裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第449號民事判決
裁判日期：民國100年11月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第449號原告 陳永隆
林吉時 被告 金禮兆 訴訟代理人 金世偉 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號如附圖所示斜線部分，面積一百零八平方公尺土地上之建物拆除，並將該土地返還原告及全體共有人。
被告應給付原告新台幣參拾壹萬捌仟柒佰伍拾元，及自民國一百年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百年九月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣陸仟貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣柒佰玖拾玖萬貳仟元預供擔保而免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告得以新台幣參拾壹萬捌仟柒佰伍拾元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴訴之聲明第1項原為：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號如附圖所示斜線部分，面積108平方公尺土地上之建拆除，並將該土地返還原告；嗣於民國100年9月16日以民事陳報狀變更該項聲明為：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號如附圖所示斜線部分，面積108平方公尺土地上之建物拆除，並將該土地返還予全體共有人，核與前揭法條規定相符，應予准許。
二、原告陳永隆、林吉時起訴主張：㈠被告所有之門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號建物（面積108平方公尺），坐落於 林永隆 、林吉時及其他全體共有人共有之新北市○○區○○段○○○○號土地上（地籍重測前為新北市○○區○○○段○○○○號土地，下稱系爭土地），先前被告與陳永隆、林吉時之母林 張秀美 訂有土地租賃契約， 林張秀美 死亡後，林吉時依法繼承林張秀美與被告之租約。㈡兩造曾因給付租金發生爭執，經本院作成93年度訴字第1359號和解筆錄，雙方約定自91年4月1日起租金調整為每年新台幣（下同）7萬5,000元，被告應分別於94年6月15日、同年8月15日各給付原告15萬元，作為被告自91年4月1日起至95年3月31日止向原告承租系爭土地之租金。㈢被告依上開和解筆錄給付原告30萬元後，又曾於99年6月17日、100年3月29日給付原告共8萬元，作為被告自95年4月1日至96年5月31日止承租系爭土地之租金。惟被告尚積欠原告自96年6月1日起至100年8月31日止之租金，遲延租金之總額至今已達4年3個月之久，屢經原告催討均置之不理。為此，原告已於100年5月30日以中和國光街郵局第64號存證信函，催告被告於100年6月30日前，清償所有積欠之租金，否則依法終止租約，催告期限屆滿後，被告仍未清償分毫，故原告於100年8月25日以國史館郵局第000518號存證信函終止租約，終止租約之意思表示已於100年8月26日到達。㈣被告向原告承租系爭土地，自96年6月1日起積欠租金總額已達4年3個月之久，原告自得依民法第440條第3項、土地法第103條第4款規定終止租約。租約合法終止後，被告自應依民法第455條規定返還承租土地，惟被告仍繼續占用系爭土地，自屬無權占有，原告爰依民法第455條、第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除地上物並返還系爭土地予原告及全體共有人。㈤被告自96年6月積欠租金至今已達4年3個月之久，依本院93年度訴字第1359號和解筆錄，雙方約定自91年4月1日起租金調整為每年7萬5,000元，原告爰依民法第439條規定，請求被告給付自96年6月1日起至100年8月31日止之租金共31萬8,750元【75,000÷12×（12×4+3）＝318,750】。㈥原告依法終止租約後，被告仍繼續占用系爭土地，屬無權占有，而獲有相當於租金之利益，致生原告無法就系爭土地為使用、收益之損害，原告自得併依民法第179條規定，向被告請求其自100年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利即6,250元等語。並聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段652地號如附圖所示斜線部分，面積108平方公尺土地上之建物拆除，並將該土地返還原告及全體共有人；㈡被告應給付原告31萬8,750元，及自96年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自100年9月1日起至返還上開土地之日，按月給付原告6,250元。㈣前3項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告於48年1月20日承購 王添有 、 王好款 所有坐落台北縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號之1磚造房屋1棟，即前陸軍經理學校福利社，店面8坪，屬合法建物。其店面後另有臥室與廚房不在店面之內，以及右邊蓋有竹屋以供出售茶水之用，實用土地面積約80坪左右，被告以3萬5,000元買下，並繼續經營福利社至51年，因該校奉命收回公辦而停止營業。其房屋改為住家用直到現今。㈡系爭土地屬 陳新真 叔伯堂兄共有財產，有數代未辦繼承分割亦未繳納土地稅，因地主陳新真於20年前左右病故，由其子陳永隆繼承父產後，於近些年向中和地政事務所提出申請繼承分割，被告於51年停止經營福利社後，52年地主陳新真即向被告收取租金，在中國習慣法是買賣房屋連帶土地在內，而陳新真告稱現法令已改為房屋與土地分開納稅，並稱被告用地共約80坪，地租每年以2擔穀子計價折合300元收取地租，地主於收地租時未開收據，僅於登記簿簽名為證。㈢被告在現址已居住52年之久，已繳46年地租，被告欠租並非不繳，實因被告於94年底左右重度中風在院治療，同期間被告之妻也中風在院治療，兩夫妻在院治療約1年半左右才出院回家復健，此期間均由被告之子金世偉一手打理全家8口一切生活大小事，痛苦萬分，家中遭此變故亦得到陳永隆之體諒，於99年6月17日、100年3月29日分別繳4萬元租金，希望原告同意讓被告繼續付租金，繼續租用系爭土地等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為原告陳永隆、林吉時與其他共有人全體共有，被告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號建物，占有系爭土地如附圖所示斜線部分面積108平方公尺，被告與陳永隆、林吉時母親林張秀美簽有土地租賃契約，林張秀美死亡後由林吉時繼承上開租約，兩造曾因給付租金發生爭執，經本院作成93年度訴字第1359號和解筆錄，雙方約定91年4月1日起租金調整為每年7萬5,000元，被告應於94年6月15日、94年8月15日分別給付原告15萬元，做為清償91年4月1日至95年3月31日之租金，被告依和解筆錄給付共30萬元後，又於99年6月17日、100年3月29日共給付原告8萬元作為95年4月1日起至96年5月30日止之地租，嗣後即未再給付租金，遲延期間已達4年餘，原告於100年5月30日以中和國光街郵局第64號存證信函催告被告於100年6月30日前清償所有積欠之租金，否則依法終止租約，催告期限屆滿後，被告仍未清償分毫，原告復於100年8月25日以國史館郵局第000518號存證信函為終止租約之意思表示，該存證信函業於100年8月26日送達之事實，業據原告提出新北市板橋地政事務所土地所有權狀、戶籍謄本、本院93年度訴字第1359號和解筆錄、新北市政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書、收據、存證信函暨其回執、土地登記第二類謄本、新北市中和地政事務所土地複丈成果圖等件為證（本院卷第7至18頁、第22至30頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，土地法第103條第4款、民法第440條、第455條定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦為民法第767條第1項前段、第821條所明文。查被告自96年6月1日起之地租均未給付，遲延租金之總額已逾4年之租額，經原告於100年5月30日發函催告被告於100年6月30日前給付所積欠之租金（本院卷第15頁），被告於期限內未為給付，依前揭規定，原告自得終止租約，而原告業於100年8月25日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，該存證信函於100年8月26日送達被告（本院卷第16至18頁），兩造間就系爭土地之租約，自於100年8月31日合法終止（本院卷第67頁背面）。兩造間租約既已終止，被告占有原告所有之系爭土地，已喪失合法權源，構成無權占有。是原告請求被告回復原狀拆除地上物騰空返還系爭土地，並應清償自96年6月1日至100年8月31日止所積欠4年3個月租金31萬8,750元【75,000÷12×（12×4+3）＝318,750】及自100年9月1日起算法定遲延利息，核無不合，應予准許。至原告請求租金31萬8,750元自96年6月1日至100年8月31日止之法定遲延利息，則屬無據，不應准許。
六、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文。又無權占有他人之土地，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，且致他人受有相當於租金之損害。本件被告於租約終止後，無權占有系爭土地，既堪認定，原告請求自租約終止翌日即100年9月1日起，按原有租約租金即以每年7萬5,000元計算之不當得利損害金，即按月給付6,250元（75,000÷12＝6,250），亦屬有據。
七、從而，原告依租賃契約、無權占有、不當得利之法律關係，請求：㈠被告將系爭土地如附圖所示斜線部分，面積108平方公尺土地上之建物拆除，並將該土地返還原告及全體共有人；㈡被告應給付原告31萬8,750元，及自100年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自100年9月1日起至返還上開土地之日，按月給付原告6,250元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，除主文第2項為命給付金額在50萬元以下，應職權宣告執行外，其餘經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年11月29日
民事第二庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月29日
書記官吳俞玲