新市簡易庭110年度新簡字第541號民事判決

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

110年度新簡字第541號

原告 黃嘉豪

訴訟代理人 鄭勤蓉 律師

被告 李宛芝

兼訴訟代理

人 蔡富生

上列當事人間給付租金及返還房屋事件，經本院於中華民國111年3月2日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

被告應連帶給付原告新臺幣柒拾陸萬玖仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬參仟貳佰柒拾陸元，其中新臺幣捌仟參佰陸拾肆元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明共計三項，嗣第三項請求已於訴訟中和解及由兩造點交完畢，原告乃於民國111年3月2日言詞辯論期日變更聲明為「被告二人應連帶給付原告新臺幣(下同)1,230,679元(即積欠租金655,000元、律師費用47,000元、相當於租金之不當得利527,679元（計算期間自110年8月17日至111年2月25日）」，此有言詞辯論筆錄在卷可參。是原告所為訴之變更，核屬減縮(即第三項聲明後段回復原狀)及擴張應受判決事項之聲明，於法相符。及本件被告蔡富生經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：

　㈠被告李宛芝邀同被告蔡富生為連帶保證人向原告承租門牌號碼「臺南市○○區○○路000○0號之廠房與土地及廠內食品生產設施」(下合稱系爭建物)，租期自109年9月17日起至112年9月17日止，租金每月65,000元，第2、3年調整為每月75,000元，押租金為130,000元(下稱系爭租約)。詎料，被告李宛芝迄今僅分別於109年8月27日支付定金30,000元、109年9月17日支付押租金130,000元與合併定金補足第1個月租金35,000元後，第2個月起便未依約遵期繳納，經原告催討復於110年1月4日繳納第2個月部分租金30,000元、於110年2月19日繳納第2個月部分租金30,000元，自此迄至110年8月17日原告以LINE通訊軟體向被告表示終止系爭租約為止，先後以身體不適無法匯款、被告父親入院化療手機不方便接等理由拖延支付租金，嗣於110年4月間，被告改以原告須支付渠等所花費之冷藏庫及冷凍庫維修費，渠等始願意給付租金予原告，自此均以原告給付機器設備維修費前渠等無義務支付租金，作為拒絕給付租金理由。

　㈡被告於本件審理期間就遷讓返還系爭建物已與原告達成和解，並於111年2月25日遷讓點交完畢，是請求被告李宛芝給付自109年10月17日起至110年8月17日止，積欠之租金共655,000元(計算式：65,00011-60,000=655,000)，及自110年8月17日起至111年2月25日止占用系爭建物之相當於租金不當得利共527,679元。又依系爭租約第12條約定「如甲方(即原告)因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方(即被告李宛芝)負賠償責任」，請求被告賠償本件律師費用47,000元。另依系爭租約第13條約定「乙方(即被告李宛芝)如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方(即被告蔡富生)應連帶負賠償損害責任」，請求被告2人連帶給付原告上開請求金額。

　㈢聲明：被告2人應連帶給付原告1,230,679元；暨願供擔保請准予假執行。　

三、被告二人答辯略以：

　㈠我們租下廠房之後發現廠房的設備有問題，有好幾個月沒有辦法營運，當時是向原告的父親談承租的事宜，但是後來原告父親住院，就改成跟他女兒談，想要約時間與他們進行查看，我們希望退租，這段期間的租金就從押金扣，看差多少再補給他。承租前確實有去查看過，但是當時機器及冷凍庫都沒有開啟運作確認，只是留廠商的電話讓我們與廠商聯繫。我們是作團購的，有做冷凍料理包，需要有冷凍設備。原告的父親當時說壓縮機是好的，後來我們有找廠商去修理，廠商告知我們說壓縮機已經壞很久了。我們覺得他的設備耗電、費用很高，也沒有再使用。

　㈡被告李宛芝承認110年4月17日之前已積欠6個月租金390,000元，但抗辯雙方租約已於110年4月17日合意提前終止，此有兩造在LINE對話內容可證明。是原告藉故拖延拒不點交，故110年4月17日以後便無被告給付租金義務，當然無積欠原告租金情形。雙方租約為何約定第1年每月租金減收10,000元，是租賃前原告見被告猶豫是否要承租，主動降低租金，並非如原告所述以減收租金方式扣抵出租之食品生產設備維修費用。另外，原告尚未歸還押租金130,000元等語。　

四、得心證理由：

　㈠原告主張被告向其承租系爭建物，租期、租金則如上述，詎被告李宛芝僅繳納部分租金，自109年10月17日起即未依約給付租金，原告已於110年8月17日以LINE向被告李宛芝表示終止系爭租約，為此請求被告給付積欠之租金655,000元、律師費用47,000元及相當於租金之不當得利527,679元，並提出房屋租賃契約書及LINE對話紀錄截圖為證。被告就兩造間之租賃契約及積欠租金達6個月之事實均不爭執，但辯稱：兩造已於110年4月17日合意提前終止租約，及因原告遲不點交系爭建物，及尚有押租金13萬元未返還等語為辯。是兩造間爭點厥為：①系爭租約是否已合意提前終止？原告得請求之租金為若干？②原告請求被告給付相當於租金不當得利是否有理？③原告請求被告給付律師費用是否有理？

　㈡系爭租約是否已合意提前終止？原告得請求之租金為若干？

　⒈原告主張系爭租約依約於110年8月17日終止，並否認兩造合意於110年4月17日提前終止租約之事實。然經本院審閱被告提出之兩造LINE對話截圖內容，原告於西元2021年4月3日先後表示：「我們的東西很簡單，其他的都是你們的東西比較多，你們先搬走你們的東西，屬於我們的東西你只要搬進去辦公室即可！4月17日我們再到工廠，跟你們拿鑰匙和六個月房租33萬元(現金)，至於電費和水費請你們去新化台電和自來水公司繳清到4月17日，你去申請他們會派人去工廠抄錶！」、「你似乎搞錯了吧！是\"你自己\"說不要續租的，我們也答應讓你違約了！因為每個月17日要繳房租啊！所以你們不續租的話，就得搬走！因為4月19號開始就要帶人進去看廠房，有其他人考慮要租廠房！」、「是的，4月17日點交」等內容，顯可認定兩造已就系爭租約合意於110年4月17日終止之事實無誤。是被告抗辯系爭租約已於110年4月17日合意終止之事實，核屬有據，應可採信。

　⒉又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項定有明文。經查，被告已就原告主張110年4月17日之前有積欠租金390,000元事實，於本院111年3月2日言詞辯論期日中自認，揆諸前揭法條規定，本院無待原告舉證即得認其主張為真實，故原告請求被告給付自109年10月17日起至110年4月17日止之租金390,000元洵屬有據，應予准許。又系爭租約於110年4月17日經兩造合意終止，業如上述，租約終止後原告無從再依系爭租約向被告請求給付租金，是原告請求被告給付自110年4月17日起至110年8月17日止之租金即屬無據，不予准許。

　㈢原告請求被告給付相當於租金不當得利是否有理？

　⒈次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其

利益，民法第179條前段定有明文。而無法律上原因使用他

人之物，係侵害他人權利之歸屬內容，自受有物之使用本身

之利益，此項利益，依其性質，無從返還，故應償還其價額

，就一般交易而言，應係使用該物通常所須支付之對價；無

權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常

之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又

依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍

，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準

（最高法院72年度台上字第4012號判決意旨參照）。

　⒉查系爭租約經兩造於110年4月17日合意終止後，被告已無占有使用系爭建物之合法權源，惟被告仍持續占有使用系爭建物，迄至本件審理時兩造始達成和解，並於111年2月25日完成點交。則自系爭租約合意終止之翌日起至完成點交之日止，被告繼續占用系爭建物即屬無法律上原因之占用，受有相當於租金利益，致原告受有損害，是原告請求賠償110年8月17日起至111年2月25日止占用系爭建物之相當於租金不當得利，於法有據。茲依系爭租約之約定，兩造原約定第1年(即109年9月17日起至110年9月16日止)租金每月為65,000元、第2年(即110年9月17日起至111年9月16日止)租金為每月75,000元，有房屋租賃契約書附卷可佐，是被告占有使用系爭建物所受之利益應認於110年8月17日起至110年9月16日止係每月65,000元、於110年9月17日起至111年2月25日止係每月75,000元。從而，原告請求被告自110年8月17日起至遷讓返還系爭建物之日止(即111年2月25日)相當於租金不當得利462,500元【計算式：65,000+(75,0005)+(75,000309)=462,500】核屬有據，逾此部分則無依據。

　㈣原告請求被告給付律師費用是否有理？

　查兩造於系爭租約第12條約定「乙方(即被告李宛芝)若有違約情事，致損害甲方(即原告)之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負賠償責任」，為兩造不爭執之事實。而依兩造到庭之陳述，及各自提出對話內容以觀，系爭租約係被告以廠房冷凍設備為由，表達提前終止租約之意思，原告雖不認同該事由，但因被告積欠租金達2月以上，亦同意提前終止租約，並要求110年4月17日點交。嗣因兩造未能如期點交，原告乃委請律師提起本件訴訟，並支出律師費用47,000元，此有律師費用收據等件在卷可證。本件顯因被告違約提前終止租約在先，復因兩造無法遵期點交，以致原告委由律師提起訴訟，原告依據上開約定，請求被告負擔律師費用47,000元，即屬有據，應予准許。

　㈤末查，被告李宛芝訂立系爭租約時已交付押租保證金130,000元予原告，有房屋租賃契約書在卷可佐，亦為兩造不爭之事實。被告二人於言詞辯論期日先後聲稱原告未歸還之上開130,000元押租金應抵銷所欠債務，原告亦未否認，是被告抗辯給付原告金額需扣除130,000元押租金，自屬可採。又被告蔡富生為系爭租約之連帶保證人，亦有房屋租賃契約書足以佐證，原告主張被告蔡富生就系爭租約所生債務及損害應與被告李宛芝負連帶賠償責任，亦屬有據。

　㈥綜上所述，原告依系爭租約之契約關係、不當得利及連帶保證等法律關係，所得請求被告連帶賠償之已屆期未支付租金、相當於租金不當得利及律師費用合計為899,500元(計算式：390,000+462,500+47,000=899,500)。又上開金額經與訂約時被告給付之押租金130,000元抵銷後，原告所得請求被告2人連帶給付金額為769,500元。從而，本件原告請求被告連帶給付769,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。本件除原告支出第一審裁判費13,276元，兩造並無其餘費用支出，是本件訴訟費用額確定為13,276元。及本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，本院審酌兩造勝敗比例，判決訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告聲請就勝訴部分供擔保為假執行，即無必要。原告其餘假執行之聲請，因其敗訴而失所附麗，應併予駁回。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第87條第1項及第389條第1項第3款，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　16　　日

臺灣臺南地方法院新市簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　　　　法官　許蕙蘭

上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，

中　　華　　民　　國　　111　年　　3　　月　　16　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　柯于婷