裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第173號民事判決
裁判日期：民國111年11月30日
裁判案由：給付處理費
臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第173號原告 陳思忠 訴訟代理人 陳慶尚 律師複代理人 王兆華 律師訴訟代理人 王曉萍 被告 陳光熙 上列當事人間請求給付處理費事件，本院於民國111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾捌萬陸仟伍佰參拾元，及自民國一百一十年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾捌萬陸仟伍佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面原告原以被告未依同意書（下稱系爭同意書）之約定給付其服務費為由，依系爭同意書之法律關係，請求被告給付新臺幣（下同）58萬6,530元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱58萬6,530元本息），嗣基於處理仲介銷售之同一原因事實，主張縱認系爭同意書於本件不適用，兩造亦已成立居間契約，追加備位依民法第568條第1項規定為同一請求（見本院卷二第457頁、第518頁），依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造均為新竹縣○○市○○段0000○0000○0000地號土地（下合稱1005地號等3筆土地）之共有人，因1005地號等3筆土地內夾雜及毗鄰國有財產署（下稱國產署）所管理同段
906、1007地號土地（下合稱906地號等2筆土地，與1005地號等3筆土地合稱系爭5筆土地）之緣故而長年無法出售，土地共有人為此決定推派伊來統籌處理土地買賣相關事宜，並於民國107年2月8日訂定系爭同意書，約定由伊對內統整意見，對外可用各種方式尋覓買主，土地售價須為每坪20萬元以上，事成後即給付伊出售總價款1.5%作為服務費。伊取得系爭同意書後，即積極尋覓買主，然因1005地號等3筆土地夾雜毗鄰906地號等2筆土地而無果，伊遂建議各共有人向國產署申購906等2筆土地，使1005地號等3筆土地更為完整以提高土地賣價，被告經協調給付其20萬元後配合申購，被告顯已同意將來同時出售系爭5筆土地，亦為所有地主之共識。嗣伊覓得訴外人即買主 黃正祥 ，黃正祥於109年9月26日出具不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），委託訴外人 許永煌 以每坪21萬元之價格向地主協調購買系爭5筆土地，伊則於109年9月27日在系爭意願書簽名表示同意，並於當日與許永煌簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），專屬授權由許永煌出售系爭5筆土地，並載明交易條件，僅待伊向系爭5筆土地共有人做最後確認即可完成簽約。迨109年12月23日，各共有人與黃正祥就系爭5筆土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣並付訖價金及移轉所有權（下稱系爭5筆土地之買賣為系爭交易），被告自應依系爭同意書之約定按1005地號等3筆土地售價之1.5%給付伊服務費。
縱系爭同意書係就1005地號等3筆土地為約定而不適用於系爭交易，兩造亦有就1005地號等3筆土地成立居間契約，被告亦應如數給付伊居間報酬等語。爰先位依系爭同意書之法律關係，備位依民法第568條第1項規定為請求，並聲明：㈠被告應給付伊58萬6,530元本息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭同意書既僅記載針對1005等3筆土地之銷售服務，其適用範圍應僅限委任原告居間出售1005地號等3筆土地，109年12月23日最終成交之土地另有包含906地號等2筆土地，系爭同意書於系爭交易即不適用。又系爭5筆土地之交易過程係由訴外人博裕土地開發有限公司（下稱博裕公司）人員親自解說，居中協調斡旋並討論相關合約事宜，並由訴外人即土地經紀人 朱本勳 居間媒介，嗣簽約出售予黃正祥，全程均由伊親自接洽，許永煌既非博裕公司員工，亦非其承辦人，其與原告簽立之系爭委託契約僅屬該二人間之私人行為，與成立系爭買賣契約無關，原告並未履行系爭同意書之約定，自不得據以請求服務費。此外，伊於系爭交易期間均無簽訂系爭5筆土地之相關授權書，原告竟將雙方先前所簽署之授權書，未經伊同意私自加入906地號等2筆土地，蓄意變造，即屬違背法令，且原告對於訂約事項未據實以報，於委託仲介公司之報酬亦不一，已違背民法第567條第1項、第571條規定及誠信原則，伊亦得拒絕付服務費等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造為1005地號等3筆土地共有人，被告前於107年2月8日簽立系爭同意書，並於108年間由全體共有人向國產署申購906地號等2筆土地，迨109年12月23日系爭5筆土地全體共有人與黃正祥簽訂系爭買賣契約，將該5筆土地售予黃正祥，嗣並付訖價金及辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有系爭同意書、國產署中區分署新竹辦事處畸零裡地繳款通知書、系爭買賣契約及本院依職權調取之所有權移轉登記資料等件（見司促卷第19頁，本院卷二第229至231頁，卷一第271至304頁，卷二第3至207頁）可證，堪予信實。
四、得心證之理由原告主張其已居中協調並售出包含1005地號等3筆土地在內之系爭5筆土地，被告應依系爭同意書給付服務費，縱系爭同意書不適用於系爭交易，被告亦應依民法第568條第1項規定給付服務費等語，遭被告以前詞所拒。茲查：
㈠系爭同意書之真意？原告依系爭同意書所負之義務為何？
1.按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。亦即解釋契約，應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。
2.查稽之系爭同意書，載明：「座落於竹北市○○段00000000000000○地號共叁筆之土地所有持有人，同意委由陳思忠先生（身分證字號：…）為居中協調，銷售上述之土地仲介事宜，願意給付與總價款1.5%之服務費，特立此約。註：每坪貳拾萬元售價」（見司促卷一第311頁），並未限制1005地號等3筆土地應如何出售；證人即共有人 陳春全 於原告另訴請求另一共有人 陳坤源 給付服務費事件〔案列：臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）111年度簡上字第77號（下稱竹院簡上77號）〕證述：「（問：你在107年2月12日有立同意書給上訴人（即本件原告），請他居間協調銷售土地的仲介事宜，願意付給他總價百分之1.5的服務費…，在107年2月12日立的同意書請上訴人居間協調銷售土地的仲介事宜是對內，還是對外去找仲介去處理或是全部包含在內？）應該都有，因為土地賣了1、20年都沒有成交，大家都希望能夠趕快出售掉，因為是祖產，又是畸零地。」等語（見本院卷二第358至359頁），證人即共有人 陳俊哲 於原告另訴另一共有人 陳俊發 給付服務費事件〔案列新竹地院111年度竹簡字第80號（下稱竹簡80號）〕亦證稱：「（問：同意書提到同意委由陳思忠居中協調銷售土地仲介事宜的意思，是指對內協調還視同意他再去找其他仲介來處理，還是原告要直接找買家？）這個其實蠻單純的，我們當初簽的同意書是沒有期限的，這個買賣是跟原告有關，原告去找買家來買我們的土地，若每坪20萬元以上，我們就支付1.5%的服務費給原告，所以原告要用何方式找買家促成買賣成交，我們都沒有做很大過問。
」等語（見本院卷二第417至419頁），並提出陳述書載明：
「我們有一塊祖產，地號為泰和段1005、1006及1008三地號…大家有意出售，惟有仲介出價每坪16.1萬，有部分地主同意出售，仲介即打算以土地法第34條之一強迫其他人出售，我們為了避免祖產被賤賣，有人主張地主中應有人出面擔任窗口，因 陳思中 （按：應為忠之誤繕）較有經驗及企圖心，所以我們即推陳思忠為對外代表，處理土地買賣事宜。本件土地買賣進行經歷多年，為利買賣之進行，所有土地持有者於民國107年2月和陳思忠簽訂銷售土地仲介事宜同意書…。
」等語（見本院卷二第435頁）；包含被告在內之其他土地共有人均有簽立與系爭同意書類同之同意書，並有原告所提被告未爭執形式真正之同意書可參（見本院卷一第197至222頁）。足見包含被告在內之共有人係因1005地號等3筆土地共有人眾多，且求售不易，為求順利出售，基於委由原告於協調共有人內部並對外尋覓買主之意思而出具同意書予原告，能以每坪不低於20萬元賣價售出祖產（1005地號等3筆土地）係包含被告在內之全體共有人之最主要目的，至於原告如何與共有人協調，又是如何售出，均非共有人所關切。是以，系爭同意書約定之真意，應係委由原告「居中協調、銷售005地號等3筆土地仲介事宜」而使1005地號等3筆土地以約定之價格順利出售，一旦出售，立同意書人即按該3筆土地售價之1.5%計付原告服務費。被告任意截取系爭同意書記載1005地號等3筆土地等文字，抗辯該同意書並不適用於系爭交易云云，並不足取。
3.又依證人陳俊哲於竹簡80號事件所證：「…我們在買賣過程中，有2筆很小的國有土地，買主認為會造成其土地完整性有疑慮。」、「有土地仲介16萬1千元就要來買我們的土地，有一半地主同意，仲介想用土地法第34-1條要我們賣土地，因原告較有經驗，所以我們就推派原告對外來處理土地買賣事宜…。」等語（見本院卷二第419頁、第421頁），可知1005地號等3筆土地不僅因地形及夾雜毗鄰906地號等2筆土地而更出售不易，亦因共有人人數眾多而待溝通協調，此參以證人陳春全於竹院簡上77號事件證述：「107年2月12日簽立同意書後，好事多磨，我們有一個堂兄弟陳光熙（即本件被告），他拒絕承購國有地，…拖了一年多，後來他說要我們付他權利金40萬，他才要放棄權利，後來我們談說給他權利金20萬元，他就又改口說他要買國有地。」等語（見本院卷二第329頁），亦足明之。再徵以證人陳春全於竹院簡上77號事件證述原告居間協調銷售土地的仲介事宜包含對內協調及對外找仲介處理在內等語（如前⑴所述，見本院卷二第359頁），及證人陳俊哲於竹簡80號事件亦證述原告以何方式找到買家促成買賣成交，共有人都沒有做很大過問等語（如前⑴所述，見本院卷二第417至419頁），暨各共有人簽立之同意書非使用一般不動產經紀公司之書面版本，其內容亦非使用不動產經紀公司之專業用語等情，各共有人委由原告處理事務之重點，應著重於前所述之內部溝通協調與外部促成買賣。因此，原告依系爭同意書所負之義務，僅須擔任1005地號等3筆土地全體共有人之對內協調及對外協商之代表，並促成上開土地之仲介銷售事宜。
㈡原告得否依系爭同意書之約定向被告請求給付服務費？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔毀約。
2.查原告於被告簽立系爭同意書後，除委託諸多仲介公司居間銷售外（見司促卷第21至40頁），為使1005地號等3筆土地順利售出，更協調全體共有人承購1005地號等3筆土地夾雜毗鄰之906地號等2筆土地，嗣並經由原告委託之許永煌聯繫接洽 黃永祥 提出以每坪21萬元之價格購買系爭5筆土地之要約，亦有證人陳春全於竹院簡上77號事件證稱：「（問：承購國有地這件事，上訴人有無出力？）上訴人一直跟我說這土地沒有承購的話，很難賣，賣不到好價格。」、「（問：在承購國有地時，上訴人做什麼事？）找地主、看地、申請地籍謄本給買方。」等語（見本院卷二第359至360頁），以及原告提出之申購計畫手稿（見本院卷二第345頁）、原告與許永煌簽立之系爭委託契約、黃正祥簽立之系爭意願書可佐（見司促卷第41至42頁、本院卷一第329至331頁），堪認系爭交易之買受人確係原告委由許永煌所覓得。
2.又系爭交易嗣後有博裕公司及訴外人 莊穎筑 一同處理仲介、買賣相關事宜，並由博裕公司收受包含兩造在內之全體共有人所給付之買賣總價1%服務費等情，雖有發票、信託指示通知書為證（見本院卷一第121頁、卷二第523頁），且為兩造所不爭（見本院卷二第519頁），然證人陳春全於竹院簡上77號事件證稱：「（問：是誰介紹你認識博裕開發公司的莊穎筑？）109年8月底，上訴人（按：即原告）打電話跟我說他帶買主仲介許先生及莊小姐到我公司拜訪我，總共去了3次，109年9月27日有簽一坪21萬，簽立同意書。」、「（問：109年12月23日簽立買賣契約時，許先生有無在現場？）有，他跟莊小姐有在竹北的莊代書事務所。」、「（問：所以你認為莊小姐跟許先生當時是基於同樣的仲介地位而處理本件交易案？）我認為他們是認識的，後來簽約的是博裕。」等語（見本院卷二第360至362頁）；證人陳俊哲於竹簡80號事件證稱：「（問：你是否知道莊穎筑在本件買賣是何角色？）莊穎筑跟許永煌有來拜訪過我，莊穎筑是負責買方方面，許永煌是負責找土地地主這方面，莊穎筑實際上沒有跟我們有很正式的關係，我們沒有跟莊穎筑簽過任何東西，我們都是跟許永煌聯繫，莊穎筑在溝通協調上也會盡心力，譬如打電話給我請我去說服其他地主，但我們沒有台面上的關係。」等語（見本院卷二第421頁），足認系爭交易係由許永煌、博裕公司、莊穎筑共同處理，並非由博裕公司、莊穎筑獨立促成而與許永煌毫無關聯。是許永煌既係原告代表全體共有人委託之仲介，又係由許永煌覓得買家黃正祥並最終促成交易，原告已盡系爭同意書所定之義務至甚明確。
3.雖證人莊穎筑於另案即原告向另一共有人 陳慶源 請求給付服務費事件（案列新竹地院111年度竹北簡字第111號）證述：
「因為我當時不認識陳思忠先生，所以委託書是下給許永煌，由許永煌跟陳思忠聯絡，一個月以後沒辦法完成交易，因為他們無法約賣方出來簽約，因為黃先生是我的客戶，委託已經到期了，他問我要不要換成我去談，我就問陳思忠、許永煌有無辦法約出來簽約，不行我再去。因為當時已經11月份，要約已經過期了，後來我就問陳思忠跟許永煌他們有無約賣方出來簽約，他們說沒辦法，我就說那我自己去找地主，後來陳思忠就說沒辦法要我自己去找地主，然後我就自己一個一個拜訪地主，大部分地主都在竹北，只有陳坤源我沒有見過，我是拜託 陳慶塘 約陳坤源，其他地主包含陳慶塘我都自己去彰化找他，而陳光熙是我拜託陳慶塘，請幫我約陳光熙到我們大園的辦公室的辦公室談的。」等語（見本院卷一第166至167頁），然依莊穎筑另證之：「（問：你自己去談的時候，有無透過陳思忠？）前面許永煌在跟陳思忠談的時候，我有跟著進度、跟著狀況，且陳思忠也是持分人之一，我也有跟陳思忠聯絡，因為陳思忠他們有家族群組，我不在群組裡面，有時候我會拜託陳思忠幫我LINE家族的其他人。」等語（見本院卷一第169頁），可見在證人莊穎筑所證由其出面與地主協商之前，原告確曾與許永煌聯絡該5筆土地之出售事宜，並與各共有人進行協調，莊穎筑亦曾請原告幫忙聯繫其他共有人，此並有原告提出之LINE對話紀錄可憑（見本院卷一第231至239頁），則縱使系爭交易最終係由博裕公司、莊穎筑所促成，莊穎筑亦是本於先前許永煌與原告協商基礎，接續促成該交易，且仍係以原告為其聯繫對象，原告於此過程中，顯繼續擔任1005地號等3筆土地全體共有人之對內協調及對外協商之代表，並最終促成上開土地之仲介銷售事宜，自已完成系爭同意書之義務而得請求被告給付服務費。
4.被告又辯稱原告違反民法第567條第1項、第571條等關於居間契約之規定，亦違反誠信原則，不得請求報酬云云。然系爭同意書實係委由原告對內居中協調共有人及對外促成買賣事宜，已認定如前，縱有各該規定之適用，系爭交易既順利完成且收受價金，亦無違反據實報告及妥為媒介義務，系爭等5筆土地出售價格確高於系爭同意書所載20萬元，復為被告所不爭，亦無違反忠實辦理義務之情事，被告依上開規定拒絕給付報酬，難認有據。又原告請求給付服務費本係依據系爭同意書約定之正當權利行使，要無違反誠信原則可言。
5.是以，被告既於系爭同意書簽名，原告亦接受該同意書所定之義務，嗣並依約完成，被告自應受該同意書之拘束而履行之。原告依系爭同意書約定，請求被告給付1005地號等3筆土地買賣總價1.5%之服務費58萬6,530元（計算方式如附表所示），及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即110年9月2日（見司促卷第27頁）起至清償日止之法定遲延利息，當屬有據。
五、綜上所述，原告先位依系爭同意書之法律關係，請求被告給付58萬6,530元本息，為有理由，應予准許。又原告先位之訴既有理由，其備位之訴自毋庸裁判，附此敘明。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為准予、免為假執行之宣告，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認予本件判決結果無影響，茲不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年11月30日
民事第六庭審判長法官許純芳
法官林春鈴
法官許柏彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月2日
書記官蔡庭復附表：被告應給付服務費金額計算（幣別：新臺幣）編號地號（註1）面積被告應有部分比例1/12換算面積售價（每坪21萬元）服務費（1.5%）110051716.46平方公尺1716.46÷3.3058÷12≒43.26坪（註2、3）43.26×210000=0000000元0000000×1.5%=136269元21006252.82平方公尺252.82÷3.3058÷12≒6.37坪（註2、3）6.37×210000=0000000元0000000×1.5%=20065.5元310085418.05平方公尺5418.05÷3.3058÷12≒136.57坪（註2、3）136.57×210000=00000000元00000000×1.5%=430195.5元合計136269元+20065.5元+430195.5元=586530元註1：1005地號等3筆土地謄本見本院卷一第287至294頁、第299
至302頁註2：每坪以3.3058平方公尺換算註3：小數點第二位以下捨去