臺灣花蓮地方法院102年度重訴字第27號民事判決

裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年重訴字第27號民事判決

裁判日期：民國103年04月25日

裁判案由：返還價金等

臺灣花蓮地方法院民事判決102年度重訴字第27號原告 陳百 榮
劉金米 共同訴訟代理人 吳美津 律師被告先捷建設有限公司法定代理人 王席彬 訴訟代理人 孫裕傑 律師
林政雄 律師上一人複代理人 許嚴中 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國103年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件起訴原告為 陳百榮 ，與追加原告劉金米為夫妻，其追加雖經被告表示不同意，惟因其主張之基礎事實並未變更，且未礙被告防禦及訴訟終結，核與前揭條文意旨，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告二人為夫妻，於民國102年1月28日與被告簽訂不動產買賣
契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）1,410萬元向被告購買先捷樂章建案編號C1之土地及建物（即坐落花蓮縣吉安鄉○○○○○○段000000地號土地應有部分全部、及同地段506-19地號土地應有部分8334/100000；暨其上1339建號即門牌號碼自樂街46巷1號房屋，下稱系爭房地）。原告已按期繳付全部買賣價金予被告，依系爭契約約定履行全部義務，被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。又原告於簽約當時及履約過程中，已多次向被告重覆聲明：伊只購買合法的房屋，但被告除未曾向原告說明本件鑑界證明及產權證明狀況之外，迄至完稅、及原告於102年3月4日將尾款全數付清為止，被告竟未依約履行系爭契約之多項義務，即於買賣總價款金額收訖同時，於現場點交房屋及其有計價持分之6米私設道路等等，亦即迄今未進行點交手續，更未交付原告管領所有之合法文件，詳如：1.鑑界證明、2.產權證明、3.牌樓及圍牆合法的雜項執照、4.變更面臨15米之無遮簷人行道為私人車庫之合法縣批文件、5.變更6米私設道路迴車處為私人車庫之合法縣批文件、6.合法興建牌樓下之門禁之雜項執照。
㈡原告於購屋後，發現系爭房地尚有以下重大缺失，並數度以存
證信函限期要求被告完成修繕房屋及設備之瑕疵或未盡事宜，被告仍未遵期改善或修復，甚且明白表示拒絕改善，足以構成兩造之解約事由：
⒈系爭房地之圍牆應領有雜項執照，但依據花蓮縣政府102年5
月6日府建管字第0000000000號函及使用執照所示，本件圍牆並未領有雜項執照，屬違章建物，即屬不法。
⒉被告所設牌樓，亦應領有雜項執照，但向花蓮縣政府查詢，
該牌樓並未領有雜項執照，同屬違章建物。此外，該牌樓下依法不可以設有門禁，須保持交通暢通。更重要的是，該牌樓經專家測量後，已入侵原告名下之系爭土地約數十公分，即屬違約且不法。
⒊系爭房地前之原私設6米道路，面積共26.46坪，由原告等住
戶共有，原告持分8334/100000，且於B8、B9、B10住戶前有設置迴車道。然被告竟私自變更，將面臨6米之B8、B9、B10住戶前之迴車道改建為B8、B9、B10之私人車庫，該共用土地減少為24坪，原告與其他各住戶減少之持分比例為7.67％，顯然違約。
⒋被告之先捷樂章建案，編號A1-A7之各戶土地約41.41坪，各
戶建蔽率均接近住宅區最大建蔽率60％，故無再興建車庫之空間。因此，主管機關原核准：騎樓或無遮簷人行道，然被告竟私自變更，將面臨15米之各戶均增設大門及車庫，又將各戶騎樓地設置圍牆分隔等增設結構，顯然違法。
㈢被告未能履行系爭契約第7條第2項規定，於買賣總價款金額收
訖於現場點交原告管領；另亦違背系爭契約第7條第3項規定，即被告未能依契約規定提交所有花蓮縣政府核准之有效合法文件等，經原告多次以存證信函催討，只收到被告委託 曾泰源 律師於102年5月31日寄發之律師函。依民法第259條及系爭契約第9條第2項前段規定，被告不履行契約所定各項義務者，即為違約，又因原告多次限期催告履行，被告逾期仍不履行，原告得逕自解除契約，且得依系爭契約第9條第2項後段規定，請求被告除將已收到本件買賣價款1,410萬元全部退還，應同時給付同額違約賠償金，二者總計2,820萬元。被告於上開律師函中，一再無理辯解，駁斥如下：
⒈被告辯稱伊已在花蓮第二信用合作社的辦公室，將房屋鑰匙交給原告，視為交屋完成云云，顯於法不合：
⑴依系爭契約第7條第2項：「…賣方應於收受交屋款前騰遷
完畢，並於買賣總價款金額收訖同時於現場點交買方管領」，所謂「現場」應是業界認同系爭房地之現場。被告單方面認同之交屋手續，係指原告於102年3月4日在花蓮第二信用合作社總社交付尾款給被告之時。然查：被告或其員工或其代理人當日完全沒有回到系爭房地現場點交所有有關事物給原告管領，迄至今日，也從未收到被告或其員工或其代理人致電或簡訊告知會在何時履行合約之點交行為。
⑵被告出售的6米私設道路，依約是有計價持分8334/100000
，被告或其員工或其代理人沒有於102年3月4日當日帶同原告回到此6米私設道路走一回以示點交，也沒有回到系爭房地大門前告知及指明6米私設道路範圍為何，以利給原告知曉。
⑶被告或其員工或其代理人倘若認定102年3月4日是交屋點
交日，即應於當日回到系爭屋內陪同原告一同查看屋內有何瑕疵需要修補？如被告視同當日已經點交完成，請提出點交清單及收款清單與原告作一檢驗，也同時檢視交屋清單上應修繕之瑕疵部分是否一致。（實則建築物上5至6處未按圖施工及裝潢有85處以上之瑕疵，光是188塊地磁磚便有111塊是空心的。）⒉被告辯稱「買方從未提及要買合法之房屋」一節，顯然是在
說謊：原告陳百榮在締約開始，便強烈聲明只買合法的房子，並由原告劉金米於102年1月24日下斡旋金10萬元，當天下午原告陳百榮在被告員工陪同下親自到現場看房子，且在三樓之主臥室向員工即訴外人 林沛儀 說：「我只買合法的建物，不買有違章建物之房子」，訴外人林沛儀馬上向原告陳百榮保證說：「本社區是全新建物，全社區都是依法合法領有執照所建，絕無一處是不合法之違建物。」102年1月28日，原告決定買下系爭房地，且在被告工地臨時辦公室簽約及交付訂金100萬元。在簽約時及前後，訴外人林沛儀未提及含有違建物，在場由被告指定之信安聯合地政士即訴外人劉淑芳代書（下稱 劉代書 ）也可證實當天訴外人林沛儀並沒拿出產權證明文件、成屋現況清單給原告劉金米審閱及加以說明，更沒將劉代書提供之系爭契約第一條之附註內容加以詳細說明，也未有互為確認（即簽字用印），故至今此欄皆是空白。
⒊被告於上開律師函中辯稱其所出賣之房屋並無產權不清之處，然此主張與事實不相符：
⑴原告所購系爭房地之車庫（原應是綠化空地），但由被告
以圍牆分隔而成之現況車庫，使用執照上並無雜項執照名稱，故成為違章建物。系爭房地之圍牆應領有雜項執照，但依據花蓮縣政府102年5月6日府建管字第0000000000號函及使用執照所示，本圍牆並未領有雜項執照，屬違章建物，即屬不法。
⑵被告所設牌樓，亦應領有雜項執照，但向花蓮縣政府查詢
，該牌樓並未領有雜項執照，同屬違章建物。此外，該牌樓下依法不可以設有門禁，須保持交通暢通。更重要的是，該牌樓經專家測量後，已入侵原告名下之系爭土地約數十公分，即屬違約且不法。
⑶原告在有計價持分之公有地，即社區內之6米私設道路含
迴車道，現迴車道已經改變成B8、B9、B10之私人車庫，共用土地減為約24坪，原告等其他各住戶減少之持分比例為9.84%，顯然違約。訴外人林沛儀及被告從未提及此事，故疑似有詐欺原告及整個社區之罪嫌。
⒋被告於上開律師函中辯稱：「變更面臨15米之無遮簷人行道
被告辯為私人車庫或變更6米私設道迴車處為私人車庫與買方無關，如前牌樓門禁，圍牆僅係依慣例之增建，買賣雙方亦未有何約定出示合法雜項執照之情事。」云云，更顯與事實不符而屬不法：
⑴被告對外提供之預售屋契約書P4、P15變更工程攔下有文
字如后述：「本人不得變更且不得要求先捷公司預為本人將來搭建加違之準備工程」、「附屬工程如車庫、圍牆、一律由本公司提供統一施工法，依照整體規劃施工，以維持整體美觀及資優的居家環境。」P12、P15附件三之建材設備有文字如后述：「牌樓圍牆領有雜項執照。」然查：
府建管字第0000000000號復函：「查無圍牆，牌樓申請建築執照之相關資料。」⑵被告之本件建案編號A1-A7之各戶土地約41.41坪，各戶建
蔽率均接近住宅區最大建蔽率60%，查本住宅區是從輕工業區改為建地的整體計畫開發案，依竣工圖所示，E1為慈惠段506-19地號土地，總面積為319.35平方公尺，各住戶均有計價持分，原告依系爭契約有計價持分為8334/10000
0，其所在地是整條道路之所有範圍內之任何一處，可做為道路出入之用，不能任意改變尺寸位置。又建築面積和基地面積之比佔約60%，故無空地可建車庫。因此，主管機關原核准：依法面臨15米道路應是騎樓或是無遮簷人行步道，惟現被告已改變為A1-A8之私有車庫，將面臨15米之各戶均增設大門及車庫，又將各戶騎樓地設置圍牆分隔等增設結構，原竣工圖上應有之無遮簷人行步道，地坪貼大理石之路已不復存在，此等亦應算是違建物。又依法此案之申請、送件、核准、興建過程中，均無第二次申請變更或更改計畫文件，因此A1-A8之車庫已確實為違章建物。況查：花蓮縣政府100年1月19日府建管字第0000000000
A號令：花蓮縣都市計畫內騎樓或無遮簷人行道設置標準，法規內文第二條面臨都市○○道路之建築基地，除都市計畫說明書內另有規定外，應依下列標準設置騎樓、庇廊或無遮簷人行道。然被告竟私自變更顯然違法。
⑶此外，本社區是由輕工業區改為建地，原B2-B7為98.05平
方公尺，B8為94.67平方公尺，B9為82.23平方公尺，B10為117.87平方公尺。因為迴車道在原B8、B9、B10之所在地，現況是由被告統包以建圍牆分隔之，在原迴車道上鋪貼地磁磚，在搭以棚蓋頂，便成為私人車庫，此有政府當初之竣工圖為依據。後因原迴車道改為私人車庫原C1之有計價持分8334/100000便減少了，由原來之319.35平方公尺變成(6X48)=288平方公尺，再分各戶持分，由26.64平方公尺減少成24平方公尺，持分減少了917。再者，在6米私設道路之C1與B1之兩住戶間，建有牌樓，門禁及圍牆，但都是無領有雜項執照，若有任何意外發生，其責任所屬誰得從嚴定之。況據縣府之規定，牌樓必須在6公尺之闊，高3公尺規範圍，且不得阻礙交通暢通，看來門禁是唯一交通不暢通且極危險之建築物。又由迴車道是由被告統一工程施工，以興建之圍牆分隔之，每戶持分之損失皆直接指向被告在未經原戶主同意下，監守自盜，以盜取而來之土地，再興建車庫，然後分售於各B及C之住戶，因此在有計價之持分便產生了所謂的產權不清。
⑷至於15平方公尺之無遮簷人行步道，原應屬本社區所有，
本社區為住一住宅整體開發案區塊，算是一個整體開發案，在申請計畫書附帶有一個條件，在面臨15平方公尺之地必須完整保持一無遮簷人行道，且不能變更或施私建造私人車庫。A2至A7部分其基地面積/建築面積＝136.90/81.4≒59.46%。所以A2至A7之違蔽率為≒60%，故沒有合法空地來建車庫，只有將原有之綠色空地偷改為建地，成為私人車庫，依住一住宅30區塊之開發案中之申請書上，面臨15平方公尺大道只應留設有退縮騎樓或無遮簷人行步道，若作為改建之建築物，此等違建物依違章法第5條是無法補雜項執照，一旦發現，應在五天內拆除。在申請計畫書內有一個條件，一般均必須組成管理委員會，且必須由開發公司輔導成立，管理計畫是在申請開發區塊時，一起送審並經核定之必須條件，也就是說明此是開發條件之一，公園設施，私設道路，無遮簷人行步道之管理維護，是管理委員會之責任，以維持本社區之優質環境，此是原告及本社區任何一戶都有相關之權益，豈容忽視之，如何說是與原告或其他住戶無關呢？㈣被告於103年2月21日所呈民事答辯（二）狀中，有諸多誤解之處，駁斥如下：
⒈本件確實有產權不清、界址不明（意指鄰地之建物或雜項工
作為侵入或侵佔C1基地內。或是本基地一部分被他人佔用）之情：原告在102年12月27日花蓮地政事務所之土地複丈式成果圖所示：A=自樂街隔鄰48號有違建之南側門入侵C1基地面積約0.35X0.5=0.175平方公尺，B=為6米私設道路，部分為圍牆柱及圍牆面積約0.8X0.2=0.16平方公尺，C=6米私設道路部分為社區配電箱面積約0.6X2.3=1.38平方公尺，D=6米私設道路違建之牌樓北側門牌樓柱面積約0.6X0.9=0.54平方公尺，因此計算，侵入本戶面積A+B+C+D合計為2.255平方公尺F=有計價持分之6米私設道路含迴車道改建為住家停車位2.7X3/2=4.05{506-26}5.3X3=15.9{506-27}[5.3+6]X3/2=16.95{506-28}合計36.9平方公尺，因此，各戶短少面積36.9/12戶=3.075平方公尺⒉被告稱：「蓋建系爭房屋之圍牆及牌樓，係為提升住戶居住
品質，增進房屋使用機能，而雙方簽訂買賣契約前，被告已明確告知劉金米，該部分之圍牆及牌樓未取得建築使用執照，茲為避免日後發生爭議，因此於買賣契約書第一條開宗明義約定：『本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及所可能產生之風險雙方已確實知悉並接受之。』，以確認買方劉金米對買賣標的物之產權狀態暸解無誤，並藉此釐清雙方權利義務關係，故本件買賣並無產權不清之情事。」云云，並非事實：
⑴依花蓮縣政府103年1月15日府建管字第0000000000號公文
載謂：「有關台端函詢擅自興建如圍牆和牌樓等是否符合建築法規一節，依上開規定（建築法第4條）規定興建圍牆和牌樓應向本府申請建築許可並領得執照。」本件之圍牆及牌樓部分屬雜項工作物之建築，依法應請領雜項執照或併入建造執照申請。而本案建築物之使用執照上，並未明載有包括圍牆及牌樓等雜項工作物，所以系爭建物僅只限本件「建造執照號碼：花建執照字第100A0134號」所核准和竣工圖所提位置在○○段000000地號之C1土地上，產權證明書上之主建構物內容，並未包括其他雜項工作物。
依此而論，系爭契約上雖載謂：「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部分」，本並不存在，又何來接受和不接受之討論必要？本件土地面積上之違章建築物才是爭議所在。
⑵而雜項工作物又是另一回事，依建築法第4條，第9條，第
25條及第28條是要請領雜項執照。若無請領雜項執照，就是不合法。又被告身為賣方，在未簽下二次施工同意書，建物現況確認書，也未告知買方有關二次施工之存在？若賣方有明確告知買方有二次施工物時，一定會要求買方簽下二次施工同意書，因為依建築法第86條第1項規定，有關以後二次施工會有可能被罰款金之事。由此而推，被告從未告知原告有二次施工物。若有告知，請將被告己明確告知有二次施工物圈點出來。
⑶另慈惠段506-19地號之私設道路入口牌樓之北柱亦入侵本
戶土地面積上，隔壁鄰居即自樂街48號之南柱亦入侵本戶土地面積上等情，被告事先並未告知或說明，迄至原告自行鑑界後才知道有這些多項鄰地雜項工作物入侵本戶之土地面積上。這些入侵物不僅未事前告知，也未經花蓮縣政府許可，其安全性亦未有保障。
⑷被告辯稱：「慈惠段506-19地號部分土地作為鄰近住戶停
車使用（即原證7號圖示B8.B9.B10住戶），早為買方劉金米簽訂買賣契約前所知悉」一節，原告鄭重再次否認之，謹請被告舉證證明並提出該停車位改建的憑證，即可知改建時間，亦可證該改建時間是在本件簽約後。
⒊被告稱：「…而慈惠段506-19地號部分土地作為鄰近住戶停
車使用（即原證7號圖示B8.B9.B10住戶），早為買方劉金米簽訂買賣契約前所知悉…已數次前往現場勘察實屋，週邊環境，座落位置，鄰近公共設施。」之情，亦非事實：被告何時告知慈惠段506-19地號上之迴車道部分土地要作為鄰近住戶停車使用？座落位置？以什麼文件告知原告二人？鄰近公共設施？如何管理？請被告舉證證明之。實則，慈惠段506-19地號上之迴車道部分土地，改建成B8、B9、B10私人車庫之時間均係於102年3月4日，是在原告102年1月28日簽約之後，故原告劉金米於簽訂系爭契約時，根本不知道此事。依內政部101年10月17日內授營建管字第0000000000號函：「復按92年6月5日建築修正公布之第73條第2項及第3項規定…如附件：倘該建築物涉有前揭與核定使用不合法之停車空間變更情事，要非符合本府所訂規範以下免辦理變更使用執照相關規定，應依本法及辦法上開條文規定申請變更使用執照。」；再依內政部101年10月1日台內營字第0000000000號函第16條第2項明定：「故本案建築基地範圍內之私設通路變更為停車空間使用，倘涉有原核定私設通路範圍，形狀之變更部分是己違反建築技術規則等相關規定。」經查：原告在有計價持分之公有地，就是社區內之6米私設道路含迴車道，要改變成B8、B9、B10之私人車庫使用，依前揭說明，可知私設道路有變更使用須申請辨理變更使用執照。若無法變更或恢復時，將影響本私設道路使用之共同安全。
⒋被告稱：「故系爭買賣契約並未約定點交現場，買賣雙方於
「價金交付現場」或「房地現場」點交，均無不可，又買賣契約未約定點交方式，雙方自可基於誠實信用合意決定。」，絕非事實：
⑴「價金交付現場」僅指兩造在花蓮二信皆有貸款，花蓮二
信只是清償及塗銷貸款之撥款現場。在價金交付現場如何實現帶買方沿著私設道路走一趟之行為？「房地現場」點交，則是兩造到系爭房地現場作各項之詳細點交，一一核對實際點交之設備是否一致，且注意房屋是否有其他工程瑕疵、或與平面圖格局不符等相關問題，應統一列書面表告知被告，要求於期限內修復或改善。同時依點交清單上之明細作一一勾認，註明房地現場所有瑕疵部分並登錄，以作日後瑕疵部分修整之依歸。並簽下被告之名字及蓋公司大小章為確信無疑之事實。舉凡一切經雙方基於誠實信用合意決定之物事，雙方合意決定後，必須互相簽字用印，蓋上公司大小章，此合意之文件或合約才算生效和有法律責任效應。
⑵被告提及雙方自可基於誠實信用合意決定一節，但在102
年3月4日前並未相議或告知，只在102年5月31日，被告委託曾泰源律師以存證信函提及被告交付key，便視同交屋，未提及點交之事，這是被告單方面自我觀感上視同，與系爭契約所提及交屋之方法差異巨大。況被告出示之點交清單上並無被告任何隻字片語，點交清單上之瑕疵部分並無任何登錄，又從何認定可視同點交及交屋？況在被告所回覆之存證信函內有兩次提到：「請將需修繕之瑕疵清單列出交給賣方。」綜上得知，被告因沒有依約進行點交手續，故對該屋之瑕疵部分一無所知，亦可證被告於102年3月4日沒有進行點交手續。
⑶另一方面，被告明顯有說謊之事實，蓋房子未點交，原告
不能搬入使用，再得知系爭房地有違章建築物之存在，加上建築法86條明文規定不得使用及補罰款之事實，並且可以連罰，除了讓建築師入內作鑑定瑕疵部分及鑑價以外，至今尚未有使用。又何來被告所言：「買方就系爭房地可為任意使用」之情呢？⑷被告之法定代理人王席彬自102年1月23日至同年5月31日
為止，均未向原告提到系爭房地內有違章建築物之存在的隻字片語，誠實信用合意決定是指被告在同年3月4日前告知原告，又或被告在是日告知買方，經原告同意才算定合意決定，但原告在是日下午前均未接到到告知，又何來基於誠實信用合意決定？又何來被告早已對原告劉金米提及違章建築物之事？若有提及違章建築物任何相關言詞，則被告便涉及刑法第212條偽造文書及刑法第339條詐欺罪。
⒌被告稱：「原告所提鑑估報告書為本件訴訟程序外之鑑定行
為，其鑑定標的、範園、方法、內容等，均為利害關係人即被告所不知或所得掌握；況且實施鑑定之人員，並非受法院或第三公正人士所託，而係由原告單獨委託辦理，則其鑑估報告書之憑信性及公平性，允有可疑，證據力顯有不足。」然查：本件鑑定報告是委託花蓮縣建築師公會之會員。建築師依法為建築物相關內容之鑑定人。本院法拍屋鑑定及鑑價之作業，該建築師亦為鑑價師之一，自有其專業及其公信力。又委託建築師鑑定前，原告曾要求被告提出建築物相關圖說，文件，使用執照，竣工圖等，因為合法建築物與不合法建築物或雜項工作物，其價值差甚大。但被告並未依系爭契約第7條第5項提供鑑界資料，為確認系爭房地面積和6米私設道路的面積基地之正確，所以原告無奈下只得自行向地政事務所申請鑑界，至此才發現有多項鄰地雜項工作物入侵本戶之土地基地內之情事。
⒍被告稱：該鑑定報告是依據買方劉金米所提供之建築竣工圖
進行鑑定，然而該建築竣工圖，並非本件買賣雙方約定之契約內容，且被告亦未曾允諾依照何等「竣工圖」施作，故該鑑定方式顯有錯誤，其鑑定結果亦無足為憑。此外，該鑑定報告是依據買方劉金米所提供之室內裝修圖進行鑑定，惟該設計圖為C2棟之室內裝修圈，並非劉金米所買受之「C1棟」云云，並非事實：
⑴按主建構物依建造執照核准，且與竣工圖相符之建物，發
給使用執照時，便是成屋。經查：本件建造執照號碼花建執照字第100A0134號所核准和竣工圖所提位置在○○段000000地號之C1土地上；產權證明書上之主建構物，是依建造執照核准，且與竣工圖或產權證明文件所核實之土地面積上所建築相符之建物。雜項工作物是在有請領雜項執照核准下所興建之建築物：如圍牆，車庫門，牌樓等。
⑵按照上開法令規範，房子拿到使用執照的建案才算成屋。
買方就算看到建物都已經完工，仍須請賣方出示使用執照才算數。而交屋面積多少，這個時候也可以看的出來；此外，要看施工成果，一定得再確認是否按原設計施工，最好向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是房屋的測量平面圖，買方可以按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等，並詳細核對產權登記及房屋面積：調閱土地及建物謄本，核對產權登記及房屋面積，避免日後糾紛及困擾。經查：本件賣方是建商申請建照依規定建造，本就有責任及義務依政府核定圖說施工。買方為了使用之需要，也同時請賣方提供築物完工之圖說，依規定建商在施工中有需要也可以修設計劃內容，但是要修正或變更原核准圖說。但是本件買方向花蓮縣政府申請之竣工圖與賣方所提供給買方之竣工圖均完全相同，所以現場內容與竣工圖不同處，尤其是室內裝修圖造成許多不良甚至無法使用之情形，皆算是未按圖施工。系爭房地是買方直接向建商購買之剛取得使用執照之新成屋，並非二手中古屋。
在買賣過程中至今日為止，從未提及該新成屋內容有任何調整或修正，也未交付修正後之圖說及資料文書。
⒎原告並非被告主張係向主管機關檢舉本件有違章建築物之人
。因眾人皆知，原告正和被告公司打官司，故亦曾接獲檢舉人所寄之信件，才知本案早已遭他人於102年10月間向主管機關檢舉，此有花蓮縣政府函文及其信封可稽。
㈤基上，被告迄今不點交房地與原告，又有上述多項重大違約情
事存在，原告自得解除兩造間系爭契約，依系爭契約第9條第2項規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金及請求被告賠償買方同額之違約賠償金，並聲明：1.被告應給付原告2,820萬元及自102年9月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件買賣係由原告劉金米與被告接洽並簽立買賣契約書，僅原
告劉金米登記予原告陳百榮，契約關係僅存在原告劉金米與被告間，原告陳百榮並非契約當事人，即無從主張解除契約及給付違約金。又被告於系爭契約簽立之前，已明確告知原告劉金米圍牆及牌樓部分未取得使用執照，更於系爭契約上詳實記載：「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部分，…，關於該部分之雙方權利義務及所可能產生之風險雙方已確實知悉並接受之。」是被告應不負提供該部分使用執照之義務：經查，系爭房屋之圍牆及牌樓興建目的，係為提升住戶居住品質，增進房屋使用機能，並強化社區美觀，而被告簽訂系爭契約之前，已明確告知原告劉金米，該部分之圍牆及牌樓未取得建築使用執照，是為避免日後發生爭議，因此於系爭契約第1條開宗明義約定：「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及所可能產生之風險雙方已確實知悉並接受之。」以確認原告劉金米對於買賣標的物之產權狀態瞭解無誤，並藉此釐清雙方權利義務關係，故被告應不負提供該部分使用執照之義務。此外，原告起訴狀提示之原證12，並非系爭契約之內容，與本件無涉。
㈡原告劉金米買受系爭房地之前，對於系爭房地現場環境知之甚
詳，亦知悉慈惠段506-19地號有部分土地規劃作為鄰近住戶停車使用，是依系爭契約第7條約定，原告劉金米自應繼受該部分之相關權利義務：按系爭契約第7條約定：「3.如有依慣例使用之現況及分管協議、住戶公約、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，賣方應於房地點交時應一併交予買方，買方應繼受其有關之權利及義務。」依此，系爭房地如有依慣例之使用現況或停車位使用約定等，依上開契約約定，原告劉金米即應繼受該權利義務關係。經查，系爭契約成立之前，慈惠段506-19地號土地已規劃並作為鄰近住戶之停車使用，其實際使用情形為原告劉金米所知悉，尤以系爭房地價值高達1,410萬元，如此高單價之房地買賣交易，被告所屬職員曾數次偕同原告前往現場勘查實屋，對於系爭房地之現場環境、座落位置、鄰近公共設施、交通便利性等，均有詳盡之告知與說明，並為原告劉金米欣然接受，此同為原告劉金米當時願意買受系爭房地之前提要件，實無於事後指稱被告違法占用之理。
㈢原告劉金米給付買賣價金尾款後，被告於現場交付系爭房屋鑰
匙、建物權狀、建地權狀、建物使用執照等由原告陳百榮收受，其同時簽立乙紙「先捷樂章交屋清單」交予被告確認收迄，足見兩造對於系爭房地之管理使用權利移轉已有共識，且均無任何異議，系爭房地由買方取得占有，買方已可為任意使用，足認具有「交屋」之合意：按系爭契約第7條約定：「2.…於買賣總價款金額收迄同時於現場點交買方管領。」其並未特別約定點交之「現場」，則兩造究於「價金交付現場」或「房地現場」進行點交，應可由雙方自行決定；況該契約亦未特別約定點交之「方式」，則系爭房地究竟要如何進行點交，本可由兩造本於誠實信用合意決定，詎原告泛稱被告未點交云云，實無理由。再衡諸一般交易實務，購買房地等高單價之物件，買賣雙方均較為謹慎，於達成買賣合意並簽訂契約之前，雙方不免數次勘查買賣房屋現場，並就房屋之現況、買賣金額、價金給付方式等細節交換意見，整體交易過程冗長，非一蹴即就，此亦為買賣交易之必要過程，在買方詳盡瞭解房屋標的之情況後，方可能同意購買並簽訂契約，本件買賣亦同，被告之員工數次偕同原告劉金米前往現場勘查，對買方之提問均為詳盡解說，原告劉金米對於系爭房地現況及內部格局均知悉甚詳，雙方因此達成買賣合意。
㈣系爭契約並未約定被告須提供鑑界證明、縣府批示文件等資料
，原告逕自曲解契約文義，泛稱被告未交付該等文件係違約云云，洵無理由：經查，系爭契約第7條第3項約定：「如有依慣例使用之現況及分管協議、住戶公約、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，賣方應於房地點交時應一併交予買方，買方應繼受其有關之權利及義務。」衡酌契約文字意義，係指於買賣標的物有其他使用約定或分管協議時，買方應承受該等權利義務，如有相關之文件資料時，賣方應將該等文件交予買方。是以，該條契約並未約定賣方須提供鑑界證明或縣府批示文件等資料，故原告該部分主張，顯然曲解契約文字意義。再者，關於系爭房地之產權證明文件，如土地權狀、建物權狀及建物使用執照，被告均已交由原告收受無訛，此有前揭原告即原告陳百榮簽立之「先捷樂章交屋清單」可證。而被告於買賣前已明確告知原告劉金米該圍牆及牌樓部分未取得使用執照，並於系爭契約上詳實記載「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部分」等語，亦經原告劉金米於系爭契約上簽名確認無誤，是被告自不負提供該部分建物執照之義務。關於慈惠段506-19地號土地作為鄰近住戶停車用途之文件，承前所述，原告劉金米買受系爭房地之前，既已知悉系爭房地現況，且知悉該慈惠段506-19地號土地部分作為鄰近住戶停車使用，則依系爭契約第7條第3項約定及誠實信用原則，原告本應繼受該部分之義務。而被告既未持有該等文件，即不負有提供相關文件之契約上義務。準此，原告泛稱被告未交付鑑界證明、產權證明、縣府批示文件等係違反契約云云，要屬無據，亦無理由。
㈤原告指稱被告未按竣工圖施作、標的物有瑕疵云云，惟查：姑
且不論原告所謂「竣工圖」為何？然本件為「成屋買賣」，亦即原告劉金米買受系爭房地前，其房地建築結構、面積、室內佈局、座落位置等，均已完成施工，雙方買賣合意之標的內容即以系爭房地之現況為準。甚者，原告劉金米買受系爭房地前數次前往現場勘查實屋，其對於系爭房地之實際現況，要無不知之理。且雙方間為買賣契約而非承攬契約法律關係，被告未曾允諾依照何等「竣工圖」施作，該所謂「竣工圖」，亦非兩造之契約內容。故原告泛稱被告未按竣工圖施作等語，實不知所云為何？又原告所提鑑估報告書為本件訴訟程序外之鑑定行為，其鑑定標的、範圍、方法、內容等，均為利害關係人即被告所不知或所得掌握；況且實施鑑定之人員，並非受法院或第三公正人士所託，而係由原告單獨委託辦理，則其鑑估報告書之憑信性及公平性，允有可疑，證據力顯有不足。
㈥再者，該鑑估報告書第9頁記載「四、鑑定要旨：依據申請人
所提供之建築竣工圖及室內裝修圖說；核對建築物現況，並提供施工缺失改善方法及所需費用供參考」、第13頁第13行記載「該設計圖說為C2棟…」等語，可知該報告是依據原告劉金米所提供之建築竣工圖進行鑑定，然而該「建築竣工圖」，並非兩造約定之契約內容，且被告亦未曾允諾依照何等「竣工圖」施作，故該鑑定方式顯有錯誤，其鑑定結果亦無足為憑。此外，該報告是依據原告劉金米所提供之室內裝修圖進行鑑定，惟該設計圖為C2棟之室內裝修圖，並非原告劉金米所買受之C1棟，原告據此指稱系爭房地與圖說不符云云，實無理由。又該報告指稱：地磚黏貼強度不足、門窗扣件無法扣合緊密、油漆平整度不足等語。惟該報告之憑信性及公平性，尚有可疑，已如前述。縱認系爭房地有報告所指情況，然其所謂「強度不足」、「無法扣合緊密」、「平整度不足」等描述性文字，究竟是如何判斷？是以何項標準評估？有無逸脫一般合理期待之品質？皆有未明。故買方據此要求解除契約云云，誠屬無理。
㈦至於原告指稱社區牌樓占據其土地云云，惟查，該牌樓興建於
系爭買賣契約成立前，原告劉金米買受系爭房地時，對該牌樓之形狀、大小、座落位置等，知悉甚詳，對系爭房屋圍牆內之使用空間大小，亦難推諉不知，其事後以牌樓侵占其土地為由解除契約，顯無理由。且該牌樓為社區全體住戶所共有，並為全體住戶共同使用，原告劉金米為社區住戶之一，既享有使用收益牌樓之權利，自有承擔牌樓座落之義務。況該牌樓之基座占用原告土地面積甚微，原告據此主張解除契約云云，誠屬無理，亦有權利濫用之嫌。
㈧就原告103年2月25日提呈之土地複丈成果圖，意見如下：該圖
所測A、B部分標示為圍牆柱、圍牆，均為原告所有系爭房屋圍牆之一部分，該部分地上物所有權已移轉為原告陳百榮所有，乃原告逕自將部分圍牆解釋為他人所有，再宣稱遭入侵云云，實屬無稽。C部分標示為配電箱，屬房屋使用上必要之附屬設備，同為原告所有系爭房屋圍牆之一部分。原告稱入侵土地云云，斷無理由。D部分雖標示為牌樓柱，惟與原告所有系爭房屋之部分圍牆，二者在建築構造上密不可分，即該部分地上物一方面作為支撐牌樓之樑柱，同時屬系爭房屋圍牆之一部分。是以，原告逕稱牌樓入侵土地云云，洵屬無理。F部分標示為住家車位，係作為鄰近住戶停車使用，原告劉金米買受系爭房地前，曾經多次前往現場勘查實屋，早為劉金米所知悉，是依系爭契約第7條約定，買方自應繼受該部分義務關係，原告據此為由主張解約云云，自無理由等語，資為抗辯。
㈨並聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院整理爭點及不爭執點如下：㈠不爭執事項
⒈劉金米於民國102年1月28日與被告簽訂系爭契約，雙方約定以總價1410萬元，購買系爭房地。
⒉被告已將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○號、506-19地號土地
暨同段1339建號建物所有權移轉登記予買方劉金米所指定之登記名義人即原告陳百榮，並將系爭房屋鑰匙、鐵捲門遙控器、建物使用執照交付買方收受。
⒊買方已依約給付被告買賣價金1,410萬元。
㈡爭執事項：
⒈原告依系爭買賣契約書第9條解除契約，有無理由？⒉原告請求被告返還買賣價金1410萬元，有無理由？⒊原告請求被告給付違約金，有無理由？若有理由，原告請求
給付1410萬元違約金是否過高，而得由法院減至相當數額？
四、本院之判斷：㈠本件系爭房地之買賣，係由原告劉金米與被告簽立系爭契約，
有不動產買賣契約書在卷足憑，則本件系爭買賣契約之當事人即為原告劉金米，而非原告陳百榮，是被告抗辯：本件買賣係由原告劉金米與被告接洽並簽立買賣契約書，僅原告劉金米登記予原告陳百榮，契約關係僅存在原告劉金米與被告間，原告陳百榮並非契約當事人，即無從主張解除契約及給付違約金等語，即有理由，此部分原告陳百榮既非契約當事人，則其主張解除契約及給付違約金，即無理由，應予駁回。
㈡原告劉金米主張系爭房地於履約過程中，已多次向被告重覆聲
明：伊只購買合法的房屋，惟原告劉金米於購屋後，發現系爭房地之圍牆及牌樓，均並未領有雜項執照，即屬違章建物，且本件系爭房地有私設6米道路，面積共26.46坪，由原告及其他等住戶共有，原告持分8334/100000，並於編號B8、B9、B10住戶前有設置迴車道。然被告竟私自變更，將面臨6米之B8、B9、B10住戶前之迴車道改建為B8、B9、B10之私人車庫，該共用土地減少為24坪，原告顯然違約。再者，被告之先捷樂章建案，編號A1-A7之各戶土地約41.41坪，各戶建蔽率均接近住宅區最大建蔽率60％，故無再興建車庫之空間。因此，主管機關原核准：騎樓或無遮簷人行道，然被告竟私自變更，將面臨15米之各戶均增設大門及車庫，又將各戶騎樓地設置圍牆分隔等增設結構，顯然違法，又系爭房屋內亦有有多項缺失等語。然查：
⑴按系爭契約第9條第2項約定：「賣方如不賣或另行出售與他
人及不履行契約所定各項義務者，或因發生糾葛不能出售時，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕自解除契約，賣方除將所收款項退還外，並應同時給付買方同額之違約賠償金。」；次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第355條、第359條分別定有明文。
⑵本件系爭契約第1條備註欄即載明：「本買賣標的物之建物
包括未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，關於該部分之雙方權利義務及所可能產生之風險雙方已確實知悉並接受之。」，而本件原告前往購買系爭房屋時，係已完成建築之情況，此為兩造所不爭執。則原告所交付之系爭房屋之圍牆、牌樓，既均連同主建物一併交付原告使用，另原告所持分之慈惠段506-19號土地，為B8、B9、B1
0前原迴車道，改為私人停車之用，均應原告系爭契約成立之時事前所知，即難謂原告有違反契約義務之情形。至原告一再主張，有表明不購買非法房屋一情，並未舉證以實其說，且與上揭系爭契約約定不符，自難憑採。
⑶本件系爭房屋所坐落之○○段000000地號，為原告所興建之
之社區牌樓占用部分面積一情，固據原告提出土地複丈成果圖為證（參本院卷第177頁），然觀之上揭原告遭占用之面積極微，且與系爭房屋圍牆為一體之建築，原告據以解除本件全部買賣契約，顯有失公平，不應准許。
⑷原告劉金米又主張系爭房屋，被告未予點交等語。然本件系
爭房屋及土地之所有權均已移轉為原告劉金米所指定之陳百榮所有，有所有權狀在卷足憑，足見被告已將系爭房屋依約完成移轉予原告陳百榮所有。況原告亦已收受建物權狀、建地權狀、使用執照、代刻木頭章、室內外門的鑰匙、遙控器、銀行本票存摺、地政險火險單等，為原告所不否認（參本院卷第150頁），則原告徒以被告未會同至現場為點交，即屬違約而可解除全部買賣契約，即不足採。
⑸本件原告建物係地上3層1幢1棟1戶之建物，有花蓮縣政府使
用執照在卷可稽，而被告所興建之建案中，編號A1-A7之各戶與本件原告之建物、土地無關，原告執該部分之建物大門及車庫之問題為解除契約之理由，亦屬無據。
⑹原告復主張系爭房屋內有諸多缺失，並提出 王正義 建築師事
務所之鑑估報告為憑，惟觀其內容認系爭房屋固有如貼拋光石英磚未黏貼密合、開窗五金扣件未密合、披土未整平等事項，核均非屬影響居住安全重大瑕疵。況本件為現屋買賣，原告於買受前理應已多次前往看屋，難謂其有不知之情形，是原告執上述之瑕疵，而主張解除全部買賣契約，亦無理由。
㈢綜上所述，本件原告陳百榮既非契約當事人，其請求解除契約
，並主張被告應返還價金及給付違約金，即無理由。本件原告所指系爭房屋之圍牆及牌樓為違章建物，原告已違約，已與系爭契約約定不符；本件系爭房地私設6米道路之迴車道，供B8、B9、B10住戶前車庫使用，及系爭房屋之原告所主張之失，應為原告系爭契約成立所已知；另同一建案中編號A1-A7之各戶前設有圍牆分隔，與系爭契約無關。原告劉金米執此主張解除契約並請求違約金，即無理由，應予駁回。原告訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，自應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年4月25日
民事庭法官林恒祺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月25日
書記官戴國安