裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2793號民事判決
裁判日期：民國101年07月06日
裁判案由：給付違約金等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2793號原告 徐少凡 訴訟代理人 蔡凱文 被告 賴淑珍 訴訟代理人 陳林慧雯 當事人間給付違約金等事件，本院於101年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求「被告應給付原告新臺幣(下同)56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息」；嗣於民國(下同)101年6月6日言詞辯論期日變更聲明為「被告應給付原告43萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息」，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，即無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠被告於100年8月22日與原告訂立房屋買賣契約(下稱系爭買
賣契約)，將其所有位於台中市○區○○路○○○號3樓之房屋以430萬元出售給原告，原告並交付簽約款43萬元。依約被告應於同年9月13日履約繳付備證用印程序，惟被告拒不配合，經原告發函催告，仍遭被告推託藉口加價，原告迫於無奈於同年9月30日依法發函解除系爭買賣契約。依兩造簽訂之系爭買賣契約第12條第3款約定：「乙方(即被告)若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應立即返還已收價金並負擔甲方(即原告)所受損害之賠償以外，並同意按甲方(即原告)已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方(即原告)」、第4款約定：「本條規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，故依約原告得向被告請求違約金43萬元。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。縱以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示，亦以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；且民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，苟係意思表示之動機有錯誤之情形，亦不得以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示。兩造於100年8月
22日簽立系爭買賣契約書，其中第1條載明「本買賣不動產標示及應移轉權利範圍如未詳盡時，悉依地政機關登記簿所載為準。」故簽訂書面買賣契約時，兩造對買賣標的物面積登記均無疑義，且從被告答辯狀中提出之證據，當時建物登記謄本其建物標示部之其他登記事項可見，共有部分見5615建號，即只需申請麻園頭段5615建號(共有部分)之建物登記謄本，即可得知屬於主建物5605建號(博館路111號3樓)之共有部分權利範圍，共有部分毋須登載於主建物登記謄本之必要，故自難謂有被告所稱共有部分為「空白」之說。
⒉又一般市場中古屋買賣交易習慣均採總價方式，本案簽約
時亦循常規採總價買賣簽立契約，退步言，縱然如被告所言係屬地政機關漏登之情事，除非當時有另訂「總價與單價×總樓地板面積之和不符，約定以單價×總樓地板面積之和為準，或採每坪單價計算總價之約定」外，自難據以如被告主張以調整比例重新計算買賣價金。況大樓共有共用的公共設施，本有獨立編列建號，惟不能單獨處分、設定抵押，也不能分割，應該隨主建物移轉，故本件被告於出售時按一般社會經驗，豈有不知應含公設一併移轉、議價之情事。另被告於94年4月間先後購入系爭買賣標的，並出售其所有位於同門牌5樓之房地予第三人，從其謄本及異動索引可見其於出售時，已有共有部分登載於主建物登記簿謄本中，按常理，當時被告應可立即得知購入系爭買賣標的，有其所自認公設登載疏漏之情事，亦應可於本件系爭買賣契約簽訂前先行辦理更正，焉有於雙方簽約後再提出爭議，要求調整總價，將其過失所受不利益加諸於原告，增加原告負擔，實屬不合理、不相當。
⒊按違約金之性質，有屬於懲罰之性質者，有屬於賠償額預
定性之性質者，違約金如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害。依系爭買賣契約第12條第4款約定：「本條規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，故原告所請求之違約金為懲罰性違約金。
㈢聲明：被告應給付原告新臺幣43萬元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於100年8月22日訂立之系爭買賣契約書第1條不動產之
標示及買賣權利範圍，係依地政機關登記簿謄本所載為準。訂約當時，被告所有權狀內共用部分為「空白」，地政機關登記簿謄本也無記載共用部分，故兩造間系爭買賣契約之價金430萬元並不包含共同使用部分面積在內。嗣後經查系爭買賣標的確有共同使用面積，係地政機關漏列所生之錯誤，非可歸責於買賣雙方事由，被告並無違約可言。地政機關於100年9月2日重新核發之權狀面積也有增減，為兼顧買賣雙方之利益，對標的所增減之面積理應按訂約當時總價，依面積比例調整總價以為公平，被告為此於100年9月22日以存證信函通知原告，於文到5日內答覆是否按上開比例調整總價，否則視為不願意調整總價而解除系爭買賣契約，然原告逕認被告違約而提起本訴。退步言之，涉若系爭買賣標的經實地測量後發現面積較地政機關登記簿謄本為少，原告對面積減少之事實，豈不會向出賣人即被告要求因面積減少而比例調整總價？㈡按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之」、「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」民法第88條第1項前段及同條第2項定有明文。本件被告就系爭房地固有於100年8月22日以總價430萬元與原告簽訂系爭買賣契約，惟兩造就系爭買賣標的之交易價格係以建物每坪142,000元為單價，計算系爭買賣標的之總價，而斯時，被告根本不知系爭買賣標的尚有共同使用部分面積，而本件仲介人又僅以系爭買賣標的所有權狀上所載之建物總面積91.32平方公尺及附屬建物8.86平方公尺，二者合計100.18平方公尺(即30.3坪)，計算系爭買賣標的之總價為4,303,232元(計算式：142000×30.3=0000000)，扣除尾數不計，而以總價430萬元成交，此揆諸系爭不動產買賣契約書第1頁就建築改良物標示僅記載主建物91.31平方公尺(應係91.32平方公尺之誤)，附屬建物8.86平方公尺，就共同使用部分建號其上則為空白堪明，兩造於簽訂系爭買賣契約時，確係以每坪142,000元議價，而非以總價430萬元議價。
本件不動產買賣既係以每坪142,000元計算總價，是系爭買賣標的既包括共有○○○區○○○段5603建號面積210.39平方公尺權利範圍59/1000，此本為被告所不知，而為專業仲介人、地政士所應主動告知之事項，詎渠等均隱瞞系爭買賣標的尚包括上揭共同使用部分之不動產買賣交易上核屬重要之事項，致被告陷於錯誤而同意為出賣之意思表示，被告前已以存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示。兩造買賣契約既經解除，原告請求違約金自屬無據。設若鈞院認原告請求違約金核屬有理由，亦請鈞院審酌本件買賣之總價，依當地行情確屬偏低，對於原告而言，並無損害可言，併請鈞院依民法252條規定將違約金減至5萬元，核屬適當。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、法院得心證之理由：㈠查原告於100年8月22日與被告訂立系爭買賣契約，被告將所
有位於台中市○區○○路○○○號3樓之房屋以430萬元出售給原告，原告並交付簽約款43萬元，惟被告嗣後以地政機關於登記簿謄本漏列共同使用部分，系爭買賣價金並不包括建物共同使用部分在內為由，拒絕依上開價金履約，並退還簽約款43萬元予原告等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書影本附卷可稽，自堪信為真正。
㈡兩造所爭執者為系爭買賣標的物是否包括系爭建物共同使用
部分即建號5615建物？經查，系爭買賣契約書第1條記載「不動產標示及買賣權利範圍（本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登記簿所載及法令規定為準)」。系爭買賣契約關於建物標示記載「建物門牌號碼：台中市○區○○路○○○號3樓，建號5605，主建物面積91.31方公尺，附屬建陽台面積8.86平方尺，權利範圍全部」，並未記載系爭建物共同使用部分建號5615，惟依兩造訂立買賣契約時之建物登記簿謄本所示，系爭建號5605建物標示部業已記載「其他登記事項：5615建號」，而建號5615建物業於71年1月26日辦理建物第一次登記，登記主要用途為電梯、樓梯間、走道、避難室，備考欄記載「本建物係0000-0000建號之共同使用部分，其所有權須隨同各該建號建物所有權移轉」等情，業經台中市地政事務所於100年12月2日函文檢附建物登記簿謄本在卷足稽，故依地政機關登記簿謄本所載，系爭建號5605建物之共同使用部分即建號5615建物亦應在買賣標的物範圍。又按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔，土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。系爭5605建號建物之共同使用部分即建號5615建物，依上揭法令規定，應隨同系爭5605建號建物一併移轉，不得與系爭5605建號建物分離而為移轉。是以，依系爭買賣契約第1條約定，系爭買賣契約所載建物標示雖未詳盡記載建物共同使用部分，依地政機關登記簿所載及法令規定，系爭買賣標的物應包括系爭建物共同使用部分即建號5615建物在內。
㈢兩造次所爭執者為系爭買賣價金430萬元是否包括系爭建物
共同使用部分即建號5615建物面積在內？被告辯稱：兩造於簽訂系爭買賣契約時，系爭建物係以每坪14萬2千元單價議價，而非以總價430萬元議價，被告訂約當時不知系爭建物尚包括上揭共同使用部分，系爭買賣價金應按系爭建物增加共同使用部分面積重新調整云云。經查，永慶房屋之業務員即證人 王三堂 到庭證稱：被告委託賣價是
450萬元，買方當時出價410萬元，都是以總價作討論，過程有計算單坪價格作參考，議價程序是從410萬元加到430萬元，賣方減價，當天差距不大，應該是沒有用坪數下去算，都是用總價拉價等語。永慶房屋之業務員即證人 張若芸 亦到庭證稱：兩造談價錢時，沒有以單坪下去議價，買方係以總價去談，不是以一坪多少錢去談等語。依證人王三堂、張若芸所述，兩造並非以單坪價格計算面積議定買賣價金，係逕以總價議定買賣價金，則系爭建物面積並非議價基礎，系爭買賣價金430萬元自應包括系爭建物所有使用面積，被告要求加計建物共同使用面積重新議定價金，自屬無據。
㈣又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。被告抗辯：系爭建物所有權狀並未載明共同使用部分，被告訂約時，根本不知系爭建物尚有共同使用部分面積，仲介人僅以系爭建物所有權狀所載面積計算房屋總價，仲介人等隱暪系爭建物尚包括共同使用部分，核屬不動產買賣交易重要事項，致被告陷於錯誤而為出賣之意思表示，依上揭規定撤銷該意思表示云云。查系爭建物所有權狀並未載明系爭建物共同使用部分建號及面積乙節，為兩造所不爭執，惟系爭房屋現為被告居住使用，系爭建物使用範圍包括建物共同使用部分，被告尚難諉為不知，且依系爭建物登記簿謄本記載，亦得查知系爭建物共同使用部分為建號5615建物，已如前述，如被告當時查閱建物登記簿謄本，當不致有此錯誤，可見被告主張其訂立系爭買賣契約之意思表示錯誤，實係由於其自己之過失所致，依照民法第88條第1項但書規定，即不得撤銷其出賣之意思表示。㈤系爭買賣契約第12條第3款約定「如乙方（即被告）毀約不
賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」。被告既不得撤銷系爭買賣契約，其拒不履行系爭買賣契約，則原告依系爭買賣契約第12條第3款約定，請求被告交付原所收款項計算之金額43萬元，固非無據。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號裁判可參）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號裁判可參）。系爭買賣契約第12條第4款約定「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，由此以觀，系爭買賣契約第12條第3款約定之違約金性質，並非損害賠償額約定之性質，應係懲罰之性質之違約金。本院審酌系爭買賣總價為430萬元，約定買賣總價10分之1即43萬元為違約金，於社會經濟蓬勃時，尚非過高，惟近年來社會經濟景氣低迷，為眾所週知之事實，如仍以過往房屋業界所訂買賣價金1成作為違約金，實屬過高，參以原告自承其因被告違約所受損害包括租屋損失9萬元、設計費損失4萬元，共計13萬元等情，認本件違約金應核減為30萬元為適當，逾此部分即非合理。
㈥綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第3款約定，請求被
告給付違約金30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年11月5日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，核屬無據，應予駁回。
四、本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法相符，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、兩造事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
六、訴訟費用負擔、本件假執行宣告之依據：依民事訴訟法第79條、第390條第2項。
中華民國101年7月6日
民事第四庭法官吳蕙玟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月6日
書記官廖日晟