桃園簡易庭93年度桃簡字第868號民事判決

臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決　　　　　　　九十三年度桃簡字第八六八號
　　原　　　告　庚○○
　　訴訟代理人　 林思銘 律師
　　　　　　　　 廖靜宜
　　右　二　人
　　複代理人　壬○○　同右
　　被　　　告　乙○○
　　　　　　　　丙○○
　　共　　　同
　　訴訟代理人　 王樹森 律師
　　複代理人　甲○○
右當事人間請求給付租金等事件，本院於民國九十四年七月十一日言詞辯論終結，並
判決如左：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原
告起訴時原於聲明第一項請求被告應給付原告新臺幣（下同）一百零八萬五千元
，及法定遲延利息。嗣於本院言詞辯論時變更聲明為被告應給付原告九十六萬八
千元，及法定遲延利息。核屬就應受判決事項之減縮，揆諸前開規定，應予准許
。
貳、實體事項：
一、原告方面：
㈠聲明：被告應給付原告九十六萬八千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳述：
①被告乙○○於民國八十七年五月五日向原告承租門牌號碼桃園縣楊梅鎮頭湖七
之二號之廠房（下稱系爭廠房）。租期自八十八年九月十五日起至九十三年九
月十四日止，共五年。租金為：自八十八年九月十五日至九十一年九月十四日
止，每月新臺幣（下同）十一萬元；另自九十一年九月十五日至九十三年九月
十四日則提高為每月十四萬五千元。並由被告丙○○擔任被告乙○○之連帶保
證人，並願放棄先訴抗辯權。
②被告乙○○自九十二年十月起竟違反約定，拒不繳納租金，經原告於九十三年
一月十九日委請律師發函摧告，但被告乙○○仍拒不給付，原告不得已於九十
三年二月二十三日委請律師依兩造間之租賃契約第十四條規定通知被告乙○○
自九十三年三月起終止租賃契約。
③被告乙○○自九十二年十月至原告終止租賃契約之九十三年三月一日止，共五
個月未給付租金，核計共積欠原告租金七十二萬五千元。
④又被告乙○○承租上開廠房後，因其使用上之須要，經取得原告之同意後，將
廠房大門拆除，並將部分廠房之屋頂拆除毀損，依兩造間之租賃契約約定被告
乙○○應回復原狀。計大門之裝設費為六萬元，另屋頂之回復費為十八萬三千
元。
⑤綜上，被告乙○○共應給付原告九十六萬八千元，但經原告於九十三年二月二
十三日委請律師發通知後，被告乙○○迄未給付。爰依租賃契約及連帶保證契
約之法律關係，請求被告二人連帶給付如聲明。
㈢就被告之抗辯所為之陳述：
①原告雖未返還押租金二十萬元。惟查，押租金係作為填補承租人未依約履行而
造成出租人損害之賠償，本件被告未依約給付租金，致使原告不得已終止租約
，與約定之退還押租金之要件不合。且本件係因被告之不履約而終止租約，並
進而造成原告受有無法繼續收取租金之損害，亦造成原告無適足時間另行招租
出租他人，且按一個月租金十四萬五千元衡量，以二十萬元作為原告受上揭損
害之賠償，應屬妥適。
②兩造並未合意終止租約，原告於九十二年九月十五日收受被告給付之半個月租
金，不足以推論原告已同意終止租金。
③被告辯稱系爭廠房有破損、毀壞致無法達成租賃之目的之情事，原告否認，被
告應就此一事實負舉證之責任。
二、被告方面：
㈠聲明：原告之訴駁回。並陳明願供擔保請准宣告免予假執行。
㈡陳述：
①系爭廠房有破損、毀壞之情形，被告曾要求原告修繕，但原告均未修繕，導致
被告無法使用，被告乃於九十二年八月十五日原告前來收取租金時，即告知將
於九十二年九月十四日終止租約。原告於同年月十五日再次前來索取租金，被
告即告知兩造間之租賃契約已經終止，其已覓得他址遷廠，將於當月三十日前
搬離騰空，因此，再給付原告九十二年九月十五日至三十日之半月租金予原告
，原告當場表示同意，並收受半個月之租金。因此，兩造間之租賃契約已於九
十三年九月三十日終止租約。
②被告自承租系爭廠房至九十二年三月十四日止，長達八年六個月，均係以一次
簽足六紙支票，支付六個月之租金，因系爭廠房有上述之不堪使用情形，因此
，自九十二年三月起改變多年付租方式，以一個月、一個月方式給付租金，無
非係催告原告盡修繕義務或終止租約。且查，證人 胡永金 於本院到庭作證：約
在九月間，有去被告之新廠談回復原狀的事情，足證原告收受七萬二千五百元
之支票時，已同意終止租約，因此，要求被告履行回狀之義務。
③系爭廠房其中一處，因須裝置桶子，乃徵詢原告同意後，拆除屋頂，藉以放置
工廠作業所須之桶子，並在該區出口標示出貨區。被告亦願將該處廠房回復原
狀（九十四年三月十八日答辯狀），經請訴外人戊○○估價須十六萬元。因原
告要求必須對系爭廠房為完整修復，被告認為不合理，因此未由戊○○進行整
修。至於大門部分，被告承租時即無大門，是原告自無請求被告支付大門回復
費用之權利。
④被告承租時另付有押租金二十萬元，原告迄今未返還，如被告應給付原告租金
或回復原狀費用，被告主張抵銷。
⑤租賃契約於期限屆滿前，既由契約雙方為終止之意思表示合致，則租賃契約即
告終止。至於出租人預收租金及押租金之返還、承租人租賃物之返還或回復原
狀（點交）等義務之履行，均係租賃契約終止後所生之效力問題，與租賃契約
終止係屬二事。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於八十七年五月五日訂立租賃契約，由被告乙○○向原告承租系爭廠房。另
被告丙○○擔任被告乙○○之連帶保證人。兩造約定之租期為：自八十八年九月
十五日至九十三年九月十四日。租金為：自八十八年九月十五日至九十一年九月
十四日每月十一萬元，自九十一年九月十五日至九十三年九月十四日每月十四萬
五千元。
㈡原告於九十二年九月十五日前後，與其配偶胡永金至被告工廠收取被告給付之九
十二年九月十五日至至九十二年九月三十日為止之半月租金七萬二千五百元。被
告除該次租金只支付半個月外，其先前之租金未曾只支付半個月。
㈢被告自九十二年十月起即未曾付租。
㈣系爭廠房出貨區上方之屋頂係由被告承租後拆除。
㈤原告於被告承租系爭廠房時，收取二十萬元之押租金。該筆押租金迄未返還。
㈥被告迄今尚有木質桌子一張、乒乓桌一張、彈簧墊一個、矮櫃一張、單人床架一
個、邊櫃一個未搬離系爭廠房。
㈦原告於九十三年二月二十三日委由律師林思銘發函通知終止租金。被告乙○○已
於九十三年二月二十五日收受該函。
四、本件爭執要點：
㈠兩造間之租賃契約是否已於九十二年九月三十日因合意而終止。
㈡系爭廠房於出租予被告乙○○時，是否設有大門，並遭被告乙○○拆除。
㈢被告得否以二十萬元之押租金抵銷其對原告之給付義務。
五、法院得心證之理由：
㈠給付租金部分：
①原告主張兩造間之租賃契約，於九十三年三月一日因被告未依繳付租金，經原
告以律師函通知終止租金。在兩造終止租約前，被告尚積欠原告九十二年十月
至九十三年二月之租金未繳付，合計共應給付原告租金七十二萬五千元等語。
惟被告則以：兩造間之租賃契約已於九十二年九月三十日因合意而終止，被告
自無給付上開期間之租金義務等語資為抗辯。因此，本件首應審究者，兩造間
之租賃契約是否於九十二年九月三十日因合意而終止。
②按當事人主張有利於己之事實，就其事實應負舉證之責任，民事訴訟法第二百
七十七條前段定有明文。原告否認兩造間曾合意於九十三年九月三十日起終止
租約，則被告自應就兩造間已合意終止之事實，負舉證之責任。經查，被告於
九十二年九月十五日前後，交付自九十二年九月十五日至九十二年九月三十日
止之半月租金予原告，為兩造所不爭執。被告辯稱：其自承租系爭廠房至九十
二年三月十四日止，長達八年六個月，均係以一次簽足六紙支票，支付六個月
之租金，自九十二年三月起則改為一個月一付，未曾僅支付半個月等情，業據
其提出房租收付款明細表為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。但被告於
九十二年九月十五日時卻僅僅支付半個月七萬二千五百元之租金，確實與過去
付租之情形有所不同。被告只付半個月之租金之源由，證人即被告公司之會計
人員丁○○於本院言詞辯論時作證稱：「九十二年八月中旬，胡先生（即原告
配偶）來拿支票，我們有告訴他，我們只租到九月中旬，所以先開八月十五到
九月十四日壹個月份的支票，他收下後，我們老闆告訴他因為我們還沒有全部
搬清，搬了大部分的設備，還剩下一些不重要的東西，所以再多租半個月，他
也同意，後來在九月十七日，他先打電話來，問說老闆在不在，並且也問了我
們的地址，就到我們新廠來拿票，．．．老闆要我開票給胡，我開完之後還影
印讓他簽收，那天雙方還滿和氣的。」等語（參本院九十四年三月二十五日言
詞辯論筆錄），是依證人丁○○之證詞，被告係取得原告之代理人胡永金之同
意後，交付半個月的租金。但證人即原告之配偶胡永金則作證稱：沒有同意終
止租約。收下半個月的租金，是因為當時抱著不拿白不拿的心態等語（參同上
日筆錄）。二證人之證詞，除就收取半個月租金部分相一致外，就是否同意終
止租金一事，陳述明顯相佐。惟查，證人胡永金於同日訊問時另證稱：被告搬
走後，伊打電話要求被告「要把門回復或留下，我說你沒有把門回復，我也沒
有辦法出租。」，並曾打電話詢問被告新廠的地址，詢問地址之原因是「要他
們回復原狀。」。後來約在「九月」的時候，有去談回復原狀的事情，但是沒
有進展等語在案。按租賃物回復原狀請求權之發生，繫諸於租賃關係之存續否
，租賃關係如仍存續，出租人對承租人只有給付租金請求權，自不生回復原狀
之問題。只有於租賃關係消滅後，承租人返還租賃務時，回復原狀請求權始當
然發生。本件如原告之配偶胡永金在九十二年九月十七日一同至被告工廠拿到
半個月的租金支票時，並未同意提前終止租約，則兩造間之租賃契約應仍屬存
在，在被告未繼續支付租金之情況下，原告理應要求被告給付租金才是，自無
先以電話通知後，再親自前往被告工廠要求被告將系爭廠房回復原狀之必要。
更無須就回復原狀所須之費用究竟為十六萬或四十萬元進行磋商。是由原告之
配偶胡永金先只收受被告半個月之租金於前，嗣又以電話或親自前往被告工廠
要求回復原狀，並要求以四十萬元之價格回復在後以觀，足認原告之配偶於九
十二年九月十七日取得半個月支票時，應有同意被告提前終止租約之要求，否
則自無可能再之後多次主動要求被告回復原狀。
③兩造簽立租賃契約後，有關租金之收取部分，大多原告之配偶胡永金代理原告
收受，此有被告所提出而為原告所不爭執之房租收付款明細表可證，且在九十
二年九月十七日被告交付最後半個月之租金時，亦係由其配偶胡永金代為收受
。是被告辯稱：證人胡永金為原告之代理人等語，自堪信為真實。證人胡永金
既為原告之代理人，其所為同意終止之表示，自對本人發生效力。因此，本件
兩造間之租賃契約關係，應已於九十二年九月三十日因合意而終止。至於系爭
廠房內雖尚有被告所有之乒乓桌等物尚未搬離，但此部分係屬被告未履行騰空
遷讓義務之問題，與兩造間之租賃契約已經合意終止不生影響。
④兩造既已於九十二年九月十七日時既已合意自九十二年九月三十日起終止租約
，則被告自無繼續給付租金之必要，是原告請求被告給付自九十二年十月至九
十三年二月間之租金共七十二萬五千元，即屬無據。
㈡回復原狀部分：
①原告主張被告承租系爭廠房後，將大門拆除及部分屋頂拆除，依兩造所簽訂之
契約第九條約定被告應負責回復原狀，其中大門部分之回復費用為六萬元，另
屋頂部分為十八萬三千元，合計二十四萬三千元等語。被告則以承租系爭廠房
時，即無大門，因此，就此部分被告無回復之義務。另屋頂部分，確實是被告
所拆除，但修費用只須十六萬元，不須到三十萬元等語資為抗辯。因此，此部
分所應審究者：系爭廠房原來是否有原告所指之大門，而遭原告拆除，以及上
開遭被告拆除部分之回復費用應為多少。
②被告既否認於承租時曾拆除系爭廠房之大門，則依上開規定，原告自應就此一
事實負舉證之責任。原告固請求訊問證人辛○○、 鄧易鬮 二人為證。質之證人
鄧易鬮作證稱：當時出租時有門，但沒有看到被告拆除，大門是兩片開闔，不
銹鋼製的，不銹鋼原本的顏色。門何時不見，伊不知道等語（參本院九十二年
二月十六日言詞辯論筆錄）。另證人辛○○作證稱：被告來的時侯還有，後來
有拆掉，之前確實沒有圍牆，是用鐵絲網加上木板做圍牆，有鐵門二片，另外
還有一個小門，鐵質，黑黑的，舊舊的。工廠整好後，就變成單片門等語（參
九十四年三月二十五日言詞辯論筆錄）。上述二證人就系爭廠房在被告承租時
設有大門一節，固為相同之證詞，惟其二人就大門之款項、顏色等部分，證詞
則略有出入。另被告亦請求訊問證人己○○。證人己○○作證稱：於八十三年
時承攬被告辦公室之磁磚工程，當時就沒有大門，也沒有圍牆，只有用鐵絲網
圍起來而已，現場的圍牆及大門均是伊所施作。且地面上原來是泥巴地，並沒
有拆除樑柱等語（參本院九十四年三月二十五日言詞辯論筆錄）。證人己○○
之證詞與原告請求訊問之證人二人之陳述明顯相佐。而系爭廠房之現場雖在圍
牆外空地上，靠近水溝邊置放有三根水泥柱，每支長約二米五至三米，但圍牆
之地面上，則看不出有遭挖掘之痕跡，業經本院至現場勘驗，並製有勘驗筆錄
在卷（參九十四年六月九日勘驗筆錄）。因此，該三根水泥柱是否如原告所述
，原來係豎立在現大門處，尚難徒以上述現場水溝邊留有柱子之事實，據以推
知。而原告迄無法提出例如承租當時之照片或其他更積極之證據證明大門於出
租時存在，並遭被告拆除之事實，本院尚無從自上述陳述不一之證詞中得到「
系爭廠房原設有大門，遭被告拆除」之心證。原告所提出之證據既尚不足以證
明上開事實，則自難認被告有拆除大門之行為，因此，原告主張被告應回復大
門之原狀，即屬無據。
③原告另主張系爭廠房之屋頂出貨區，在被告承租後，因工廠須要由被告拆除部
分之屋頂一節，為被告所不爭執，並經本院至現場勘驗查明屬實（同上日勘驗
筆錄），是依兩造之租賃契約書第九條約定，被告自有回復原狀之義務。上開
遭拆除之屋頂，回復原狀所須之費用，兩造互有爭執。本院依原告之聲請委請
台灣省建築師公會桃園縣辦事處鑑定結果，認須費十八萬三千元，此有該處九
十四年七月四日（）台建師桃鑑估字第○四九之二號函既鑑定報告書在卷可
稽，兩造對於此一鑑定結果均不爭執，因此，系爭廠房之屋頂回復費用為十八
萬三千元，自堪以認定。此部分屋頂既係被告所拆除，則被告自應負擔此一部
分之費用。是原告請求被告給付十八萬三千元，自有理由。
④被告辯稱：被告承租系爭廠房時交付二十萬元押租金，兩造間之租賃契約既已
解除，則原告應予返還，但原告迄未返還，被告主張抵銷等語。原告對於被告
交付二十萬元之押租金，以及迄今未還之事實，均不爭執。按「二人互負債務
，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵
銷。」，民法第三百三十四條前段定有明文。因此，此部分所應審究者，原告
有無給付押租金二十萬元之義務。按「房屋租賃保證金（即押租金）之返還，
當然為租期屆滿時，出租人與保證人所負回復原狀之義務。如出租人與保證人
於租期屆滿時未履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金
之義務，要難認為隨同失其存在。」（最高法院四十八年台上字第一一九六號
判例要旨參照）。本件兩造間之租賃契約既已終止，則原告自有返還押租金之
義務，且已屆清償期，是被告主張抵銷，亦屬有據。至於原告另主張兩造間之
租約，因被告違約而致原告提前終止，致受有損害，原告得以上開押租金抵充
原告所受之損害云云。本件兩造間之租賃契約，係經兩造之合意而提前終止，
已如前述，是原告主張因被告違約而終止致其受有損害，即無可採。
㈢綜合上述，本件被告應給付原告回復系爭廠房屋頂之回復費用十八萬三千元，但
原告尚有二十萬元之押租金尚未返還，經抵銷結果，已超過被告之前述給付義務
。從而本件原告依據租賃契約之法律請求被告給付九十六萬八千元，均無理由，
應予駁回。本件原告之訴既無理由，則其假執行之聲請自失所附儷，應併予駁回
。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法與本院之判決結果均不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十
八條，判決如主文。
中　　　華　　　民　　　國　　九十四　　年　　　七　　　月　　二十五　　日
　　　　　　　　　　　　　　　臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法官李桂英
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官邱飛鳴
中　　　華　　　民　　　國　　九十四　　年　　　七　　　月　　二十五　　日