裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第5286號民事判決
裁判日期：民國101年03月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第5286號原告 傅翠玲 訴訟代理人 路春鴻 律師被告 汪茂銓 上列當事人請求遷讓房屋事件，本院於民國101年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自座落臺北市○○區○○段四小段第二一九○建號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段一之八號三樓房屋中遷出，將房屋騰空返還原告，並自民國一○○年五月六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟肆佰零肆元。
原告原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾肆萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾貳萬伍仟零伍拾捌元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查，原告起訴時係以貝思特地產顧問有限公司（下稱貝思特公司）、 陳志亮 為被告並請求為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段第2190建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路5段1之8號3樓房屋遷讓並返還予原告；㈡被告應自民國100年5月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）52,500元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。原告嗣於100年10月28日具狀撤回對貝思特公司之告訴並追加汪茂銓為被告，同時聲明變更訴之聲明第一、二項為：㈠被告陳志亮、汪茂銓應將坐落臺北市○○區○○段四小段第2190建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段1之
8號3樓房屋遷讓並返還予原告；㈡被告陳志亮、汪茂銓應自100年5月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告52,500元。原告又於100年12月22日具狀撤回對陳志亮之告訴並聲明變更訴之聲明第一、二項為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段第2190建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段1之8號3樓房屋遷讓並返還予原告；㈡被告應自100年5月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告52,500元。經核該追加被告部分，其請求基礎事實同一，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠座落臺北市○○區○○段四小段第2190建號即門牌號碼台北
市○○區○○○路○段1之8號3樓房屋（下稱系爭房屋）係原告所有，因原告長年旅居南非共和國，乃將所有權狀正本交付予原告之妹即訴外人 傅家蓁 保管，詎傅家蓁之配偶即被告汪茂銓見有機可乘，竟於民國97年8月14日以原告之代理人自居與仲介公司簽訂委託銷售契約，將系爭房屋出售予訴外人 許雅晶 ，嗣因被告無從取得原告之授權書，致買賣契約無從履行，訴外人許雅晶乃致函原告，原告於收受該存證信函後始驚覺事態嚴重，旋即返國處理，先於97年11月13日發函訴外人許雅晶、被告等人否認授權被告出售系爭房屋，再於97年11月14日致函訴外人傅家蓁終止委任關係，並以其為被告向桃園地方法院起訴請求返還系爭房屋之所有權狀正本，惟被告為掩飾其犯行，竟以借名登記為由，向本院起訴請求原告將系爭房屋移轉登記予伊，經本院審理並判決駁回其訴，案經臺灣高等法院及最高法院駁回其上訴而告確定。惟查，被告明知其無權處分系爭房屋，於上開判決敗訴後，竟一面利用上訴期間拖延訴訟，另一方面則將系爭房屋交付予訴外人貝斯特公司、陳志亮占有使用經營不動產等業務，嗣後訴外人貝斯特公司已於100年10月13日與原告成立調解，同意於100年10月20日前自系爭房屋遷讓，另訴外人陳志亮亦於100年10月28日會同原告至系爭房屋現場，清點貝斯特公司及屬於其個人之物品後，自系爭房屋遷移，惟被告汪茂銓出面表示系爭房屋內之物品為伊所有，以致兩造無法達成調解，即現無權占有系爭房屋者，為被告一人。
㈡原告並未同意被告占有使用系爭房屋，是相對於原告而言，
被告自屬無權占有並妨害原告所有權之正當行使，原告自得依民法第767條第1項物上請求權之規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋。又被告無占有使用系爭房屋之合法權源，已如前述，而按無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可參。被告無權占用使用系爭房屋，獲有使用收益系爭房屋之利益，致原告無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，且未給付任何對價，依民法第179條之規定，自應負返還此一利益即相當於被告使用期間內租金額之責。參以系爭房屋坐落於台北市信義區，生活機能良好，鄰近捷運站，交通便捷，周邊商圈鄰立，商業活動頻繁，可謂台北市○○○○段，房屋租金每坪多在1,500元以上，被告占有使用系爭房之坪數為35坪，每月所獲相當於租金之不當得利，至少為52,500元，而原告係於100年5月6日正式報案催請被告遷讓，爰依是日及52,500元整為準，請求被告按月給付之。
㈢並聲明：⒈被告應將座落臺北市○○區○○段四小段第2190
建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段1之8號3樓房屋遷讓並返還予原告。⒉被告應自100年5月6日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告52,500元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠訴外人傅家蓁與原告為姐妹關係，系爭房屋非原告一人所有
，系爭房屋係屬傅家全體共同持分所有，而原告以個人名義請求，於法有違。又查高院99年度重上字第87號判決內載「綜上所述，系爭房地乃傅家以變賣土地所得資金購買，而由 傅家信 託登記於被上訴人名下，…」等語，故原告僅係人頭而已。復依原告於本院98年度審重訴字第157號之民事答辯㈡狀中陳述原告與訴外人傅家蓁在其祖母面前立誓絕對會盡保管責任，待日後弟妹成年會全數奉還傅家云云，然原告未依承諾歸還系爭房屋，原告已違誓在先。是訴外人傅家蓁既為共有人之一，自有權利主張，且系爭房屋先前皆委由被告管理並由被告繳付房貸，故被告對系爭房屋有使用之權利，原告請求無理由。
㈡系爭房屋自77年購入起，所有費用均由被告支付，包含房屋
貸款、房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯費、歷年來房屋裝修費、保險等以及房屋無法出租時之代墊房貸款，原告迄今分文未付，故被告上開支出概估除租金收入，數十年來早已超過300萬元以上，此亦屬原告應返還被告之不當得利。
且系爭房屋現屋齡40年，屬老舊公寓大廈，租金無法與新大樓比擬，故原告所提租金完全無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與訴外人傅家蓁為姐妹關係，被告汪茂銓為訴外人傅家蓁之配偶。
㈡被告汪茂銓曾就系爭房屋向原告訴請所有權移轉登記，原告
提起反訴，訴請被告汪茂銓將系爭房屋之所有權狀返還予原告，案經本院以98年度重訴字第275號民事事件審理，判決被告汪茂銓之訴駁回，被告汪茂銓應將系爭房屋之所有權狀返還予原告，被告汪茂銓提出上訴，業經高院99年度重上字第87號及最高院100年度台上字第589號民事事件審理，均駁回被告汪茂銓之上訴，此有本院98年度重訴字第275號、高院99年度重上字第87號民事判決影本及最高法院書記廳100台民主四字第401號通知書附卷可稽（見北簡卷第11至22頁）。
㈢座落臺北市○○區○○段四小段第2190建號即門牌號碼台北
市○○區○○○路○段1之8號3樓房屋之登記所有權人為原告傅翠玲，此有臺北市松山地政事務所建物所有權狀、土地所有權狀、土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本等件影本在卷可稽（見本案卷第22至54頁）。
㈣系爭房屋經臺北市政府地政處（下稱地政處）計算，系爭房
屋100年單價為每平方公尺16,303元，此有地政處100年11月18日北市地價字第10033266900號函在卷可稽（見北簡卷第81頁）。
㈤訴外人貝斯特公司已於100年10月13日與原告成立調解，同
意於100年10月20日前自系爭房屋遷讓，另訴外人陳志亮亦於100年10月28日會同原告至系爭房屋現場，清點貝斯特公司及屬於其個人之物品後，自系爭房屋遷移，此有本院調解筆錄在卷可稽（見北簡卷第52至55頁）。
四、得心證之理由：㈠原告是否為系爭房屋所有權人？⒈按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或
抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年台上字第1782號判決參照）。
⒉原告主張伊為系爭房屋所有人，為被告所否認，並以前揭情
詞置辯。查被告汪茂銓曾就系爭房屋向原告訴請所有權移轉登記，原告提起反訴，訴請被告汪茂銓將系爭房屋之所有權狀返還予原告，案經本院以98年度重訴字第275號民事事件審理，判決被告汪茂銓之訴駁回，被告汪茂銓應將系爭房屋之所有權狀返還予原告，被告汪茂銓提出上訴，經臺灣高等法院99年度重上字第87號及最高法院100年度台上字第589號民事事件審理後，均駁回被告汪茂銓之上訴。又查本院98年度重訴字第275號民事判決認定「…從而，購買系爭房地之資金既係出自被告家族出售土地而來，並非原告出資，原告及其配偶傅家蓁於訴訟外亦承認系爭房地非其所有，是原告主張其為系爭房地之實際所有權人，顯為臨訟杜撰之詞，不足採信，更遑論兩造有借名登記之契約存在。㈣綜上所述，兩造就系爭房地既無借名登記契約存在，則原告請求被告移轉系爭房地之所有權登記，為無理由，應予駁回。」、「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段有明文規定。查反訴原告為系爭房地之登記所有權人，系爭房地所有權狀現為反訴被告占有管領之情事，為兩造所不爭執；反訴被告雖抗辯其方為系爭房地之實際所有權人，得合法占有系爭房地所有權狀云云，惟此一抗辯並不足採，已如前述。次查，反訴原告主張因信任妹妹即訴外人傅家蓁而將系爭房地之所有權狀交予傅家蓁保管並授權其管理系爭房地，然雙方信任關係已不存在，其已發函訴外人傅家蓁聲明終止委任關係，催告其交還系爭房地之所有權狀等情，業經提出97年11月14日以新竹英明街第01591號存證信函為憑（本院卷㈡第154頁），反訴被告既非系爭房地之實際所有權人，又未能證明其係基於何種法律關係占有系爭房地之所有權狀，自應認反訴被告確有無權占有系爭房地所有權狀之事實。從而，反訴原告本於系爭房地所有人之地位，依民法第767條規定，請求反訴被告返還系爭房地之所有權狀，為有理由，應予准許。」等語（見北簡卷第14至15頁）及高院99年度重上字第87號民事判決認定「…綜上所述，系爭房地乃傅家以變賣土地所得資金購買，而由傅家信託登記於被上訴人名下，非屬上訴人所有，兩造間就系爭房地亦無任何借名契約關係存在。從而，上訴人主張系爭房地為其所有，其已終止兩造間借名契約，請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊，洵屬無據，不應准許。…」等語（見北簡卷第18至20頁），足堪認定被告與訴外人傅家蓁均非系爭房屋之所有權人，兩造間亦無借名登記之法律關係存在被告自不得再於本案就前案已確認事實為相反之主張。再查系爭房屋之登記所有權人為原告傅翠玲，此有臺北市松山地政事務所建物所有權狀、土地所有權狀、土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本等件影本在卷可稽（見本案卷第22至54頁）。原告主張為系爭房屋所有權人，堪信為真實。被告空言抗辯訴外人傅家蓁既為系爭房屋共有人之一云云，核不足取。
㈡原告依民法第767條第1項之規定請求被告返還系爭房屋，是
否有理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可參）。又所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2212號、73年度台上字第2950號判決意旨可資參照）。
⒉原告主張將系爭房屋所有權狀正本交付予訴外人傅家蓁保管
，嗣於97年11月14日致函訴外人傅家蓁終止委任關係，是被告乃無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項之規定請求被告返還系爭房屋。被告否認並辯稱訴外人傅家蓁為共有人之一，自有權利主張，且系爭房屋先前皆委由被告管理並由被告繳付房貸，故被告對系爭房屋有使用之權利，原告請求無理由。惟被告與訴外人傅家蓁均非系爭房屋之所有權人，而原告為系爭房屋之所有權人，已如前述，又被告雖稱伊有繳付系爭房屋之房貸云云，然被告未提出房貸匯款單或繳款記錄等件為證，難認被告所辯係為真實。又查本院98年度重訴字第275號民事判決認定「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段有明文規定。查反訴原告為系爭房地之登記所有權人，系爭房地所有權狀現為反訴被告占有管領之情事，為兩造所不爭執；反訴被告雖抗辯其方為系爭房地之實際所有權人，得合法占有系爭房地所有權狀云云，惟此一抗辯並不足採，已如前述。次查，反訴原告主張因信任妹妹即訴外人傅家蓁而將系爭房地之所有權狀交予傅家蓁保管並授權其管理系爭房地，然雙方信任關係已不存在，其已發函訴外人傅家蓁聲明終止委任關係，催告其交還系爭房地之所有權狀等情，業經提出97年11月14日以新竹英明街第01591號存證信函為憑（本院卷㈡第154頁），反訴被告既非系爭房地之實際所有權人，又未能證明其係基於何種法律關係占有系爭房地之所有權狀，自應認反訴被告確有無權占有系爭房地所有權狀之事實。從而，反訴原告本於系爭房地所有人之地位，依民法第767條規定，請求反訴被告返還系爭房地之所有權狀，為有理由，應予准許。」等語（見北簡卷第15頁），足證原告已於97年11月14日以新竹英明街第01591號存證信函向訴外人傅家蓁表示終止委任關係，是原告與訴外人傅家蓁間已無委任關係，即訴外人傅家蓁已無權使用系爭房屋，是被告所辯難以採信。被告空言主張對系爭房屋有使用權利而未舉證證明之，難認被告係屬有權占有，原告依民法第767條第1項之規定請求被告返還系爭房屋，即屬有據。
㈢原告依民法第179條之規定請求被告自100年5月6日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付原告52,500元，是否有理由？⒈按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」（最高法院61年台上字第1695判例參照）。被告無權占有系爭房屋，屬無法律上之原因而占有，原告自得依據不當得利之法律關係，請求返還所受相當租金之不當得利。再按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」。再按土地第97條第1項規定所稱土地價額係指法定地價而言；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。又依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。又按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判例意旨參照）。
⒉查系爭建物之基地係座落於臺北市○○區○○段四小段第821
、822、823、823之2、823之3、830、830之1、831、832、833地號，此有臺北市松山地政事務所建物所有權狀、土地所有權狀、土地登記第二類謄本及建物登記第二類謄本等件影本在卷可稽（見本案卷第22至54頁），是依土地法第97條第1項規定計算土地及其建築物申報總價年息10%分述如下：
⑴房屋部分：經地政處計算，系爭房屋100年單價為每平方公
尺16,303元，此有地政處100年11月18日北市地價字第10033266900號函在卷可稽（見北簡卷第81頁），而系爭房屋總面積為118.08平方公尺【計算式：（2,334.29平方公尺×62/10,000）＋96.81平方公尺＋6.8平方公尺＝118.08平方公尺，小數點以下第三位四捨五入】，故系爭房屋總價應為1,925,058元【計算式：118.08平方公尺×16,303元＝1,925,058元，元以下四捨五入】。
⑵土地部分：座落臺北市○○區○○段四小段第821地號申報
地價每平方公尺159,508.8元、面積為86平方公尺、權利範圍為7,200分之23；同地段第822地號申報地價每平方公尺141,368元、面積為120平方公尺、權利範圍為7,200分之85；第823地號申報地價每平方公尺64,429.2元、面積為106平方公尺、權利範圍為7,200分之165；第823之2地號申報地價每平方公尺49,729.5元、面積為1平方公尺、權利範圍為7,200分之165；第823之3地號申報地價每平方公尺49,729.5元、面積為11平方公尺、權利範圍為7,200分之165；第830地號申報地價每平方公尺119,271.9元、面積為396平方公尺、權利範圍為7,200分之25；第830之1地號申報地價每平方公尺99,502.6元、面積為458平方公尺、權利範圍為7,200分之25；第831地號申報地價每平方公尺144,802.4元、面積為118平方公尺、權利範圍為7,200分之67；第832地號申報地價每平方公尺160,236元、面積為197平方公尺、權利範圍為7,200分之33；第833地號申報地價每平方公尺160,209.6元、面積為187平方公尺、權利範圍為7,200分之20，此有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本案卷第33至52頁），故土地總價應為1,123,413元【計算式：（86平方公尺×159,508.8元×23/7,200）＋（120平方公尺×141,368元×85/7,200）＋（106平方公尺×64,429.2元×165/7,200）＋（1平方公尺×49,729.5元×165/7,200）＋（11平方公尺×49,729.5元×165/7,200）＋（396平方公尺×119,271.9元×25/7,200）＋（458平方公尺×99,502.6元×25/7,200）＋（118平方公尺×144,802.4元×67/7,200）＋（197平方公尺×160,236元×33/7,200）＋（187平方公尺×160,209.6元×20/7,200）＝1,123,413元，元以下第三位四捨五入】。
⑶每月租金：25,404元【計算式：（1,925,058元＋1,123,413元）×10%×1/12＝25,404元，元以下第三位四捨五入】。
⒊依上所述，原告得請求相當租金之不當得利金額係以按月25
,404元為限，原告請求被告自100年5月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,404元，即屬有理由，逾此部分，為無理由。
五、綜上，原告為系爭房屋所有人，被告非系爭房屋之共有人，亦無使用系爭房屋之合法權利，難謂占有系爭房屋係具有正當權源，從而，原告依據民法第767條第1項前段及同法179條之規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及請求被告自100年5月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,404元，為有理由，應予准許，逾此部分請求則屬無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部為無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年3月30日
民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月30日
書記官謝盈敏