及系爭建物，縱令被告八煙會館未使用到承租之系爭土地全部，仍不得據此為拒絕給付租金之理由。
2、依系爭租約第8條：「本租賃標的物依現況出租，甲方（即原告）不保證可經營任何事業，乙方（即被告八煙會館）承租後，如須施作其他建設，須經甲方同意，其一切費用由乙方負擔。」、第9條：「甲方土地上原有建物同意由乙方整修或補強，不得拆除重建。」。被告八煙會館將原告原有建號16號之建物完全拆除後擴大興建會館，未通知原告，復未經原告同意，且被告八煙會館興建時並未測量土地，致其所建之建物占用到他人土地，此與原告無涉，被告以此為由拒付租金之抗辯，顯無理由。
3、被告主張原告係交付他人土地予被告八煙會館使用收益，然於系爭租約中詳細記載租賃標的物之地號及建物門牌，而原告於70年間興建之廠房亦係經過汐止地政事務所複丈，縱令房屋興建位置有誤，亦屬地政測量有誤，而非原告之錯誤，原告以租賃標的物現況交付予被告八煙會館，被告八煙會館即應依系爭租約給付租金。
二、被告則請求駁回原告之訴。其抗辯略以：
（一）兩造於簽訂系爭租約時，原告竟隱瞞系爭建物係無權占用訴外人 賴剛捷 等所共有、坐落於臺北縣○○鄉○○○段林口小段214、215、216、219、220、221、222、224、235地號土地所興建之事實，將賴剛捷等上開共有土地冒充係原告所有系爭土地而指界交付予被告八煙會館使用。被告八煙會館於簽訂系爭租約時未察，至94年6月20日經賴剛捷委託律師發函告知後始知上開受騙之情，被告八煙會館旋即要求原告理清上開糾葛，無奈原告再三推託遲未處理，賴剛捷遂於95年2月間向鈞院檢察署對原告法定代理人及被告甲○○提出刑事竊佔罪之告訴。原告未依民法第423條規定以合於所約定使用、收益之租賃物交付被告八煙會館使用，被告八煙會館自得依民法第436條準用同法第435條規定拒絕給付租金。
（二）被告八煙會館為免因上開占用他人土地之糾紛影響往後之營運，迫不得已以高於市價之價格向賴剛捷等購買被告八煙會館公司所占用賴剛捷等共有之上開土地，有不動產買賣契約書附卷可憑，故被告依民法第227條之2規定主張情事變更原則，請求法院增、減其給付或變更其他原有之效果，即被告不須負給付租金之義務。
（三）經鈞院囑託汐止地政事務所測量，被告八煙會館僅使用系爭216-3地號部分土地，面積計1,064平方公尺（水塔325平方公尺、露天池396平方公尺、裸池區179平方公尺、鍋爐51平方公尺、鍋爐92平方公尺、迎賓室21平方公尺），尚不及租賃標的物中系爭216-3地號部分土地面積之百分之5，系爭216-2、216-4地號土地則完全未交付予被告八煙會館使用；又原告將非其所有之土地交付予被告八煙會館，顯係可歸責於原告之事由致原告有不完全給付之情，則被告八煙會館就原告未交付使用土地部分，依民法第227條第1項、第225條第1項規定，自得主張免除給付租金之義務，即被告八煙會館至多僅須給付上開使用部分土地之租金。原告自93年5月1日起至93年6月30日止每月收取被告甲○○繳付之租金20萬元、自93年7月1日起至94年12月
31日止每月收取被告甲○○及八煙會館繳付之租金35萬元，均屬溢收，顯屬不當得利，故主張以6,406,846元【計算式：20萬元－（20萬元×1,064平方公尺/24,318平方公尺）×2個月＋35萬元－（35萬元×1,064平方公尺/24,318平方公尺）×18個月＝6,406,846元】與原告主張之數額相抵銷。
三、本件經爭點整理後，兩造就系爭租約之真正、原廠房已滅失、被告八煙會館使用土地之範圍及面積與系爭租約約定不符不爭執，惟就被告八煙會館使用土地之範圍及面積與系爭租約約定不符，是否影響原告租金給付請求權乙節，尚有爭執。
四、按承租人有就租賃物之使用收益之對價，支付租金之義務；出租人則對承租人負有使租賃物合於約定使用收益之狀態之義務，於交付租賃物後，如有妨害承租人使用收益之情形，並負有排除妨害之義務；又租賃之租賃物之使用收益，本不以物之交付為必要，且出租人雖有交付租賃物之義務，承租人無受取之義務，要言之，只要使租賃物作成合於適於租賃之使用收益之狀態，即已盡其「使租賃物合於使用收益」之租賃物交付及保持義務；故承租人於受交付租賃物後，於租賃期間對於租賃物之使用收益無受妨害（即出租人無「使租賃物合於使用收益」之債務不履行責任）時，即應依約給付租金，殊無因可歸責於己之事由，以未就租賃物完全之使用收益為由，拒絕給付租金之理，此觀民法第421條、第423條規定甚明（並參見 史尚寬 ，債法各論，62年10月版，183頁以下、157頁、161頁； 平井一雄 編，民法Ⅳ債權各論，青年書院，2002年12月，1版1刷，144頁、146頁）。
五、經查，兩造系爭租賃之目的，在於使系爭租賃物作為經營溫泉會館之用，乃為兩造所不爭之事實，而租賃物中之系爭建物本為廢棄之合法廠房，無法供作溫泉會館之目的使用，必拆除重建始能合於經營溫泉會館之使用收益之目的，亦為兩造所不爭之事實，則兩造系爭租賃契約關於原告之租賃物交付及保持義務，應在於將系爭土地及系爭建物交由被告八煙會館，依其經營需要為使用收益，包括系爭建物之拆除改建，系爭土地何處設置建物設施（如停車埸、溫泉設備、餐廳車道、步道等）、何處保留作為自然景觀之一部等等，應係兩造之默契，至於系爭租約租第8條：「本租賃標的物依現況出租，甲方（即原告）不保證可經營任何事業，乙方（即被告八煙會館公司）承租後，如須施作其他建設，須經甲方同意，其一切費用由乙方負擔。」、第9條：「甲方土地上原有建物同意由乙方整修或補強，不得拆除重建。」之記載，諒係系爭建物為合法建物，本不得非依法定等程序擅自拆除改建，為日後原告自我辯解之用詞，被告受交付租賃物後，自不得因系建物因為重建合於經營目的之建築物而拆除，以系爭建物滅失、部分系爭土地實際上未使用，作為拒絕給付系爭建物、系爭部分未使用土地租金之理由。本件兩造於交涉系爭租約時，確曾由介紹人陪同原告法定代理人戊○○、兼被告八煙會館法定代理人甲○○至系爭土地現場，未實際測量，只看地籍圖判斷位置，業經證人乙○○、己○○到庭證述明確，而兩造簽訂系爭租約後，被告八煙會館依其需求，從事整地、系爭建物之拆除及改建，足認原告事實上已將租賃物即系爭土地及系爭建物之交由被告八煙會館使用收益，即已盡其租賃物交付義務，而後又無任何妨害被告八煙就系爭土地使用收益之情形，自難認原告違反系爭租賃物交付及保持義務，至於被告八煙會館受交付系爭土地後，因系土地範圍廣大且與他人土地相鄰，於為使用即就系爭建物之改建、系爭土地上地上物之增建前，本應為事前之複丈，以避免侵及相鄰土地，蓋系爭土地既為合法登記之土地，其範圍界限有地籍圖可據，如仍不明，可請專業人員測量複丈，屬被告八煙會館之義務，故被告八煙會館使用收益範圍實際侵及非系爭租賃土地，並部分系爭租賃土地未在被告八煙會館占用範圍，固係事實，並經本院現場履勘屬實，並函請地政事務所派員會勘，製有勘驗筆錄及複丈結果圖（如如附件所示）在卷可按，然不能因此認為原告違反系爭租賃物交付及保持義務，被告仍依系爭租約就租金之給付負連帶責任。
六、再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。此規定乃情事變更原則一般性之原則規定即民法第227條之2第1項「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」之具體規定，故關於不動產租賃之增減租金之請求，應適用民法第442條，非適用同法第227條之1第1項，被告關於此部分之法律上陳述，容有誤會，併此敘明。而所謂情事變更原則，乃法律關係發生後，惟其基礎或環境之情事，於該法律效力完了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變更，如仍貫徹原定之法律效力，則顯失公平者，即應認其法律效力亦得有相當變更（如增減給付或解除契約）之法律規範（見 鄭玉波 著、 陳榮隆 修訂，民法債編總論，三民書局91年版，327頁），且租金增、減訴訟之目的既為變更原定租金之訴，性質上屬形成之訴，必先法院判決增減確定後，始生增減租金之形成效果。
七、再查，系爭租約乃定有期限之不動產租賃，本無民法第442條但書規定，無同條前段得請求增減租金之適用，且系爭土地價值於締約後亦無因市場價值波動而有非締約當時所得預料而下降、減少之證據，而被告八煙會館於使用租賃土地時未確認系爭土地範圍致占用他人土地，係可歸責於被告八煙會館之事由所致，已如五所述，亦難謂有發生情事變更，況被告未依上開法規定以訴請求減少租金並經判決確定。則被告以民法第227條之2規定主張情事變更原則，請求法院增、減其給付或變更其他原有之效果，即被告不須負給付租金之義務之抗辯，於法不合，無可採取。
八、綜上所述，本件被告仍應依系爭租約連帶給付系爭租金，被告以被告八煙會館實際未使用全部租賃標的物而主張以前繳之租金按比例扣除未使用部分土地之代價所餘金額，以及系爭租金有情事變更事由應予減少給付，並以所應扣除及應減少之租金，作為原告系爭租金債權請求之抵銷抗辯，均無理由。從而，本件原告請求被告連帶給付積欠之系爭租金，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第85條第2項、第87條第1項（按：本件訴訟費用含第一審裁判費39,115元、鑑定費8,700元，合計47,815元），判決如主文。
中華民國96年6月27日
民事庭法官李木貴以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國96年6月27日
書記官林蔚菁