裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第93號民事判決
裁判日期：民國104年07月08日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第93號原告全球不動產仲介有限公司法定代理人 陳貞君 訴訟代理人 盧之耘 律師複代理人 張國科 律師被告 吳榮宗 訴訟代理人 詹德柱 律師複代理人 林佳樑 律師
王子平 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國104年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國102年12月15日委託原告居間銷售被告所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地，及其上同段1988建號，門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號4樓之房屋（下稱系爭房地），約定報酬為成交價4%，委託銷售期間為102年12月15日至103年4月26日，委託銷售價格為新臺幣（下同）1280萬元，兩造並簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）及委託事項變更契約書。後經原告居間覓得訴外人 簡志翰 願以上開價格買受系爭房地，並於103年2月21日與原告簽立不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書，委託原告代為斡旋。詎被告竟為避免支付原告報酬，而故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而另與簡志翰於103年4月
6日訂立買賣契約，並於同年5月8日完成所有權移轉登記，被告故意拒絕與買受人訂立該1280萬意思合致之契約，顯係以違反誠信原則之方法故意使原告喪失報酬請求權為主要目的，依最高法院判例及判決意旨，仍應給付原告居間報酬，爰依民法第568條第1項、系爭契約第8條第3項第1款、第5款，請求被告給付居間報酬予原告等語。並聲明：㈠被告應給付原告512,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件兩造簽立之系爭契約雖為「專任委託銷售契約書」，然依系爭契約第17條特約條款記載「本契約於103.
1.26改為一般約銷售，並銷售至103.4.26為止」，可證兩造間之委託銷售已合意變更為一般委託。又系爭契約第8條第
3項第5款之「乙方客戶」，應指原告已達到媒介就緒程度，亦即原告媒介買賣雙方就簽約必要之點、非必要之點均已意思合致，僅欠缺書面契約之簽立程序者，本件原告雖曾帶訴外人簡志翰至系爭房地看屋，然簡志翰透過原告提出1280萬價金之買賣要約後，被告未同意前開價金，是被告與簡志翰就系爭房地之買賣價金未達合致，契約並未就緒，原告自不得請求被告支付報酬。況倘被告係為規避支付仲介報酬，自應私下另與簡志翰成立買賣契約，豈有再透過其他仲介業者並因此支付更高仲介費用之可能等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請免為假執行之宣告。
三、查兩造於102年12月15日簽訂專任委託銷售契約書（即系爭契約），約定由原告居間仲介銷售系爭房地，約定委託期間為102年12月15日至103年3月31日，後另訂立特約條款，於103年1月26日改為一般約銷售，並銷售至103年4月26日止。嗣於103年2月21日，訴外人簡志翰與原告簽立不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書，約定由原告就系爭房地代為斡旋。系爭房地則於103年5月8日，以買賣為原因移轉所有權登記予簡志翰，原因發生日期為103年4月6日等事實，有系爭契約、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、系爭房地電子謄本、登記謄本等件在卷可稽（見臺灣士林地方法院103年度第1264號卷，下稱士院卷，第11至13頁、16至18頁，本院卷第24頁），應堪認為信實。
四、原告主張被告為避免支付原告報酬，故意拒絕訂立原告媒介就緒之契約，而與簡志翰另行就系爭房地訂立買賣契約，係以違反誠信原則之方法故意使原告喪失報酬請求權為主要目的，仍應給付原告居間報酬等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告請求被告依系爭契約給付委託銷售價格4%即512,000元之居間報酬予原告，有無理由？茲判斷如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第
568條第1項分別定有明文。又按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬，最高法院84年度台上字第2925號判決意旨可資參照。再按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意；解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院98年度台上字第1217號、96年度台上字第286號判決意旨參照）。
㈡經查，本件兩造就系爭房地之委託銷售，已於103年1月26
日合意改為一般委託，而非專任委託契約之事實，已如前述。而系爭契約第8條第3項固約定「有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價之服務報酬，並應立即全額支付予乙方。①委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。…⑤委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者。」等語（見本院卷第25頁），惟該條項之標題係「專任委託之遵守」乙節，亦有系爭契約在卷可足憑。衡諸該條項約定之目的，應在於兩造簽立專任委託銷售契約時，為確保委託人遵守專任委託之約定，避免委託人故意在委託期間內違反此約定，而私下自行或另行委託其他仲介業者出售房屋，始有此擬制約定之必要，而使專任委託之目的得以順利達成。從而，本件既經兩造合意變更為一般委託銷售契約，雖契約書上仍保留上開規範，然本院認於一般委託之情形，自無專任委託相關規定之適用。查本件被告與簡志翰買賣系爭房地之時間為103年4月6日，已於兩造合意改定為一般委託銷售之後始為之，而簡志翰又係103年2月間，即兩造更改為一般委託銷售後，始與原告聯繫欲購買系爭房地（過程詳後述），原告復未舉證被告有何於專任委託期間即自行聯繫出售或委託第三人居間仲介之行為，是原告即不得逕以系爭契約第
8條第3項第1款、第5款之規定，請求被告給付居間報酬，而僅得於被告故意拒絕締結經原告媒介就緒之契約時，始能請求被告給付居間報酬予原告，先予敘明。
㈢而就系爭房地是否已經原告媒介就緒，本院認於買賣契約之
情形，應以原告媒介至契約當事人就標的物及其價金互相同意為基準，方得謂原告已媒介就緒。原告雖主張被告委託銷售價格1,280萬元，已與簡志翰出價相符，即應認為係媒介就緒云云。查本件兩造簽訂系爭契約時，上載之委託價格為1,350萬元（見本院卷第24頁），後兩造又簽訂委託事項變更契約書，原載明之委託價額初仍為1,350萬，後經被告簽名確認，手寫更改為1,280萬元，固有前揭變更契約書附卷足憑（見本院卷第28頁），然所謂委託銷售價額之多寡端視委託人即屋主當下之意願而定，縱未明確約定變更該委託銷售價額，自該銷售價額訂定之經濟目的及一般認知而言，應認該委託銷售價額訂立之真意，應在於劃定賣方所能接受之銷售底價，至實際之成交價額如何，仍待買賣雙方透過仲介再為實際議價，方能決定。倘如原告所主張，買方出價到達賣方之委託底價時買賣契約即為成立，無異扼殺買賣雙方議約之權利，亦與房屋交易之實務不相符合。且本件系爭房屋買賣之經過，業據證人即系爭房地買受人簡志翰到庭證稱：伊透過仲介（即原告，下同）向被告買房屋，伊透過591租屋網，與仲介約看屋，大概是在（103年）2月份，後來伊太太也有去看一次，就下斡旋金，將近4月份與原告解除關係，解除關係是因為伊出價，原告回覆伊屋主不賣了，伊有拿回斡旋金，後來伊網站上在信義房屋也有PO相同的物件，伊委由信義再帶看，後來就成交。伊最後出價到1,280萬，伊不會跟屋主有直接溝通，仲介就跟伊說屋主不賣了，仲介有跟伊說這個價格很有機會，但不賣的緣由是什麼伊不清楚，後來伊是透過信義房屋，伊出價比1280萬還要高，好像是1,306萬元，就成交了等語（見本院卷第32頁反面）。由上可知，簡志翰雖出價至被告之委託銷售價格1,280萬元，然在不動產之交易習慣上，顯然原告亦認知仍待與被告實際磋商議價後，始能確定最後交易金額，否則即逕以雙方價額已達成一致回覆簡志翰即可，不需告以該價格「很有機會」等語。再觀諸原告與簡志翰簽署之不動產買賣意願書，上載明「現因承購條件與賣方之出售條件有所差距，經買方審閱受託人（即原告）提供之『要約書』及『不動產買賣意願書』後願交付斡旋金與受託人據以代為斡旋」等語，而其約定之房地產承買總價款，原記載為1,168萬元，後經簡志翰簽名確認，手寫更改為1,280萬元；而該不動產買賣意願書第3條復明定：「自簽立本意願書起至103年3月31止（原為10
3年2月28日，後經簡志翰簽名確認更改）為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款者，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收取買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書之條款不為賣方所接受，或期滿後不願意繼續斡旋，則本意願書則失效。」等語（見士院卷第16頁），益證原告認知本件契約仍待與被告、簡志翰商議實際價額後，方能進行簽約之相關程序，否則就形式上而論，當時買方於不動產買賣意願書之承買價額，已達賣方於委託事項變更契約書所載之委託價額，如交易習慣上不需另行商議，即可以此一致之價格論斷契約已然成立，原告當可立即啟動進一步之締約程序，亦即將向簡志翰收取之斡旋金轉為定金交予被告，並促成不動產買賣契約書之簽立，惟原告並未如此處理，而僅持續與被告斡旋，顯見簡志翰與被告就系爭房地之出價形式上雖看似一致，然實質上仍存在相當落差，從而原告之媒介顯未達契約當事人就價金互相同意之程度，自非已媒介就緒，揆諸前揭說明，本件原告既未媒介就緒，被告當無何締結契約之義務可言，是其縱拒絕締約，亦無依誠信原則仍需支付報酬之理，從而原告此部主張，即屬無據。
五、綜上所述，被告於一般委託期間另行透過其他仲介出售系爭房地之行為，應無專任委託遵守約定之適用，且本件原告亦尚未就系爭房地媒介就緒，是原告主張依民法第568條第1項、系爭契約第8條第3款第1款、第5款之規定，請求被告給付原告居間服務報酬512,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年7月8日
民事第四庭審判長法官陳財旺
法官陳映如法官宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月8日
書記官楊玉寧