臺灣臺中地方法院民事判決 96年度中簡字第1373號
原 告 甲 ○
訴訟代理人 江來盛 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 李春生 律師
複代理人 許景鐿 律師
上列當事人間請求返還租賃土地事件，本院於民國96年10月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本
件原告起訴，主張兩造間之租賃關係因期限屆滿而消滅，爰
依民法第455條前段所定之租賃物返還請求權，請求「被告
應將系爭坐落台中縣大里市○○段146─2地號土地返還予原
告，並將土地上之建物即門牌號碼台中縣大里市○○路○○○
號之房屋騰空返還予原告」，嗣於訴訟進行中，復主張被告
占有系爭土地、房屋並無任何法律上權源，乃無權占有，爰
追加民法第767條所定之所有物返還請求權為請求權基礎（
見原告96年3月29日民事準備書狀第2頁第1行至第7行），且
聲明：「被告應將坐落台中縣大里市○○段第164之2地號土
地，如附圖所示編號A部分面積307平方公尺，返還予原告及
其他共有人全體，並將門牌號碼台中縣大里市○○路○○○號
之房屋騰空返還予原告」（參本院96年8月9日言詞辯論筆錄
），核其追加之請求乃基於同一之基礎事實，且不甚礙被告
之防禦及訴訟之終結，合於上開條文之規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落台中縣大里市○○段第164之2地號如附圖所
示編號A部分面積307平方公尺，係原告與其胞兄即訴外人王
森所共有；其上門牌號碼台中縣大里市○○路○○○號之房屋
，則為原告所有，而原告於民國（下同）90年9月14日，將
系爭土地、房屋出租予被告，租賃期限自90年11月1日起，
至95年10月1日止，租金為每月新台幣（下同）8000元，雙
方並簽訂房屋租賃契約書。嗣租期屆滿，被告固曾向原告表
示願意繼續向原告承租系爭土地、房屋，惟原告向被告明確
告知必須重新訂立定期書面租賃契約，始願將系爭土地、房
屋繼續出租予被告，詎被告竟利用原告未受教育不識字之弱
點，拿3萬元之租金及3萬元之押金給原告，並要求原告在其
預備好之字據上簽名，以遂其造成不定期租賃之目的，嗣原
告再三要求被告簽訂書面契約，惟被告先是藉故拖延，繼而
違背誠信，未經原告之同意，即擅自寄來所謂租金及押租金
之支票、匯票，並逕自聲稱系爭租約自95年11月1日起皆為
無書面租約、押金為3萬元、租金為每月3萬元、不定期租賃
云云，顯見被告係早有預謀，以此種之方式欲造成既成之事
實，被告上開行徑，原告實無法接受，乃委請律師發函通知
被告，請被告出面簽訂正式書面契約，否則拒絕出租予被告
，但被告卻置若罔聞。且如兩造有訂立書面契約，原告亦將
不同意被告將系爭土地、房屋轉租於第三人。今系爭租約之
期限業已於95年10月1日屆滿，則兩造租賃關係已消滅，被
告既未與原告重新簽訂書面契約，且原告已拒絕將系爭土地
、房屋繼續出租予被告，並迭次發函要求被告搬離，況被告
所交付予原告之所謂租金為每月3萬元，已變更原先之每月
租金8000元，而原告縱有為使用收益代價之收取行為，亦
屬租賃關係消滅後，因被告租賃物遲延返還所生損害之性質
，是兩造亦無不定期租賃之情形，則兩造間已無租賃關係存
在，爰依民法第455條前段所定之租賃物返還請求權，請求
被告將系爭土地返還予原告及其他共有人全體，並將房屋返
還予原告。再者，兩造租賃關係消滅後，被告仍占有系爭土
地、房屋，既未經原告之同意，亦無任何法律上占有權源，
即屬無權占有，原告亦得以民法第767條所定之所有物返還
請求權為請求權基礎。至於系爭房屋，被告於承租後固有增
建，惟依系爭租約第9條之約定，系爭租約到期後，系爭房
屋全部應歸由原告所有、收回，爰依民法第767條之規定及
系爭租約第9條之約定，請求被告遷讓返還予原告等語，並
聲明：被告應將坐落台中縣大里市○○段第164之2地號土地
，如附圖所示編號A部分面積307平方公尺，返還予原告及其
他共有人全體，並將其上門牌號碼台中縣大里市○○路○○○
號之房屋騰空返還予原告。且陳明：願供擔保，請准宣告假
執行。
二、被告則以：系爭租約雖表面上稱為「房屋租賃契約書」，惟
事實上係就第1條所載「大里市○○段第486-57、486-51地
號鄰日新路旁空地約100坪」租地建屋之契約，即地上房屋
為被告出資所建造，房屋所有權為被告而非原告，依民法第
87條規定，兩造間為租地建屋關係而非房屋租賃關係。又因
原告考量系爭土地遭查封，將被拍賣，乃與其子研商認為不
能訂立定期書面租約，嗣系爭租約之租期屆滿後，兩造於95
年11月1日，另行協議租期改為不定期，租金調整為每月3萬
元，且應提供押金3萬元，並由被告交付現金3萬元予原告，
作為95年11月份之租金，另交付面額3萬元之支票（票號AC0
000000）予原告抵充押金，原告並於「房租收付款明細欄」
上親自簽收，縱不能認為原租約之延續，至少可認為新不定
期租約之開始，被告既未積欠租金，則原告不能任意藉故終
止租約，縱認兩造間應適用房屋租賃關係而非租地建屋關係
，依民法第451條規定，兩造間仍有不定期之租賃關係存在
，原告無權要求返還租賃物。再者，被告承租系爭土地、房
屋後部分自用，部分轉租他人，亦為原告所同意，何況被告
部分轉租並不影響出租人之利益，亦無違反誠信原則。至於
被告增建部分，兩造既已提高租金，增收押金，則兩造間仍
有租賃關係存在，增建建物所有權轉讓予原告之條件尚未成
就，原告應無任何權利要求被告遷讓等語，資為抗辯，並聲
明：原告之訴駁回，且陳明：如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、本件原告主張：坐落台中縣大里市○○段第164之2地號如附
圖所示編號A部分面積307平方公尺（下稱系爭土地），係原
告與其胞兄即訴外人 王森 所共有；其上門牌號碼台中縣大里
市○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），則為原告所有，
其本出租予被告，今租約已屆期，因兩造未訂立新約，被告
無權再為占有前述土地建物，應將建物遷讓返還原告，且被
告無權占有土地，應將土地返還而原告及全體共有人云云，
惟原告之主為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭執所在
為原告原租約屆後，是否有將系爭土地、建物再出租予被告
使用？經查：
（一）按坐落台中縣大里市○○段第164之2地號如附圖所示編號
A部分面積307平方公尺，係原告與訴外人王森所共有，為
被告所不爭執，並有原告提出土地登記謄本一份，在卷可
參，自堪信為真；又原告出租系爭土地時，其於土地上有
興建一未保存登記建物小木之事實，復為兩造所不爭執，
再審諸卷附兩造於90年9月14日所訂之租賃契約，該租賃
標的記載：「大里市○○段（內新段整編前之段名）486
─57、484─51號鄰日新路旁地約100坪，小木屋一座。
新編門牌號碼為日新路臨582號」，顯見於90年11月1日，
原告係將系爭土地及其上小木屋，一併出租予被告無誤。
又原出租之小木屋於原告出租予被告後，被告就該小木屋
，已加以增建結合如附圖所示之A（建物本體）、B部分（
遮雨棚）所示，亦為兩造所不爭執，且經本院履勘現場，
查核無誤，並命地政機關繪製複丈圖，在卷可參；再參諸
兩造90年9月14日租賃契約第9條：「乙方（即被告）如租
約到期地上物全部應歸甲方（原告）收回，乙方不得有異
議」，原告興建出租予被告使用之小木屋，雖由原告同意
被告加以增建而成現狀，惟依兩造上開約定，該增建後之
小木屋，於租約期滿應由原告收回，探其真意，應係原告
將土地上原有小木屋出租予被告，並同意被告就小木屋為
增建，惟於租約屆期，被告應將土地及增建後之小木屋依
現況返還原告，即系爭房屋應由原告收歸處分之意，是原
告主張如附圖A、B部分之建物，於原租約屆止時，其已取
得事實處分權，應屬可採。況被告復辯稱：其使用系爭係
原告出租予其使用云云，如系爭房屋所有權為被告所有，
被告有事實處分之權，其何需向原告承租？原告就被告辯
稱：增建物部分仍屬被告所有，被告得保有事實處分權，
有違常情，尚無可採。
（二）又如附圖A建物所坐落之基地及A、B部分建物，兩造原於
90年11月1日所訂之租約，已於95年10月1日屆止之事實，
固為兩造所不爭執，惟被告辯稱：其於屆期止前，有與被
告磋商簽訂租賃契約，並於屆止後成立新租約，由被告以
每月3萬元向被告繼續承租系爭土地、房屋使用，且應原
告要求加給付押租金3萬元，被告已於95年11月1日給付第
一個月租金3萬元，及押租金3萬元之事實，業據被告提出
原告所簽收之房租付收款明細欄一份，在卷可稽，原告固
自認有收受系爭租金3萬元及押租金3萬元之事實，惟主張
：其與被告僅止於磋商階段，因被告不同意與其簽訂租約
書面，系爭租約兩造尚未意思合致云云，惟查：當事人互
相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立
。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，
未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點
，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民
法第153條定有明文。按租賃契約本屬非要式行為，不依
書面亦得成立契約，本件兩造就系爭土地及房屋之原始租
約，已於95年10月1日屆至，於屆至前兩造確有磋商再為
續約之情事，為兩造所不爭執，並有被告提出兩造磋商租
約之電話錄音譯文一份，在卷可稽，自屬真實；而兩造磋
商後，被告於95年11月1日，交付3萬元租金及押租金3萬
元予原告收受之事實，亦為原告所自認，按兩造就系爭土
地及房屋，本訂有租約，於原租約屆至前已有磋商續約之
情事，且於租約屆至後，被告已依原告所提出新約要求，
再交付租金3萬元及押租金3萬元予原告收受，審諸被告所
交付之租3萬元，與原租約每月8000元有別，且原租約無
押租金之約定，而被告亦依原告之請求而交付押租金3萬
元，足認兩造就系爭土地及房屋之租約，已就租金及出租
之標的等契約要素，及押租金之數額達成合意，即兩造就
系爭土地、房屋已另訂新租賃契約無誤，否則被告何以交
付新約租金、並給付押租金，而原告何以容許被告繼續使
用收益系爭土地及房屋？另審諸卷附被告提兩造磋商過程
之錄音譯文，原告於磋商中一再表示：「是這，（我孫Y
）講3萬啦．．．」、「我兒子也說每月初一收房租，租
金就好，不要打契約．．．」「你現在打契約如果別人買
到我怎麼辦？」、「．．．但我兒子說最好不要訂契約．
．」、「我們就不要簽，每月初一付房租」、「兒子說不
要簽，照初一付房租給我就好．．」、「這押金不管1萬
、3萬、5萬到時沒做照這樣還，我做人沒這樣．．」、「
如果這樣好，你就每月初一付租金，你怎樣做或轉租我都
不會去管你」等語，表明新約無須訂立書面，且照原約同
意被告轉租使用，原告事後以兩造未簽訂新租約書面，即
否認兩造間就系爭土地及房屋，有另行成立新租約之事實
，並否認不同意被告轉租使用，應屬事後卸責之詞，委無
可採。
（三）按如附圖A部分建物所坐落之土地及如附圖A、B部分之建
物，原告既已出租予被告使用，原告自應受系爭租賃契約
之拘束，就債之相對性，被告基於兩造間之租賃契約，自
得就系土地、房屋為使用、收益，被告使用系爭土地及建
物即非無權使用，原告主張兩造間就系爭土地、房屋，並
無租賃契約存在，被告占有使用系爭土地及房屋，屬無權
占有，應將土地返還原告及其他共有人，及將房屋騰空返
還原告，於法無據。
（四）綜上所述，兩造間就系爭土地及房屋，確實訂有租賃契約
繼續有效存在，被告就系爭土地及房屋，自得占有使用，
而對原告即不負遷讓返還之義務，從而，原告基於所有物
返還請求權及租賃物返還請求之法律關係，訴請被告應將
坐落台中縣大里市○○段第164之2地號土地，如附圖所示
編號A部分面積307平方公尺，返還予原告及其他共有人全
體，並將其上門牌號碼台中縣大里市○○路○○○號之房屋
騰空返還予原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁
回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
四、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核
與結論無，爰不一一贅述，併此敘明。
丙、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國96年11月15日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 王金洲
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國96年11月15日
書記官