內湖簡易庭111年度湖簡字第899號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決

111年度湖簡字第899號

原告魅綺生技有限公司

法定代理人 趙怡雯

訴訟代理人 陳祈嘉 律師

被告 高林愛守

訴訟代理人 王氷英

上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國111年9月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣5萬8,500元，及自民國110年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣5,400元，由被告負擔十分之一即新臺幣540元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣5萬8,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由要領

一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張與被告之答辯，並依同條項規定，分別引用原告之起訴狀（即支付命令聲請狀）、訴狀資料（

　　民國111年7月15日、同年5月10日提出）、被告之答辯狀（

　　含異議狀，110年12月20日、111年6月20日、111年9月12日提出），以及本件言詞辯論筆錄（111年7月15日、同年9月16日）。

二、本院之判斷：

　㈠查，訴外人忠孝 雅美姬 時尚診所（下稱雅美姬診所）前邀同原告為連帶保證人，與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼臺北市○○○路0段000號8樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自109年4月1日起至111年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）14萬8,800元，並給付押租金35萬元（下稱系爭押租金），同時交付後續到期之月租金支票予被告，嗣因疫情影響，被告同意雅美姬診所提前終止系爭租約，但雙方至同年8月18日才會同點交房屋，而雅美姬診所並未將系爭房屋回復出租時之原狀（詳於下述）

　　，是被告僅交還未到期之租金支票8紙（票據資料如本院卷第19頁簽收單所示，不含110年7月份之租金支票），亦未返還系爭押租金，並已提示110年7月份之租金支票（票面金額14萬8,800元）且經銀行兌付，以及雅美姬診所已將其就系爭租約得對被告請求之債權讓與原告等情，有系爭房屋租賃約書、交還系爭房屋鑰匙及未到期租金支票簽收單、債權讓與證明書（見本院卷第37至41、19、169頁）在卷可憑，此部分事實，堪以認定。至於原告主張伊為系爭租約之實質承租人，得逕依系爭租約對被告主張權利乙節，與本院上開所認不同，難認可採，先此敘明。

　㈡兩造之主張與抗辯要旨：

　　原告主張系爭房屋於110年6月30日即已清空，未再繼續占用

　　，並通知被告於同年7月17日前來領取該屋鑰匙，被告無由兌付110年7月份之租金支票，且系爭房屋已經點交交還，被告即應返還系爭押租金等語。被告則抗辯，承租人雅美姬診所於110年6月30日並未依系爭租約之約定將系爭房屋恢復原狀返還原告，亦未將診所之登記與稅籍地址遷出系爭房屋，

　　且遲至110年8月18日才交還系爭房屋鑰匙，自應給付同年7月1日起至同年8月18日止之租金、伊並得向雅美姬診所收取違約金、處理遺留物費用、恢復原狀費用（上開費用合計95萬6,000元），而上開金額扣抵系爭押租金已經不足，原告之請求並非有理等語。

　㈢依兩造爭執要旨，本件應審酌之爭點在於︰⒈系爭租約於何時終止？⒉雅美姬診所返還系爭房屋時是否有依系爭租約之約定狀態交還該屋？⒊被告於110年8月18日始領受雅美姬診所交還之系爭房屋，是否有受領遲延情形？⒋被告向雅美姬診所收取同年7月1日起至同年8月18日止之租金、違約金、處理遺留物費用、恢復原狀費用（上開費用合計95萬6,000元）是否有據？⒌倘被告得向雅美姬診所請求上開金額者，經被告主張抵銷後，原告尚得對被告請求有關系爭租約之債權金額為若干？茲論述如下：

　⒈系爭租約經契約雙方（即被告與雅美姬診所）合意提前於11

　　0年6月30日終止：　

查，被告抗辯伊同意雅美姬診所提前終止系爭租約，但該診所至110年8月18日才交還系爭房屋鑰匙，所以應至該日系爭租約才終止云云。然由卷附被告所寄發存證信函（見本院卷第83頁）觀之，被告於該存證信函中明確記載「…甲方（即被告）同意並以本函終止租約於民國110年6月30日。…」之內文，且對照原告提出之LINE對話截圖可知，被告曾傳訊予雅美姬診所之黃醫師，告知「…租金計至6月30日止。…」之意旨（見支付命令卷第12頁），綜酌上開證據資料，堪認原告主張系爭租約經契約雙方合意提前於110年6月30日終止為可採。被告以點交房屋之日為終止日，並非可採。

　⒉雅美姬診所交還系爭房屋時並未依照系爭租約所約定之狀態交還被告：

⑴按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文規定。而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。查，系爭租約第4條第4～6項雖約定：「房屋有改裝設施之必要

　　，乙方（按：即雅美姬診所）取得甲方（按：即被告）之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建物。乙方交還系爭房屋時，並應負責『回復原狀』。」、「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋『以誠意照原狀遷還』甲方

　　，不得藉詞推諉或或任何主張向甲方請求遷讓費或任何費用

　　。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日起，乙、

　　丙（即身為系爭租約連帶保證人之本件原告）絕不異議。」

　　、「契約期間內乙方若擬遷他處時，乙方不得向甲方請求遷讓償還租款或移轉費及一切權利金，當自將該房屋無條件『

　　照原狀交還』甲方，乙方絕不異議。」。然而，系爭房屋內各項設備、裝潢本即有自然耗損情形，且民法第429條第1項明文：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」。是上開約定條款中所載之『回復原狀』、『

　　以誠意照原狀遷還』、『照原狀交還』，應指承租人於租期屆滿或提前終止交還房屋時，應依承租前之概況，以不違乎自然耗損狀態交還出租人，而非要求承租人須將房屋完全回復承租前之原狀態，先此敘明。

　⑵又查，對照卷附被告提出之系爭房屋平面圖、雅美姬診所交還系爭房屋時之照片（見本院卷第18、115至117頁），明顯可知系爭房屋原屬一般住家之裝潢隔間，而雅美姬診所承租後，為符合其使用需求，拆除系爭房屋原有隔間及裝潢，另為規劃、重新裝潢，但在系爭契約終止後，交還系爭房屋時

　　，僅拆除其自行裝設之裝潢，未將系爭房屋回復至原先之隔間與裝潢，其自行裝設之冷氣室外機，亦仍懸掛於該屋窗外

　　，屋內亦有冷氣管線等未拆除。是可認系爭租約提前終止後

　　，雅美姬診所並未依照系爭租約第4條第4～6項約定，將該屋依照承租前之概況，以不違乎自然耗損狀態交還被告，而

　　有不履行系爭租約承租人回復原狀義務之情形。

　⒊被告於110年8月18日始領受雅美姬診所交還系爭房屋並無受領遲延之情形：　

　　承前所述，遲至110年8月18日被告領受雅美姬診所交還系爭房屋之日，雅美姬診所仍未依照系爭租約第4條第4～6項約定，將該屋回復原狀交還被告，且原告未舉證證明雅美姬診所於同年6月30日已將診所之登記與稅籍遷出系爭房屋，自難認雅美姬診所於同年8月18日前所提出之給付已合乎債之本旨，是被告抗辯雅美姬診所未依系爭租約回復原狀、未辦妥相關變更登記事項，而於同年8月18日前拒絕接受雅美姬診所提出之給付（即交還系爭房屋），當屬有據。準此，難認被告於110年8月18日始領受雅美姬診所交還系爭房屋確有受領遲延情形。

　⒋被告向雅美姬診所收取同年7月1日起至同年8月18日止之租金、違約金、處理遺留物費用、恢復原狀費用，有無理由之判斷：

　⑴被告不得向雅美姬診所收取110年7月1日起至同年8月18日止之租金：　

　　承前所述，系爭租約業經契約雙方合意於110年6月30日提前終止，於租約終止之後，雅美姬診所自無再行給付租金之義務，是被告抗辯伊得向雅美姬診所收取110年7月1日起至同年8月18日止之租金，難認可採。至於雅美姬診所於租約終止日，未即依系爭租約之約定將系爭房屋回復原狀返還被告

　　、未將該診所之登記與稅籍地址遷出系爭房屋等情，則係被告得否向該診所請求賠償或違約金之問題（詳於下述）。又

　　，被告既向銀行且獲兌付雅美姬診所原先交付之110年8月份租金支票，就該取得之票款（即14萬8,800元），即屬不當得利，併此指明。

　⑵被告得向雅美姬診所請求110年7月1日起至同年8月18日止、相當於租金1.5倍計算之違約金：

　　系爭租約於110年6月30日提前終止後，雅美姬診所並未依照系爭租約第4條第4～6項約定，將該屋回復原狀返還被告，已如前述，被告援引系爭租約第4條第5項後段約定，請求雅美姬診所給付自租約終止後至點交返還日止之違約金，即屬有據。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條有明文。而違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決要旨參照）。考以被告為單純之房屋出租人，以出租房屋收取租金而獲利，嗣考量疫情影響雅美姬診所之收入，同意提前終止系爭租約，可認於110年7月1日起至同年8月18日間，被告除原先可期之租金收入損失外，難認尚有其他高額之損失。是本院依上述說明，參酌一般客觀事實、社會經濟狀況、違約情節、當事人所受損害等一切情狀，認為被告就該期間內雅美姬診所之違約情形，請求該診所給付相當於租金2倍之違約金，當有過高之情，應酌減為按該期間內相當租金1.5倍計算之金額、即35萬2,800元【計算式：〔148,800＋148,800×（18/31）〕×

　　1.5＝352,800】較為適當。

　⑶被告得向雅美姬診所收取處理遺留物費用〔即分離式冷氣5台室外機（含風管）之拆除、清運費用〕2萬7,500元：

　　查，系爭租約第6條（違約處罰）第3款約定有：「乙方（即雅美姬診所）如有發生違約事項，以致損害甲方（即本件被告）之權益者，丙方絕負完全賠償連帶責任，並乙、丙（即擔任連帶保證人之本件原告）雙方均願拋棄先訴抗辯權。」（見本院卷第39頁）。又按，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1、3項有明文規定。承前所述

　　，遲至110年8月18日，雅美姬診所仍未依照系爭租約第4條第4～6項約定，將系爭房屋回復原狀，且棄置分離式冷氣5台室外機（含風管）懸掛於屋外、屋內之冷氣風管等亦未拆除，而為清除該等設備，勢將增加被告額外支出，是可認雅美姬診所確有違約情事，且已影響被告對於系爭房屋之後續利用，並對被告造成損害，依前揭系爭租約第6條第3款約定

　　，雅美姬診所與原告自應對被告連帶負損害賠償責任。又查

　　，被告主張上開冷氣室外機及風管除所需費用為2萬7,500元

　　乙節，已據其提出估價單為憑，核該金額並無過明顯過高或不合理情形，應堪憑採。準此，被告依系爭租約第6條第3款約定，請求雅美姬診所賠償拆除分離式冷氣5台室外機（含風管）所需費用2萬7,500元，當屬有據。至原告主張縱使承租人於系爭房屋遺留有物品、設備，依照系爭契約之約定，應視為廢棄物，被告逕丟棄之即可云云，然而，於重視環境保護之現代社會，清理遺留物品、廢棄或無益之設備，非可隨意丟棄，且須耗費人力及費用，原告上開陳述明顯漠視雅美姬診所應盡之承租人義務，更無由要求被告無條件負擔額外之拆除清理費用。故原告上開主張，難認可採，附此敘明

　　。

⑷被告得請求雅美姬診所給付回復原狀必要費用6萬元：

　　被告抗辯移除雅美姬診所於系爭房屋內設置之高壓醫用電箱

　　、電路恢復原狀、廢棄物清運需費11萬2,500元，恢復系爭房屋之輕隔間（含天花板、輕鋼架、燈具）需費15萬1,200

　　元（以上合計為26萬3,700元），並提出估價單（見本院卷第111、113頁）為憑。惟按，損害賠償係應回復受損前之狀態，並非回復為新品；而建物及裝潢等附屬設備有一定之耐用年限，自應扣除合理之折舊，以回復原狀所必要之費用定其損害額。且如前所述，所謂承租人回復原狀之義務，係指依照承租前之概況，以不違乎自然耗損狀態交還出租人為已足。本院審酌固定資產耐用年數表（建物耐用年數為50年、裝潢耐用年數為10年）、系爭房屋位於一般住宅商辦大樓之8樓、已有相當屋齡、原有隔間為一般型式、雅美姬診所承租系爭房屋係作為美容診所使用等一切情狀，參照民事訴訟法第222條第2項規定意旨，認被告得向雅美姬診所請求上開回復原狀必要費用之損害以6萬元定之為當；超過部分，即非可採。

　⑸小節：被告就雅美姬診所未依照系爭租約之約定返還系爭房屋，而得向其請求之違約金、處理遺留物費用、回復原狀必要費用之金額合計為44萬300元（計算式：352,800＋27,500＋60,000＝440,300）。

　⒌經被告主張抵銷後，原告尚得對被告請求有關系爭租約之債權金額為5萬8,500元：　

　⑴按，債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人。債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，如其債權之清償期，先於所讓與之債權或同時屆至者，債務人得對於受讓人主張抵銷。民法第299條定有明文。又，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項亦分別規定甚明。

　⑵系爭租約於110年6月30日提前終止後，雅美姬診所已無給付租金義務，被告仍向銀行提示110年7月份之租金支票，就該提示而取得之票據金額（即14萬8,800元），自屬不當得利

　　，應予返還。又，押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，是系爭租約終止後，於結算承租人應賠償之金額後，就剩餘之押租金數額，當有返還承租人之義務。而被告既已於同年8月18日領受承租人雅美姬診所交還之系爭房屋，自應儘速結算，返還剩餘之系爭押租金餘額。

　⑶承前所述，被告就雅美姬診所未依系爭租約約定交還系爭房屋，而得向其請求之違約金、處理遺留物費用、回復原狀必要費用之金額合計為44萬300元；原告為系爭租約承租人雅美姬診所之連帶保證人，亦應負連帶給付之義務。又，原告係因受讓而取得雅美姬診所對於被告之前述不當得利債權（

　　即14萬8,800元）及系爭押租金債權（即35萬元），被告就其上述得向雅美姬診所及原告請求之違約金等債權，自得與原告本件請求互為抵銷。準此，經被告抵銷後，原告得請求被告給付之餘額為5萬8,500元（計算式：148,800＋350,000－440,300＝58,500），得請求被告返還。

三、從而，原告本於系爭租約、不當得利及債權讓與之法律關係

　　，請求被告給付5萬8,500元及自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息，如主文第一項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。　　

四、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行；而被告 陳明 願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。　

中　　華　　民　　國　　111　年　　10　　月　　14　　日

內湖簡易庭法　官　施月燿

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。

中　　華　　民　　國　　111　年　　10　　月　　14　　日

書記官朱鈴玉