裁判字號：臺灣高等法院104年重上字第272號民事判決
裁判日期：民國104年10月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決104年度重上字第272號上訴人 許秋溢 訴訟代理人 黃明展 律師
林育嫻 律師被上訴人 王永安 訴訟代理人 王玉楚 律師
黃翊華 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年1月
7日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第702號第一審判決提起上訴，本院於104年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人為原判決附表所示12筆土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各為9/10、1/10。伊於民國102年12月19日依土地法第34條之1第1項規定將系爭土地全部以新臺幣（下同）1億3,740萬元出售予訴外人 張韻璇 ，並通知被上訴人行使同法第4項規定之優先承購權。被上訴人於同年12月26日函覆欲行使優先承購權，兩造即就系爭土地成立買賣契約，詎被上訴人迄未遵期給付買賣價金，該買賣契約業經伊合法解除。因伊係於102年6月26日以71,213,
061元向訴外人建新興業股份有限公司（下稱建新公司）購買系爭土地應有部分9/10，若非被上訴人行使優先承購權又遲不履行，伊業將系爭土地售予張韻璇獲取差價52,446,939元，被上訴人遲延給付價金致伊未能取得上開差價受有損害，爰依民法第231條規定請求被上訴人賠償。再者，被上訴人故意以濫用優先承購權之方式阻撓伊出售系爭土地，侵害伊出售系爭土地所能獲得之差價利益，伊亦得依民法第184條第1項前、後段規定請求被上訴人負賠償之責，爰為一部請求，求為判命被上訴人給付伊1,000萬元，及自103年3月3日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決等語。
二、被上訴人則辯稱：上訴人於102年12月20日通知伊行使優先承購權時，尚未與張韻璇簽訂土地買賣合約書（下稱系爭合約書），各項買賣條件均不存在，伊無從以相同條件行使優先承購權，故伊於同年月26日函覆上訴人願行使優先承購權之意思表示，不生法律效果。而上訴人與張韻璇迄至103年1月2日始簽訂系爭合約書，此後未再提供該合約書通知伊行使優先承購權，是兩造間就系爭土地並未成立買賣契約。況系爭土地於103年5月23日經檢察官禁止處分，伊已無從行使優先承購權，上訴人訴請伊賠償並非有理等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人1,000萬元，及自103年3月3日起至清償日止按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠張韻璇於102年12月19日發出2份買賣意向書，表示欲以1億
3,740萬元向上訴人購買系爭土地（見原審卷第48頁、本院卷第67頁）。
㈡上訴人於102年12月20日通知被上訴人行使土地法第34條之1第4項之優先承購權（見原審卷第49-50頁通知書）。
㈢被上訴人於102年12月26日致函上訴人，表示願行使優先承
購權，並請提供其與第三人之買賣契約書影本（見原審卷第51-52頁），惟該存證信函於102年12月30日因招領逾期而被退回，未送達上訴人（見原審卷第119頁掛號查詢、第120頁信封及掛號郵件收件回執）。
㈣張韻璇與上訴人在103年1月2日簽訂系爭合約書（見原審卷第69-73頁）。
㈤上訴人於103年1月2日通知被上訴人於文到5日內領取買賣價
金460萬元，被上訴人於同日收受該通知（見本院卷第72-74頁）。
㈥被上訴人於103年1月3日在上訴人信箱張貼行使優先承購權之通知（見原審卷第121頁）。
㈦張韻璇於103年1月28日簽署借貸證明，約定由其向上訴人借
款5,505,000元，並於出售系爭土地後清償（見本院卷第76頁）。
㈧上訴人於103年1月29日在原法院提存所提存予被上訴人之買
賣價金4,828,543元（案列103年度存字第399號，見本院卷第37頁提存書）， 王韻璇 並於同日向新北市新店地政事務所申辦系爭土地所有權移轉登記事宜（見本院卷第123頁土地登記案件駁回通知書所載收件日期）。
㈨被上訴人於103年2月7日就前述系爭土地所有權移轉登記申
請案，向新北市新店地政事務所聲明異議（見原審卷第116-118頁），該所於103年2月10日駁回張韻璇所有權移轉登記之申請並檢還申請資料（見原審卷第122頁、本院卷第123頁）。
㈩上訴人於103年2月12日函催被上訴人於文到10日內提存系爭
土地買賣價金4,500萬元（見原審卷第54頁）；被上訴人已於同年月13日收受此通知（見原審卷第55頁）。
被上訴人於103年2月22日致函上訴人，要求提供其與張韻璇簽訂之買賣契約書（見原審卷第123頁）。
張韻璇於103年3月31日發函取消與上訴人間之土地買賣契約（見原審卷第74頁）。
上訴人於103年5月7日再次函催被上訴人於文到10日內提存
價金4,500萬元，逾期兩造間之買賣契約不待另行通知即告解除（見原審卷第57-58頁）；被上訴人已於翌日收受此存證信函（見原審卷第58頁背面）。
五、按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，為民法第231條第1項所明定。上訴人主張其已於102年12月20日與張韻璇就系爭土地成立買賣契約，並於同日定期催告被上訴人行使優先承購權（見本院卷第56頁背面），被上訴人合法行使優先承購權後與其成立買賣契約，卻拒不給付價金，其已合法解除兩造間之買賣契約，因此受有未能取得將系爭土地出賣予張韻璇之價差損害，得依上規定請求被上訴人賠償云云，為被上訴人所否認，並辯稱其未合法行使土地法第34條之1第4項之優先承購權，兩造並未成立買賣契約等語。經查：
㈠土地法第34條之1第1項雖規定：共有土地或建築改良物，其
處分、變更，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但就同條第3項之規定觀之，第1項共有人對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任，於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。足見為處分之共有人，僅就自己之應有部分而為處分。所以得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律所賦與之代理權，其性質為代理他共有人為處分行為，並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承購權。職是之故，共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，仍有依同條第4項規定主張優先承購之權利（最高法院79年度台上字第1455號判決參照）。又土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院65年台上字第2113號判例參照）。
㈡上訴人主張其已於102年12月20日將系爭土地出售予張韻璇
，且於同日通知被上訴人行使土地法第34條之1第4項之優先承購權，固據提出張韻璇於同年月19日發出之2紙買賣意向書及通知書為證（見原審卷第48頁、本院卷第67頁、原審卷第49-50頁）。然張韻璇於本院證稱：其在102年12月19日先至郵局郵寄第一份買賣意向書予上訴人，後來因為其願意承買之條件變更，其乃於同日將更正後之買賣意向書直接交給上訴人，上訴人收到其親自交付之買賣意向書後，覺得買賣條件變嚴格了，當場不置可否，上訴人考慮了幾天以後，有打電話給其表示同意出售系爭土地，但雙方針對買賣條件仍有再討價還價一番，直至103年1月2日方簽署系爭合約書，依其認知，其係在簽約時方和上訴人就系爭土地成立買賣契約等語（見本院卷第132、133、135頁）。依張韻璇所言，其係在102年12月19日親向上訴人發出購買系爭土地之要約，上訴人當場未為承諾，甚至在102年12月20日均尚未同意出售系爭土地，更遑論是日雙方已就事後簽署之系爭合約書所有條件達成合意，足證上訴人與張韻璇在102年12月20日尚未就系爭土地成立買賣契約，雙方係至103年1月2日時方就系爭土地之買賣締約甚明。上訴人在尚未與張韻璇成立系爭土地之買賣契約前，預先發函通知被上訴人行使土地法第34條之1第4項之優先承購權，被上訴人則在上訴人與張韻璇成立買賣契約前之102年12月26日即函覆欲行使該優先承購權，惟依上說明，斯時被上訴人之優先承購權尚未發生，被上訴人之覆函自不生優先承購效力。
㈢又前述被上訴人在102年12月26日所寄發、回覆願行使優先
承購權之存證信函嗣因招領逾期而未合法送達予上訴人，有掛號郵件查詢結果足憑（見原審卷第119-120頁、第51-53頁），被上訴人乃於103年1月3日至上訴人信箱張貼行使優先承購權之通知（見原審卷第121頁），惟斯時上訴人仍未提供其與張韻璇所簽立之系爭合約書予被上訴人閱覽，被上訴人主張其直至本件訴訟繫屬，方得知該合約書之內容乙節，為上訴人所是認（見本院卷第105頁）。而土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言（最高法院98年度台上字第1285號判決參照），故而在上訴人向被上訴人揭露其與張韻璇所訂買賣契約之全部條件前，被上訴人並無合法行使優先承購權之可能，尤徵被上訴人迄未合法行使優先承購權。易言之，兩造並未就系爭土地應有部分9/10成立買賣契約，被上訴人無從因履約遲延而致上訴人受有價差損害。上訴人依前開規定請求被上訴人負賠償責任，至為無稽。
六、又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項著有規定。上訴人另主張被上訴人故意以濫用優先承購權之手段阻撓其出售系爭土地，侵害其出售系爭土地所能獲得之差價利益，得依前開規定請求被上訴人賠償云云，亦為被上訴人所否認。經查：
㈠上訴人係於與張韻璇就系爭土地成立買賣契約前之102年12
月20日，未檢具相關契約文件即通知被上訴人行使優先承購權，如前述，則其與張韻璇間究否已成立買賣契約，自非被上訴人所能得知，被上訴人為保權益，乃先於102年12月26日寄發存證信函答覆願行使優先承購權，繼而在未得知上訴人與張韻璇買賣契約之完整內容前，復於103年1月3日至上訴人信箱張貼前述願行使優先承購權之存證信函，均如前述。被上訴人顯係因受上訴人誤導，在不知上訴人尚未與張韻璇成立買賣契約，及未明該買賣契約所有條件之情況下，誤對上訴人為行使優先承購權之意思表示，要難認為其係故意以濫用優先承購權之方式，阻撓上訴人出售系爭土地，或故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，自不構成民法第184條第1項之侵權行為。
㈡上訴人另稱：被上訴人對其為行使優先承購權之意思表示，
與其成立買賣契約後，非但不依約給付價金，且以此為由向地政機關異議，成功阻撓其將系爭土地所有權移轉登記予張韻璇，自屬侵權行為云云。然兩造並未因上訴人合法行使優先承購權而成立買賣契約，前已詳論，被上訴人於受上訴人催告付款時未為給付，不生違約之問題，亦未因此侵害上訴人權利或加損害於上訴人甚明。況且上訴人於103年2月12日、同年5月7日二度催告被上訴人給付之內容，均係要求被上訴人「向法院提存4,500萬元」（見原審卷第54頁、第57-58頁），惟買受人所負責任係向出賣人給付價金，僅在債權人拒絕受領或不知孰為債權人時得以提存代給付（參見民法第
326條規定），提存買賣價金並非買受人基於買賣契約所生之義務，出賣人無權要求買受人提存買賣價金，上訴人催告被上訴人向法院提存買賣價金，係要求被上訴人為債之本旨以外之給付，亦不生催告效力，被上訴人未為給付，無論其動機為何，均難謂有不法侵權情事。至被上訴人因誤認已合法行使優先承購權，而針對張韻璇向地政機關申辦系爭土地所有權移轉登記一案聲明異議（見原審卷第116-118頁），同屬受上訴人誤導後為維權益所為舉措，亦不該當故意不法侵害上訴人之權利或故意以背於善良方俗之方法加損害於上訴人之侵權行為要件，併予指明。
㈢再者，上訴人雖稱其就系爭土地已與張韻璇成立買賣契約，
如非被上訴人惡意阻撓，其即得因出售系爭土地賺取差價52,446,939元云云。然細觀其與張韻璇簽立之系爭合約書（見原審卷第69-72頁），其等就價金之給付係約定頭期款5,000萬元中之500萬元，張韻璇應於簽約日交付，上訴人將被上訴人應得之價金500萬元扣除其應負擔之土地增值稅、代書費、其他相關稅費後之餘額，以上訴人名義代為提存；其餘4,500萬元則由張韻璇簽發同額本票交付上訴人，張韻璇並承諾於該紙本票未兌現時，將系爭土地規劃完成後保留總面積95%出售予上訴人；尾款8,750萬元則為系爭土地原有之抵押權數額，惟未約定付款日期（參見系爭合約書第2條約定）。顯然雙方針對總價高達1億3,750萬元之買賣價金，僅就被上訴人應分得之頭期款（即500萬元）定有明確之清償日，其餘價金則未約定給付日期，甚且還就九成之頭期款另設買回95%土地之約定，此種作法，核與上訴人陳稱出售系爭土地係為賺取差價之說詞明顯相悖。更有甚者，張韻璇依約雖應於簽約日即給付500萬元價金予上訴人，然其非但並未支付該筆款項，更出具借貸證明向上訴人借款5,505,000元以給付該筆價金（見本院卷第76頁），而出現土地之出賣人貸與買受人款項以支付買賣價金之怪異、不合理現象，凡此均與一般買賣常情不符，上訴人與張韻璇間就系爭土地是否果有買賣之真意，容有可疑。再佐以張韻璇雖證稱系爭合約書之內容為事先製作初稿，嗣於簽約當日與上訴人親自洽談，並由其依雙方合意內容修改初稿後製作而成，衡情其理應對該合約書之內容甚為熟稔，然經本院詢問其與上訴人於系爭合約書第7條定有其應給付懲罰性違約金約定之緣由，其竟稱係因系爭土地很麻煩，故其要求增列此項於買賣意向書中所無之約款，復改口稱前開回答係因其看錯了云云（見本院卷第133頁背面至第134頁），顯見張韻璇對系爭合約書之內容實有誤認，益徵該合約書應非其與上訴人合意所為。準此，上訴人是否因與張韻璇簽署系爭合約書，而可獲致價差利益，非無疑問，尤難認其因被上訴人誤為行使優先承購權而受有損害，則其據此請求被上訴人賠償，亦屬無理。
七、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、後段及第231條規定，請求被上訴人給付1,000萬元，及自103年3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國104年10月6日
民事第七庭
審判長法官李媛媛
法官陳心婷法官陳婷玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月6日
書記官柳秋月附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。