臺灣士林地方法院99年度訴字第491號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院99年訴字第491號民事判決

裁判日期：民國99年12月31日

裁判案由：分割共有物

臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第491號原告 洪秀月 訴訟代理人 游孟輝 律師複代理人 米承文 律師被告 曾慶華 訴訟代理人 張泰昌 律師複代理人 陳淑玲 律師
賴志凱 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國99年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北縣○○市○○段○○○○○號土地（面積一二八平方公尺）及同段一四○八地號土地（面積一一五平方公尺），准予分割為：㈠如附圖所示一四○七⑴部分（面積六四平方公尺）由原告取得，如附圖所示一四○七⑵部分（面積六四平方公尺）由被告取得。㈡如附圖所示一四○八⑴部分（面積五七平方公尺）由原告取得，如附圖所示一四○八⑵部分（面積五八平方公尺）由被告取得。㈢被告應補償原告新臺幣叁仟柒佰捌拾壹元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：「請求准予就兩造共有坐落於臺北縣○○市○○段○○○○○號（面積128平方公尺）、1408地號（面積115平方公尺）土地予以變賣，所得價金由兩造各得二分之一。」，嗣於訴訟進行中，變更訴之聲明為：「先位聲明：㈠請求准予兩造共有坐落臺北縣○○市○○段○○○○○號（面積128平方公尺）、1408地號（面積11
5平方公尺）土地均歸原告取得。㈡原告應補償被告新臺幣（下同）779萬1,550元；備位聲明：請求准予臺北縣○○市○○段○○○○○號（面積128平方公尺）、1408地號（面積
115平方公尺）土地予以變賣，所得價金由兩造各得二分之一。」，核其所為，僅係關於分割方案之變更，其請求之基礎事實同一，揆之首揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：坐落臺北縣○○市○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭1407地號土地、系爭1408地號土地）為兩造共有，應有部分各筆均各為2分之1，兩造就系爭1407、1408地號土地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限。系爭1407地號土地之使用分區為住宅區，系爭1408地號土地則為保護區，原告為求發揮系爭1407、1408地號土地之最高經濟價值，欲在位於住宅區內之系爭1407地號土地上建造房屋，故亦買下毗鄰系爭1407地號土地之1398地號土地，且已與週遭相鄰之1402-1、1404-2、1406-1地號土地地主協商合建事宜，然因被告對於系爭1407地號持分之出售或合建，仍未應允，為避免減損1407、1408地號土地之經濟效用，爰依民法第824條第2、3項規定，請求法院判決分割，將系爭1407、1408地號土地全歸原告所有，原告願按以其委請「景瀚不動產估價師事務所」之估價結果，即系爭1407地號土地每坪單價為新臺幣（下同）38萬元，系爭1408地號土地每坪單價為2萬5,000元為計算標準，共計779萬1,550元補償予被告。惟系爭1407地號土地業經被告設定抵押權予訴外人 周美玉 ，是原告於被告塗銷上開抵押權後始願給付上開金錢。若法院認為不應准許先位聲明，則基於系爭1407、1408地號土地，為周圍土地所包圍，對外亦無適當通行方法，上開兩筆土地均無法單獨利用或合併利用，為求能發揮其最高經濟價值，則就系爭1407、1408地號土地請求准予變價分割等語。並聲明：先位聲明：㈠請求准予兩造共有坐落臺北縣○○市○○段○○○○○號（面積128平方公尺）、1408地號（面積115平方公尺）土地均歸原告取得。㈡原告應補償被告新臺幣（下同）779萬1,550元；備位聲明：請求准予臺北縣○○市○○段○○○○○號（面積128平方公尺）、1408地號（面積115平方公尺）土地予以變賣，所得價金由兩造各得二分之一。
三、被告則以：依民法第824條規定可知，共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅有變賣一途，故原告主張系爭土地為周圍土地所包圍，對外亦無適當通行方法云云，不足以作為本件系爭土地應採變價分配方法分割之理由。且依民法第787條第1項規定可知，系爭14
07、1408土地對外雖與公路無適宜之聯絡，惟兩造仍得對周圍土地所有權人主張袋地通行權，以全其土地之利用。又依建築法第44條及第46條之規定及臺北縣畸零地使用規則可知，如土地之使用分區為甲、乙種建築用地及住宅區，而其面積不小於64平方公尺者，則該土地即有作為建築基地而予以利用開發之可能性。而本件系爭1407、1408地號土地面積各有128平方公尺、115平方公尺，總面積合計達243平方公尺，已遠遠超出上開依臺北縣畸零地使用規則所換算出之最小建築基地所需面積。再者，縱排除土地使用分區為「保護區」之1408地號土地，1407地號土地若依兩造間之應有部份予以平均分割，其面積亦可達64平方公尺，則上開二筆土地如採原物分配方法予以分割，仍符合上開臺北縣畸零地使用規則所定最小建築基地，得作為建築基地使用。縱系爭土地採原物分配方法分割後，未達最小建築基地面積而為畸零地，然依上開建築法第44條規定，該畸零地仍能與鄰接土地協議調整地形或合併使用，其可獲得之經濟效益仍有大於逕予變價分配之可能。況原告於購得系爭1407、1408地號土地時，即已明知該土地對外並無適當通行方法，且系爭土地若按共有人間應有部份比例予以原物分配，有可能取得立地位置不佳或面積狹小土地之風險，然原告仍執意購之，則原告於承購該土地時，顯已就標購系爭土地所可能面臨之不利風險，做好事前評估防範，自不容許原告事後主張系爭1407、1408地號土地均分割歸屬於原告云云資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡系爭1407、1408地號土地應按兩造應有部分之比例，以原物分割之方法分割之。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭1407、1408地號土地為兩造共有，應有部分各筆均為各為2分之1。
㈡兩造就系爭1407、1408地號土地，並未定有不分割之協議，然無法協議分割。
㈢系爭1407地號土地使用分區為住宅區，系爭1408地號土地使用分區為保護區。
五、得心證之理由：本件原告主張兩造共有之系爭1407、1408地號土地應全部原物分割予原告，由原告以金錢補償被告或變價分割等情，為被告所反對，並以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點，即在於：系爭1407、1408地號土地應如何分割？㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。本件原告為系爭1407地號、1408地號土地之共有人，有其提出之系爭土地登記謄本在卷可證。而系爭1407地號、1408地號土地之使用分區分別為住宅區及保護區，有土地使用分區證明書在卷可稽（99年度湖調字第13號卷第14頁），是依其使用目的並無不能分割之情事，且共有人間並無不分割之特約，兩造既無法協議分割，則原告請求分割系爭土地，應予准許。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。次按「分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求」（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
㈢經查：
⒈系爭1407、1408地號土地，並無土地法第31條所訂土地最小
分割面積之限制，有臺北縣政府地政局99年4月28日北地測字第0990384003號函存卷可參（本院卷第46頁）。是系爭14
07、1408地號土地，於分割時並無最小面積之限制，應先敘明。
⒉原告雖主張毗鄰系爭1407地號土地之同段1398地號土地，業
經原告買賣取得所有權，且與鄰地談好合建事宜，可以合併作為建築之用地，為求發揮最大利用價值，應將系爭1407、1408地號土地全部原物分割予原告等語，惟被告已明確表示願依其應有部分比例，原物分割而取得部分系爭二筆土地，顯見被告亦有利用系爭1407、1408地號土地之意，權衡兩造應有部分相同、均有意利用系爭1407、1408地號土地等情，若僅將系爭二筆土地，原物分割予兩造之任一方，他方之利益即有受損之虞，是原告所提之分割方案，難謂為公平，而不可採。
⒊原告復主張就系爭1407、1408地號土地，應予全部變賣，所
得價金由兩造均分等語，然系爭土地以原物分配並無事實上或法律上之困難，則原告請求採取變價分割，核與前開法律規定「原物分配顯有困難，得變賣共有物」之規定不合，不能採取。
⒋本院斟酌兩造就系爭1407地號、1408地號土地應有部分均各
為2分之一，而系爭1407、1408地號土地上均有作物及數棵香蕉樹，另系爭1407地號土地與1398地號土地相鄰接，系爭1408地號土地下方與1378-1、1378-3地號土地相鄰接，業經本院於會同兩造及地政人員至現場履勘明確，有99年8月25日勘驗測量筆錄在卷可稽（本院卷第105頁）。而系爭1407地號土地雖未鄰接道路，然審酌原告已取得鄰接道路（龍安路202巷）之1398地號土地所有權，且自承已與1402-1地號土地地主洽談合建事宜，而系爭1407地號土地之上方土地較接近1398、1402-1地號土地，得與連接龍安路202巷之1398、1402-1地號土地合併使用，而系爭1407地號土地之下方，雖未鄰接道路，然因系爭1408地號土地下方尖角處鄰接新台五路，是若將系爭1407地號土地下方及系爭1408地號土地下方分割予同一人，仍得通行至道路。是本院考量本件共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等一切事項，認為將如㈠附圖所示1407⑴、1408⑴部分土地由原告取得。㈡附圖所示1407⑵、1408⑵部分土地由被告取得為適當。另本件為求分割地形之完整，致系爭1408地號土地部分，無法依兩造之應有部分比例均分，被告所分得如附圖所示1408⑵之面積為58平方公尺，原告所分得如附圖所示1408⑴面積為57平方公尺，就差距0.5平方公尺部分，兩造既同意以原告提出之鑑定報告，其中就系爭1408地號土地價值每坪為2萬5,000元為計算標準（本院卷第119、129頁），則被告應補償原告3,781元（計算式：25,000×0.3025×0.5＝3781，1平方公尺＝0.3025坪，元以下四捨五入）。
㈣至原告雖稱附圖所示1407⑴、1408⑴部分土地，因未鄰近道
路，價值遠比附圖所示1407⑵、1408⑵部分土地鄰近道路低廉等語，然其並未舉證以實其說，況如附圖所示1407⑵部分土地並未鄰接道路，僅1408⑵下方尖角部分鄰接道路而已，而如附圖所示1407⑴之土地，因毗鄰之1398號土地為原告所有，原告自得以合併開發利用，如附圖所示1408⑴、1407⑴部分土地，亦得經原告所有之1398地號土地通行至道路，不生袋地通行權之問題，是上開分割方案，實已兼顧兩造之利益。
六、綜上所述，本件原告訴請裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許，應依法判決如主文第一項所示。
七、本件為裁判之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告之起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件分割共有物部分之訴訟費用，應參酌兩造於分割後所得之利益及兩造就系爭土地各自享有之應有部分之比例等一切情事，由兩造按應有部分比例分擔較為公允。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國99年12月31日
民事第二庭法官藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年1月4日
書記官蘇意絜