臺灣桃園地方法院108年度訴字第2689號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院108年訴字第2689號民事判決

裁判日期：民國109年11月06日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決108年度訴字第2689號原告 陳美玲 訴訟代理人 宋鴻杰 被告 石春紅 訴訟代理人 邱英豪 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應以新臺幣貳拾參萬壹仟捌佰參拾肆元向原告購買原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地如附圖所示229⑴部分，面積二點五六平方公尺之土地；被告給付上開價金予原告之同時，原告應將前開土地所有權登記予被告所有。
被告應將原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地，如附圖所示229⑵部分面積零點三四平方公尺之地上物（不含雨遮下方之鐵網）、229⑶部分面積零點零七平方公尺之地上物拆除後，並將上開所占用之土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣捌仟柒佰陸拾參元，及自民國一○八年六月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬柒仟零拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣捌仟柒佰陸拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第
262條第1項、第2項定有明文。本件原告起訴時原係聲明：「㈠被告應以新臺幣（下同）113,395元/平方公尺之價額向原告購買坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）越界建物229⑴2.56平方公尺中牆壁部分占用之地基，並該牆壁上不得開窗；被告於給付原告上開價金與不開窗後，原告應即將上開牆壁坐落地基面積辦理所有權移轉登記予原告。㈡被告應將系爭土地越界建築229⑴2.56平方公尺中之圍牆及雨遮部分拆除，基地騰空後返還原告。㈢被告應將系爭土地越界建築229⑵0.34平方公尺移除，基地騰空後返還原告。㈣被告應給付原告40,326元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院108年度桃簡字第1952號卷〈下稱桃簡卷〉第3頁）。嗣原告就訴之聲明第一項後段該牆壁不得開窗部分予以撤回，並經被告同意後（見本院卷第157頁），復依桃園市桃園地政事務所民國109年4月16日桃測法字第005900號土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）就原訴之聲明迭經變更後，最終變更為：「㈠被告應以290,291元向原告購買原告所有系爭土地如附圖所示229⑴部分，面積2.56平方公尺土地，被告給付價金同時，原告應將前開土地所有權登記予被告所有。㈡被告應將原告所有系爭土地如附圖所示
229⑵部分，面積0.34平方公尺、229⑶部分面積0.07平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。㈢被告應給付原告54,493元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第157至158頁、第219頁）。經核原告所為之聲明變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，並依桃園市桃園地政事務所109年4月16日桃測法字第005900號土地複丈成果圖，特定應返還位置及範圍屬補充、更正事實上陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於民國104年1月28日透過房仲即鉦麒開發建設股份有限公司與其業務向前屋主即訴外人 陳錦珍 購入系爭土地及其上門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000巷00弄0○0號房屋（下稱3之1號房屋），嗣後於104年3月間會同前屋主、房仲業者與地政事務所共同鑑界，始發現被告所有門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）越界以附圖所示229⑴、229⑵、229⑶部分占用系爭土地。而原告係以2,470萬元及仲介費24萬7,000元購得3之1號房）及系爭土地，系爭土地權狀面積為220平方公尺，則系爭土地之每平方公尺價值應為113,39
5元，故以113,395元/平方公尺計算如附圖所示229⑴部分占用面積之價值，應為290,291元。又依如附圖所示229
⑴、229⑵、229⑶部分占用系爭土地之面積，應以系爭土地歷年公告地價之年息5%計算，請求被告應給付自104年2月1日起至109年9月底占用土地之賠償金額54,493元。為此，原告自得依民法第767條、第796條之1第2項準用第
796條第2項、第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應以290,291元向原告購買原告所有系爭土地如附圖所示229⑴部分，面積2.56平方公尺土地，被告給付價金同時，原告應將前開土地所有權登記予被告所有。㈡被告應將原告所有系爭土地如附圖所示229⑵部分，面積0.34平方公尺、229⑶部分面積0.07平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。㈢被告應給付原告54,493元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係於78年買受系爭房屋，與3之1號房屋前屋主一直相安無事，直至原告買受3之1號房屋後，原告即不斷藉故生事，更在系爭房屋上加裝木架、隔板等，藉此妨礙、干擾被告之居住安寧，被告實在不甘其擾。又如附圖所示229⑴之牆壁在被告買受時即已存在，被告之系爭房屋係屬合法建物，顯見在房屋完成興建當時並無越界建築情事，嗣因地政測量後才發現有越界建築乙情，就此，不排除係因地籍測量誤差或位移所產生，並非被告所造成。縱如附圖所示229⑴牆壁現實越界占用原告之系爭土地，然本件越界建築並非被告造成，且系爭房屋業已存在40年以上，原告之前手亦未曾爭執越界，且該牆壁為建物主要結構牆面，拆除恐有嚴重影響系爭房屋結構之情事，故原告不得請求拆除越界部分之建築。再者，被告同意原告請求價購如附圖所示229⑴牆壁部分，然該229⑴牆壁既係在被告買受時已存在而非被告所興建，則其價購金額應以被告買受時之價格為計算，較為合理、公平，而被告買受系爭房屋之總價為405萬元，以房屋基地面積59.15平方公尺（土地面積為103公尺）計算，每平方公尺約為68,470元，且參酌近年實價登錄之價格，其中小坪數土地之成交價格大約為每坪10.2萬元至26萬元之間（即每平方公尺30,855元至78,650元之間），故應以每平方公尺68,470元作為價購金額，應屬合理、公平。或者，請鈞院參酌原告購買房地之之交易價格作為原告因無法使用被占用部分之損害。退步言之，倘鈞院認為應以另案鑑定報告之金額為準，則依據該鑑定報告第21頁所載，系爭土地之鑑定單價為90,560元／平方公尺，參其鑑定方法係以比較法調查估價，然其比較標的均係以整筆地號土地為基礎，而本件229⑴牆壁僅占2.56平方公尺，並非整筆地號土地，故其價格自應較90,560元／平方公尺更為減少，方屬適當。被告以為應以上開價格七至八折，即每平方公尺66,920元至76,480元較為合理。況被告自79年買受系爭房屋均未擴建，或因地政機關地籍重新測量之故，以致被告有越界建築之結果，然此結果並非被告造成，是被告並無不當得利之情。退步言之，倘若鈞院認為原告請求不當得利部分為有理由，則依據土地法第105條準用同法第97條第1項規定，有關相當於租金之不當得利計算，應以「申報地價」年息10％為限，原告以「公告現值」之年息5％計算，於法不合等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張其為系爭土地之所有權人，而被告所有之系爭房屋以如附圖所示229⑴、229⑵、229⑶之地上物占用系爭土地等情，業據提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、系爭土地之土地登記第一類謄本等件為證（見桃簡卷第5至
6頁、第15至18頁），復經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及桃園市桃園地政事務所製作之109年4月16日桃測法字第005900號土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第71至92頁、第97頁），自堪信為真實。至被告雖另抗辯：系爭房屋之面寬有4.85公尺，前揭複丈成果圖所顯示系爭房屋之面寬僅有4.75公尺，故其認為前揭複丈成果圖之測量不準確等，其想請地政機關人員就系爭房屋之面寬進行測量云云；惟前揭複丈成果圖就系爭房屋之面寬並無任何記載，且被告亦自承：其所稱4.75公尺，係其自行以比例尺直接量前揭複丈成果圖為計算所得云云，則被告僅自行以比例尺量測、計算之情況，即抗辯前揭複丈成果圖之測量不準確云云，顯非可採，附此敘明。
四、本院得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭土地，請求被告應以290,291元購買如附圖所示229⑴部分之土地，並應將如附圖所示229⑵部分，229⑶部分之地上物拆除，另應給付如附圖所示22
9⑴、⑵、⑶之地上物占用系爭土地之不當得利54,493元等語，均為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件應審究者為：㈠、原告請求被告以290,291元向原告購買原告所有系爭土地如附圖所示229⑴部分，面積2.56平方公尺土地，有無理由？㈡、原告請求被告應將系爭土地如附圖所示229⑵部分，面積0.34平方公尺、229⑶部分面積0.07平方公尺之地上物拆除後，將該占用部分土地返還原告，有無理由？㈢、原告請求被告應給付原告54,493元及法定利息，有無理由？
㈠、原告請求被告以290,291元向原告購買原告所有系爭土地如附圖所示229⑴部分土地，有無理由？⒈按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。前二條規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之。民法第796條、第796條之1、第796條之2固有明文，且依民法物權編施行法第8條之3、第8條之4規定，於民法物權編修正施行前越界建築之情形亦有適用。惟當事人以契約約定同意提供建築使用，即無民法第796條規定之適用（最高法院77年第
5次民事庭決議一見解參照）。且該條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用（最高法院59年台上字第1799號判例意旨參照），同法第796條之1亦應為相同之解釋。至同法第796條之2所謂「具有與房屋價值相當之其他建築物」，觀諸上開796條之2之立法理由載明：「……以具有與房屋價值相當之其他建築物，例如倉庫、立體停車場等是，始得準用前二條之規定……」等語，應認非屬房屋構成部分之牆垣，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，均無民法第796條或第796條之1規定適用之餘地（最高法院100年度台上字第1329號判決持此見解）。
⒉查，系爭房屋占用系爭土地如附圖所示229⑴部分土地之結
構體，係系爭房屋主體之牆壁，及系爭房屋主體牆壁結構延伸至房屋前方以水泥、磚牆、鋼架頂棚、鐵捲門所興建之居家生活兼停車空間（下稱前揭水泥鋼架地上物），有本院勘驗筆錄、前揭複丈成果圖、系爭房屋照片在卷可查（見本院卷第73頁至第81頁、第97頁），應認前揭水泥鋼架地上物應屬具有與房屋價值相當之其他建築物。而原告固主張被告以附圖所示229⑴部分（面積2.56平方公尺）無權占用系爭土地，原告自得依民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項之規定，請求被告應以原告購屋價金計算之每平方公尺113,395元價額，即總計290,921元之價格價購系爭占用部分等語，並提出不動產買賣契約書、標的物現況說明書為證（見桃簡卷第15至18頁）；被告則於言詞辯論期日中表示：其同意原告所請求價購如附圖所示229⑴之部分，惟價購之金額請本院依法判決，或依被告購買系爭房屋時之價金為計算等語（見本院卷第115頁、第207頁）。惟原告所稱其以2,470萬元之價額購得3之1號房屋，其買賣標的物實係包含系爭土地及3之1號房屋，此觀諸原告所提出3之1號房屋之前揭不動產買賣契約書自明，則該2,470萬元並非僅係系爭土地之價金，且原告所支付之仲介費24萬7,000元亦非屬系爭土地之價金，則原告主張：以2,470萬元及仲介費24萬7,000元計算，系爭土地之每坪價值應為113,395元云云，尚非有據；又被告係於78年3月28日簽立買賣契約，以
405萬元購買系爭房屋及所坐落基地，有被告提出之不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第129頁至第131頁），顯見被告購入系爭房屋及其基地迄今已逾30年，亦無從以被告斯時之購買價格作為認定系爭土地在不動產交易市場交易條件下之合理價額，是兩造所主張之計算方式均非可採。
⒊由於民法第796條及第796條之1未列出相當價額的判斷標
準，本院核定相當價額的判斷標準本應依照起訴時系爭土地在不動產交易市場交易條件下之合理價額作為認定依據，原告擇定起訴時正式向本院起訴請求，並經本院以起訴狀繕本之送達正式告知被告，是應以起訴時作為計算價額之標準。然兩造均不願意委請鑑定單位就系爭土地之交易價格予以鑑價（見本院卷第160頁），又未能提出判斷系爭土地市價依據之標準，僅各自主張應以各自購買房屋時之價金為計算依據，則應由本院依起訴時系爭土地在不動產交易市場交易條件下之合理價額為核定。又原告前於106年間因3之1號房屋之越界糾紛，經本院以106年度訴字第700號事件受理（下稱另案），並於另案審理期間，經委託全國不動產估價師事務所就系爭土地因越界糾紛導致3之1號房屋價值減損金額等事件為鑑定後，鑑定結果乃依比較法求得系爭土地於10
7年7月19日之價格為90,560元/平方公尺等情，有全國不動產估價師事務所於107年8月27日出具之不動產估價報告書（見本院卷附前揭不動產估價報告書第21頁），此一鑑定結果乃係針對系爭土地所為，且鑑定所得價格之時間距本件起訴時間未逾一年，故以此價額作為判決系爭占用部分市價之依據，應屬可採。依此，系爭土地之價值每平方公尺為9萬0,560元，系爭土地如附圖所示229⑴占用部分面積為2.56平方公尺，則土地如附圖所示229⑴占用部分之價額應為23萬1,834元【計算式：90,560元×2.56＝231,834元，元以下四捨五入】。
⒋是以，如附圖所示229⑴占用部分部分之價額應定為23萬1,
834元，此部分為形成之訴之性質，原告依民法第796條之1第2項準用同法第796條第2項規定，請求被告以23萬1,8336元之價額，向原告購買如附圖所示229⑴之部分，原告並應於被告給付上開價金之同時，將系爭土地如附圖所示229⑴部分土地所有權移轉登記予被告所有，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈡、原告請求被告應將系爭土地如附圖所示229⑵部分、229⑶部分之地上物拆除後，將該部分土地返還原告，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事判決參照）。
⒉查，原告主張其為系爭土地之所有人，被告以如附圖所示22
9⑵、229⑶之地上物，無權占用系爭土地等情，均為兩造所不爭執，並經被告於言詞辯論期日中表示同意拆除（見本院卷第115頁、第160頁）。至被告雖另辯稱：如附圖所示
229⑵部分之鐵網為原告之前屋主所設置等語（見本院卷第75頁），然原告業已當庭陳稱：如附圖所示229⑵部分有雨遮及鐵網，鐵網為其所有，其可以自行拆除等語（見本院卷第159頁）。準此，原告基於系爭土地所有人之地位，依民法第767第1項規定，請求被告將附圖所示229⑵部分之地上物（不含雨遮下方之鐵網）及229⑶部分之地上物拆除，並將占用之土地返還予原告，應屬有據。
㈢、原告請求被告應給付原告54,493元及法定利息，有無理由？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。查，本件被告未經原告同意，無權占用原告所有系爭土地如附圖所示229⑴（面積2.56平方公尺）、229⑵（面積0.34平方公尺）、229⑶（面積0.07平方公尺）部分土地（占用面積共2.97平方公尺【計算式：2.56＋0.34＋0.07＝2.97】），業經認定如前，且原告係於104年1月28日取得系爭土地之所有權，則原告本於所有權人之地位，就被告無權占用部分，請求被告給付自104年2月1日起至109年9月底相當於租金之利益，應屬有據；至被告辯稱：越界非其所造成，並無不當得利云云，自非有據。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定依土地法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。
所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。上開計收租金限制之規定，亦得據為計算本件相當租金利益之標準。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地周圍多為透天住宅，少有商店，商業活動及生活機能不佳等情，經本院會同兩造及桃園市桃園地政事務所人員至現場勘驗，此有本院勘驗筆錄、現場照片可參，並經該所製有109年4月16日桃測法字第005900號土地複丈成果圖足稽（見本院卷第75至92頁、第97頁）。是本院綜合系爭土地之性質、周邊交通及商業繁榮程度、被告占用土地之使用現況，認被告無權占有土地所獲利益，應依前揭土地法之規定，按系爭土地之申報地價（見本院卷第203頁，系爭土地之地價公務用謄本）年息5％計算，應屬適當；原告主張應依系爭土地之公告現值為計算，洵屬無據。是以，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付原告自104年2月1日至109年9月30日止，共計8,763元【計算式詳如附表】之不當得利，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條、第796條之1第2項準用第796條之規定，請求被告以23萬1,834元元向原告購買原告所有系爭土地如附圖所示229⑴部分，面積2.56平方公尺土地，被告給付價金同時，原告應將前開土地所有權登記予被告所有；並將原告所有系爭土地如附圖所示229⑵部分面積0.34平方公尺之地上物（不含雨遮下方之鐵網），及229⑶部分面積0.07平方公尺之地上物拆除後，將該部分土地返還原告；及被告應給付原告8,763元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年6月8日（起訴狀繕本於108年5月28日寄存送達予被告，於000年0月0日生送達效力，見桃簡卷第22頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。
查原告固就陳明願供擔保，聲請宣告假執行；然原告請求被告以相當之價額購買系爭土地如附圖所示229⑴部分，係命被告為一定買受之意思表示，依上開規定，於判決確定時始得視為已為意思表示，因此，自不得以宣告假執行之方式，使其意思表示之效力提前發生，是原告此部分假執行之聲請，顯於法不合，應予駁回。又本判決原告其餘勝訴部分，因所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第
1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告之聲請酌定其供擔保得免為假執行金額；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國109年11月6日
民事第三庭法官張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年11月10日
書記官顏崇衛┌───────────────────────────────────┐│附表：單位：新臺幣（元以下四捨五入）│├─┬─────────┬───────┬───────────────┤│編│期間│申報地價（元/│相當於租金之不當得利││號││平方公尺）││├─┼─────────┼───────┼───────────────┤│1│104年2月1日起至│102年1月：│7,120元×2.97平方公尺×5％×│││104年12月31日止，│7,120元/平方│（333天/365天）＝965元│││共333天│公尺││├─┼─────────┼───────┼───────────────┤│2│105年1月1日起至│105年1月：│11,280元×2.97平方公尺×5％×│││106年12月31日止，│11,280元/平方│2年＝3,350元│││共2年│公尺││├─┼─────────┼───────┼───────────────┤│3│107年1月1日起至│107年1月：│10,880元×2.97平方公尺×5％×│││108年12月31日止，│10,880元/平方│2年＝3,231元│││共2年│公尺││├─┼─────────┼───────┼───────────────┤│4│109年1月1日起至│109年1月：│10,960元×2.97平方公尺×5％×│││109年9月30日止，│10,960元/平方│（273天/365天）＝1,217元│││共273天│公尺││├─┴─────────┴───────┼───────────────┤│合計│8,763元│└───────────────────┴───────────────┘