臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度埔簡字第25號
原 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國97年3月3日言詞辯論終
結，茲判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，原告依據租賃關係原先位請
求被告給付租金新台幣（下同）90,000元，備位請求被告遷
讓房屋，並自96年10月2日至交還房屋止，按月給付15,000
元之損害金及違約金50萬元，嗣又當庭變更訴之聲明，請求
被告應遷讓房屋，及自民國97年2月18日起至交還房屋之日
止，按月給付15,000元，並應給付原告9萬元租金及50萬元
違約金。核其所為訴之變更乃係將訴之聲明預備合併變更為
同一訴之聲明，尚不甚礙訴訟之終結，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於民國95年10月3日向原告承租門牌號
碼魚池鄉大雁村大雁巷43號之「古舍古鄉民宿」平房一棟，
並約定每年各給付租金新台幣（下同）18萬元。惟被告於96
年10月3日未給付當年度租金，經原告定期催告給付後，被
告方給付半數租金，此後即未給付剩餘租金9萬元。被告積
欠租金已達二個月之數額，且遲延給付逾二個月以上，原告
爰依法終止租賃契約，請求被告返還該房屋，並依契約給付
違約金50萬元，及自97年2月18日起至交還房屋之日止，按
月給付損害金15,000元。
並聲明：㈠被告應返還門牌號碼南投縣魚池鄉大雁巷43號之
房屋予原告，及自民國97年2月18日起至交還房屋之日止，
按月給付15,000元。㈡被告應給付原告59萬元。
三、被告則以：被告向原告承租之範圍為原告所經營之「古舍古
鄉民宿」營業範圍，除包括供客房使用之門牌號碼南投縣魚
池鄉大雁村大雁巷43號之平房外，尚包括毗鄰之供餐廳、廚
房使用之無門牌平房（現已新編門牌號碼為南投縣魚池鄉大
雁村大雁巷43之1號），以及四周庭院及室外之步道區、採
果區、採筍區。然而，原告於96年3月間，即張貼標語禁止
被告使用系爭43之1號平房，及室外之步道區、採果區、採
筍區，致被告無法使用收益上開範圍迄今，是原告既未依約
履行，被告自得拒絕給付全部租金等語置辯。
並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於民國95年10月3日簽訂民宿租賃契約。
㈡被告已給付原告租金9萬元，尚有9萬元未付清。
㈢原告自民國96年3月起即無法使用系爭43之1號平房。
五、兩造爭執之處在於：兩造約定之租賃範圍為何？原告是否已
依約履行交付租賃物之義務？茲析述如下：
㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。所謂當事人之真意，不是指當事
人主觀內心之意思，而是從意思表示受領人立場去認定之客
觀表示價值。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解
釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者
可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思
表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非
其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及
差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚
無從加以揣摩。又解釋意思表示端在探求表意人為意思表示
之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之
習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。
㈡原告雖主張：兩造租賃契約第一條所約定「茲房屋坐落於魚
池鄉大雁村大雁巷43號由甲方（即原告）予乙方（即被告）
《古舍古鄉民宿此棟全部出租乙方》」等語，可見兩造約定
之租賃範圍僅限於供客房使用之系爭43號平房一間，並不及
於毗鄰之供餐廳、廚房所用之系爭43之1號平房，及室外步
道區、採果區、採筍區。上開兩平房各為獨立之不動產，門
牌號碼亦不同，且系爭43之1號平房為原告所居住，且有供
奉神明及祖先牌位，不可能租給被告。而系爭43之1號平房
乃原告暫時借用予被告使用，嗣因被告不當使用，方終止該
使用借貸契約，而要求被告返還等語。然查：證人 許祝豪 到
庭證稱：「系爭民宿是我介紹被告向原告承租的，兩造約定
之租賃範圍是原告所經營民宿的全部，包括房間、餐廳及廚
房之建物．．房屋前面及草皮及人行步道也包含在內。採果
區及採筍區則因範圍廣大，且原告在其上有種植作物，所以
未包括在承租範圍內，兩造當時是合意將原告經營民宿之所
有範圍，交由被告繼續經營。簽約當時原告並未住在系爭43
之1號平房內」等語明確。再查，系爭租賃契約第5條約定「
室內外原有物品依拍照存證，乙方需妥善保管」等語，契約
文末並附有保管物品之相片數紙，此有原告提出之租賃契約
書影本一份附卷可參。觀諸該相片內之物品除系爭民宿庭院
之盆栽、木製品外，尚包括系爭43之1號平房內之廚房、餐
廳用品如冰箱、餐桌、電視機及藤製家具等物，而上開相片
核與原告提出之庭院相片及與被告提出之系爭43之1號平房
內廚房及餐廳陳設相片相符。衡諸常情，倘被告未承租系爭
43之1號平房及系爭二間平房前之草皮庭院及陳設，而僅借
用系爭43之1號平房，豈有未將借用部分書寫在契約書上，
而特意在契約書上註明應允保管上開物品之理。復參以系爭
43號及43之1號兩間平房相毗鄰，距離不過一至二米，前方
庭院草皮相連成一片，且系爭43之1號平房前庭院所種之植
栽樹幹上掛有「餐廳」之指示牌，亦有前開兩造提出之系爭
民宿全景相片在卷可參。而系爭43之1號平房於簽約當時並
無門牌號碼一節，又為兩造所不爭。是系爭43之1號平房雖
未與系爭43號平房相連，然當時系爭43之1號平房既無門牌
號碼，室外又有民宿之指示牌，庭院草皮復與系爭43號平房
相連接，從外觀上確為系爭43號平房亦即系爭「古舍古鄉」
民宿之一部分，應可認定係屬於系爭租賃契約第1條所約定
之租賃範圍。足見被告前開所辯，顯與事實相違，尚難採信
。
㈢按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法
第441條之反面解釋，承租人於渠不能依約定為租賃物使用
、收益之期間，應得按渠不能使用、收益之程度免支付租金
之義務，且民法第423條乃出租人之主要義務，而與承租人
租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租
人自得行使其同時履行抗辯權。依前所述，除系爭43號平房
屋，系爭43之1號平房、戶外庭院及步道亦為被告承租之範
圍，然原告於96年3月起即收回系爭43號平房，致被告無法
使用、收益，原告顯然未完全履行出租人主要義務，揆諸前
開說明，被告非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付
，故原告應於履行交付合於約定之使用收益狀態之系爭43之
1號平房予被告使用之同時，始得向被告請求給付租金，被
告於原告履行前開義務前拒付租金，於法有據。原告以被告
遲付租金二個月以上為理由終止兩造間之租賃契約關係，並
請求遷讓房屋，及給付租金、違約金及損害金，洵非正當。
六、從而，原告依租賃契約請求被告遷讓系爭43號房屋，及自97
年2月18日起至交還房屋之日止，按月給付15,000元之損害
金，並給付租金及違約金共計59萬元，為無理由，應予駁回
。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 3 月 17 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官趙思芸
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 17 日
書記官陳慶樹