臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
111年度重簡字第1754號
原告 林宗毅
訴訟代理人 陳鈺盛 律師
被告 林江漢
訴訟代理人 楊政雄 律師
複代理人 陳美華 律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國112年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）405,000元，及自民國111年8月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告應給付原告584,000元，及自112年1月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項、第二項得假執行，但被告如各以405,000元、584,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時聲明原係請求：「被告應給付原告405,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國112年1月13日以民事追加起訴暨聲請調查證據狀（本卷第377頁），更正訴之聲明為如下述聲明，核係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，尚無不合，應予准許。雖被告不同意追加（本院卷第401頁），惟核原告所為追加，與法相符，應予准許，以利紛爭一次解決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於111年5月15日向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段0號1樓及2樓房屋欲經營牙醫診所，約定租金每月135,000元，原告並交付押租保證金405,000元，租期自111年7月1日至121年6月30日止（下稱系爭房屋、系爭租約），兩造簽約前被告明確表示系爭房屋並無任何重大瑕疵。詎原告簽約後委任設計團隊進入系爭房屋時，始發現系爭房屋一樓地板結構嚴重損害、樓地板鋼筋整排遭切斷、整棟無排水幹道、糞管破裂直接將污水排入地下室、地下室不斷滲出地下水、牆面滲水、一樓電線主幹線老舊等重大瑕疵（下稱系爭瑕疵），原告多次催促被告修繕未獲置理，因此於111年6月30日寄發存證信函催告被告2週內修繕，然被告置之不理，原告遂於111年7月14日後陸續寄發存證信函解除系爭租約。並依系爭租約第4條第2項及民法第179條規定，請求返還押租金405,000元，並依民法第227條之規定，賠償已支付之規劃設計費用584,000元等語。
㈡聲明：
⒈被告應給付原告989,000元，及其中405,000元自起訴狀繕本
送達翌日起，其餘584,000元自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭租約第1條第3項是經兩造確認後簽名，原告主張瑕疵，形同否認簽約時已經確認之事項。又因系爭租約第10條第4項訂有承租人終止租約事項，本件並不符合承租人提前終止之事由，故原告催告定期修繕及通知解約云云，均不合法。另外，原告積欠110年7月至10月租金計54萬元，亦應從押租金扣除。被告並以本答辯狀送達翌日起，作為終止兩造系爭租約之意思表示。
㈡系爭房屋業已111年10月31日下午1時許點交房屋完畢，被告點交後發現被棄置之設計圖，系爭瑕疵均由原告施工期間雇工所造成，非自始存有系爭瑕疵，是原告違反系爭租約第6條第2、3項之約定，即未以善良管理人注意義務保管使用系爭房屋，並破壞原有結構，被告將評估損失後請求原告賠償。
㈢聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告違反租賃物修繕義務而提前終止系爭租約，有無理由？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256條規定終止租約（最高法院103年度台上字第2122號判決要旨參照）；次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條亦定有明文。又系爭租約第10條第4項第1款第1目、第2款約定「租賃契約有下列情形之一者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：㈠房屋未合於使用並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。」、「承租人依前規定提前終止租約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。」（本院卷第31頁）。
⒉原告主張被告出租之系爭房屋存在系爭瑕疵，顯有修繕之必要，應由被告負修繕責任，經原告通知被告修繕，然被告拒不修繕，原告繼而寄發存證信函終止租約等情，業經其提出房屋租賃契約書、系爭房屋瑕疵列表、系爭房屋屋況照片、存證信函及回執等件在卷可參（本院卷第19至97頁），並經本院勘驗系爭房屋現場情形光碟檔案（本院卷第427至453頁），則原告主張系爭房屋存在系爭瑕疵之事實，堪先認定。被告固不否認有收到原告寄發存證信函通知（本院卷第126至127頁），然以前揭情詞為辯。
⒊經查，依系爭租約第1條第3項，僅記載二、三樓後陽台有漏水情形及系爭房屋無鋼筋外露、混凝土剝落之情形（本院卷第23頁），並無一語提及系爭房屋內有系爭瑕疵之情形，參以原告並不具工程專業背景，衡情在已向被告確認屋況之情形下，原告斷不可能在簽約前自行拆除原先裝潢、牆面及地板確認系爭房屋實際屋況，此亦與一般租賃常情無違。次查，原告委任之 朋林 室內設計公司員工即證人 王志傑 到庭具結證稱：「當初剛接受委託去看現場，現場有原有舊有裝潢覆蓋，有些位置看到水痕，有跟業主反應可能有漏水情形，但詳細漏水情形可能要拆完才知悉。拆完有看到牆面漏水，地板、地下室已經幾乎被水覆蓋滿，後來檢查發現一樓原有廁所化糞管直接往地下室排放，大樓污水管也是直接往地下室排放。前所述拆除原裝潢後，有發現一樓地板有結構性損害。一樓地板樓地板鋼筋都已經切斷。如未處理，有結構性問題，因為當初鋼筋都已經受損，已經不是整體的載重，實際上有多大損害還是要由技師評估。前所述一樓地板結構損害、地下室污水排放等損害，不是我請工班造成。我們沒有切開樓地板。拆除完就已經有那個洞，不是拆除表面混泥土才有那個洞。到現場監工時，沒有發現工班有破壞房屋結構或造成其他損害等情形。」（本院卷第353至362頁）、證人即兩造租約之仲介人員即證人 林育諄 亦具結證稱：「系爭租賃契約簽立時， 伊有 在現場見證。對於系爭房屋現況相關情形，有與兩造確認過。知悉系爭房屋在約定免租金裝潢期間，系爭房屋瑕疵情形，原告通知被告修補。簽約當天除了契約標示房屋現況外，原告沒有反應有其他房屋瑕疵，我記得那時候只有反應後陽台滲漏水部分，提出來說要被告修繕。租約簽完後，把鑰匙給原告後，原告有說地板拆開後，屋況有嚴重情形。我有把原告所提修繕PDF檔提供給被告，告知他們是不是兩造出來協調。證人王志傑所述地板結構鋼筋被切斷、地下室污水情形瑕疵，原告於簽約時不知悉裝潢打開後會有這麼多瑕疵，所以簽約時不會知道。被告沒有告知有地板結構損害、糞水直接排入地下室之類的瑕疵。」等語（本院卷第364至370頁），足見系爭瑕疵必須經過專業人員拆除裝潢後始可得知，並非一望即知，則被告主張原告否認簽約時已確認事項云云，顯與常情事理相違，無從憑採。
⒋再查，經本院調取臺灣臺北地方法院103年度北小字第1999號（下稱前案）卷宗核閱，被告曾於103年9月25日前案言詞辯論時就系爭房屋主張：「漏水原因是因為現任牙醫承接以前牙醫的設備，經過整修增加排水量，排水管徑沒有加大，是原告為了增加美觀，把污水的集水井密封，所以阻塞，所以無法清理，是這個原因才會淹水，當時為了處理這些問題，我說舊管線要疏通，工程太大，會影響原告的營運，我就較快速的方法另重置排水系統」等語（北小字影卷第33頁）。佐以該案之原告 楊大為 於本件具狀陳稱略以：「…但是該房屋承租數個月後，牆壁邊就不斷滲漏污水產生惡臭，牆面及壁紙很快就損壞，另外水肥管路也好幾次堵住，還有好幾個地方不斷滲漏水，本人為維持診所營運，只好雇人不斷清潔惡臭污水，不斷重貼牆面壁紙。之後本人持續向林江漢請求修繕瑕疵，林江漢有修一部分瑕疵，但是沒有完修繕完畢。關於一樓地板挖開並切斷鋼筋，是因為該房屋排水系統有問題，林江漢為解決排水問題就雇請工人挖開一樓地板並切斷鋼筋，但之後林江漢並未將一樓地板復原，所以本人為了維持診所營運，本人就在一樓地板大洞上鋪蓋鐵板，鐵板再重貼地板」等語（本院卷第395頁）。綜合上開證據，已足認定系爭瑕疵確係被告所造成，且於簽定系爭租約前早已存在，被告所辯系爭瑕疵為原告拆除原裝潢或施作水電過程所造成云云，顯無可採。
⒌準此，依前揭證據顯示，系爭瑕疵已導致系爭房屋牆面漏水、污水排放困難而無法作為營業使用，客觀上與兩造簽約時主觀共同認知得作為牙醫診所營業使用、收益之狀態不符，而不能達系爭租約之目的，出租人就此自負有修繕義務。又原告於系爭房屋有修繕之必要時，既已自111年6月30日起以存證信函定期催告被告修繕，被告屆期仍未修繕，經原告多次發函終止契約，並於最後一次依系爭租約第10條第4項第2款約定檢附瑕疵照片於111年8月30日寄發存證信函並定期30日催告被告修繕而被告仍未修繕情形下，再於同年111年10月3日發函終止租約，並於同年10月4日送達被告時，系爭租約已合法終止，至為明確（本院卷第231至285頁）。雖被告主張系爭瑕疵與系爭租約約定之終止租約事由不符，原告終止不合法云云，然系爭房屋顯因系爭瑕疵而有未合於使用之情形，業經認定如前，則被告此部分所辯，亦無可採。
㈡原告向被告請求返還押租金405,000元，有無理由？
⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付(最高法院98年度台上字第222號民事判決意旨參照)。而出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決要旨參照）。
⒉經查，本件兩造均不爭執原告於111年10月31日已將鑰匙歸還被告（本院卷第165、413頁），且已返還系爭房屋，又兩造間之系爭租約，係因可歸責被告之事由而經原告終止，業如前述，是原告請求被告返還押租保證金，自屬有理。
⒊被告雖辯稱原告尚未給付54萬元租金，應先以押租金抵付欠租，因此不符合返還押租金之約定云云。然原告原係欲經營牙醫診所，被告卻自始未提供合於約定使用收益狀態之租賃物，而致原告自始不能達租賃之目的，揆諸前揭說明，原告自無給付租金之義務。是被告辯以原告應給付積欠租金乙節，亦屬無據，委無可採。
㈢原告向請求賠償規劃設計費用584,000元，有無理由？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償損害，民法第227條第1、2項分別定有明文。
⒉本件原告主張系爭房屋存在系爭瑕疵，則被告未提供合於所約定使用收益之系爭房屋予原告，亦未於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約定使用收益之狀況，遲不修繕系爭房屋致原告受有損害，爰依民法第227條第2項規定，請求原告賠償已支付規劃設計費用，被告則不同意追加起訴請求賠償云云。經查：
⑴原告主張支出規劃設計費用，業據其提出朋林空間設計有限公司出具之重新路二段牙醫診所報價單為證（本院卷第397頁），再參酌原告承租系爭房屋為營業使用（本院卷第5頁），並打算將原始屋況水電等重新配置與安裝，顯係供系爭租約租期屆滿前營業使用所需，堪認為系爭租約期間正常營業使用所需，自屬原告承租系爭房屋所支出之費用，且原告支付規劃設計費用，應係預期系爭房屋得使用至租賃期間屆滿，而本件既因可歸責於被告之事由，而無法於系爭租約預定之期間內圓滿使用、收益系爭房屋，原告自屬受有損害，從而，原告自得就此部分損失向被告請求賠償。
⑵依系爭租約第2條約定租賃期間自111年7月1日起至121年6月30日止（本院卷第25頁），期間10年以觀，原告承租系爭房屋所為之規劃設計費用係為供系爭租約10年租期之營業使用至明。嗣因可歸責於被告之事由而經原告於111年10月4日提前終止，並於111年10月31日歸還系爭房屋鑰匙（本院卷第165、413頁），則原告既自111年7月1日承租系爭房屋起，迄至終止系爭租約，因系爭房屋存有系爭瑕疵，自始即無法依兩造主觀共同認知得作為牙醫診所營業使用、收益之狀態，並使原告因而支出規劃設計費用584,000元之損害，系爭租約因而提前終止，原告自得請求被告賠償。
㈣從而，原告請求被告返還押租金405,000元及賠償規劃設計費用584,000元，為有理由，應予准許，
四、綜上所述，原告依據系爭租約、民法租賃及不完全給付之法律關係，請求被告應給付405,000元及自111年8月3日起（本院卷第103頁）至清償日止；被告應給付584,000元及自112年1月16日起（本院卷第458頁）至清償日止，均按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述。
六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，不另為准駁之諭知。又被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，爰依同法第392條第2項酌定相當之擔保金額准予宣告免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
三重簡易庭法官王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 李采錡