裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院104年重上字第14號民事判決
裁判日期：民國105年11月25日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院花蓮分院民事判決104年度重上字第14號上訴人 陳彥樺 訴訟代理人 吳光陸 律師被上訴人 洪靖程 訴訟代理人 楊惠珍
洪志勳 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國104年5月21日臺灣花蓮地方法院104年度重訴字第7號第一審判決提起上訴，本院於民國105年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行聲請並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾貳萬捌仟參佰柒拾肆元，及自民國一○四年三月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五，餘由上訴人負擔。
本判決第二項部分，上訴人得假執行。被上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾貳萬捌仟參佰柒拾肆元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張及上訴理由略以：㈠伊於民國103年5月23日與被上訴人訂立買賣契約（下稱系爭契約），購買被上訴人所有花蓮市○○街○巷○號之三層樓半房屋及座落基地（下稱系爭房屋），買賣價金為新台幣（下同）710萬元，並已依約給付680萬元。惟系爭房屋有二樓主臥室天花板有多處石塊剝落、鋼筋裸露嚴重鏽蝕、混凝土平均抗壓度及漏水等瑕疵，因被上訴人於二、三樓天花板下方設置輕鋼架，致使上訴人於看屋時難以直接察覺，漏水部分亦非目視可發現，需待下大雨或使用浴室時方能發現，至於二樓樓板混凝土平均抗壓度不足，係在臺灣省土木技師公會現地採樣試驗始為判定，上訴人不可能於交屋後立刻知悉，上訴人無違反民法第
356條從速檢查通知之義務。而上開瑕疵，於點交當時非可由上訴人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，被上訴人自無以現況交屋為由，免除其瑕疵擔保責任。㈡現況說明書係訂立買賣契約時，由 仲介 人員提出，上訴人雖簽名於其上，然無一一核對現況，且上訴人主張之混凝土塊剝落、鋼筋鏽蝕及樓板混凝土平均抗壓強度不足，亦未列入說明書內，上訴人如何可能核對，兩造並無被上訴人所述會同勘察確認後再簽立上開現況說明書之情。㈢經上訴人委請建築師至現場勘驗，其告以此應係因房屋有長期滲漏水之情形，導致鋼筋生鏽、混凝土剝落，系爭房屋已有不適合居住，使用上有安全疑慮之重大瑕疵。本案鑑定結果亦認二樓主臥房間內天花板混凝土塊剝落及鋼筋中度至嚴重鏽蝕，顯然已減損該RC樓板荷載能力，影響該RC樓板之結構安全性，即無可能修復至結構安全無虞之情形，台灣省土木技師公會105年6月23日函覆確實施作補強工程後，該RC樓板結構將安全無虞之意見與鑑定報告結論矛盾應不可採。尤以花蓮地區地震頻繁，對於已有結構安全瑕疵之系爭房屋，如有地層晃動更易有倒塌危險，致生命財產安全遭受威脅。況本案鑑定時發現二樓樓板混凝土平均抗壓強度140kgf/c㎡，遠低於原設計要求210kgf/c㎡，也屬影響系爭房屋結構安全之重大瑕疵，上訴人請求解除契約，應有理由。㈣上開混凝土抗壓強度不足屬於出賣人當然應負之法定責任，上訴人同意負擔費用聲請就上開抗壓強度不足部分再行鑑定系爭房屋修復後是否安全無虞。㈤爰依民法第354條第1項、第359條及第259條第2款之規定，於103年9月5日及同年12月17日，分別以存證信函通知被上訴人解除契約並請求返還已給付之價金680萬元，再於105年10月5日以準備書㈤狀為解除契約之通知。如認不能解除契約，亦依民法第359條請求減少價金。㈥台灣省土木技師公會鑑定修復所需費用63萬7,871元，僅為修復成本估計，尚不包括系爭房屋整體之價值減損，為此聲請囑託中華民國不動產估價師公會全國聯合會鑑定系爭房屋買賣時，如係無瑕疵物之「應有價值」與現有瑕疵物價值比較，以計算應減少之價金。㈦被上訴人交付有瑕疵之系爭房屋，顯屬未依債之本旨提出給付，因被上訴人提出之給付不生效力，上訴人因上開瑕疵未配合於103年12月24日辦理過戶，自無遲延可言，故被上訴人於103年12月30日以存證信函催告上訴人辦理系爭房屋移轉登記，並以上訴人未辦理，再於104年3月4日以存證信函通知解除契約，應不生效力。㈧聲明：
被上訴人應給付上訴人680萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日即104年3月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准為假執行之宣告。原審判決駁回上訴人之訴後，上訴聲明：廢棄原判決，請求判命如其於原審聲明所示。
二、被上訴人於原審及本院答辯略以：㈠本件係中古屋買賣，交易進行中，被上訴人及家人尚住在屋內，何來居住不安全、不適合居住？而被上訴人房屋沒整理也沒油漆，是現況交屋，被上訴人及家人在此居住長達20年之久，如有漏水及石塊掉落，按常理天花板、牆壁會有水漬、黃漬、骯髒、石塊掉落聲響、天花板承受石塊之異樣等跡象，何況二樓主臥房石塊掉落處，正是被上訴人父母睡覺主臥房上方，如有此瑕疵，早已發覺且修繕處理了，交屋後之漏水及石塊掉落情形，應係上訴人整修施工用外力敲打震下所致。交屋時買賣雙方與仲介李 徐世蘭 、 吳芷容 均在場，可以證明系爭房屋並無漏水及上述石塊掉落之情形，被上訴人於出售系爭房屋前，對於系爭房屋之天花板有鋼筋鏽蝕、混凝土剝落情形確實不知情。㈡系爭房屋於103年6月25日點交與上訴人，上訴人本應從速檢查其所受領之物，系爭房屋天花板雖架設輕鋼架，然輕鋼架之承塵板並非固定，非不能推開檢查，詎竟不為，直至103年7月25日始通知被上訴人二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，難謂已盡檢查通知之義務。且上訴人不從速檢查通知被上訴人，任令屋頂露台嚴重積水，甚至沿牆柱在二樓之天花板造成滴水穿石之滲漏效果，致難以判定二樓之天花板之滲漏何時發生，上訴人應視為承認其所受領之物，不得再行向被上訴人主張物之瑕疵擔保請求權。㈢系爭房屋為20餘年之中古屋，上訴人本即無與新屋相同品質要求之期待，二樓樓板雖有混凝土塊剝落及鋼筋中度至嚴重鏽蝕之情形，然如眾所周知，當混凝土材料暴露在大氣中，會逐漸產生碳化作用，將導致鋼筋鏽蝕至將表面混凝土脹裂，此需數年時間，亦即此類鋼筋、混凝土老化行為是緩慢而持續，且影響因素多樣，屬中古屋之必然性，不應視為中古屋之瑕疵，故上情不應視為瑕疵。況自103年6月交屋起至法院會勘進行鑑定時之105年l月，已經歷時1年8月，二樓天花板鋼筋在無混凝土保護層之保護下裸露於空氣中，自有嚴重腐蝕之情，且上訴人在露台整片敲除未作防水處理，依鑑定報告也是影響樓板安全因素，其責任非可完全咎責被上訴人。又系爭房屋部分除鑑定意見所指之處外，並無其他明顯無法居住於其中之瑕疵，依據鑑定意見所示，係可加以修復而補正，使系爭房屋合於通常之效用及品質，其修復費用尚低於買賣價金之10分之1，若予以解約，顯失公平。㈣系爭房屋為中古屋，僅需具有中古屋之通常效用及品質，兩造亦同意以房屋現況交屋。若依據鑑定意見將未具有通常效用之部分加以排除後（即類似瑕疵補正之法律效果），實難認上訴人仍另有減少價金之請求權。至於修復費用若干，土木技師公會並非實際施作之單位，其估價應不可作為準據，實際修復費用若干，應以土木包工業之估價為準。又系爭房屋原先即有作防水，是上訴人自行敲除，非可咎責被上訴人，鑑定報告估算之防水費用不應令被上訴人負擔。請求另行函查花蓮土木包工業商業同業公會查詢系爭房屋修復之費用，予以釐清。㈤鑑定報告另指系爭房屋混疑土抗壓強度未達原設計要求，然本件乃中古屋，非建商出售之新屋，被上訴人並未以原先新屋時設計之強度作為保證，被上訴人僅需就房屋之現況交付之，被上訴人亦居住系爭房屋至點交前一日，足徵該房屋具有通常居住、使用之效益，縱該設計強度未達到要求，亦無影響系爭房屋不適合居住之情事，不應視作系爭房屋之瑕疵。㈥上訴人無理解約，拒付尾款、又不辦理過戶手續，被上訴人已無端多負擔2次之稅捐及墊繳水電費用，如准上訴人減少價金，被上訴人主張就售屋所有之損害與減少價金之請求相互抵銷。㈦答辯聲明：駁回上訴人於原審之訴及上訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋三層樓半之鋼筋混凝土造房屋，83年12月27日辦理第一次登記。兩造於l03年5月23日簽立不動產買賣契約書，約定上訴人以總價710萬元，向被上訴人買受系爭房屋。兩造於系爭契約簽訂前，被上訴人於不動產標的現況說明書勾填屋況後，交予上訴人簽名。兩造於系爭契約第7條第2項約定「賣方以房屋現況並水電接復齊全點交予買方。」，另第10條附記事項約定「雙方約定於103年12月24日完成過戶手續，倘若無法完成時，視同違約，買方已付價款由賣方沒收」（參本院卷第41頁建物登記第二類謄本、原審卷第42至43頁不動產標的現況說明書、原審卷第6至11頁不動產買賣契約書）。
(二)系爭房屋於103年6月25日點交予上訴人後，上訴人曾經僱工於露台敲除地面層，另為進行裝修而拆開二樓天花板輕鋼架之承塵板，於發現混凝土塊剝落及鋼筋鏽蝕後即停工，目前為空屋無人居住使用。上訴人計交付買賣價金680萬元，餘30萬尾款迄今未付，亦未配合辦理系爭房屋移轉登記，目前仍登記為被上訴人所有，被上訴人並因此負擔房屋稅、地價稅及繳納水電費用。
(三)本案囑託台灣省土木技師公會鑑定意見如下（參外放之鑑定報告書）：
⒈103年7月25日所拍攝之照片上所示鋼筋鏽蝕及混凝土塊剝落
之情形，有無可能在一個月內形成？回覆：
不可能在一個月內形成。經現地鋼筋腐蝕電流檢測，2FL前方主臥室頂板之鋼筋已達中度至嚴重腐蝕之程度，且已脹裂表面之混凝土保護層並剝落。理論上鋼筋開始鏽蝕必須俟混凝土保護層之中性化深度到達鋼筋表面方可能開始誘發鋼筋鏽蝕（另一種狀況是高氯離子環境誘發鋼筋腐蝕，本案不屬此類）。混凝土中性化深度D可簡化表示為D=K√t（依據鋼筋混凝土橋樑腐蝕特性及使用年限P62，民國87年12月初版，財團法人中興工程顧問社），故可以現地試驗之2FL平均中性化深度(4.2cm)推估K值(O.8954)，再依據表8.3.4中測得之版之混凝土保護層最薄處1.lcm，求出版之混凝土保護層中性化至接觸鋼筋的時間(1.51年)，亦即最快要結構體完工後約1年半才會到達鋼筋表面，而後才可能開始鏽蝕，且鋼筋鏽蝕至將表面混凝土脹裂亦需數年時間，亦即此類劣化行為是緩慢而持續，且影響因素多樣，但顯然不會在短期內(如來函所指之一個月內)隨即劣化至現況程度。
⒉二樓主臥房間內天花板之鋼筋鏽蝕及混凝土塊剝落狀態，是
否會影響房屋結構安全？回覆：
目前該處樓板底混凝土塊剝落及鋼筋中度至嚴重鏽蝕，顯然已減損該RC樓板荷載能力，影響該RC樓板之結構安全性。另經現場目視勘查之結果，標的物結構主體樑、柱並無明顯結構裂縫，故研判整體建築物應無立即性之危險。⒊四樓露台敲除地面層施作防水工程，與正下方三樓房間內之
天花板脫漆、可見之裂縫、水漬痕跡及二樓主臥天花板鋼筋鏽蝕及混凝土剝落，有無關聯？回覆：
A.無直接關聯。經現場量測距離及刮除局部已完成的防水層比對後，四樓露台底板可見之裂縫與三樓天花板可見之裂縫應為同一條，然經勘驗現場三樓天花板之油漆剝落及水漬等缺陷，一併比對法院來函檢附上訴人提供之照片，綜合研判該類缺陷應已發展數年，而非全然是近日所產生。另二樓主臥天花板之混凝土剝落及鋼筋鏽蝕，於前揭之回覆⒈已敘明其可能發生之進程，不會因為露台的施工而造成混凝土性質之劣化加速或誘發鋼筋鏽蝕。
B.承上說明，四樓露台敲除地面層，因敲除施工產生震動，仍會對混凝土結構物有部分影響。其可能造成整個結構物施工前原有的裂縫擴大或產生新的裂縫，且因目前現場防水工程並未全數完成，故滲水、油漆剝落之情形勢必持續發展。對二樓主臥天花板而言，施工震動有可能將原本已鬆動的混凝土震離樓板而剝落（所指防水工程未全數完成之具體情形，依本院卷第265頁該公會105年9月21日105省土技字第4595號函載：全數完成係指完成鑑定報告四樓露台防水工程所有工程項目，亦即附件Ⅰ計算表內4-1「表面清除」、4-2「PU防水3mm厚」、4-3「175kg/c㎡泡沫混凝土保護層5cm」、4-4「舖尺二磚」均須完成，現場會勘時尚有上開項次4-3及4-4未施工）。
⒋上開瑕疵如不影響結構安全，應如何修復？及修復所需費用
？回覆：
上開瑕疵已影響樓板結構安全，故建議應施作修復補強工程：⑴三樓頂板樓板裂縫EPOXY修補、⑵二樓頂板樓板修復補強、⑶三樓頂板樓板修復補強、⑷四樓露台防水工程共四項，所需總費用為63萬7,871元。
(四)臺灣省土木技師公會關於二樓主臥房內之天花板因混凝土塊剝落及鋼筋鏽蝕中度至嚴重鏽蝕，減損RC樓板荷載能力，影響RC樓板結構安全，於施作上開建議修復之補強工程後，是否可補強結構而無安全之疑慮，另於105年6月23日以（105）省土技字第2991號函覆本院略以：依據鑑定報告書所建議之工項，確實施作補強工程後，該RC樓板結構將安全無虞。
並說明：本次估列之防水工程必須如質全數完成，方可有效保護下方樓板補強之成果，故全數列於修復補強工程經費（見本院卷第195頁）。
四、上訴人主張系爭房屋點交後，於103年7月25日因裝修系爭房屋，偕同裝潢木工將房屋天花板之輕鋼架拆除，結果發現二樓之天花板有多處石塊剝落甚至鋼筋裸露情況，乃向被上訴人發函解除契約，業據其提出現場照片、花蓮南京街郵局99、145號存證信函等為證（原審卷第16至26、84至85、27至
28、29至30頁）。惟被上訴人以系爭房屋不是兇宅、海砂屋、輻射屋、主結構沒問題完好，無重大瑕疵，交屋後發生漏水及水泥塊掉落情形，應是上訴人交屋後在屋頂露台大肆敲除地面層，導致龜裂、屋頂嚴重積水滲漏所致，不同意解除契約等語置辯，並提出現場照片、吉安宜昌郵局104號存證信函為證（原審卷第44至45、50至52、53頁、本院第95、10
6頁）。則本件之爭點厥為：(一)系爭房屋於點交時是否有瑕疵？(二)上訴人以系爭房屋有瑕疵為由，依民法第354條第1項、第359條規定主張解除契約，有無理由？(三)承上，解除契約如無理由，上訴人請求減少價金，有無理由？如有理由，應減少價金若干？(四)被上訴人依買賣契約特約事項之附記內容解除系爭房屋買賣契約，有無理由？以下分述之：
(一)系爭房屋於點交時已存在瑕疵：⒈民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充
當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此責任。此係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。是被上訴人以本件係中古屋買賣，兩造約定為現況交屋，買方之上訴人不可主張物之瑕疵擔保責任云云，應有誤解。依系爭買賣契約第7條第2項約定「賣方以房屋現況並水電接復齊全點交予買方。」為一般常見於中古屋買賣之約定現況點交，但不因此即免除出賣人之被上訴人應負之瑕疵擔保責任。而所謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，參依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據，倘該瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋之範疇內。經查，系爭房屋於103年6月25日交屋後，上訴人僱工於103年7月18日重新施作露台防水工程後發現有漏水情形，及同年月25日僱工裝潢欲拆除二樓天花板輕鋼架承塵板時發現有混凝土塊剝落、鋼筋裸露鏽蝕等瑕疵，即通知仲介吳芷容轉知被上訴人代理人前往查看，確認有屋漏及二樓主臥房間天花板混凝土塊剝落與鋼筋鏽蝕之情事，為被上訴人訴訟代理人所不爭執（本院卷第54頁正面，但抗辯瑕疵之形成原因），並經證人吳芷容、 李徐世蘭 於原審分別證述在卷（原審卷第64至66、66至67頁），及有上訴人提出之現場照片（原審卷第16至26、84至85頁）等為憑，堪信為真實。查上開瑕疵非於點交時即知或可檢視之瑕疵（詳後述），依上開說明，被上訴人自無因約定現況交屋，即免除其應負出賣人物之瑕疵擔保責任，先予認定。
⒉被上訴人雖抗辯前開混凝土剝落及鋼筋鏽蝕之瑕疵，係交屋
後上訴人僱工於露台敲除地面層並未作防水，造成嚴重積水滲漏所致。惟上訴人於敲除露台地面層後已完成防水層舖設乙情（參兩造不爭執事項3.B.記載上訴人已施作「表面清除」、「PU防水3mm厚」項目），業經鑑定機關台灣省土木技師公會派遣技師於現場履勘時確認在卷（見本院卷第109頁勘驗筆錄）。被上訴人依憑證人吳芷容、李徐世蘭於原審之證詞（原審卷第65頁反面、66頁反面），認上訴人於敲除露台地面層後未施作防水工程，並提出其等所憑認之拍攝日期103年8月14日現場照片為證，然該照片所示與本院104年12月18日履勘時之已施作防水層之露台外況相符，有前後照片可資比對（見本院卷第106、111至113頁），被上訴人及上開證人對於上訴人是否施作防水工程顯然有所誤會。再依經驗法則，上開瑕疵如為上開施工所致，則露台下方之三樓房間天花板亦應同有混凝土剝落及鋼筋裸露鏽蝕之瑕疵存在，甚至瑕疵情況應更加嚴重，然事實上並未如此，本院於現場履勘時，該處天花板及牆壁僅有脫漆、細微裂縫及水漬痕跡，有本院勘驗筆錄及拍攝之照片可參（見本院卷第109、115至118頁）。參依台灣省土木技師公會鑑定意見指出系爭房屋二樓樓板鋼筋鏽蝕及混凝土塊剝落之情形，並非短期內劣化至現況程度，鋼筋鏽蝕至將表面混凝土脹裂需數年時間（見上開三、(三)⒈內容），足認系爭房屋於交屋時即存在上開瑕疵，僅係未外露表徵於外。由於屋漏之缺陷形成水漬痕跡之前，非目視立即可見，需待下大雨方能發覺，然依卷附花蓮氣象站103年6、7月逐時降水量資料（本院卷第255頁）顯示，系爭房屋於103年6月25日交屋後，6月29日晚間11、12時短暫下雨（累積雨量僅27mm），7月14日晚間11時零星降雨（雨量0.5mm）、7月19日晚間9至11時零星降雨（累積雨量僅7.5mm），至7月22日及23日始有較大連續之雨勢，斯時方得以確認有無屋漏之瑕疵。又系爭房屋二、三樓房間均有輕鋼架之承塵板遮擋天花板，而依證人吳芷容、李徐世蘭證述，於帶看及交屋時均未掀開天花板之輕鋼架查看（見原審卷第66頁正面、67頁正面），及二樓主臥房間天花板混凝土可能因上訴人僱工進行整修工程時產生之震動，將原本已鬆動之混凝土震離樓板而剝落，且在混凝土塊剝落後方得檢視該處樓板之鋼筋是否鏽蝕之狀，乃屬當然之理。則證人吳芷容證稱：「我在交屋前有進到房子去看過2次（包括帶看跟交屋），因為是屋主自住他們開門讓我們進去的。我們有請被告簽房屋現況說明書，我們也有核對屋況，他的屋況還不錯。當時沒有發現漏水或不適合買賣的狀況」、「點交時沒有發現漏水的情況，在帶看到點交都沒有發現屋有漏水，屋況跟說明書都一樣」（原審卷第64頁反面、第65頁正面），及證人李徐世蘭證稱：「我帶看的時候都沒有漏水的情況。」（原審卷第67頁正面），均不足為系爭房屋於交屋時未存在上開瑕疵之認定。
⒊查上訴人於103年7月18日僱工在露台進行防水工程時發現屋
漏，及同年月25日進行裝潢拆除二樓主臥房間輕鋼架發現混凝土塊剝落及鋼筋鏽蝕之瑕疵，即通知仲介吳芷容，仲介再轉知被上訴人代理人前往查看等情，分據證人吳芷容於原審證述：「大約是交屋後1個月，買主有一天打電話給我說她的木工師傅打開輕鋼架，發現有石塊掉落，所以我就到現場看」（原審卷第64頁反面），及被上訴人訴訟代理人楊惠珍稱：「原告當初來買房子的時候，說他是投資客，要求重新整理後出售，到了7月時，原告來說房子有問題」（原審卷第41頁反面），可資認定。上開瑕疵屬不能即知及立即檢視之瑕疵，已如前述，則上訴人於發現後立即通知被上訴人，上訴人顯然並無未盡檢查通知義務，則依民法第356條規定：「（第1項）買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。（第2項）買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。（第3項）不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」不得謂上訴人已承認其所受領之物，至為明確。被上訴人以上訴人遲延檢查及通知系爭房屋之瑕疵，依法視為承認其所受領之房屋，不得再行主張物之瑕疵擔保請求權，應不可採。
(二)上訴人以系爭房屋有瑕疵為由，依民法第354條第1項、第359條規定主張解除契約，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第353條第1項前段所明定。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且出賣人瑕疵擔保責任係法定責任，並不以出賣人具有過失為必要。系爭房屋於點交時即存在上開瑕疵，僅是未顯露於外，無法直接察覺，雖中古房屋之建材自然耗損、鋼筋與混凝土老化現象，屬必然性，惟除有特約免除擔保責任外，仍應具有房屋通常使用即可居住之效用，應無疑義。然本案囑託台灣省土木技師公會鑑定意見認：2FL主臥室天花板混凝土塊剝落及鋼筋中度至嚴重鏽蝕，顯然已減損該RC樓板荷載能力，影響該RC樓板之結構安全性（見上開三、(三)⒉內容），是以系爭房屋可居住之通常效用已有不足，被上訴人為系爭房屋之出賣人，當然應負此部分瑕疵之擔保責任，至為灼然。又系爭房屋二樓主臥房天花板混凝土塊剝落及鋼筋鏽蝕、露台下方三樓房間天花板脫漆、水漬及裂縫等瑕疵，均係因「屋漏」所致，經核與被上訴人於不動產標的現況說明書所載「無滲漏水」之現況不符，被上訴人既保證系爭房屋無滲漏水之缺陷，自應就此部分缺陷負瑕疵擔保責任。
⒉又系爭房屋雖有上開混凝土碳化及鋼筋中度至嚴重鏽蝕影響
結構安全，但依鑑定意見係可以修復補強，且於確實修復補強後，該RC樓板結構將安全無虞，有台灣省土木技師公會105年6月23日（105）省土技字第2991號函可憑（本院卷第195頁）。查，台灣省土木技師公會受理土木建築相關工程工作及結構物之設計及圖說之鑑定工作，有該公會之鑑定業務範圍及收費標準可參（本院卷第86頁反面），且於本案受託鑑定之適格性已無庸疑，上開鑑定意見及函件，係其派遣技師以實地現勘及取樣試驗檢測等，所為之鑑定意見及說明屬專業之意見，當予採納。且由政府倡議老屋健檢，並預為補強工程以防災損之宣導，益證中古房屋非不能藉由補強工程強化主體結構，提高居住安全。上訴人於本案抗辯系爭房屋二樓主臥房內天花板有混凝土碳化及鋼筋鏽蝕現象，影響樓板之荷載能力，即使修補後也不可能安全無虞，惟未據其提出樓板荷載能力不能修復補強之依據，應屬空言，無從憑信。再查，系爭房屋上開瑕疵經鑑定修復至結構安全無虞所需費用63萬7,871元，與買賣價金710萬元相較，尚不及買賣價金10分之1，對被上訴人而言，上訴人主張解除契約，顯失公平，不應准許。
⒊上訴人另以鑑定報告稱二樓樓板混凝土平均抗壓強度僅140k
gf/c㎡，遠低於原設計要求210kgf/c㎡甚多（見鑑定報告書第4頁），主張系爭房屋之二樓樓板混凝土抗壓強度不足，亦減損荷載能力，影響結構安全，及物之瑕疵擔保責任，係出賣人當然應負之法定責任，與瑕疵是否可歸責出賣人無關，認被上訴人亦應就二樓樓板混凝土抗壓強度不足負瑕疵責任。然系爭房屋為中古屋，其建材有自然耗損及老化現象，其價格遠低於新屋價額，上訴人對於中古屋可能潛藏瑕疵存在之風險有所預見，卻於系爭契約第7條第2項約定「賣方以房屋現況並水電接復齊全點交予買方」，同意「現況」交屋，此之約定顯然有限縮被上訴人僅就系爭房屋以點交時之屋況（或依不動產標的現況說明書所載之屋況）負擔保責任之意。查上訴人簽約前由仲介李徐世蘭帶看系爭房屋後，即於不動產標的現況說明書簽名認可現況，業據證人李徐世蘭證述：「去看被告房子時沒有拍照，物件也沒有上網，原告因為當初有看被告隔壁的房子（7號），被告的房子比7號屋況更好，我們當初有依據屋況說明書跟原告逐一檢查」等語明確（原審卷66頁反面），並有不動產標的現況說明書附卷可憑（原審卷第42、43頁）。上訴人雖抗辯其無一一核對現況，且混凝土塊剝落、鋼筋鏽蝕及樓板混凝土平均抗壓強度不足，未列入說明書內，上訴人如何核對云云，然被上訴人並無蓄意隱瞞屋況之情（詳後述），且上訴人對於系爭房屋應具備之品質，非不得於不動產標的現況說明書上要求加載其他重要事項或於系爭契約另行約定之，然上訴人於簽認不動產標的現況說明書及系爭契約時，均未要求須到達何種抗壓強度，同意以現況交屋，即應承擔不動產標的現況說明書未載項目之風險，而被上訴人經由本案鑑定始知悉二樓樓板混凝土平均抗壓強度不足之情事，更無此項承諾或保證。本件買賣約定現況交屋，當依不動產標的現況說明書所載之屋況交屋，上開二樓樓板混凝土抗壓強度不足為原有之屋況，被上訴人依原有之屋況「現況」交屋，與不動產標的現況說明書記載並無不合，此與二樓主臥房間天花板混凝土塊剝落及鋼筋鏽蝕、露台下方三樓房間天花板脫漆、水漬及裂縫等瑕疵，因欠缺不動產標的現況說明書所載「無滲漏水」之品質，屬於被上訴人應負物之瑕疵擔保範圍之情形不同，自不能等同視之。
⒋系爭房屋二樓主臥天花板混凝土塊剝落，可能因上訴人僱工
於露台進行整修工程產生震動，將原本已鬆動的混凝土震離剝落，而混凝土剝落後才會發現鋼筋鏽蝕，及本案鑑定中台灣省土木技師公會現地採樣試驗始判定二樓樓板混凝土平均抗壓強度不足，已如前述。徵諸原審證人吳芷容證述：在帶看到點交都沒有發現房屋有漏水，屋況跟說明書都一樣；沒有發現天花板有承受石塊而變形之狀況（原審卷第65頁正面、第66頁正面），及證人李徐世蘭證述：交屋時原告沒有到場，是原告的助理劉小姐到場，是跟屋況說明書相同（原審卷第66頁反面），可知系爭房屋點交當時，並未出現或發覺上開瑕疵。參以系爭房屋於83年即取得使用執照，被上訴人及家人於點交前一日仍居住在系爭房屋內，於仲介帶看與點交系爭房屋時，均未曾整理或粉刷過屋內，而二樓主臥房混凝土塊掉落處係被上訴人父母睡覺之上方，承塵板亦未出現因承受混凝土塊重量變形之異狀，則被上訴人抗辯不知系爭房屋缺陷，並無故意不告知瑕疵之情事，堪予認定。至於不動產說明書上之項目，為不動產仲介業公布沿用之例稿，雖無鋼筋及混凝土之選項，然此並非被上訴人蓄意隱匿，且中古屋潛藏之風險為買方應考量評估，上訴人非不能約定屋況及要求品質，卻捨此不為，同意以現況交屋，應認其願意就未約定部分承擔之風險，自無要求被上訴人負擔不動產說明書所載項目以外之瑕疵責任。
⒌是以，上訴人先後於103年9月1日以花蓮南京街郵局99號存
證信函（原審卷第27至28頁），103年12月16日以花蓮南京街郵局145號存證信函（原審卷第29至30頁），解除本件買賣契約，再於本案繫屬中105年10月5日以準備書㈤狀為解除契約之通知，均應認為不合法，不生效力。上訴人請求解除契約後返還已支付之價金680萬元，即屬無據。
(三)承上，解除契約如無理由，上訴人請求減少價金有無理由？如有理由，應減少價金若干？⒈上訴人請求應減少修復成本以及房屋整體價值減損費用，然
依鑑定意見於確實施作：⑴三樓頂板樓板裂縫EPOXY修補、⑵二樓頂板樓板修復補強、⑶三樓頂板樓板修復補強、⑷四樓露台防水工程等四項工程後，該RC樓板結構將安全無虞，有台灣省土木技師公會105年6月23日以（105）省土技字第2991號函可憑（本院卷第195頁）。上開瑕疵既可修復至結構安全無虞後，即無系爭房屋價值減損之情，上訴人得請求減少之價金應依上開之修復補強所需費用即63萬7,871元為準。至上訴人另主張系爭房屋二樓樓板混凝土抗壓強度不足之瑕疵，並非被上訴人所應擔保物之瑕疵責任，縱有因抗壓強度不足影響房屋價值，亦非被上訴人所應承擔，故上訴人請求囑託中華民國不動產估價師公會鑑定，系爭房屋如係無瑕疵物之「應有價值」與現有瑕疵物價值比較，以計算應減少之價金若干，應無必要。從而，上訴人請求減少之價金於63萬7,871元範圍內，誠屬有據，逾此之請求，不應准許。
⒉至被上訴人爭執鑑定報告修復費用計算所依據之台灣省土木
技師公會鑑定手冊建議之單價與市價差鉅甚鉅，請求另函詢花蓮縣土木包工業商業同業公會系爭房屋修復費用云云，惟台灣省土木技師公會為被上訴人請求囑託之鑑定機關（見本院卷第93頁反面、第94頁正面），其本於專業所為之鑑估，復說明參考之依據及其出處（附於本院卷第266至276頁），並無不可信之處，自無因鑑估費用超過被上訴人之期待，而指其鑑定不可採。又上訴人雖有僱工於露台敲除地面層刨除原有之防水層另新作防水層，及鑑定意見亦認防水工程未全數完成造成原有裂縫擴大或產生新裂縫，持續發生滲水及油漆剝落之情形（參鑑定報告書第9頁），然系爭房屋二樓天花板之混凝土因碳化作用，由表面漸向內侵入，鋼筋失去混凝土保護而生鏽，其形成過程長達數年時間，及露台下方三樓房間天花板之油漆剝落、水漬等缺陷亦已發展數年（參鑑定報告書第5、8至9頁），堪認系爭房屋原有之防水層已失其保護作用。參依台灣省土木技師公會鑑定意見稱：鋼筋腐蝕為一電化學反應，若能有效隔絕水及氧氣之接觸，則腐蝕將不致繼續惡化（參鑑定報告書第5頁），及該公會（105）省土技字第2991號函載：本次估列之防水工程必須如質全數完成，方可有效保護下方樓板補強之成果，故全數列於修復補強工程經費之意見（本院卷第195頁），可知上訴人於露台敲除地面層刨除已無效用之原防水層，並無增加應修補之工項，台灣省土木技師公會建議修補之工項，核屬被上訴人應負瑕疵擔保責任範圍內之必要工程，被上訴人認系爭房屋原先即有作防水，是上訴人自行刨除，非可咎責被上訴人，不應命其負擔四樓露台防水工程之修復費用，尚無可採。
(四)被上訴人依買賣契約特約事項之附記內容解除契約，有無理由？上訴人因系爭房屋交屋前已存在瑕疵，拒絕配合系爭房屋之過戶手續，按依系爭契約第10條附記事項約定「雙方約定於
103年12月24日完成過戶手續，倘若無法完成時，視同違約，買方已付價款由賣方沒收」之內容（原審卷第10頁），可知上訴人如未依約受領房地移轉登記，應視同「違約」，然系爭契約對於此違約之法律效果並未約定，應依民法受領遲延之規定辦理。依民法第234條規定「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，另依同法第237至240條規定債權人受領遲延時，債務人僅就故意或重大過失負其責任、停止支付利息、僅須返還已收取之孳息、得請求賠償提出及保管給付物之必要費用，並無解除契約請求權。是以，被上訴人於103年12月30日，以花蓮府前路郵局0283號存證信函催告上訴人辦理系爭房屋移轉登記，同年月31日送達上訴人（原審卷第56至57頁、本院卷第95頁），因上訴人未辦理，再於104年3月4日，以花蓮中華路郵局8號存證信函解除契約，同月5日送達予上訴人（原審卷第58至59頁、本院卷第59頁），不生合法解除契約效力，是以，兩造關於系爭房屋之買賣契約仍有效存在。
(五)被上訴人主張系爭房屋已於103年6月25日點交，因上訴人未依約於103年12月24日完成過戶手續，其因而負擔系爭房屋103年地價稅385元、104年房屋稅3,964元、地價稅385元、105年房屋稅3,916元、103年7月電費604元、103年9月水費243元等支出，合計為9,497元，請求自上訴人應減少買賣價金中抵銷，並提出房屋稅繳款書、地價稅繳款書、電費通知及收據、水費通知及收據等件為證（本院卷第238至243頁），上訴人對於被上訴人上開支出及提出之單據均不爭執。上開費用依系爭契約第5條第3項約定「本買賣標的物應納之地價稅、房屋稅、水電費、大廈管理費等各項稅費（含已開徵未開單之稅費）由賣方繳至不動產交屋日止，爾後由買方繳納。前開稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔之。」（見原審卷第8頁），均應由上訴人負擔，被上訴人墊付後，請求就上訴人得減少價金中抵銷，應屬有據。準此，上訴人得請求減少價金應以鑑估之費用63萬7,871元為準，其應付買賣價金為646萬2,129元（約定價金710萬元-得減少之價金63萬7,871元），上訴人已給付680萬元，溢付33萬7,871元，扣除被上訴人得主張抵銷之費用9,497元，上訴人尚得請求被上訴人返還32萬8,374元。
五、綜上所述，上訴人主張系爭房屋於點交之時有瑕疵為可採，依民法第354條第1項、第359條解除契約返還價金，因顯失公平，不應准許，另其請求減少價金，於修復成本63萬7,871元範圍內，應屬有據，上訴人應付價金646萬2,129元，上訴人已付680萬元，溢付33萬7,871元，扣除被上訴人為上訴人墊付之稅捐與水電費用合計9,497元後，上訴人請求被上訴人應給付32萬8,374元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年3月4日起（見原審卷第37頁送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，未逾50萬元，爰依職權為假執行之宣告，被上訴人就其敗訴部分陳明願供擔保為免假執行之宣告，經核於法無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並依職權及聲請為准免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年11月25日
民事庭審判長法官王紋瑩
法官康存真法官劉雪惠以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
被上訴人不得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月25日
書記官游小玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。