裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第1663號民事判決
裁判日期：民國101年04月19日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第1663號原告 陳慶耀 訴訟代理人 李錦臺 律師
許清連 律師被告陽信商業銀行股份有限公司法定代理人 林彭郎 訴訟代理人 李怡毅 高雄市○.
許進根 陳正民 唐榮宏 上當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國101年4月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國99年8月3日向被告買受坐落高雄市○○區○○段第1081、1084地號土地（下稱系爭1081、1084地號土地）及其上同段第542建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），伊已交付買賣總價金新臺幣（下同）5,744,000元，被告亦於99年8月24日將系爭房地移轉登記並交付伊。惟伊於100年3月間發現系爭房屋有部分之建物占用他人所有坐落同區段第1077、1078、1080地號等3筆土地約10坪（下稱系爭瑕疵），遂於同年月
8日催告被告交付無瑕疵建物與伊，被告置之不理；伊擬自行拆除無權佔用他人土地之建物並修補該拆除之壁面，經委請訴外人日發開發工程有限公司（下稱日發公司）估價，所需費用計達623,000元（含前鐵皮屋拆建部分合計223,000元，及後磚牆越界拆改部分合計400,000元），顯見系爭房屋具有物之瑕疵。伊為此爰依民法第359條規定請求減少價金600,000元。又系爭房屋有部分無權占用他人之土地，被告拒不補正該瑕疵，構成不完全給付，伊亦得依民法第227條之規定，請求被告賠償伊因而所需支出拆除該部分建物並修補該拆除壁面之費用，伊僅請求600,000元，爰依據民法第359條或第227條之規定，請求擇一命被告如數給付及加計法定遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係以公開標售之方式出售系爭房地，且於投標公告第14條載明依現狀標售並按現狀點交，伊不負標售標的物瑕疵擔保責任，且標售標的物上原有之一切權利義務關係及瑕疵皆已反應在標售底價上，投標人應自行查明，開標後概由得標人承受，得標人不得異議且不得以任何理由向伊要求任何費用或損害賠償；兩造所訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約書）第6條第1款亦約定：「除本契約另有約定外，甲（原告）、乙（被告）雙方同意依移轉所有權登記時之現況為準點交，並於完成所有權移轉登記時視為點交完成，點交完成後，乙方不負標的物瑕疵擔保責任。…」。而原告於投標前，伊之承辦人員許進根亦曾告知原告及其仲介沈有忠稱：系爭標的因占用第三人土地及台糖土地，有部分界址並不明確，如原告得標後，伊公司並不負責處理，惟積欠台糖之使用費，伊公司將負責繳清等語；原告亦稱：如標受後，要將建物全部拆除，其與鄰地占用或被占用關係將採價購或協調方式處理等語。嗣買賣過戶完成，伊繳清積欠台糖之使用費，仍協助原告向台糖承租同段第1099地號土地；原告亦向第三人購買同段第1097地號土地。惟其後原告因故與其他鄰地所有權人發生爭執，亦未依原計畫拆除建物。則原告於投標買受前即已知悉系爭房屋之瑕疵，伊不負瑕疵擔保責任，亦無不完全給付，原告之請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於99年8月3日向被告買受系爭房地，原告已交付買賣
總價金5,744,000元，被告亦於99年8月24日將系爭房地移轉登記並交付予原告。
㈡系爭房屋部分占用他人所有坐落同區段1077、1078、1080地號等三筆土地。
四、查系爭房地原為被告所有，並於99年間公開標售，經原告於99年8月3日以5,744,000元投標買受，並已繳清價款之事實，為兩造所不爭執，並有陽信商業銀行股份有限公司承受擔保品公開標售公告、地籍圖謄本、不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀在卷可證（見本院卷第46至第50頁、第7頁、第8頁至第13頁、第14頁、第15頁)，堪信為真實。
五、按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其有瑕疵者，不在此限。又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第355條、第366條分別定有明文。本件系爭房屋部分占用他人所有○○○區段1077、1078、1080地號等三筆土地一情，為兩造所不爭，而原告主張被告因此應負物之瑕疵擔保責任，惟被告則以前揭情詞置辯。茲查：
㈠依系爭房屋之建物所有權狀載明「建築完成日期：60年7月
20日」、「總面積：263.21平方公尺」、「主要建材：磚造」（見本院卷第15頁）；而經本院會同兩造至現場勘查，該屋之現況為鐵皮屋頂、面向大門之右邊前半段沒有牆壁，其鐵皮屋頂固定在鄰屋的牆壁上、後半段為磚造牆壁，現場前經原告申請鑑界，依99年11月18日複丈圖（見本院卷第79頁）所示編號2、3距離之直線長度約27.83米，該2、3點之界椿（見本院卷第91頁下方照片）位在屋內等情，業經本院到場勘驗，制有勘驗筆錄及現場照片在卷可按（見本院卷第76至92頁），可見系爭房屋之權狀與現況不符，且有增建。再據證人即仲介原告買受系爭房屋之訴外人 沈建宏 到庭證稱：伊於99年8月任職隆大房屋仲介公司，曾帶原告到現場看過，及帶他去被告銀行投標；原告於投標前有先調地籍圖，且被告銀行之承辦人員亦有告知原告：若標到是以現況交屋，如果有部分侵占到他人土地，要自己處理，這房子很大又蓋很久，要去鑑界；原告是標到後才去鑑界，一般法拍或銀拍都是依現況去標的，標到後去鑑界才會知道範圍到哪裡，本件就是因為系爭土地之標價便宜，原告才去買，根本是買地送屋；當初伊帶原告去看系爭房屋2、3次以上，房子有100多坪，他有說標到後要將房屋後面的矮房子全部拆除等語明確（見本院卷第96頁第102頁），足證原告曾於投標買受前，查勘現場2次以上，且有調取地籍圖核對，並經被告之承辦人員告知系爭房屋之實際使用之土地有占用他人土地之虞等情；參以原告於投標買受系爭房地後，即主動向地政機關申請土地鑑界，更足認權狀與現況不符，且系爭房屋有部分增建及有占用他人土地之虞，此事原告均知情。
㈡再者，本件系爭房地之買賣採公開標售之方式，並於公開標
售公告第14條記載：「本標案標的物依現狀標售，並依雙方嗣後簽訂之不動產買賣契約書約定辦理現狀點交，本公司不負標售標的物瑕疵擔保責任。…土地上如有未辦保存登記之建物或其它地上物，亦於其坐落土地完成所有權移轉登記時視為一併交付。標售標的物上原有之一切權利義務關係及瑕疵皆已反應在標售底價上，投標人應自行查明，開標後概由得標人承受，得標人不得異議且不得以任何理由向本公司要求任何費用或損害賠償。」（見本院卷第50頁），已揭明系爭房地依現狀標售及點交，其瑕疵皆已反應在標售底價上，投標人應於參與投標前，自行查明；況如前所述，原告曾於事前看屋，知悉系爭房屋顯有增建之情形，並經被告之承辦人員告知該屋有部分增建及有占用他人土地之虞，且證人沈建宏亦證稱本件就是因為系爭土地之標價便宜，原告才去買，根本是買地送屋等語，益見原告係於評估上情後參與投標，並於簽約時核對所有權狀，仍簽約買受，縱認原告於買受時並非明知系爭房屋有系爭瑕疵之情，亦應認原告有重大過失而不知。
㈢又依兩造所訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約書）第6條
第1項約定：「除本契約另有約定外，甲（原告）、乙（被告）雙方同意依移轉所有權登記時之現況為準點交，並於完成所有權移轉登記時視為點交完成，點交完成後，乙方不負標的物瑕疵擔保責任。…」而以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，惟由上情觀之，被告從未保證系爭房屋無越界建築之情事，而原告復未能舉證證明被告有故意不告知系爭瑕疵之情形，是其特約並非無效，則依據民法第355條之規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任，原告主張系爭房屋有系爭瑕疵而依據同法第359條之規定請求減少價金，自屬無據。
六、再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第
227條固定有明文。惟因不完全給付而請求損害賠償之要件，必須有可歸責於出賣人之事由始可。易言之，買賣契約訂立時或訂立後，因有出賣人之故意或過失行為等可歸責事由，致出賣人之給付不完全之情況，買受人始得依債務不履行之規定請求損害賠償。本件原告主張被告交付之系爭房屋有系爭瑕疵，即為未依債之本旨給付，而構成不完全給付云云，然查：被告於其承受擔保品公開標售已揭明系爭房地依現狀標售及點交，其瑕疵皆已反應在標售底價上，亦告知原告該屋有部分增建及有占用他人土地之虞，已如前述，因此，被告自始表明其出賣之物有瑕疵，並以系爭房屋現狀點交予原告，即難謂非依債之本旨給付而構成不完全給付。故原告主張交付系爭房屋並未依債之本旨給付，而依不完全給付債務不履行之規定，請求損害賠償，亦非可採。
七、綜上所述，原告主張系爭房屋存有系爭瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，並無可採；本件亦無可歸責於被告致不完全給付之情形，則原告依民法第359條、第227條規定，請求被告減少價金或賠償其損失而給付伊600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法無據，不能准許；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，自失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，茲不再一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年4月19日
民事第三庭法官郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月19日
書記官黃琬婷