裁判字號：臺灣屏東地方法院102年訴字第147號民事判決
裁判日期：民國103年02月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣屏東地方法院民事判決102年度訴字第147號原告 林茂松 被告 陳秀味
劉存錢 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地如附圖所示編號A部分面積一三五‧二三平方公尺上同段一四０建號即門牌號○○鄉○○路○○○巷○○號房屋，遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌仟零伍元，及自民國一０二年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０二年三月二十九日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣叁拾萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）原為共有土地，伊之所有權應有部分為6/9，共有人 陳國平 （即被告陳秀味之胞弟），於民國89年間將其系爭土地所有權應有部分3/9，及地上同段140建號即門牌號○○鄉○○路○○○巷○○號房屋（即系爭土地上如附圖所示編號
A部分面積135.23平方公尺之樓房，以下簡稱系爭建物）向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）貸款，並以系爭土地所有權應有部分3/9及系爭建物為土地銀行設定最高限額新臺幣（下同）252萬元抵押權作為擔保。其後，伊於
90年5月16日取得系爭土地全部所有權，惟未塗銷土地銀行之抵押權設定登記。詎陳國平自90年6月21日起，未依約償還本息，並於95年1月14日死亡，所遺系爭建物由其繼承人 陳韋蓁 、 陳岳頤 、 陳昱宇 、 陳琮閔 繼承登記為分別共有，所有權應有部分各1/4。土地銀行則於96年6月12日將其對陳國平之債權及抵押權讓與新興資產管理股份有限公司（下稱新興公司），並於96年11月28日辦畢抵押權讓與變更登記，新興公司遂以伊及陳韋蓁、陳岳頤、陳昱宇、陳琮閔為相對人，聲請拍賣系爭土地所有權應有部分3/9及系爭建物，經本院100年度司執字第25241號強制執行程序由被告劉存錢以總價170萬元拍定，惟經伊具狀聲明優先承買，被告劉存錢因而對伊提起確認優先承買權不存在訴訟，經臺灣高等法院高雄分院以101年度上易字第290號判決伊勝訴確定，本院民事執行處業於101年12月20日核發權利移轉證書給伊。
被告夫妻無權占用系爭土地及系爭建物，為此依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓房屋並返還土地。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故併依不當得利之法律關係，請求被告給付自90年5月16日起算迄今之不當利益共55萬6,800元及法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付不當利益2,567元等語，並聲明：⑴被告應將系爭土地上如附圖所示編號A部分面積135.23平方公尺之系爭建物遷讓返還原告，並將系爭土地全部返還原告。⑵被告應給付原告55萬6,
800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息，暨起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋及土地之日止，按月給付原告2,567元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原為原告及陳國平之父 陳章華 、母陳 鄭月 所共有，原告應有部分為6/9，陳章華、 陳鄭月 之應有部分分別為1/9及2/9。陳鄭月於79年12月間將其應有部分移轉與劉存錢，劉存錢並於同月辦理系爭建物所有權第一次登記，系爭建物為合法建造之房屋。其後，劉存錢於89年間再將系爭建物移轉與陳國平，只是不知為何原告會取得系爭土地全部所有權，渠等僅占用系爭建物，並未占用其餘土地，渠等無庸返還土地或給付不當利益等語，資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院整理不爭執事項並協議簡化爭點，兩造不爭執之事項如下：
㈠系爭土地原為陳國平之父陳章華、母陳鄭月及原告分別共有
，應有部分比例分別為1/9、2/9、6/9。陳鄭月於79年12月21日將其應有部分出賣與劉存錢，劉存錢並於79年12月26日辦理系爭建物所有權第一次登記。
㈡82年7月17日由陳國平繼承取得陳章華所遺系爭土地應有部
分1/9，劉存錢於89年7月19日將其土地應有部分及系爭建物出賣與陳國平。陳國平嗣於89年8月18日將土地應有部分3/9及系爭建物為土地銀行設定最高限額252萬元之抵押權，作為擔保。其後，陳國平於90年3月1日將應有部分出賣與陳鄭月，且於90年5月16日因共有物分割由原告取得系爭土地全部所有權，並塗銷陳國平、陳鄭月之應有部分。
㈢陳國平自90年6月21日起未依約償還本息，積欠土地銀行借
款本息及違約金，並於95年1月14日死亡，所遺系爭建物則由陳韋蓁、陳岳頤、陳昱宇、陳琮閔繼承為分別共有，應有部分各1/4。
㈣土地銀行則於96年6月12日將其對陳國平之債權及抵押權讓
與新興公司，並於96年11月28日辦畢抵押權讓與登記，新興公司為實行抵押權，遂以原告、陳韋蓁、陳岳頤、陳昱宇及陳琮閔為相對人，聲請本院以99年度司拍字第34號裁定准予拍賣系爭土地所有權應有部分3/9及系爭建物，並聲請本院以100年度司執字第25241號拍賣抵押物強制執行，雖由劉存錢以總價170萬元拍定，惟原告以其有優先承買權為由，於101年3月7日具狀向執行法院聲明願依拍定價格承買系爭土地所有權應有部分3/9及系爭建物，劉存錢遂向原告提起確認優先承買權不存在訴訟，經臺灣高等法院高雄分院以
101年度上易字第290號判決原告勝訴確定，本院民事執行處業於101年12月20日核發權利移轉證書給原告。
㈤系爭建物坐落在系爭土地上如附圖所示編號A部分面積135.23平方公尺，由被告占有使用。
四、本件爭點：⑴原告請求被告返還系爭土地全部，是否有理由？⑵被告有無受有相當於租金之不當利益？如有，金額多少為相當？茲論述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項設有明文。經查，系爭土地於90年5月16日已由原告取得全部所有權，且於本院100年度司執字第25241號拍賣抵押物強制執行程序，由原告買受系爭建物，本院民事執行處業於101年12月20日核發權利移轉證書，系爭建物現為被告占用等情，此有土地及建物登記謄本附卷足稽（見卷第65-66頁），且為兩造所不爭，足見系爭土地及系爭建物均為原告所有，被告為系爭建物之占有人。然而，被告並未能舉證證明其有何正當權源得占用系爭建物，則原告主張被告無權占用系爭建物，其得依上揭規定，請求被告遷讓返還系爭建物，即屬可採。
㈡本件原告雖主張被告無權占用系爭土地，其得請求被告返還
系爭土地全部云云，惟房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人（最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。準此，系爭建物所在基地（如附圖所示編號A部分面積135.23平方公尺）之占有人為房屋所有人（即原告），而非房屋使用人，故原告請求被告返還系爭建物所在基地，尚屬無據。原告雖主張被告亦無權占用系爭建物所在基地以外之土地（如附圖所示編號B部分面積343.4平方公尺）云云，惟為被告所否認，經查，該部分土地現況為雜林、果樹及雜草，此有現況照片可憑（見卷第73-74頁），且為兩造所不爭，依民法第66條第2項規定：「不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分」，故地上作物屬於土地之部分，為地主所有。原告並不否認地上作物係其與陳鄭月共有系爭土地時期即已種植（見卷第147頁背面），可見地上作物為當時土地共有人所植，依前揭規定，地上作物屬於土地之部分，為地主所有，被告並無處分權能，則原告請求被告返還系爭建物所在基地以外之土地云云，並無可採。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，本件原告為系爭土地及系爭建物之所有人，系爭建物則由被告無權占用，已如前述，揆諸前揭規定，原告主張其得自101年12月20日取得系爭建物之日起，請求被告給付相當於租金之不當利益，即屬有據。原告雖主張其亦得請求被告給付自90年5月16日起至101年12月19日止相當於租金之不當利益云云，惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。又所謂「土地及房屋同屬一人」亦包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年台上字第284號判決意旨參照）。經查，系爭土地原為陳章華、陳鄭月及原告所共有，陳鄭月於79年12月21日將其應有部分2/9出賣與劉存錢，劉存錢並於79年12月26日辦理系爭建物所有權第一次登記，此有屏東縣枋寮地政事務所102年11月21日屏枋地一字第00000000
000號函所附申請書及土地登記簿等件可憑（見卷第101-12
0頁），且為兩造所不爭，可見系爭建物於79年12月26日辦理所有權第一次登記，同屬於土地共有人劉存錢所有。其後，劉存錢於89年7月19日將土地應有部分及系爭建物移轉與陳國平，陳國平持以為土地銀行設定最高限額抵押權，陳國平又於90年3月1日將應有部分移轉陳鄭月，並於90年5月16日因共有物分割由原告取得系爭土地全部所有權，此均為兩造所不爭，則揆諸前揭裁判意旨，原告於90年5月16日取得系爭土地全部所有權，以致房地各異其主，均應推斷土地所有人默許房屋所有人繼續使用土地。因此，原告於101年12月20日取得系爭建物所有權之前，房屋所有人即非無權占有系爭土地，故原告主張其得自90年5月16日起至101年12月19日止，請求被告給付相當於租金之不當利益云云，尚無可採。
㈣按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價值
年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依該法所申報之地價。經查，原告得請求被告給付自101年12月20日起相當於租金之不當利益，業如前述，而系爭土地為枋寮鄉都市計畫住宅區用地，此有使用分區證明書可稽（見卷第122-123頁），適用土地法上開規定。又系爭房屋占用基地之面積為135.23平方公尺，依土地登記謄本所示，申報地價每平方公尺為1,360元，基地申報總價額即為18萬3,913元（135.23×1,360＝183,913，元以下4捨5入），系爭建物拍定價格則為30萬8,000元。末查，系爭建物北臨建興路
298巷對外可聯絡省道台一線，附近均為民宅，建物對面有寺廟1間，附近並無商店等情，業經本院會同屏東縣枋寮地政事務所人員履勘現場屬實，製有勘驗測量筆錄在卷可憑（見卷第68-70頁），並有現況照片可參（見卷第73-74頁），可見系爭建物位於道路旁，交通尚算方便，惟附近並無商家，商業活動不頻繁，生活機能較不便利。爰審酌上情，認為相當於租金之不當利益應以上開基地申報總價額及系爭建物拍定價格之年息6％為相當。據此計算結果，被告自101年12月20日起至起訴狀送達之日（即102年3月28日，見卷第34-35頁）無權占用系爭建物所應給付相當於租金之不當利益為8,005元【（183,913＋308,000）×6％×99/365＝8,005，元以下4捨5入】，並應自102年3月29日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當利益則為2,460元【（183,913＋308,000）×6％×1/12＝2,
460，元以下4捨5入】。
五、綜上所述，被告無權占用系爭建物，原告得請求被告遷讓返還系爭建物，並得請求被告給付相當於租金之不當利益。從而，原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭建物，並給付原告8,005元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年3月29日）起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息，暨自102年3月29日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付2,460元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定併依職權宣告假執行。關於原告勝訴部分，被告 陳明 願供擔保請求宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國103年2月5日
民事第二庭法官陳威宏以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應於上訴時一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年2月6日
書記官許珍滋