裁判字號：臺灣高等法院高雄分院106年重上字第16號民事判決
裁判日期：民國106年10月31日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣高等法院高雄分院民事判決106年度重上字第16號上訴人 吳石吉
吳柏毅 共同 謝易澄 律師訴訟代理人被上訴人 陳自順 訴訟代理人 謝以涵 律師
張齡方 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國106年1月24日臺灣澎湖地方法院105年度重訴字第2號第一審判決提起上訴，本院於106年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落澎湖縣○○市○○段○○○○號土地及其上同段83建號即門牌號碼澎湖縣馬公市西衛211號建物（下稱系爭320房地）為上訴人吳石吉所有，同段322地號土地則係上訴人吳石吉、吳柏毅共有（應有部分為吳石吉21%、吳柏毅79%，下稱系爭322土地，與320房地合稱系爭房地）。兩造於民國104年9月10日，就系爭房地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以新台幣（下同）700萬元向上訴人買受系爭房地。由於伊已於簽約前1日即同月9日，繳納簽約款50萬元予訴外人即仲介買賣之正鴻不動產企業行（下稱正鴻企業行），於買賣契約成立後，依系爭買賣契約附件一第7條約定（下稱系爭約定），視為上訴人已收受該款，上訴人吳石吉並已在訂金簽收表上簽名蓋章，以示收受。上開簽約款由正鴻企業行代收後，並由正鴻企業行簽發面額50萬元之支票（下稱系爭支票），交予承辦過戶事宜之代書 呂正華 保管，以為系爭房地需塗銷抵押及履約之保證，且正鴻企業行於同月11日並將現金50萬元交予呂正華收受，系爭買賣契約自已有效成立。詎吳石吉竟誣指伊為正鴻企業行虛擬之買方，於104年9月16日寄發存證信函予正鴻企業行表示解除系爭買賣契約，並拒不依約配合辦理土地鑑界、過戶等相關事宜。惟伊並無違約情事，依系爭買賣契約之約定，本得在對待給付尾款650萬元之同時，請求上訴人將系爭房地移轉登記予伊。若認系爭買賣契約已解除，伊亦得依系爭買賣契約第13條第3項約定，請求上訴人給付違約金50萬元。為此依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟。並先位聲明：上訴人應於被上訴人給付650萬元同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人；備位聲明：㈠上訴人應給付被上訴人50萬元，及自105年5月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。（至被上訴人逾此部分之請求，業經撤回而告確定，不予贅載）
二、上訴人則以：吳石吉因需錢孔急，乃委託正鴻企業行出售系爭房地，並多次向該行表示，訂金一定要先行支付現金以為舒困，仲介人員亦稱簽約次日即會給付訂金，吳石吉始同意簽約。詎被上訴人並未依承諾給付現金50萬元，且其提出之訂金簽收表上有關吳石吉之簽名為偽造，印文亦非真正，兩造未達成契約之合意，應認系爭買賣契約未成立。且被上訴人未依契約本旨履行，伊等亦已解除契約。縱認系爭買賣契約有效，且伊等不得解除，惟被上訴人於104年11月27日已寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予兩造之履行輔助人呂正華，並列伊等為副本收件人，解除契約之意思表示已到達伊等，系爭買賣契約應已解除，被上訴人請求履行契約並無理由。又該50萬元係訂金及簽約款之款項，被上訴人於解約後，不得請求加倍返還，且系爭買賣係被上訴人之履行輔助人即正鴻企業行，乘伊等急迫、輕率或無經驗為之，伊等自得主張適用民法第74條第1項規定，減輕賠償給付等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人先位之訴為勝訴判決。上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事實為兩造所不爭執，應堪信為真實：㈠兩造前經永春不動產澎湖馬公加盟店即正鴻企業行（代表人
王堃傑 ）之仲介，於104年9月10日簽定系爭買賣契約，由被上訴人以總價700萬元買受系爭房地，雙方約定契約簽定時被上訴人應支付50萬元，尾款650萬元則於金融機構貸款核發時支付（原有玉山銀行抵押貸款由被上訴人所貸之銀行代為轉帳清償），並同時點交系爭房地（點交日訂於104年12月10日或之前），另雙方約定簽約款應委由地政士呂正華保管，視同賣方已收，並與尾款一併支付，建物越界322地號部分應由上訴人於鑑界後2星期內拆除，上訴人並確已於契約上簽名、用印。正鴻企業行於簽約時已交付由其所簽發，同簽約款50萬元之系爭支票（發票日104年9月10日、票號0000000）予呂正華以為履約保證，呂正華並已於同日簽收無誤。同月11日正鴻企業行將該簽約金50萬元現金交予呂正華收受。
㈡吳石吉於104年9月16日寄發主張解除系爭買賣契約之存證
信函予「永春不動產澎湖馬公加盟店」（即正鴻企業行），吳柏毅並經呂正華代理，於同月18日向澎湖地政事務所申請撤銷同月11日所申請之土地鑑界複丈。呂正華於10月6日以存證信函通知兩造以：正鴻企業行就上開解約存證信函，已以馬公中正郵局000240號存證信函通知不同意解約，並要求儘速履約之旨。
㈢被上訴人於104年11月27日寄發內載「本人向吳石吉、吳柏
毅澎湖縣馬公市○○段土地，已支付新台幣50萬元訂金，由台端代為保管。現吳石吉、吳柏毅拒不履行契約，茲以本函要求台端於函到五日內將上開訂金返還本人」等語之存證信函予呂正華，並副本予上訴人及正鴻企業行。又於同年12月18日再以存證信函通知上訴人及呂正華應於函到5日內再申請鑑界履行契約。
㈣本件係由吳石吉委由正鴻企業行（王堃傑承辦）仲介買賣系爭房地。
五、兩造爭執事項：㈠訂金簽收表上之吳石吉簽名、用印是否為真？系爭契約是否
成立？㈡被上訴人將簽約金交付正鴻企業行，由正鴻企業行開出之系
爭支票給付呂正華，再將50萬元交付呂正華保管，是否合於契約約定？㈢被上訴人有無解除系爭買賣契約？㈣被上訴人先位之訴請求於其支付尾款650萬元時，上訴人應
辦理系爭房地之所有權移轉登記，是否有理由？㈤若系爭買賣契約已解除，被上訴人備位之訴請求上訴人應另
給付50萬元之違約金，是否有理由？
六、得心證之理由：㈠系爭訂金簽收表上之吳石吉簽名、用印為真，且於系爭買賣契約之成立無影響：
1.按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文，又買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立（最高法院20年上字第2202號判例參照）。被上訴人主張兩造前經正鴻企業行之仲介，於104年9月10日簽定系爭買賣契約，由其以總價700萬元，買受上訴人所有系爭房地，雙方約定契約簽定時被上訴人應支付50萬元，尾款650萬元則於金融機構貸款核發時支付，並同時點交系爭房地。又契約約定簽約款應委由地政士呂正華保管，視同賣方已收，上訴人已於契約上簽名、用印，被上訴人已交付現金50萬元予正鴻企業行，正鴻企業行並交付系爭支票予呂正華以為履約保證，呂正華已簽收無誤等情，業據其提出土地暨建物登記第一類謄本、不動產買賣契約書、系爭支票影本、不動產買賣收付款明細欄（見原審卷第17至29頁、第141至142頁、第175頁）等件為證，此為上訴人所不爭。則兩造既已對買賣標的物、價金等屬買賣契約必要之點互相同意，且被上訴人已依約交付50萬元予兩造約定之地政士保管，而視同上訴人已收受款項，上訴人主張系爭買賣契約已有效成立，自屬有據。
2.上訴人固以被上訴人所提訂金簽收表（見原審卷第29頁）並非吳石吉簽立用印，伊等未收受簽約款50萬元，系爭買賣契約不成立云云，此為被上訴人所否認。經查：系爭訂金簽收表之書立，業經證人王堃傑具結證稱：因系爭房地有抵押設定，為安全起見，9月9日在吳石吉家中與之協議要作履約保證，並由吳石吉親書身分證字號及簽名，當時吳石吉之子吳柏毅亦在場等語（見本院卷第79頁），核與簽收表所載「因考量五福段320及322地號土地需塗銷及做履保，故訂金（支票號碼：HA00000000）由正鴻不動產企業行代收」內容（見原審卷第29頁），及系爭房地確有玉山銀行所設定登記最高限額抵押權擔保債權金額252萬元、264萬元、180萬元（見原審卷第17至21頁、第141至142頁）相符。又系爭訂金簽收表係於系爭買賣契約簽訂日之前1日即104年9月
9日所為，已如上述，且此履約保之約定，依王堃傑之證述，原係吳石吉嫌向銀行辦理履約保證較為麻煩，而以系爭買賣契約附件一第7條「簽約款應委由地政士保管，但不影響契約效力，視同賣方已收，雙方約定應與尾款一併無息支付」約定替代（見原審卷第28頁、本院卷第80頁反面），而證人即承辦地政士呂正華亦證陳：簽約當天很和諧，吳石吉之子亦有到場，契約文字是遵照買賣雙方意願及達成之共識，且簽名前都已把契約複誦一遍讓他們知道，伊有收受系支票及金50萬元等語（見本院卷第76頁、第77頁反面、第478頁），可見上訴人已瞭解並同意契約內容，且呂正華亦已依契約所定保管簽約款50萬元無訛。以上訴人並不爭執確已於契約上簽名、用印，其等即已同意上開特約，系爭訂金簽收表之約定代收目的，自已明文約定於兩造在次日所正式簽訂之系爭買賣契約中，益見被上訴人已踐行交付簽約款之義務完畢。是王堃傑上開證述即為可信，系爭訂金簽收表應為吳石吉所簽署，堪予認定。上訴人所辯系爭買賣契約因訂金簽收表非其簽名蓋章真而不成立云云，並不足採。而上訴人請求鑑定訂金簽收表內吳石吉之簽名是否真正云云，既已明確，核無必要。
㈡訂金由被上訴人交付50萬元予正鴻企業行，再轉交呂正華，應合於契約約定：
上訴人固以訂金以系爭支票給付，不合於契約約定，自得主張解除契約云云，此為被上訴人所否認，並以已交付50萬元現金予正鴻企業行，且正鴻企業行於簽約翌日亦已提交50萬元現金予呂正華保管等語為辯。經查：
1.上訴人主張被上訴人依約於簽約時，即應給付其現金50萬元供其舒困使用云云，此為被上訴人所否認。而證人王堃傑就此證稱：吳石吉在簽約前並未說馬上要50萬元現金，伊亦未應允於簽約時付現等語（見本院卷第78頁反面、80頁），核與兩造所不爭之系爭買賣契約已約定系爭簽約款應委由地政士於簽約時收受、保管以為履約保證之旨相符，應堪採信。是簽約款50萬元依約既應交由呂正華保管，並與尾款一併支付上訴人，上訴人之主張與契約約定相違，不得為採。
2.證人王堃傑就簽約時交付系爭支票乙事，已證陳：被上訴人簽約前已拿現金到我們公司，因為攜帶現金不方便，我們就直接把50萬元存到公司甲存，再由公司開一張當天的現金支票，作為下訂金的程序。且簽約時並未特別約定要給吳石吉現金等語（見本院卷第79頁反面），核與證人呂正華證稱：簽約當場有表示要由伊代收該支票，通常伊會信任這支票，這很普遍，伊並會一定時間內去兌現，有聽說被上訴人把50萬交給正鴻企業行，簽約後隔1、2天，吳石吉他們說要換現金，伊即通知買方，買方有拿50萬元現金來換支票，但伊認為不妥，就沒有讓正鴻企業行拿支票回去，現在現金、支票都由伊保管，吳石吉之子有來拿，但後來不知何原因沒拿走等語（見本院卷第75頁反面至78頁）大致相符。是以，被上訴人已將簽約款現金50萬元交予正鴻企業行，正鴻企業行再交付呂正華保管，且被上訴人交付予正鴻企業行時，上訴人既簽立訂金簽收表，被上訴人即已交付完畢，無給付遲延情事。是正鴻企業行應為代上訴人收受簽約款，該行雖以系爭支票交予呂正華，亦屬上訴人與正鴻企業行間內部關係，與被上訴人無涉， 況正鴻 企業行於簽約後之翌日，已以現金交付呂正華，自不影響上訴人視為已收受簽約款之效力。上訴人認被上訴人有未依約履行之違約情事，其得據此解除系爭買賣契約云云，自無足採。
3.綜上，系爭買賣契約於兩造簽立時即已有效成立，被上訴人亦無違約情事，並無解除契約事由存在，吳石吉於104年9月16日以存證信函向被上訴人解除系爭買賣契約（見原審卷第30頁反面、第31頁），自不生解除之效力。是被上訴人主張上訴人應依系爭買賣契約履行其義務，自屬有據。至上訴人前雖辯以其有意思表示錯誤、未予合理之契約審閱期間、交付履保之約定顯失公平等情，惟其於本院已陳明不再爭執（見本院卷第82頁反面），自無須再予審究，附此敘明。
㈢系爭契約不因被上訴人所寄發之系爭存證信函而解除：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。
2.上訴人雖抗辯：被上訴人曾寄發系爭存證信函給雙方債務之履行輔助人即呂正華，聲明要伊返還50萬元訂金，此為解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人自不得再執其已解除之系爭買賣契約請求移轉登記云云，此為被上訴人所否認。查被上訴人所寄發之系爭存證信函雖載有「本人向吳石吉、吳柏毅澎湖縣馬公市○○段土地，已支付新台幣50萬元訂金，由台端代為保管。現吳石吉、吳柏毅拒不履行契約，茲以本函要求台端於函到五日內將上開訂金返還本人」等語（見原審卷第87頁），惟通觀其全文並無言及解除契約之語，且要求代管之呂正華返還簽約金原因多端，或基於解除契約、或僅單純表態要求返還等不一而足，即有多種解釋可能，自難逕謂係解除系爭買賣契約之通知，上訴人主張，非可遽採。
3.況依系爭買賣契約第13條第1項已約定：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除契約（見原審卷第25頁）等語，被上訴人縱係向上訴人解約，惟其既未就上訴人之違約另為限期催告通知，依約原不得逕行解除契約，該解約亦非合法，並不生其效力。上訴人所辯系爭存證信函係解約之通知，顯未符於契約之約定。
㈣被上訴人先位請求於其支付尾款650萬元時，上訴人應辦理系爭不動產之所有權移轉登記，為有理由：
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定有明文。查系爭買賣契約已有效成立，且被上訴人就上訴人之違約行為，亦未為解除契約之意思表示，已認定如前。故被上訴人基於有效存在之系爭買賣契約，請求上訴人辦理系爭房地之所有權移轉登記，自屬有據。又系爭買賣契約第5條第2項已約定系爭房地點交日期訂於104年10月10日或之前，被上訴人應依約付清尾款，上訴人原有銀行貸款由被上訴人所申貸之銀行代為轉帳清償，或不辦貸款而由被上訴人尾款代為清償（見原審卷第23頁），而被上訴人已於簽約時支付50萬元，尾款650萬元尚未支付，此為兩造所不爭執，則兩造間就系爭房地買賣之移轉所有權登記及給付買賣價金，既係立於雙務契約所負對待給付之關係，被上訴人先位聲明請求上訴人應於其給付650萬元同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之對待給付判決，依法自為有理由，應予准許。
七、從而，被上訴人先位依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人應於其給付650萬元同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人先位之訴勝訴判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年10月31日
審判長法官魏式璧
法官陳宛榆法官黃宏欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月31日
書記官盧姝伶附註：
民事訴訟法第466條之1對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。