裁判字號：臺灣高等法院臺南分院94年上字第49號民事判決
裁判日期：民國94年10月04日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺南分院民事判決94年度上字第49號
上訴人甲○○
酉○○
乙○○共同訴訟代理人被上訴人巳○○訴訟代理人辰○○被上訴人辛○○兼上一人訴訟代理人壬○○被上訴人Ｇ○○訴訟代理人Ｍ○○被上訴人地○○訴訟代理人林華生律師複代理人鄭慶海律師被上訴人Ｋ○○
Ａ○○兼上列二人訴訟代理人Ｆ○○被上訴人戊○○
庚○○
丙○○住台北市○○區○○路○○號9上列五人共同訴訟代理人亥○○被上訴人癸○○
丑○○
Ｅ○○Ｃ○○○
Ｌ○○
Ｉ○○上列三人共同訴訟代理人Ｈ○○被上訴人玄○○
黃○○
未○○
Ｄ○○被上訴人天○○上列一人訴訟代理人柳聰賢律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國94年1月24日臺灣臺南地方法院第一審判決(93年度訴字第1068號)提起上訴，經本院於94年9月20日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
㈠、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項及第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件前經 台南 市 安南 區公所耕地租佃委員會調解不成立，復經台南市政府耕地租佃委員會調處不成立後，移送原審法院處理，此有台南市政府93年8月6日南市地權字第09314515430號函在原審卷可稽，揆諸前揭法條所示，其程序即無違誤，先予敘明。
㈡、次按耕地承租權為財產權之一種，自得由繼承人繼承，惟分割遺產時，依耕地三七五減租條例第16條、台灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第3款、第5條第2項規定之精神，應限於現耕繼承人始能取得耕地承租權，非現耕繼承人如未於法定期限內拋棄繼承權時，固可共同繼承耕地承租權，惟將來分割遺產時則限於現耕繼承人始能取得繼承權。經查系爭耕地原始承租人 吳縛 等11人，其中吳縛、 吳料 、 吳黨 、 吳才中 、 張永吉 先後死亡而無人繼承其承租權； 吳水松 死亡後由上訴人甲○○取得承租權； 翁金獅 死亡後由上訴人午○○取得承租權； 翁記 死亡後由上訴人 翁炎爐 （即申○○）取得承租權； 吳盤火 死亡後由 吳仙枝 取得承租權，吳仙枝死亡之後由上訴人乙○○繼承其承租權； 張四枰 死亡後由酉○○取得承租權； 張大陳 死亡後由戌○○取得承租權，有台南市安南區公所94年7月14日南安民事第0000000000號函所附承租人資料表及租約承租人欄附卷可參（見本院卷第114頁、126頁、128頁）。從而，被上訴人天○○抗辯本件訴訟，非由翁金獅、翁記、 吳火盤 及張四枰之全體繼承人全體起訴，顯然欠缺當事人適格要件等語，即非可取。
㈢、被上訴人巳○○、Ｋ○○、Ｇ○○、Ａ○○、Ｆ○○、宇○○、Ｂ○○、癸○○○、寅○○、子○○、卯○○、Ｃ○○○、丑○○、Ｅ○○、玄○○、宙○○、未○○、Ｄ○○、黃○○受合法通知無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：坐○○○區○○段○○○○號、地目養、面積24,156.82平方公尺之土地（下稱系爭土地），重測前○○○區○○○段○○○○號整筆土地、面積24,289平方公尺，由兩造或其先人於民國（下同）48年間訂定台灣省台南市私有耕地租約，原始承租人為吳縛等11人，原始出租人記載為 盧秀峰 等8人。系爭土地之原始承租人中，吳縛、吳料、吳黨、吳才中、張永吉先後死亡而無人繼承其承租權；吳水松死亡後由甲○○取得承租權；翁金獅死亡後由午○○取得承租權；翁記死亡後由翁炎爐（即申○○）取得承租權；吳盤火死亡後由吳仙枝取得承租權；張四枰死亡後由酉○○取得承租權；張大陳死亡後由戌○○取得承租權，目前僅剩上訴人等6人繼續在系爭土地上養魚。又出租人記載盧秀峰等8人，但因年代久遠，當初簽約之人均已凋零，加上安南區公所及台南市政府均未有相關明細留存，是無法查知所謂盧秀峰等8人究係何人。惟依安南區公所留存之系爭租約可知，兩造租約自48年訂定以後，未曾中斷，上訴人等父祖往生後，即由上訴人等續任耕作，上訴人亦未積欠租金，且被上訴人不曾合法向上訴人主張終止租約，則兩造租約應仍繼續存在。被上訴人等既否認上訴人等之租賃權存在。為此請求確認兩造間就系爭耕地有耕地三七五租賃關係存在。原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，而聲明：㈠廢棄原判決。㈡確認兩造間就坐○○○區○○段○○○○號、地目養、面積24,156.82平方公尺之土地耕地租賃關係存在。㈢訴訟費用由被上訴人等負擔。
二、被上訴人則抗辯：
㈠、被上訴人巳○○、辛○○、壬○○、丑○○、卯○○、子○○、寅○○、癸○○○、丁○○、戊○○、丙○○、己○○、庚○○抗辯：
渠等及先人均未與上訴人等及上訴人等之先人訂立租約，且未收取任何租金，渠等與上訴人間並無三七五租賃契約存在。又上訴人所提出之48年間之租約出租人僅【盧秀峰等八人】究係何人則未載明，更無任何出租人之簽名蓋章，但當時系爭土地之共有人有十五人之多，則該租約之合法性即非無疑。縱盧秀峰曾與上訴人之先人訂立租約亦對渠等無效。再者，系爭土地已荒廢多年，並遭傾倒垃圾，魚塭間亦無小路可相通，現場又無引水、風車等設備，且雜樹叢生、無人車行走痕跡，顯示現場並不適合養殖，且未養殖已久，上訴人既未在系爭土地耕作養殖，且部分土地已經填土作為住宅使用，已有不自任耕作之違約已甚明確，該租約自屬無效。是上訴人請求確認租約存在，並無理由。
㈡、被上訴人Ｌ○○、Ｊ○○、Ｉ○○抗辯：渠等未將土地出租予上訴人，也未向上訴人收取任何租金，故與上訴人間並無耕地租賃關係存在。又系爭租約於91年底租期屆滿後，因上訴人未申請續約，由台南市安南區公所依耕第375租約清理要點即相關規定註銷登記在案，上訴人在註銷登記公告後始提出續約要求，然92年10月8日安南區公所之現場勘查系爭土地之結果，僅二、三口魚塭地有類似養殖情形，大多數雜草叢生。該土地既已荒廢多年，常遭人任意傾倒垃圾，造成環保局通知改善罰鍰，可知系爭土地大部分魚塭遭棄養。上訴人有不耕作之情形甚明，租約應歸無效。另上訴人亦未提出80年以後繳交租金之證明，故上訴人早已積欠租金多年。
㈢、被上訴人地○○抗辯：⑴被上訴人係為引水及通行之用，始於47年3月間向共有人之1
林 李春月 購買系爭土地應有部分160分之1，自不可能於買受後即於48年1月1日出租他人耕作，上訴人提出之私有耕地租約書，出租人並無被上訴人之簽名或印文，且所謂出租人為盧秀峰等8人，究係何8人？既無其姓名，又無任何人之簽名或蓋章，尤難認系爭土地有所出租。況被上訴人並非盧秀峰等8人之後代，上訴人提出之租約書及收據，縱屬真實，亦與被上訴人無關，其租約之效力，也不及於被上訴人。
⑵系爭土地係荒廢之漁塭，根本未有耕作之事實，縱有調處時
之調查委員所稱「部分有養殖」，並不能證明從事養殖者為上訴人，且有養殖者既為部分而非全部，當有部分係未養殖任其荒廢而不自任耕作，則原訂租約全部為無效（最高法院73年台上字第112號判決參照），是縱認上訴人係吳縛等11人之合法繼承人，原訂租約既已無效，上訴人請求確認有耕地租賃關係存在，亦無理由。
㈣、被上訴人天○○抗辯：⑴系爭租約出租人雖載盧秀峰等8人，但上訴人自認「無法查
知所謂盧秀峰等8人究係何人，且未經盧秀峰簽名或蓋章，證明人安南區長 許村柒 未簽名蓋章，更未蓋用安南區公所大章，且海尾寮段第453號土地在48年1月1日時，其土地所有權人共15人，並非8人，足證該租約虛偽不實。
⑵上訴人提出之租約記載正產物為虱目魚，惟與上訴人稱係吳
郭魚不合，且收獲總量為5226台斤，系爭土地面積3公頃多養殖，每年虱目魚產量高達達幾10萬台斤，不會只有5226台斤之理，再者上訴人提出之租約，出租人、承租人、面積、租率等欄俱見塗改痕跡，實物1,100台斤，與收獲產量折算，亦與租率20%不合。再者安南區公所早在93年7月14日命上訴人提出個人耕作部分之圖示及面積，迄今仍未提出，足證租約係偽造。
⑶又卷附之租約除54至59年及60年至65年分別蓋有續訂租約之
戳記，契約書自66年以後就已經沒有續定租約的戳記，所以自該時起應已無租約存在。上訴人固提出12紙收據資為其等於61年至73年間繳納租金之證明，唯被上訴人否認其真實性，且至今上訴人均無法提出其等提存租金之證明，自難認上訴人已有繼續租用系爭土地之意思表示。
⑷再者，系爭土地經安南區公所現場勘查結果乃為大多魚塭地
雜草叢生，且系爭土地上均無養殖魚類應有設備，沒有水車、水電、飼料間或塭舍，也無抽排水設備，顯與常情有違，足徵上訴人並無養殖虱目魚之事實，依耕地375減租條例第16條第1、2項之規定，系爭租約無效，且該租約經區公所逕為註銷在案，上訴人訴請確認自屬無據。
⑸上訴人不爭執「系爭租約因租期屆滿，經台南市安南區公所
於91年11月12日通知公告，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約，故安南區公所依台灣省耕地租約登記辦法、耕地三七五租約清理要點等規定，逕為辦理租約註銷登記」，而上訴人提出之收據僅有外野塭『五分額』，且僅有 盧金生 蓋章，未經任何被上訴人簽名、蓋章，五分即係0.485公頃，與系爭土地面積高達3,2663（2,4289公頃）公頃明顯不符，從而上訴人執此確認有租約存在自屬無據。
㈤、被上訴人宇○○、黃○○、Ｂ○○、Ａ○○、宙○○、玄○○、Ｅ○○、Ｃ○○○等人抗辯：
被上訴人所有之應有部分係嗣後購買用於引水，不可能再行出租。
㈥、聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、重測前之台南市○○○段○○○○號、面積2.4289公頃土地，重測後為台南市○○區○○段○○○○○號，並分割增加1472-1號（按此增加分割之土地，上訴人主張其拋棄租賃權，非屬本件訴訟標的），有台灣省台南市私有耕地租約，其租約上記載出租人為【盧秀峰等八人】；承租人為吳縛等十一人，並以附表列承租人名稱為：吳縛、吳料、吳黨、甲○○、吳才中、午○○、翁炎爐、吳仙枝、酉○○、戌○○、張永吉，但租約上並未記載出租人個別之詳細名稱（見租佃爭議調處卷附土地謄本、原審卷一第17-18頁之耕地租約）。
㈡、系爭租約因租期屆滿，經台南市安南區公所於91年11月12日日通知公告，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約，故安南區公所依台灣省耕地租約登記辦法、耕地三七五租約清理要點等規定，逕為辦理租約註銷登記（原審卷二第7-8頁台南市安南區公所函、12-19頁、25-37頁公告與通知書）。
㈢、系爭1472號土地之所有權人為被上訴人31人及上訴人酉○○，共32人（見93年7月5日列印之土地登記謄本，附於租佃爭議調處卷）。
㈣、本件經台南市政府租佃調處程序，安南區公所於九十二年十月八日現場勘查，會勘結果：有數處魚塭地，二、三口有類似養殖情形，大多魚塭地雜草叢生，另一處魚塭地用鐵欄圍住，內部情形類似上開情況，據承租人表示是防止外人入內偷魚（租佃爭議調處卷附台南市安南區公所會勘記錄）。
四、至上訴人主張其就系爭土地對被上訴人等有租賃關係存在乙節，則為被上訴人等所否認，並以前情置辯。是本件應審究者為系爭租約對被上訴人等是否仍有效存在？茲分論如下：
（一）按共有物之出借或出租，係典型之利用行為而為管理權能之一環，苟共有人未以契約另訂其出借或出租之管理方法，依民法第820條第1項規定，即應由全體共有人共同為之。共有土地之出租，既為共有物管理行為，依民法第820第1條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力（最高法院81年台上字第2013號判決、84年台上字第2637號判決、92年台上第1734號判決參照）。又耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院著有51年台上字第2629號判例供參。另「耕地三七五減租條例第6條第1項及臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1項所規定耕地租約訂立之登記，應以已有合法訂立之耕地租約存在。為其前提要件。如事實上就耕地有租賃關係存在，而出租人或承租人拒絕訂立書面契約，則他方當事人可依上開條例第26條規定，申請調解調處成立，或經法院判決確定命對方訂立租約，以代替書面租約之訂立。此際對方當事人如不肯或不能會同申請為租約訂立之登記，始得依上開辦法第2條第1項後段規定，由一方單獨申請登記。本件原告與 盧某 間就系爭地是否有租賃關係存在，既猶待民事法院判決，遑論租約之訂立，原告自無申請為租約訂立之登記之餘地」（最高行政法院54年判字第242號判例供參）。是有耕地雖有租約登記，當事人對耕地契約是否合法訂立有所爭議，亦應由法院予以調查審認。
（二）經查上訴人主張兩造間有耕地租約，固提出台灣省台南市私有耕地租約為據，然核其租約上記載之出租人為【盧秀峰等八人】；承租人則為吳縛等11人，並以附表列承租人名稱為：吳縛、吳料、吳黨、甲○○、吳才中、午○○、翁記、吳仙枝、酉○○、戌○○、張永吉。而其後承租人中之吳縛、吳料、吳黨、吳才中、張永吉先後死亡而無人繼承其承租權；吳水松死亡後由上訴人甲○○取得承租權；翁金獅死亡後由上訴人午○○取得承租權；翁記死亡後由上訴人翁炎爐（即申○○）取得承租權；吳盤火死亡後由吳仙枝取得承租權，吳仙枝死亡之後由上訴人乙○○繼承其繼承權；張四枰死亡後由酉○○取得承租權；張大陳死亡後由戌○○取得承租權，有台南市安南區公所94年7月14日南安民事第0000000000號函所附承租人資料表及租約承租人欄附卷可參（見本院卷第114頁、126頁、128頁）是承租人為上訴人六人應可認定。
（三）至於出租人，該租約僅載【盧秀峰等八人】，究係何人上訴人無法舉證證明。而本院函詢台南市安南區公所亦僅獲覆台南市私有耕地租約字第498號租約之訂立時間為民國48年，為該公所留存最早之租約書。至於租約書之盧秀峰等八人，究係那八人？及租約書無出租人盧秀峰印文該所就所留存之資料亦無法回復。有該所94年7月14日南安民字第0940014787號函附本院卷可參（見本院卷第126頁）。再查依卷附之土地登記簿謄本所載，民國48年1月1日之前系爭土地之所有權人及持分為：「盧秀峰（3/24）、 盧錫璋 （2/24）、Ｋ○○（3/24）、 盧建成 （2/24）、盧金生（2/24）、巳○○（3/40）、辛○○（1/40）、 林添枝 （改名為壬○○、1/40）、 林茂男 （1/40）、 林能法 （3/40）、 林能鎰 （4/40）、 林能傑 （3/40）、 林能安 （3/40）、林 張喜美 （1/80）、地○○（1/160）、 黃朝安 （1/160）」（見原審卷一第153-192頁）。顯見上訴人所主張承租土地未得全體共有人同意而出租，甚為明確。雖上訴人甲○○於原審陳稱最早租約在民國41年間（見原審卷一第111頁）但未舉證以實其說，尚難遽採。況核系爭土地登記簿謄本所載，原海尾寮段453地號土地，原所有人為 盧世澤 （1/2）、 林元德 （1/2）。盧世澤在民國38年將其中持分4/12贈予盧秀峰（1/12）、盧錫璋（1/12）、Ｋ○○（1/12）、盧建成（1/12），其餘持分2/12於45年間始發生繼承，是在民國41年間盧家之所有人有盧世澤、盧秀峰、盧錫璋、Ｋ○○、盧建成等五人。另林元德部分於昭和13年（民國27年）即移轉各1/40予 王炳煌 、 王炳增 【（渠二人於民國45年出售各1/80予 林張喜美 、林李春月、2/80予林能鎰，林李春月又於民國47年出售各1/160予地○○、黃朝安】；林元德又於昭和18年（民國32年）各贈予3/40予林能法、 林能波 、林能鎰，其餘9/40則再由巳○○（3/40）、林能傑（3/40）、林能安（3/40）取得。
是縱如上訴人甲○○主張係41年間承租，其未經全體共有人同意亦甚明確。
（四）又查上訴人所提出之台灣省台南市私有耕地租約，既記載之出租人為盧秀峰等八人，而盧秀峰、盧金生曾向承租人收取租金，業據上訴人提出收據12張為證（見原審卷二第91-103頁）。被上訴人雖否認其真正。但私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院85年台上字第1837號判決參照）。經核上訴人所提出之收據為20-30年前之收據，其上貼有當時之印花稅票，顯非臨訟製造，應可採信。另盧建成亦於78年6月15日以存證信函通知承租人翁炎爐（即上訴人申○○）優先承買，有存證信函附卷可參（見原審卷二第104、105頁）。盧秀峰、盧金生既收取系爭土地之租金及盧建成通知承租人優先承買，足見盧秀峰、盧金生、盧建成確有出租系爭土地。上訴人主張48年間訂立之租約既未經全體共有人出租，且除盧秀峰、盧金生、盧建成三人外，其餘之共有人既屬無法證明渠等有同意出租，揆諸前開說明，對當時之共有人盧錫璋、Ｋ○○、巳○○、辛○○、林添枝（改名為壬○○）、林茂男、林能法、林能鎰、林能傑、林能安、林張喜美、地○○、黃朝安不生效力。是系爭租賃契約對被上訴人Ｋ○○、巳○○、辛○○、林添枝（改名為壬○○）及由前開其餘共有人受讓或輾轉受讓應有部分之被上訴人地○○、Ａ○○、Ｂ○○、宇○○、Ｆ○○、戊○○、丁○○、己○○、庚○○、丙○○、癸○○○、寅○○、子○○、卯○○、丑○○、Ｅ○○、Ｃ○○○、玄○○、宙○○、黃○○、未○○、Ｄ○○等人（見租佃爭議調處卷所附之土地登記簿謄本），依租賃契約相對性，渠等之前手既非出租人，則難認該租賃契約對渠等有效。是上訴人主張對被上訴人Ｋ○○、巳○○、辛○○、壬○○、地○○、Ａ○○、Ｂ○○、宇○○、Ｆ○○、戊○○、丁○○、己○○、庚○○、丙○○、癸○○○、寅○○、子○○、卯○○、丑○○、Ｅ○○、Ｃ○○○、玄○○、宙○○、黃○○、未○○、Ｄ○○等人就系爭土地，有耕地租賃關係存在，為無理由，不應准許。
（五）又如前所述，盧秀峰、盧金生、盧建成確有出租系爭土地。但依租佃爭議調處卷所附之土地登記簿謄本所載，原出租人盧秀峰已於70年2月16日將其所有權應有部分3/24即1/8贈予被上訴人Ｇ○○；盧金生則於78年9月4日將其應有部分贈予被上訴人Ｌ○○、Ｊ○○、Ｉ○○（應有部分各1/36）。另盧建成則於78年9月4日移轉登記予 吳貞強 及 黃翁雲嬌 （應有部分各1/24），渠二人又於79年7月9日移轉登記予 邱慧雯 ，邱慧雯再於92年12月29日信託登記予被上訴人天○○。雖民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。但所謂出租人將租賃物所有權該與第三人，其內涵之一為出租人為租賃物之所有人，另一為出租人將所有權讓與第三人，而且當事人所成立者，須為合法有效之租賃契約。倘出租人僅為共有人而未得全體共有人之同意，將共有物出租予他人，該租賃契約對他共有人即非合法有效，該出租人縱將其應有部分移轉予第三人，亦無所謂買賣不破租賃原則之適用，對該第三人即被上訴人Ｇ○○、Ｌ○○、Ｊ○○、Ｉ○○、天○○而言，並無租賃契約繼續存在之問題，即承租人亦不能對受讓應有部分之第三人主張租約存在。惟該租賃契約於訂立之當事人盧秀峰、盧金生、盧建成間雖非無效，上訴人對渠三人或其繼承人得否本於租賃契約主張其他諸如債務不履行損害賠償等權利，則為別一問題，非本院所得審究。
五、另按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。再所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或他非耕作之用者，均在不自任耕作範圍之內，應構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。再按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，最高法院著有92年度台上字第2494號判決供參。查系爭土地上雖有水池五、六口，但僅有二、三口有類似養殖情形，大多魚塭地雜草叢生之情形，有部分魚塭週圍置滿垃圾、另一處魚塭地用鐵皮圍住，其內已將魚塭填平，長有樹木及雜草，且系爭土地上另有台南市○○路○段○○○號、150號、152號三棟平房及府安路6段154巷之柏油巷道等情，業經台南市安南區公所於92年10月8日現場會勘現場製有會勘記錄可按（見租佃爭議調處卷所附台南市安南區公所會勘記錄）。復經本院勘驗現場查明無訛，有勘驗筆錄及現況圖可稽（見本院卷一第124-128頁），復有被上訴人壬○○提出之系爭土地現場照片（原審卷二第58-61頁照片、本院卷一第227頁）及上訴人所提之相片在卷可參（見本院卷一第221-226頁）。系爭土地上既另建有平房三棟、設有台南市○○路○段○○○巷之柏油巷道，上訴人復將部分魚塭填平並用鐵皮圍住，則上訴人承租之土地，已部分係供建築房屋居住或供其他非耕作之用（本件係養殖），即承租人有變更用途，未將承租土地供耕作使用，將承租土地供他人使用等不合耕地租佃目的之積極行為，應構成三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。上訴人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。雖上訴人又主張系爭土地上之房屋於民國35年即已存在，並提出門牌整編證明三份（見本院卷一第114頁、第212-215頁）及除戶戶籍謄本為據（見本院卷一第216-220頁）。然上訴人所提出之門牌整編證明及除戶戶籍謄本僅足以證明翁金獅於民國35年初次設籍在台南市安南區海南里溪墘107號，其後於56年6月1日整編為海南里溪墘192號、66年9月1日整編為海南里海佃路一段1巷168號、74年8月1日整編為海南里府安路6段152號（現上訴人午○○設籍該處）。另府安路6段150號、148號雖亦係由溪墘107號整編而來，但現該址供午○○之親戚使用為兩造所不爭執之事實，且本院向台南市稅捐稽徵處安南分處查詢系爭三棟房屋之房屋稅籍資料，獲覆前開148號、150號、152號房屋分別自59年8月間、50年2月間、50年2月間始分別起課房屋稅，148號房屋之納稅義務人為 翁高桃 、 翁茂雄 、 翁水助 、 翁玉鳳 、 翁秀玉 、 翁秀美 、 翁玉芳 7人；150號房屋之納稅義務人為翁記（已死亡，現使用該房屋者，非本件之承租人）；152號房屋之納稅義務人為 翁茂生 、 翁茂源 、午○○，有台南市稅捐稽徵處安南分處於94年4月21日以南市稅安字第09400103400號函所檢附之「房屋稅主檔現值查詢表」在卷可參（見本院卷一第161-163頁），足見上訴人主張系爭148、150、152號係民國35年間所興建已難遽採。又系爭土地既有前述非供作使用之情事，則上訴人已有部分土地不自任耕作應甚明確，自應構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。是退而言之，倘認兩造間之租賃契約存在，然上訴人亦有上述不自任耕作情事，系爭租約，亦屬無效，併予明敘明。
六、綜上所述，系爭耕地租約對被上訴人等不生效力，則上訴人對被上訴人之租賃關係自不存在。從而，上訴人請求確認兩造間系爭耕地有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，所持之理由雖屬不同，惟結論並無二致，應駁回上訴人之上訴。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所為舉證，核於本判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國94年10月4日
民事第二庭審判長法官丁振昌
法官王明宏法官李素靖上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後20日內，向本院提出理由書（須附繕本）。
中華民國94年10月6日
書記官林鈴香
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