裁判字號：臺灣臺北地方法院98年簡上字第428號民事判決
裁判日期：民國98年10月28日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺北地方法院民事判決98年度簡上字第428號上訴人甲○○訴訟代理人 劉錦隆 律師複代理人 楊仲傑 律師被上訴人中華第一大樓管理委員會法定代理人乙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國98年5月5日本院新店簡易庭98年度店簡字第241號第一審判決提起上訴，經本院於民國98年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付之利息超過年息百分之五部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔分十分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人係依公寓大廈管理條例組織成立並向臺北市政府申請報備之公寓大廈管理委員會，上訴人於民國96年7月11日以拍賣方式取得被上訴人所管理社區內門牌號碼臺北市○○區○○路1段25號2樓房屋之所有權，依住戶管理規約、管理經費收取及支出辦法之規定，系爭房屋所有權人每月應繳納管理費用6,650元，因聲明不使用電梯，因此減收1,150元，故上訴人每月應繳管理費為5,500元，又遇空置超過一個月以上，自空置滿一個月起的次月改依半價收管理費。詎上訴人僅繳納96年12月份空戶管理費2,750元，且於97年2月28日與訴外人 張德榮 簽訂買賣契約後，
97年3月起即由張德榮繳交管理費，應分擔電梯更新費用亦協議扣取房屋仲介信義房屋之佣金抵繳，故上訴人自92年5月起至94年3月止、94年7月起至96年11月止、97年1月起至97年2月止共積欠被上訴人管理費291,500元、滯納金58,300元，共計349,800元，經被上訴人催討，上訴人均置之不理，迄未繳納，為此提起本件訴訟，請求上訴人給付上述金額及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
（二）上訴人雖抗辯規約所載滯納金及管理費遲延利息之合法性，但大樓住戶規約，既係經由合法程序決議產生，自對所有住戶有拘束力，並不因少數個人未參加該決議或未出席表示贊成，就可以不受規約拘束，上訴人認為規約未經上訴人同意，對上訴人不生拘束力，乃上訴人之誤會；另上訴人上訴聲明要求廢棄給付利息與訴訟費用，此一無理至極，公寓大廈管理條例第21條既明定區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及其遲延利息，因此，被上訴人請求遲延利息，依法有據。
（三）聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯：
（一）對於被上訴人主張上訴人於96年7月11日以拍賣方式取得被上訴人所管理社區內門牌號碼臺北市○○區○○路1段25號2樓房屋之所有權之事實不爭執，然被上訴人給與受領96年12月份管理費之收據時，未為他期之保留，依民法第325條第1項規定，推定96年12月份以前各期之管理費均已為清償。被上訴人並未提出每月實際支出之管理費，並系爭房屋之區分所有權比例，即要求被告給付其自行主張之管理費，顯無理由。又電梯為公共設施，上訴人為電梯之公同共有人，應有使用之權限，惟被上訴人竟透過停靠樓層之設定，將電梯控制為不停靠二樓，致上訴人無法使用電梯，故應不得向上訴人收取管理費；退步言之，縱認被上訴人不讓上訴人使用電梯與管理費之繳納義務無關，被上訴人不讓上訴人使用電梯，亦應負侵權行為之損害賠償責任，上訴人並就被上訴人應賠償之數額，主張抵銷。
再上訴人所有上述房屋之共用部分為1902建號，面積1405.59平方公尺，被告持分650/10000，持分面積28.52坪，持分比例遠大於其他區分共有權人，其原因為上訴人應有二個地下室停車場，但卻由被上訴人霸占出租予他人，故若上訴人有應繳納管理費之義務，以被上訴人霸占上訴人二個地下室停車位應返還被上訴人之不當得利相互抵銷後，上訴人非但未欠管理費，被上訴人尚應將抵銷後之餘額返還上訴人。另被上訴人主張上訴人應給付訴外人即系爭房屋前手 辜瓊珠 欠繳之電梯更新費用及管理費，不知其法律依據為何。系爭房屋空置時間，不只從96年12月開始，且系爭房屋原所有權人破壞系爭房屋，被上訴人未盡管理之責，被上訴人請求上訴人給付上述管理費及滯納金、遲延利息，並無理由。
（二）原審依被上訴人之管理費催繳辦法認上訴人應給付百分之20之滯納金，惟按對人民權利義務之限制課予，需基於法律或法律之授權，此乃法治國家應遵守之法律保留原則。
公寓大廈決議或規約規範之事項，倘涉及區分所有權人或住戶權利之限制或課予義務者，須係公寓大廈管理條例或其他法規授權公寓大廈區分所有權人會議得以決議為之者，始可決議制訂規約加以規範，否則，除該決議之內容業已獲得受規範之區分所有權人或住戶之同意（無論是於議決該條規約時出息並表示贊成，或係另為願受該條規定拘束之意思表示），得認為核屬契約之性質，對該同意受規範之對象發生契約上之拘束力者外，尚不得由區分所有權人會議逕自以決議或規約課其他區分所有權人或住戶以法律所無之義務。而依公寓大廈管理條例第21條規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及其遲延利息」，足見公寓大廈管理條例僅授權管理委員會得訴請法院命住戶給付其依該條例應繳納或分擔之之費用及利息，並不得加收滯納金。公寓大廈管理條例第23條第2項第4款固曾規定規約得載明違反義務之處理方式，但此部分應係指區分所有權人或住戶違反義務時，管理負責人或管理委員會所得採取之處理程序，例如先予制止，或召集當事人協調處理，或報請各該主管機關或訴請法院為必要之處置，尚不包括課予區分所有權人或住戶法律所未規定之義務，或於區分所有權人或住戶違反義務時，得逕使其負擔法律未規定之費用，本院96年度訴字第7608號判決同此見解。系爭管理費催繳辦法係被上訴人自行訂定，上訴人並未同意，故對上訴人無拘束力。
（三）退一步言，縱認管理費催繳辦法對上訴人有拘束力，惟不問超過多久，超過1個月，即須加收百分之20之滯納金，亦違反利息不得超過年息百分之20之規定及比例原則，故應無效。另原審以年息百分之10計算遲延利息，並未說明其法律依據，且既加收滯納金，又收遲延利息，顯然重複。
（四）聲明：（1）原判決關於命上訴人給付超過27,500元及命上訴人給付利息部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。（2）廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查本件被上訴人起訴請求上訴人應給付上訴人所有臺北市○○區○○路1段25號2樓房屋之前手 袁瓊珠 所積欠之92年5月至94年3月、94年7月至96年7月之管理費，及上訴人所積欠96年8月至96年11月、97年1月至97年2月之管理費共計291,500元，暨上述管理費之滯納金58,300元，合計為349,800元及其中291,500元按年息百分之10計算之遲延利息，經原審判決上訴人應給付被上訴人所積欠96年8月至96年11月、97年1月至97年2月之管理費27,500元、滯納金5,500元，及其中管理費27,500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，而駁回被上訴人所請求上訴人前手袁瓊珠所積欠之管理費及滯納金並遲延利息，被上訴人就其敗訴部分並未上訴，而上訴人則對原審判決命其給付管理費27,500元部分並未上訴，僅就原審判決命上訴人應給付管理費之滯納金5,500元部分及管理費本金部分應按年息百分之10計算之遲延利息部分提起上訴，並為如事實欄所載之抗辯，是本院所應審究之範圍，僅係就原審判決命上訴人應付之管理費滯納金5,500元及按年息百分之10計算之遲延利息部分，合先敘明。
四、按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三本基金之孳息。四其他收入。公寓大廈管理條例第18條第1項有所明文。又規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。另有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一
約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三禁止住戶飼養動物之特別約定。四違反義務之處理方式。五財務運作之監督方式。六區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權人比例之特別約定。七糾紛之協調程序。公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條亦有規定。
現行公寓大廈管理條例為落實公寓大廈之自治，於上述條文規定，即給予公寓大廈區分所有權人及住戶約定相關規範以為自治之依據；而依據上述規定內容可知，公寓大廈所設置之公共基金之取得來源，得經由區分所有權人會議之決議為之，區分所有權人會議所能決議繳納之金額、種類，該規定並未明文限制；又公寓大廈管理條例賦予區分所有權人會議創設規約之權利，藉以作為規範公寓大廈區分所有權人及住戶權利義務之依據，而公寓大廈管理條例就規約之內容，除法令另有規定外，係授權由區分所有權人會議自行為之，僅於特定事項，法條規定應載明於規約，否則不生效力，由此可見，公寓大廈管理條例係充分授權區分所有權人創設約定規約之內容，凡於公寓大廈之管理有所助益之事項，區分所有權人會議，均得經由法定程序決議，做為區分所有權人或住戶之遵循依據，因此，如區分所有權人會議以增進公寓大廈之共同利益、維持良好生活環境為考量，為求住戶對公共基金之繳納更有效率及意願，而就逾期繳費應額外繳納管理費之遲延利息、違約金之繳納有所決議，或於規約上有所明載，經過法定程序決議而制定，均非法所不許；況且公寓大廈23條第2項第4款亦有明定規約上得載明違反義務之處理方式，而該違反義務之處理方式，法條既未明文侷限其內容，則就解釋上而言，區分所有權人或住戶對管理費繳納義務違反之處理方式，亦得為規約之內容，並有對區分所有權人或住戶產生拘束之效力，以落實公寓大廈區分所有權人或住戶間之私法自治。
五、上訴人雖抗辯被上訴人規約所載滯納金之繳納違反法律保留原則，規約上如有非法律所授權之義務，涉及區分所有權人或住戶權利之限制或課予義務者，須經區分所有權人或住戶之同意，方生拘束力，又公寓大廈管理條例第21條之規定，已載明公寓大廈管理條例僅授權管理委員會得訴請法院命住戶給付其依該條例應繳納或分擔之費用及利息，並不得加收滯納金，另公寓大廈管理條例第23條第2項第4款規約得載明違反義務之處理方式，並不包括課予區分所有權人或住戶法律所未規定之義務，或於區分所有權人或住戶違反義務時，得逕使其負擔法律未規定之費用等語。然如前所述，公寓大廈管理條例因落實公寓大廈區分所有權人或住戶間之自治而而授權予區分所有權人會議所能決議或制定之規約內容，除法律明文禁止者，或該決議或規約內容明顯違反一般法律原則如平等原則等者外，就有關於公寓大廈之管理、規範有所相關且必要者，決議或規約均得為之，區分所有權人或住戶並有義務遵守，無論該個別之區分所有權人或住戶是否同意該決議或規約內容，故就區分所有權人會議決議或規約之遵守，自不能以私法契約原則視之，而謂須當事人同意方有拘束力，區分所有權人會議所能為之決議或制訂之規約，既曾經公寓大廈管理條例之授權，縱使決議或規約對於區分所有權人或住戶之權利有所限制或賦予一定之義務，並無法律保留原則之違反；又公寓大廈管理條例第24條第1項規定，區分所有權人之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務，故區分所有權之繼受人，於繼受後應受原區分所有權所在公寓大廈規約之拘束，乃屬當然；另公寓大廈管理條例第23條第2項第4款既規定規約得載明違反義務之處理方式，該條文內容所謂「違反義務之處理方式」，如僅解釋為係指「區分所有權人或住戶違反義務時，管理負責人或管理委員會所得採取之處理程序，例如先予制止，或召集當事人協調處理，或報請各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，係限縮法律條文之適用，要與公寓大廈管理條例為落實公寓大廈區分所有權人或住戶間私法自治之精神不符，而不足採；至於公寓大廈管理條例第21條規定區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及其遲延利息，該規定僅係在明定管理委員會為催討積欠公共基金之程序，予以明文，俾有所遵循，並非在謂公寓大廈管理委員會僅得訴請法院命區分所有權人或住戶給付管理費及利息，而不及於其他應納費用；此外，規約內容就逾期繳納管理費之區分所有權人或住戶，賦予其應負擔違約金或遲延利息之義務，其規範之對象乃公寓大廈全體區分所有權人及住戶，並非針對某一區分所有權人或住戶為之，並無不平等之問題，況且，應繳納管理費逾期之違約金或遲延利息者，係因其違背管理費之繳納義務在先，乃自己之違背義務行為所肇致，該違約金或遲延利息之產生，乃可歸責於自己之行為所致，要與遭單方面賦予額外義務者不同，故區分所有權人會議或規約創設遲延繳納管理費者，應另負擔遲延違約金或遲延利息者，該內容並無違公寓大廈管理條例之規定。
六、依據被上訴人於原審所提出之中華第一大樓住戶管理規約第10條第5項已明文約定：「區分所有權人或住戶若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取之遲延利息。其催繳辦法授權管理委員會制訂。詳如附件五」，又依照該規約所授權管理委員會所制定之管理費催繳辦法第1條前段、第2條、第3條則規定，住戶於收到繳費通知單後應於當月20日前繳交管理費；逾兩期或相當金額，經催告仍不給付者依法追訴；凡逾期超過一個月者，另按其應繳金額加收滯納金百分之二十。而上述管理費催繳辦法之「滯納金」，既係以所積欠之管理費之一定比例計算，且未計遲延之日期，則核其給付之性質，自屬違約金性質之懲罰性給付，而非遲延利息自明，而該部分既屬違約金，則無違反利息不得超過年息百分之20之規定，至於上訴人另抗辯違反比例原則，並未舉證證明，為不足採。而本件上訴人對於積欠管理費27,500元之事實並無爭執，則依上述管理費催繳辦法之計算，滯納金應為5,500元，則被上訴人據此於原審請求上訴人應給付滯納金5,500元，依法有據，為有理由，應予准許。
七、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及其遲延利息，公寓大廈管理條例第21條有所明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第203條亦有規定。查被上訴人於原審另請求上訴人應給付被上訴人所積欠管理費數額自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，惟被上訴人就其請求按年息百分之10計算利息之依據，並未提出證明，則依上所述，被上訴人所能請求之遲延利息，應為年息百分之5，故被上訴人所請求之遲延利息部分，應為年息百分之5，至於被上訴人就超過年息百分之5計算部分之利息請求，自屬無據。
八、綜上所述，原審就管理費之滯納金及就管理費遲延利息計算未超過百分之5部分，為被上訴人勝訴之判決，核無違誤；上訴人上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回；至於管理費遲延利息計算超過年息百分之5計算部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就此部分廢棄原審判決，駁回被上訴人在原審之訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國98年10月28日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官陳靜茹法官陳杰正以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中華民國98年10月28日
書記官王怡屏