裁判字號：臺灣高雄地方法院104年重訴字第15號民事判決
裁判日期：民國104年12月28日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決104年度重訴字第15號原告 金聰字 訴訟代理人 胡高誠 律師被告陳 吳秀蘭 （兼 陳錦鳳 之承受訴訟人）
陳淑珍 （即陳錦鳳之承受訴訟人） 陳淑紋 （即陳錦鳳之承受訴訟人） 陳淑娟 （即陳錦鳳之承受訴訟人）傑笙育樂事業有限公司兼上一人法定代理人 陳富金 （即陳錦鳳之承受訴訟人）訴訟代理人 唐小菁 律師上六人共同訴訟代理人 楊昌禧 律師
梁育誠 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文 陳吳秀蘭 、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟應將如附圖編號A、B、C、D所示建物拆除，並將該部分土地返還與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用被告陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟供擔保後，得假執行。但被告陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟如於假執行程序實施前，以新臺幣叁拾貳萬陸仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡或法定代理人之代理權喪失者，其繼承人或法定代理人 於得為 承受訴訟時，應即為承受訴訟之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第175條定有明文。本件被告陳錦鳳於訴訟繫屬中死亡，並原告聲明由其繼承人陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟承受訴訟，有卷附聲請狀、戶籍謄本、臺灣高雄及少家事法院104年1月27日高少家美家司切104司繼字第209號函等在卷為憑（訴一卷第22-32、70、113頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）坐落 高雄市 ○○區○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）係原告經由本院102年司執字第85902號強制執行事件拍定，於103年2月27日經核發不動產權利移轉證書而取得所有權，並已辦妥所有權登記。系爭土地上之如附圖編號
A、B、C、D所示之未保存登記建物（下合稱系爭建物）為陳錦鳳、陳吳秀蘭夫婦所搭建，其對系爭土地無任何合法占有權源，原告為系爭土地所有權人，自得請求陳吳秀蘭及陳錦鳳之其他繼承人陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟拆除上開建物。
（二）系爭土地之原所有人陳錦鳳將系爭土地出租與被告傑笙育樂事業有限公司(下稱傑笙公司)，簽訂之租賃契約期間自79年3月10日至109年3月9日（下稱系爭租約），系爭租賃契約租期長達30年之約定，不符交易常規。且系爭租賃契約書第3條關於租金之記載為「自租賃開始至88年8月31日止，因乙方處於建設期間，甲方同意不收租金，自88年9月份起，每月給付甲方租金10萬元正...」更是違反常理。系爭租約之出租人陳錦鳳與傑笙公司之法定代理人陳富金為父母子女關係，況契約當事人彼此為家族成員，亦無在系爭土地上興建遊憩物使用之情形，故系爭租賃契約書為陳錦鳳與傑笙公司間通謀虛偽表示，顯然實際並無租賃關係存在。
（三）縱系爭租約確實存在，然系爭租賃契約既未經公證，依民法第425條第2項規定，無買賣不破租賃之適用，且依民法第449條規定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者縮短為20年，故系爭租賃契約已然屆期終止。況原告取得所有權後已終止系爭租賃契約，並已通知傑笙公司返還土地，是傑笙公司乃無權占用系爭土地，侵害原告之所有權，自應返還與原告。
（四）為此，爰依民法第767條規定提起本件訴訟，並聲明：（一）陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟應將系爭土地內如附圖所示A、B、C、D之地上物拆除後，並將系爭土地返還與原告。（二）傑笙公司應將系爭土地返還與原告。
二、被告則以：傑笙公司於79年3月10日與陳錦鳳就系爭土地及高雄市○○區○○○段○○○○○號等10筆土地簽定租賃契約，連同地上物、果樹等，租期自79年3月10日起至109年3月9日止，由傑笙公司在系爭土地興建系爭建物，作為辦理露營設備、炊具及指揮所使用。又傑笙公司係於79年3月10日承租系爭土地，系爭租賃契約無適用修正後民法第425條第2項規定。另被告承租系爭土地目的係建築房屋作為露營設備之使用，為租地建屋，亦無民法第449條第1項規定租期20年限制之適用。縱認系爭租賃契約於99年3月9日屆滿，出租人仍繼續收取租金，應視為不定期限繼續契約。又原告傑笙公司並無違反租賃契約之約定，原告無理由終止租約，其終止租約不合法，自不發生終止租約之效力等語置辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）系爭土地原為陳吳秀蘭所有，嗣原告經本院102年司執字第85902號強制執行事件拍定取得系爭土地，於103年2月27日經本院核發不動產權利移轉證書並辦妥所有權移轉登記。是原告現為系爭土地之所有權人。
（二）系爭土地上現有之未辦保存登記之系爭建物，分別為附圖編號A房屋、編號B工寮及棚子、編號C廁所、D草寮棚子。
（三）陳錦鳳與傑笙公司就系爭土地簽訂系爭租約，約定租賃期間自79年3月10日至109年3月9日止。且系爭租約未經公證。
（四）陳錦鳳於103年10月27日死亡，其繼承人為配偶陳吳秀蘭、子陳富金、女陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟（陳錦鳳之孫子女 陳傑生 、 陳依馨 即陳錦鳳之子 陳銘揚 之代位繼承人均已拋棄繼承）。
（五）系爭土地現為傑笙公司占有中（訴一卷第185頁）。
四、本件之爭點：
（一）系爭土地上是否現仍有系爭租約之法律關係存在？是否已經終止？原告請求傑笙公司返還系爭土地與原告，有無理由？
（二）系爭建物為何人所有？原告請求陳吳秀蘭及陳錦鳳之繼承人將系爭建物拆除有無理由？
（三）陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟是否占有系爭土地？原告請求其等返還系爭土地，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，除被告自認外，應由原告舉證證明其為所有權人及被告為現占有人之權利要件成立事實，而果被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。
（二）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例要旨參照）。
再按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，且不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係，即遽謂當事人間之契約約定係通謀虛偽意思表示。是以原告應就陳錦鳳、傑笙公司間系爭租約為通謀虛偽意思表示，負舉證之責任。查原告雖以前開情詞主張陳錦鳳、傑笙公司間並無定訂立系爭租約之真意云云，惟租賃契約期間長短、契約款之約定內容或出租人與承租人公司法定代理人有無親誼關係、事後調整租金之金額多寡等情，均與租賃契約是否確出於當事人間之真意而為訂定，並無必然、直接關係，本不能以此逕推認系爭租約為通謀虛偽意思表示。況本院民事執行處曾就陳錦鳳基於系爭租約而對傑笙公司所得主張之租金債權，核發96年10月18日雄院隆96執齊字第73466號執行命令，將該租金債權移轉於陳錦鳳之債權人保證責任高雄第三信用合作社（下稱高雄三信），於101年9月25日再以雄院高96執齊字第73466號執行命令移轉與債權人高雄市東區稅捐稽徵處及高雄三信，傑笙公司亦已依該執行命令，將租金交付予債權人等，此有上開執行命令、收據、代繳稅金繳款書、郵政國內匯款執據等在卷可憑（訴一卷第129-169頁），益證傑笙公司向陳錦鳳承租系爭土地，應係真實。參諸上開法律規定之說明，無論被告能否反證，原告仍應先舉證證明陳錦鳳與傑笙公司間就系爭租約之表意非出於真意，併須證明被告間對此亦有相與為非真意之合意，而原告既無法提出相當證據以實其說，僅以系爭租約有何與常情不合為由，主張為虛偽，自無可取。
（三）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。次按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照），而上開民法第425條第2項規規定乃89年5月5日施行，系爭租約則係於上開規定修正施行前所訂定，縱未經公證，仍無民法第425條第2項排除規定之適用。再按租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第449條第1項、第451條定有明文。查系爭租約雖約定租賃期限為30年，依上開民法第449條第1項之規定，自應縮短為20年，亦即其租賃期限乃自79年3月10日至99年3月10日止，惟於系爭租約終止後，傑笙公司仍持續占有租賃標的物即系爭土地迄今，並仍持續繳納租金，而依前開所揭之強制執行移轉命令將租金轉交與陳錦鳳之債權人，亦有99年3月25日以後由高雄三信出具之租金收據附卷為憑（訴一卷第138背面至146頁），原告亦未提出陳錦鳳有即時為反對表示而不同意出租之事實，從而，系爭租約依上開民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，應認為不定期租賃。另原告稱其於取得系爭土地之所有權後已催告終止租約云云，惟原告所提出之律師信函（鳳簡卷第22頁）僅敘明系爭租約業已終止租約云云，並非為定期催告終止租約之意思表示，原告復未主張其有何得終止租賃契約之法定事由，難認已生終止系爭租之效力。從而，本件依民法第425條第1項規定，於原告取得系爭土地所有權後，當然繼受系爭租約之出租人地位，是原告與傑笙公司間既有租賃關係存在，傑笙公司即非無權占有，原告依據民法第767條規定請求傑笙公司返還系爭土地，即屬無據。
（四）按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件。是如當事人係自費「新建」房屋，自屬原始建造人，其所有權應由該人原始取得。且按未辦保存登記房屋，倘其興建年代業已久遠，人物全非，遠年舊物，往往有難以查考情事，而涉有舉證困難之問題。於此情形，參酌民事訴訟法第277條但書規定，仍非不得以證明度減低之方式，減輕其舉證責任。而當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明，他造欲否認其主張，即不得不更舉反證以證明之。查就系爭建物為何人所興建一節，固據被告辯稱為傑笙公司所興建，惟系爭建物早於78年4月20日當時即已存在，有行政院農業委員會林務局農林航空測量所104年11月3日農測資字第0000000000號函暨所附78年4月20日航空照片在卷為憑（訴二卷第9、11、外放證物），而系爭租約租賃期間乃自79年3月10日開始，足見系爭建物乃於系爭租約訂立前即已存在，被告辯稱系爭建物乃傑笙公司承租系爭土地後所興建，時間點即有未合。被告雖又提出系爭建物興建當時之施工照片等為證（訴一卷第121-124頁），惟該等照片僅能證明施工之經過，並無法證明上開興建確由被告出資委託工人為之，而難據此認係由被告原始取得系爭建物所有權。另依被告所提出傑笙公司第二露營區之照片，僅能認定傑笙公司經營傑笙遊樂園有設立第二露營區之事實，至該場地如何取得、硬體設備由何人興建均無法依此明確判定。甚且，傑笙公司既為營利事業，其果為經營遊樂園、露營區而興建系爭建物，系爭建物理應為傑笙公司之資產，另其興建成本亦得作為營業成本而扣除，何以傑笙公司亦未能提出相關興建時之單據或歷次以系爭建物為傑笙公司廠房、設備之相關文件？即有可疑。而系爭租約訂立當時，系爭土地之所有權人為陳錦鳳，此觀諸系爭租約記載已明，且為兩造所未爭執，另系爭建物自78年間即已存在，迄今年代亦已久遠，果非陳錦鳳興建，實無可能存在迄今而均無人予以爭執。是堪信原告主張系爭建物為陳錦鳳所興建，應屬可採。而陳錦鳳既已死亡，系爭建物之所有權即應由其繼承人陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟繼承其所有權。
（五）系爭土地現既為原告所有，系爭建物坐落於系爭土地上，即有占用之事實，陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟伊等因繼承取得之系爭建物有何合法占用系爭土地之正當權源，從而原告訴請陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟拆除系爭建物，並將系爭建物所坐落區域之土地返還與原告，自屬有據。至原告雖主張系爭土地其他部分現亦為陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟所占用，惟原告並未提出其他證據以實其說，另系爭租約於原告取得系爭土地所有權後，亦應依民法第425條第1項規定，由原告當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務，自亦無從由陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟基於系爭租約之法律關係而間接占有系爭土，從而，本件原告不能證明陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟有占用系爭土地其他部分之事實，原告請求陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟返還系爭土地除系爭建物占用部分外之區域，乃屬無據。
六、綜上，原告依據民法第767條之規定，請求被告陳吳秀蘭、陳富金、陳淑珍、陳淑紋、陳淑娟應將系爭建物拆除並返還系爭建物所占用之基地部分，乃有理由，應予准許。其超逾部份之請求，乃屬無據，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經審酌後，核於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國104年12月28日
民事第七庭法官黃苙荌以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年12月30日
書記官劉冠宏