裁判字號：臺灣新竹地方法院104年訴字第279號民事判決
裁判日期：民國104年07月14日
裁判案由：租佃爭議
臺灣新竹地方法院民事判決104年度訴字第279號原告 翁林玉燕
范宏樑 翁聖維 翁聖碩 翁豔鵑 古煥文 黃慧娟 古煥枝 兼前列八人共同訴訟代理人 翁思永 被告 温松楠 訴訟代理人 温志強 被告 温柄堅 訴訟代理人 温文泰 前列二被告共同 朱昭勳 律師
劉璧慧 律師 胡嘉雯 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年6月30日辯論終結，判決如下：
主文確認兩造就附表所示土地所訂之新竹市東溪字第六八七號耕地租約無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件原告主張其為如附表所示土地（下稱系爭土地）之各該所有權人，兩造間關於系爭土地之耕地租賃關係已歸於無效，然為被告所否認，則兩造間就耕地之租賃契約是否有效之法律關係，即有不安之狀態，且此種不安之狀態，能以確認之訴判決將之除去，揆諸前揭說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。
二、再按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹市政府耕地租佃委員會調處不成立後，經新竹市政府移送本院處理，有新竹市政府民國104年4月15日府地價字第1040062055號函暨新竹市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及相關卷證資料等文件可稽，揆諸首揭規定，原告提起本件訴訟，程序上自屬合法，應予准許。
三、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。
本件原告起訴時原聲明：「請求將新竹市私有耕地租約字號：東溪字第687號，依法終止，出租人收回自行耕種，並依法塗銷地政單位內所有東溪字第687號租約的相關註記。」嗣於訴訟進行中，乃變更其聲明為：「確認兩造就附表所示土地所訂之新竹市東溪字第687號耕地租約無效。」（見本院卷第135頁）核原告上開訴之變更，均係基於原告主張被告未自任耕作而為之請求，其訴請求之基礎事實同一，且不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告共同出租系爭土地予被告2人，並簽訂三七五耕地租約（即新竹市東溪字第687號耕地租約），租賃期間自98年1月1日起至103年12月31日止，依耕地三七五減租條例第16號第1項規定，被告於承租系爭土地後應自任耕作，不得作為他用或於其上興建房屋，豈料被告於系爭58
9地號土地興建數棟建築物，且系爭578-4地號土地上亦有碎石並停放車輛，均未作農業使用，被告上開悖離租約使用之行為，實已違反耕地三七五減租條例之規範，系爭耕地租約應屬無效，爰聲明如主文所示。
二、被告則以：
（一）系爭土地上之建築物並非近期興建，而是最初訂立系爭耕地租約時即已存在部分建物（如豬舍、三合院），嗣於65年間，因家中人口增多且建物老舊、損壞，被告及其先祖遂獲前地主之同意始將三合院翻修、補強，改建範圍並未延伸至其他處所，且該建物是被告置放農具、堆放肥料及休息之處所，與農業經營耕作不可分離，而建物前後被告承耕範圍內確有種植水稻，並未變更用途，亦足證明系爭建物確實用以便利耕作時休息及置放耕耘機、農具、肥料之用，實無不自任耕作之情。
（二）原告於97年7月間向前地主買受系爭土地，於買受時即知系爭建物之存在及耕地使用現況，惟其卻未為反對之意思表示，且與被告續訂租約，並收受租金，原告若認被告有違反耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之規定，至遲亦應在當期租約屆滿前之97年12月31日主張系爭耕地租約無效，原告不能再以舊租約期間所發生之事實，對98年1月1日以後之新租約主張無效等情，另應認原告之主張明顯有違誠信原則。況由耕地三七五減租條例之立法目的可知，該條例係為保護佃農而設，保障佃農有最低之生活水準，是倘若出租人與佃農間有優於上開條例之協議，自當尊重當事人間之合意，本件前地主未反對或認為被告就系爭土地有未作農業使用之情形，原告於買受系爭土地時亦清楚土地使用現況及地上物之存在，卻悖於事實而主張被告未自任耕作，系爭耕地租約無效，原告此權利之行使顯有權利濫用之嫌，主觀上即係欲損害被告之財產權，原告之主張並不合法，為此答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）如附表所示之系爭土地為各該原告所有，有各該土地登記第一類謄本影本在卷可稽（見本院卷第142至151頁）。
（二）系爭土地所訂之系爭耕地租約，自前手起歷經續約，嗣為每6年續約1次。於98年1月5日由承租人即被告温柄堅等人單方申請租約續訂登記，租賃期間自98年1月1日起至103年12月31日止，兩造分別為出租人、承租人。
（三）系爭589地號土地之使用狀況如下：
１、被告温柄堅：
⑴編號1（即如新竹市地政事務所104年6月18日土地複丈
成果圖，下稱複丈成果圖所示編號Ｈ）建物：紅磚造豬舍，為1層樓建物，浪板屋頂，履勘時圈養雞，放置些許農作雜物，施肥肥料及農具。
⑵編號2（即複丈成果圖所示編號Ｇ）建物：紅磚造三合院
右廂房，為1層樓建物，上有隔空之 鐵皮屋 頂，內放置老舊傢俱、雜物，內部些許樑柱有鐵架支撐。
⑶編號3（即複丈成果圖所示編號Ｆ）建物：3樓水泥建物
，門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○○號，①1樓前面為客廳，有木製傢俱、桌椅、電視機、電風扇及冷氣機，中間有被告温柄堅使用之房間，內有彈簧床、衣櫃、五斗櫃、日常家用雜物，接連之左側有1間廁所（僅有抽水馬桶），再右側為通往2樓之樓梯，再右側為廚房，內有瓦斯爐，冰箱及炊煮雜具、食品、餐桌，其後為浪板鐵皮加蓋之後陽台，放置雜物、1台洗衣機。②2樓樓梯右側起居室內有電腦、鋼琴、電視、書櫃、書架、沙發組，有1個對外窗戶，入內有1間房間，有對外窗，有書櫃、衣櫃、書桌、床、冷氣機、電風扇，再往內尚有1間房間，為被告温柄堅孫子居住使用，有床、冷氣機、衣櫃、床頭櫃、書桌，再往外有1個落地窗陽台，有放置露營用品、植栽及雜物；2樓樓梯左側房間為被告温柄堅媳婦使用，有床、衣櫃、書桌、外推式陽台，1個對外窗，此房左側有1間廁所，有抽水馬桶及蓮蓬頭、有對外窗。③3樓樓梯右側為神明廳，有供桌、椅子、桌子、外推為鐵皮架設之曬衣處及焚燒金紙之金爐；3樓樓梯右側則為被告温柄堅之女使用，有床、衣櫃、冷氣，2人座沙發、梳妝台、小桌、內有1間廁所、有抽水馬桶、洗手檯，廁所外推為水塔。
⑷編號4（即複丈成果圖所示編號Ｅ）：為鐵皮棚架，履勘
時放置1台TOYOTA牌，Yaris汽車，其右側有1棟磚造平房（即複丈成果圖所示編號Ｄ），內有搬運車、米糠，為被告温柄堅使用。
２、被告温松楠：
⑴編號5（即複丈成果圖所示編號Ｂ）：3樓水泥建物，門
牌號碼為新竹市○○路○○○巷○○號，①1樓前庭院有放置機車雜物、水塔、植栽、外有圍牆，屋內前面為客廳，有木製桌椅、電視櫃、電視機、冷氣機、飲水機、電話、2個對外窗，電視機後方有房間，為被告温松楠夫妻使用，有2個對外窗，梳妝檯、床、電視機、五斗櫃、衣櫃，內有廁所，有洗手檯、抽水馬桶、浴缸，1樓樓梯左側乃為廚房、餐廳，有大冰箱及日常家用物品，廚房內有熱水器、大冰箱、抽油煙機、瓦斯爐、餐桌、烤箱、碗櫃、2個對外窗，廚房內有1條通道，通往洗曬衣間，內有洗衣機，1樓樓梯右側有1間房間為被告温松楠之子使用，內鋪有木質墊高地板，有2個對外窗、電視、衣櫃、冷氣機、矮桌。②2樓有神明廳，內有供桌、2張椅子；前方為外推陽台，有植栽、金爐，其旁有1間房間，有彈簧床、衣櫃、電視機、冷氣機、單人床、梳妝檯，2樓樓梯右側房間為雜物間，有衣物及書桌，其後方有1間房間，有床、衣櫃、2台電腦、書桌、冷氣機，有對外窗，其前方有廁所，有抽水馬桶、洗手檯、浴缸，神明廳之後方亦有1間房間，鋪設木質地板，2個對外窗、床、衣櫃、冷氣機、電視機。③3樓為房間，有冷氣、雜物、其內有1個對外窗，有門可通往鐵皮加蓋曬衣間，有廁所，3樓樓梯前方另有1間房間，有床、電視機、書桌、冷氣機、屏風櫃、
2個對外窗、飲水機、衣櫃、床頭櫃、內有浴室，有抽水馬桶、洗手檯，樓梯前方為外陽台。
⑵編號6（即複丈成果圖所示編號Ａ）：為1樓石棉瓦頂，四面無牆，履勘時放置耕耘機。
⑶編號7（即複丈成果圖所示編號Ａ）：為1樓玻璃纖維材
質（前面開放，後方圍起），有1座冰庫，目前已無使用。
（四）系爭589地號土地除上開建物使用外，道路旁之農地（即複丈成果圖所示編號Ｌ）目前呈現休耕狀態，只殘留稻梗，系爭581、578地號土地則均為雜草，並無作物，系爭578-4地號土地則部分為道路，部分為雜草、碎石。
四、本件原告主張：被告於系爭土地興建系爭建物，供家族成員實際居住，有不自任耕作之情事，系爭耕地租約依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定應全部無效，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：被告有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定而不自任耕作，致系爭耕地租約有無效之情事存在？爰析述如下。
五、本件被告因違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定而不自任耕作，致系爭耕地租約有無效之情事：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，此為耕地三七五減租條例第16條第1、2項所明文規定。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均非自任耕作，應構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。換言之，農舍應以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院70年台上字第4637號、64年台上字第571號判例及同院83年度台上字第2636號、87年度台上字第321號判決意旨參照）。依此，於農地上興建農舍，應以耕作為目的或為便利耕作而建，非以解決承租人家族實際居住為目的，且以興建農舍確有其必要者為限，殆無疑義。經查：
１、系爭589地號土地上屬於被告2人承租之土地為如複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｊ、Ｋ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｑ等部分，另如複丈成果圖所示編號
Ｉ、Ｒ部分，則為被告2人與訴外人 徐停源 、 徐廷桂 、 徐家鈞 （即 徐廷政 ）、 徐廷秀 共同使用，且系爭土地中之58
9、578-4、581地號等3筆土地上除兩造之系爭耕地租約（即新竹市東溪字第687號租約）外，尚有訴外人徐停源、徐廷桂、徐家鈞（即徐廷政）、徐廷秀與原告等人間之新竹市東溪字第326號租約（此租約除上開3筆土地外，另包含578-2地號等6筆土地，共9筆土地，有關新竹市東溪字第326號租約之糾紛，目前由本院104年度訴字第290號租佃爭議事件審理中），且系爭耕地租約與新竹市東溪字第326號租約間並無分耕圖等情，有新竹市東區區公所於104年6月9日以東民字第1040009945號函覆在案（見本院104年度訴字第290號租佃爭議卷宗第171頁），此經本院依職權調取上開卷宗審閱無訛，且經被告確認在案，並為原告所不爭執，合先敘明。
２、本件系爭589地號土地上有被告温柄堅興建編號3即複丈成果圖所示編號Ｆ（下稱編號3號建物）之3樓水泥建物及被告温松楠興建之編號5即複丈成果圖所示編號Ｂ（下稱編號5號建物）之3樓水泥建物，內部隔為客廳、房間、廚房、飯廳、神明廳、洗曬衣間等空間，現各由被告温柄堅夫妻、温松楠夫妻及其家屬居住使用，為被告温柄堅、温松楠所承認，且有本院勘驗筆錄、新竹市東區地政事務所土地複丈成果圖及原告所提供之現場照片附卷足憑（見本院卷第163、164、186至206、272頁），應認被告温柄堅、温松楠承租系爭土地後，確實有在系爭589地號土地上興建上開房舍供自己及家族居住之用，其面積分別為114.33、196.01平方公尺，顯非以供堆置農具、肥料或臨時休息而為耕作之目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，而係以解決承租人家族實際居住為目的，難謂屬於農舍。綜上，依系爭編號3、5號建物內部陳設及使用狀況，係被告温柄堅、温松楠供作全家居住之用，要屬明確，揆諸前揭規定及說明，自屬未自任耕作之情形。
３、本件被告固辯稱：伊在系爭589地號土地興建農舍使用，業經原告之前手即前地主所許，並提出被證1之同意書為據，主張原告自應繼受前手之權益，繼續容忍被告在系爭土地上興建農舍使用，否則即有權利濫用之情事云云。惟查：
⑴本件依系爭建物內部陳設及使用情狀觀之，應認系爭建物
並非被告温柄堅、温松楠單純為便利耕作而興建，反係被告温柄堅、温松楠供作全家居住之用，要屬明確，此與農舍之意義顯然不符，已詳述如前，被告温柄堅、温松楠所建者既非所辯之「農舍」，自無所謂原告應繼受前手容任被告温柄堅、温松楠在系爭土地上興建農舍之理，而被告温柄堅、温松楠將系爭土地上之建物供闔家居住有未自任耕作之事實，業如前述，依耕地三七五減租條例第16條第
2項規定，系爭耕地租約應為無效，先予敘明。
⑵再者，本件依原告所提出系爭589地號土地於65年10月12
日及67年11月22日之空照圖（見本院卷第170、171頁）所示當時坐落系爭土地上建物狀況，與系爭土地嗣於74年
6月26日、77年10月14日、80年5月10日、83年9月26日、86年9月16日、89年5月22日、92年7月28日、98年6月10日、99年6月7日、100年5月29日、101年5月26日、103年10月19日之空照圖（見本院卷第172至184頁）所示之系爭編號3、5號建物規模，已有顯然差異，足稽系爭編號3、5號建物，已有擴建之事實，則本件被告温柄堅、温松楠辯稱：早在數十年前，已獲前地主同意在系爭589地號土地上建築農舍建物云云，業已因被告温柄堅、温松楠嗣後增建、擴建，悖於農舍之定性，造成以承租之土地建築房屋居住使用等非自任耕作之事實，至屬灼然。
⑶再按承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一
部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力；又所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因被上訴人嗣後繼續收租默示同意上訴人居住使用系爭房屋或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號、95年度台上字第1911號、103年度台上字第437號判決意旨可資參照）。系爭編號3、5號建物實際上既供被告温柄堅、温松楠家族居住使用，被告温柄堅、温松楠未將租賃物供耕地使用，已有變更用途之非自任耕作情事，無待出租人另為終止租約之意思表示，全部租約已當然無效。又承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效，原告請求確認系爭耕地租約無效，自無被告所稱有所謂權利濫用之情事。被告温柄堅、温松楠雖主張其興建系爭編號3、5號建物曾經前地主之同意，系爭耕地租約亦不因事前經前地主同意建屋，而認仍為有效。系爭耕地租約既歸於消滅，縱嗣後仍就原有耕地租約有為續約之情事，惟並非雙方間重新約定新的租賃關係之合意；何況，被告温柄堅、温松楠迄今仍有非自任耕作之情事，該租約仍屬違反法律之禁止規定而為無效。
（二）從而，被告温柄堅、温松楠就系爭耕地租約中之系爭589地號土地之一部未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，系爭耕地租約已屬無效，原告請求確認兩造就系爭土地所訂之系爭耕地租約無效，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年7月14日
民事第二庭法官劉兆菊以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月14日
書記官游意婷附表：
┌─┬──────────┬─┬────┬────┬─┬────┬───────┬────────┐│編│土地坐落│地│全部面積│承租面積│編│使用面積│履勘現況說明│││├───┬──┬───┤├────┼────┤├────┤│所有權人││號│縣市○段│地號│目│平方公尺│平方公尺│號│平方公尺│││├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│01│新竹市│前溪│578│田│644.01│644.01│Ｏ│644.01│ 綠草地 │翁思永、翁林玉燕││││││││││││翁聖碩、翁聖維││││││││││││范宏樑、翁豔鵑││││││││││││黃慧娟、古煥文││││││││││││古煥枝│││││││││││││├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│02│新竹市│前溪│578-4│田│123.37│27.68│Ｐ│114.63│綠草地│翁思永│││││││││Ｑ│8.74│碎石道路││├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│03│新竹市│前溪│581│田│846.20│280.29│Ｍ│833.64│綠草地│翁思永、翁林玉燕│││││││││Ｎ│12.56│休耕稻田│翁聖碩、翁聖維││││││││││││范宏樑、翁豔鵑││││││││││││黃慧娟、古煥文││││││││││││古煥枝│├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│04│新竹市│前溪│589│田│12299.23│4482.50│Ａ│83.9│鐵皮屋│翁思永、翁林玉燕│││││││││Ｂ│196.01│2層樓房│翁聖碩、翁聖維│││││││││Ｃ│35.58│ 雞舍 │范宏樑、翁豔鵑│││││││││Ｄ│79.62│磚造(1層)│黃慧娟、古煥文│││││││││Ｅ│16.72│鐵皮屋│古煥枝│││││││││Ｆ│114.33│3層樓房││││││││││Ｇ│74.58│磚造(鐵皮屋頂)││││││││││Ｈ│51.43│磚造(雞舍)││││││││││Ｉ│463.09│道路││││││││││Ｊ│5.85│綠草地││││││││││Ｋ│153.17│綠草地││││││││││Ｒ│7812.94│休耕稻田││└─┴───┴──┴───┴─┴────┴────┴─┴────┴───────┴────────┘備註1：編號Ｉ道路、Ｒ休耕稻田為被告2人與另案訴外人徐停
源、徐廷桂、徐家鈞（即徐廷政）、徐廷秀共同使用備註2：複丈成果圖所示編號Ｂ（2層樓房），依實際現況應更
正為「3層樓房」