裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第540號民事判決
裁判日期：民國102年08月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第540號原告 陳志峰 被告 詹仕意 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國一百零二年七月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有門牌號碼臺北市○○街○○○號一樓之房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣拾玖萬伍仟元，並自民國一百零二年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零二年四月十六日起至遷讓返還本判決第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原係訴請被告應將門牌號碼為台北市○○街○○○號1樓房屋全部遷讓交付原告，並自民國101年12月16日起至交還房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）65,000元。嗣於102年7月18日言詞辯論期日變更訴之聲明為：（一）被告應將原告所有門牌號碼台北市○○街○○○號1樓之房屋遷讓返還原告。（二）被告應給付原告26萬元，並自102年7月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。被告另自102年4月16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付65,000元予原告，依前揭規定，本院自應予以准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：被告向原告承租門牌號碼為台北市○○街○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），租期自101年7月16日起至102年7月15日止，每月租金65,000元。被告自101年12月起即未繳納租金，經原告多次催繳，被告均置之不理，原告於102年3月15日以存證信函終止系爭契約。為此依第民法179條、第767條、第455條規定規定，提起本件訴訟。並聲明：
（一）被告應將原告所有門牌號碼台北市○○街○○○號1樓之房屋遷讓返還原告。（二）被告應給付原告貳拾陸萬元，並自民國102年7月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息。被告另自102年4月16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付65,000元予原告。
三、被告則抗辯以：被告為承租系爭房屋，於86年8月19日自銀行提領20萬元交付原告之母 陳莊涼 做為押租金，兩造並簽訂租賃契約，租期一年，每年租期屆滿後，均重新簽訂新租約。101年7月中，因舊合約（租賃期間：100年7月15日起至101年7月16日）將期滿，陳莊涼又拿來兩份租賃契約書，由被告填寫後，依照往例由陳莊涼攜回蓋章簽約，惟被告迄今未收到新合約，從而，於原租賃契約期滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告亦繼續收取租金，兩造已成立不定期租賃契約。101年12月31日當日，陳莊涼來收取房租時，突否認曾經收取20萬元押金，直至102年1月底陳莊涼再來收取102年2月份房租時，仍否認被告有支付押金一事，被告深怕陳莊涼侵佔押金，乃告知陳莊涼以押金抵繳102年1月、2月及3月份房租，又因陳莊涼已不再至系爭房屋址收取房租，被告乃將4月、5月、6月份房租存放至郵局專戶，並以存證信函將此事告知原告，被告並無遲付租金。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造不爭執事項：
1、兩造於１０１年７月１６日簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約）約定被告承租原告所有台北市○○街○○○號１樓房屋，租賃期限為一年至１０１年７月１６日起至１０２年７月１５日止，每月租金新臺幣六萬五千元。
2、被告於系爭租約期間屆滿前連續三個月以上沒有繳納租金。
3、原告於１０２年３月８日、３月１５日、３月２８日寄出存證信函，催告被告繳交租金，並於１０２年３月１５日終止租約，均經被告收迄。被告於１０２年４月８日、４月２９日以存證信函主張以押租金扣抵租金，並請原告收取扣抵後之租金，經原告收迄。
（二）爭執部份：
1、原告終止租約是否合法？被告得否主張押租金二十萬元抵繳三個月租金？
2、被告有無繼續占有使用系爭房屋之權利？原告得否請求被告遷讓返還？
3、原告請求租金及相當租金之不當得利有無理由？金額為何？
五、本院之判斷茲就上開爭點析述如下：
（一）原告終止租約是否合法？被告得否主張押租金二十萬元抵繳三個月租金？
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1及第2項定有明文。兩造未就承租人給付租金遲延之終止租約加以約定，上開法律自有補充規定之適用。系爭租約約定每月5日前繳交租金（見本院102年度北簡字第4344號卷，漏未編碼），而被告102年1至3月之租金均未給付一事為其所不爭執(見不爭執事項2)，被告先辯以曾交付原告押租金20萬元加以抵付，非惟原告否認，抑且所舉所有第一銀行大安分行帳戶86年8月19日曾提領現金20萬元（見本院卷第92頁），不能證明係交付原告之押租金；另被告提出兩造間租期100年7月
16日至101年7月15日租約（見本院卷第35頁）上載應交付押租保證金20萬元，然本件系爭租約未曾記載押租金之事，無從驟論舊租約之約定與系爭租約有何干係，微論被告亦未舉證證明確曾給付原告此一金額，被告抗辯以押租金抵付云云尚難可取。又被告再以原告拒絕受領且將102年4至6月份房租存放至郵局專戶云云為辯，惟原告既因被告未給付102年1至3月之租金經催告後終止系爭租約（詳後述），原告本得拒絕終止後被告所為租金之支付，遑論被告所為存放租金至自己帳戶一節，亦非被告應依系爭租約債之本旨所為之租金給付提出，自不能為被告有利之事實認定。是以被告確有支付102年1月至3月三期租金遲延甚明。
2、又承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。最高法院52年台上字第1289號判例意旨參照。
本件被告未繳交所約定之102年1至3月租金，已詳前述，原告於102年3月8日催告被告於收受後5日內繳清，然被告收受意思表示後未予繳交，同年3月15日再以存證信函終止系爭租約，但將訂立日誤繕為租期末期102年7月15日，又於102年3月28日寄出存證信函終止系爭租約，以上均經被告收迄等情，為被告所不爭，復有存證信函在卷可稽（見本院102年度北簡字第4344號卷，漏未編碼），依前開判例意旨，被告既支付102年1至3月三期租金遲延，經原告定相當期限5日催告，被告仍不支付，再經原告為終止租約之聲明，則原告主張系爭租約已經終止，要屬有據。
（二）被告有無繼續占有使用系爭房屋之權利？原告得否請求被告遷讓返還？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查系爭房屋為原告所有，業經原告終止系爭租約；甚至系爭租約為定期租賃於102年7月15日租期屆滿後，亦因兩造間上述租金繳交及終止租約間之爭執，原告早於102年3月29日起訴在案（見本院102年度北簡字第4344號卷收文戳記），要無容認被告繼續使用而不即表示反對之意思，自乏民法第451條規定之情況可言，然被告自承繼續占有使用系爭房屋迄今（見本院卷第90頁反面），顯見被告要無法律上之原因，乃無權占有，被告亦未證明有何占有系爭房屋之權源，原告依前開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
（三）原告請求租金及相當租金之不當得利有無理由？金額為何？
1、兩造間系爭租約定期租賃期間為101年7月16日至102年7月
15日，依系爭租約第3條約定，被告於承租系爭房屋期間，每月應付之租金為65,000元，原告主張被告應依約給付102年1至3月之租金195,000元，尚非無憑。至原告請求之
101年12月租金部分，已經原告之母陳莊涼於將被告於101年12月31日所簽發金額65,000元支票於102年1月8日存入交換兌領，有支票影本附卷為憑，參以原告於102年3月8日之存證信函亦僅載為被告未繳交租金達3月，而非4月，應認被告業已支付101年12月之租金無訛，原告主張請求此月份之租金，自為無據。
2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：被告系爭租約終止後102年4月起迄今占有使用系爭房屋，顯無法律上原因，其因此受有使用該房屋之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得依上開規定，請求被告返還相當於租金之價額。是以，原告自102年4月16日至被告遷讓返還系爭房屋止，原告每月得請求被告返還「相當於租金之價額」為65,000元。
六、綜上所述，原告主張被告支付系爭房屋租金三期遲延而催告後終止租約，請求被告遷讓返還無權占有之系爭房屋，且應給付租金及返還相當租金之不當得利，實為可採。從而，原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；依租約第3條，請求被告給付102年1至3月租金共195,000元，並加計自102年7月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息。另依民法第179條規定，請求被告返還自102年
4月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還不當得利65,000元；為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國102年8月16日
民事第二庭法官吳定亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月16日
書記官林淑卿