裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上字第98號民事判決
裁判日期：民國103年04月15日
裁判案由：請求履行契約等
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上字第98號上訴人 魏芳達 訴訟代理人 王昌鑫 律師複代理人 張惠雅 複代理人 張幸茵 律師被上訴人 吳鳳旗 訴訟代理人 黃柏霖 律師上列當事人間請求請求履行契約等事件，上訴人對於民國102年12月13日臺灣彰化地方法院102年度訴字第338號第一審判決提起上訴，本院於103年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前於民國（下同）101年11月27日與伊成立不動產買賣契約書，約定上訴人將其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號，地目田、面積203.05平方公尺土地（下稱系爭土地），抽出其中大約30坪左右，詳細坪數以分割為標準，詳述買賣標的為系爭土地西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地（本件經測量結果即如原判決附圖二編號乙部分，面積97.30平方公尺），連同其上鐵架造房屋全部出賣予伊（即上訴人保留西邊起算第一間之房地，其餘東邊之房地全部出賣予伊）；並約定全案程序（即土地分割、移轉登記及點交房地等程序）約須三個月即最遲於102年2月26日完成。詎訂立契約後迄今已逾三個月期限，屢經伊催促，上訴人仍藉詞推諉拒不依約履行。爰求為命上訴人應將系爭土地分割出如原判決附圖二所示編號
乙、面積97.30平方公尺部分，並將上開部分土地移轉登記予伊。上訴人並應將上開土地連同坐落其上房屋（不含服飾店部分）一併交付伊，並願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：㈠本件不動產賣買契約書訂立之過程有瑕疵，且契約內容與伊當初出售之原意不符，兩造互相表示意思不一致：
⑴系爭不動產買賣契約書見證人及書立契約之代書為訴外人卓
樹立 ，與被上訴人之間關係為何？於兩造簽約之前，伊並不知悉。至簽約之時，由渠等間談話，伊方知 卓樹立 太太 蕭麗玉 要稱被上訴人為姐夫，伊嗣後方恍然大悟，難怪卓樹立在寫契約書時，將契約內容寫的含糊不清，與伊出售當時原意有出入，且故意不附買賣分割草圖。 益徵卓 樹立不無偏頗被上訴人，欺負伊是72歲的老頭子，致生本件糾紛，合先敘明。
⑵卓樹立在系爭契約書第十條備註記載：「1、買賣標的：彰
化縣○○鄉○○段○○○○號、西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地。（面積依正式分割為準）連同其上鐵架造房屋全部出賣。‧‧‧」云云，內容描述不清楚，且未劃出分割位置圖，就在系爭契約書上寫大約三十坪左右，程序上有瑕疵，有違代書替人簽訂不動產賣買契約書之方式。致本件買賣分割究竟從那一根鐵柱起算？兩造有所爭執。蓋兩造立約之初，伊之意即由現社斗路販賣魚攤位之鐵皮屋向東算起以第一根柱子為準，沿南邊拉直至鐵皮屋底部東邊為止，割出東邊土地面積約82.16平方公尺部分賣給被上訴人。惟立約當時，卓樹立未詳加說明契約條文內容及劃出實際分割出售之位置圖，伊均信任卓樹立所為，且係老翁無知，當時亦不知詳細問明其內容意思，在卓樹立催促之下，伊就簽名蓋章了。
⑶立約之時，伊曾要求卓樹立先劃出分割位置草圖附在契約書
裡，但卓樹立說不用了，先簽約收訂金，然後再請田中地政事務所測量再分割云云，簽約之前伊不知卓樹立與被上訴人係姐夫與小舅子關係，以為卓樹立是專業而相信他，並把伊私章及土地所有權狀正本都交給卓樹立辦理，當時伊相信卓樹立會公正依伊原意去辦理分割買賣登記，嗣後方知卓樹立並未依伊原意辦理。
⑷卓樹立於101年11月27日拿到伊私章及所有權狀正本後，於
翌日101年11月28日未告知伊，亦未經伊同意，自行擅自劃分割土地位置圖就直接向田中地政事務所申請分割土地，惟嗣後遭田中地政事務所認為無法辦理，而駁回申請。且其辦理分割土地事件申請文件未經伊簽名蓋章。另田中地地政事務所駁回申請分割案之文件及伊之私章及土地所有權狀正本，現都還在卓樹立手中。
⑸卓樹立自行劃分割土地位置圖，逕向田中地政事務所申請分
割登記被駁回之後，其太太蕭麗玉拿該張分割土地位置圖，伊才知該張分割土地位置圖，根本與伊當初出售之原意不符。蓋系爭土地北臨15公尺寬之社斗路一段，而系爭土地臨社斗路一段之面寬約11.2公尺，伊縱是至愚，亦無出售臨社斗路一段面寬約7.75公尺之土地給被上訴人，而僅留北邊臨社斗路一段面寬約3.45公尺、南邊面寬約5.70公尺之土地，致伊出售剩餘之土地形狀成畸零地之理。被上訴人明知伊出售原意，卻透過卓樹立幫忙立約時之偏頗做法，以遂其巧取之目的，至屬無理。
㈡如前所述，因兩造互相表示意思不一致（兩造對買賣劃分分
割位置意見不一致），伊因而於102年2月1日向社頭鄉公所調解委員會申請調解，但調解不成立。其原因如下：
⑴被上訴人（本身亦做代書行業）在本件不動產買賣契約書之
外，另向伊要求30萬元賠償金。然伊並無違約，係因卓樹立所寫不動產買賣契約書內容描述不清楚，未依伊出售之意記載，且故意未劃出分割位置圖，系爭不動產買賣契約書內容顯有瑕疵及雙方買賣有意思不合致之問題，被上訴人要求上訴人賠償30萬元云云，至屬無理。
⑵不動產買賣契約書裡無註明買賣佣金，且當初佣金多少也沒
有提起，事先也沒有說明白，又因契約內容不明及未依伊出售之意寫契約內容，致生糾紛，事未完成，被上訴人替卓樹立向伊要求佣金，故伊拒絕。
⑶被上訴人要求分割後，鐵皮屋共壁整修的費用，全部要伊負擔並不公平。
⑷被上訴人以上三點要求，被調解委員會 陳錫澄 主席認為過分要求，最後兩造因意見不合而調解不成立。
㈢102年3月中旬，伊邀請土地專業代書 劉金定 鑑定本件不動產
買賣契約書內容，劉金定代書也判定系爭契約書確實有瑕疵問題，因為系爭契約書無附上分割位置圖，且兩造互相表示意思不一致。劉金定代書為求本件買賣能圓滿解決，也多次幫兩造調解，前後提出三個方案，即甲案，但兩造不同意；乙案，伊同意，但被上訴人不同意。劉金定代書再提修正乙案，被上訴人同意，但伊不同意。另於此期間，被上訴人亦提出有關乙案的修正分割方案，伊於102年3月31日亦提出有關乙案的修正分割方案，但因兩造意見不一，致始終調解不成。益徵兩造立約互相表示意思不一致。
㈣按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院39年台上字第1053號判例要旨、96年度台上字第286號判決參照）。
再按當事人互相表示意思不一致者，契約即為不成立；意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第153條第1項、第88條第1項亦分別定有明文。姑先不論，兩造立約互相表示意思不一致，即兩造對買賣分割位置意見不一致，故本件契約即屬不成立。退一步言，系爭買賣分割位置究竟為何？係交易上重要內容，故如有錯誤，自當屬意思表示錯誤而得以撤銷。本件因卓樹立所寫不動產買賣契約書內容描述不清楚，未依伊之意記載，且故意未劃出分割位置圖，致契約所載內容錯誤，此非屬可歸責於伊之過失所致，爰依民法第88條第1項之規定予以撤銷不動產賣買契約。
㈤系爭契約書第十條備註所記載之內容，係由卓樹立處理，但
該備註內容含糊不清（例如：西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準，但到底面寬多少？現場有好幾根鐵柱，到底是以那一根鐵柱為準？均未載明。），與伊真意不符；且又未訂立買賣土地分割位置草圖，未測定實際面積，連買賣總價亦未列算，造成雙方互相意思表示不一致。
㈥系爭契約書裡未附買賣分割位置草圖及其坪數，而卓樹立太
太蕭麗玉當時就說暫時寫大約三十坪左右好了（未測定坪數）。因為系爭契約無確實坪數，所以契約書裡也就無法寫買賣總價金額，就不知本件買賣總價金額為何？㈦被上訴人辯稱：「當初上訴人說要保留較完整的鐵皮屋，買
賣是以221地號分成東西兩塊，被上訴人買東邊那塊土地，上訴人保留西邊土地。」、「沿著上訴人要保留房屋的外牆去畫，我主張的分割圖再陳報。」云云，核與事實不符。蓋當初訂立買賣契約時，並未以地籍圖繪製分割草圖來決定位置，故位置未決定，土地又未分割，立約當時並提到被上訴人前開所言。係事後要分割時才發生提到鐵皮屋如何分割之爭執。如前所述，因系爭契約書所寫內容（分割線）含糊不清，也未劃買賣分割線草圖，○○○鄉○○段○○○○號地上物鐵皮屋面向社斗路西邊第一間算起有三、四個樑柱，系爭契約書也無表明那個梁柱為分割線，所以才引起買賣分割線不一致之糾紛，故被上訴人所主張的分割圖，實非當時伊出賣之真意。被上訴人又稱：「如果依照房屋的外牆去畫，廁所當然會保留。」云云，亦核與事實不符。蓋如前所述，初立買賣契約時，並未以地籍圖繪製分割草圖來決定位置，故位置未決定，被上訴人所主張的分割圖，實係片面之詞，誠不足採。且訂約當時並未提到廁所之事，因廁所是屬於伊所有，供承租人使用。而系爭土地上廁所，僅有二戶使用，另西邊賣魚一戶屋內後面自設有廁所，但該廁所也屬於伊所有。
㈧系爭土地是伊家父之遺產，後來經變賣分割遺產，而由上訴
人優先承買系爭土地，系爭土地上房屋也全屬於伊所有。至於本件土地買賣當時並沒有提到拆不拆除房屋的問題，更沒有如被上訴人所稱有不拆除房屋的共識。
㈨被上訴人主張：以西邊起算第一間面社斗路面寬為準直線分割二筆云云，核與事實不符：
⑴系爭土地面向社斗路之寬度共有四間平房鐵皮屋之寬，魚販
處僅為一扇鐵門之寬（被上訴人所謂西邊第一間），雞販處有二扇鐵門之寬，蛤販處也有二扇鐵門之寬，服飾店也有二扇鐵門之寬，伊那有出售系爭土地只留有一間一扇鐵門給自己，而三間六扇鐵門店面寬給被上訴人之理呢？足見被上訴人要求不合理，兩造簽立土地買賣契約書不是以間壁為準來分割土地，而是以鐵柱為準，即102年9月26日現場勘驗測量分割線由現況圖的編號B鋼筋鐵柱為為準分割二筆。
⑵系爭公共廁所係老舊違章又簡陋、又不衛生，伊於簽約之前
即想拆除，並非本件買賣的標的。至於服飾店有部分坐落在系爭土地上，有部分坐落國有土地○○○鄉○○段○○○○號）上，這服飾店部分並非伊出租，當初法院拍賣系爭土地時，該違章建築物並未點交伊，伊無權處理服飾店。
㈩有關系爭雞販與蛤販用木板牆壁區隔乙節，按前開區隔用木
板材料，因該木板老舊落漆，很容易著火引起火災，所以伊以之隔區為分割土地界址（是伊當初出售土地分割線應由現況圖的編號B鋼筋鐵柱），日後拆除木板牆壁，各自另設新隔間，既安全又有衛生。
伊是台北醫學院藥學系畢業。在社頭做襪子。當初伊賣土地
的時候，不只要保留西邊的一間鐵架屋給自己。被上訴人所提出複丈成果圖只是鑑界，並非系爭買賣的分割面積及位置圖。伊主張之分割線應由原判決附圖一現況圖的編號B鋼筋鐵柱與廁所的邊角C點至最後的界址，分成東西兩塊，東側土地賣給被上訴人，即如原判決附圖二所示編號丁、面積59.54平方公尺。系爭土地上的建物是伊所有。對被上訴人提出之相片沒有意見，但文字敘述部分有意見。伊只是賣土地，不包含地上物，地上物是違章建築，伊沒有權利賣給被上訴人。
爰求為判決駁回被上訴人之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判命上訴人應將系爭土地分割出如原判決附圖二所示編號乙、面積97.30平方公尺部分，並將上開部分土地移轉登記予被上訴人。上訴人並應將上開土地連同坐落其上房屋（不含服飾店部分）一併交付被上訴人。並依兩造聲請分別為准、免假執行之宣告。上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101年11月27日簽訂不動產買賣契約書，由被上訴人
以每坪11萬元之價格向上訴人購買約30坪之土地及地上物，系爭契約書第十條之備註欄第1項約定買賣標的為彰化縣○○鄉○○段○○○○號西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地（面積依正式分割為準）連同其上鐵架造房屋全部出賣。
㈡被上訴人已交付60萬元定金予上訴人。
㈢系爭契約第三條約定本件買賣應於3個月內完成。
㈣上訴人尚未將本件買賣標的移轉登記及交付予被上訴人。
㈤系爭土地上目前有三棟鐵皮建物，由西向東分別租給魚販、雞販、蛤販使用，部分並由服飾店占用。
五、兩造之爭點：㈠系爭契約是否因兩造互相表示意思不一致而不成立？㈡系爭契約是否因上訴人意思表示錯誤，而得由上訴人依民法
第88條第1項主張撤銷？㈢兩造就系爭土地買賣之分割線究竟為何？㈣被上訴人請求上訴人分割並移轉及交付土地、土地上建物予
被上訴人有無理由？兩造買賣之範圍有無包含地上建物？
六、上開兩造不爭執之事實，有被上訴人提出之不動產買賣契約書影本、地籍圖、土地登記謄本、現場照片為證，且經原法院會同彰化縣田中地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信屬實。被上訴人依據系爭不動產買賣契約書請求上訴人分割、移轉登記並將買賣之房地交付予伊。上訴人則抗辯因系爭契約書第十條記載買賣之標的不明確，且未劃出分割位置圖，致兩造對出賣之範圍有爭議，系爭契約應屬兩造互相表示意思不一致而不成立，買賣之標的亦不包含地上建物，地上建物是違章建築，伊沒有權利出賣等語。經查：
㈠系爭契約書第十條備註欄約定「1.買賣標的：彰化縣○○鄉
○○段○○○○號西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱為準分割為二筆之東邊土地（面積依正式分割為準）連同其上鐵架造房屋全部出賣。2.現在承租戶應由出賣人負責渠等與承買人訂立定期租約書」等語。依上開約定，已明確表示買賣標的包含地上鐵架造房屋，上訴人抗辯本件買賣不包含地上建物，顯與契約約定不符。且本件上訴人一開始均未抗辯買賣標的未包含地上物，甚至抗辯伊只出售分割土地及其上地上物各自處理而已，違章古舊鐵皮屋，承買人日後如需拆屋整修或重建時，應自行負責，絕非由出賣人再負責之理，原審最後一庭始翻異前詞，抗辯買賣標的不包含地上建物，顯不足採。又系爭鐵架造房屋雖為違章建築，無法移轉所有權，惟實務上仍可買賣及交付，買受人僅取得事實上處分權而已，故上訴人抗辯地上建物是違章建築，上訴人沒有權利出賣云云，亦不足採。又依系爭契約書第十條備註欄之約定，因無附圖，乍看之下，似有買賣標的範圍不明確之情形。惟本件經原審現場勘驗結果，系爭土地北邊面臨社斗路，土地上目前有三棟鐵皮建物，由西向東分別租給魚販、雞販、蛤販使用，蛤販右邊土地部分並由服飾店占用。又魚販與雞販間用鐵皮牆壁區隔，雞販與蛤販間用木板牆壁區隔。魚販為一扇鐵門，雞販、蛤販、服飾店各有兩扇鐵門。系爭土地上建物魚販之屋頂與雞販、蛤販、服飾店之屋頂分屬不同屋頂，此有勘驗筆錄、原判決附圖一及被上訴人提出之照片可稽。又查，系爭契約書買賣土地標示備註部分註明：「抽出其中大約30坪左右，詳細坪數以分割為標準」。雖兩造於勘驗現場時，對於買賣之分割線究竟位何處有爭執，被上訴人主張應由原判決附圖一魚販與雞販牆壁間之A鐵柱延著兩戶間之牆壁為分割線，上訴人主張應由原判決附圖一雞販二個鐵門中間之B鐵柱延至雞販後方所在廁所C點處為分割線。查被上訴人主張之分割線，經測量結果，上訴人應賣給被上訴人之部分詳如原判決附圖二編號乙部分，面積為97.30平方公尺（29.43坪）。上訴人主張之分割線，經測量結果，上訴人應賣給被上訴人之部分詳如原判決附圖二編號丁部分，面積為59.54平方公尺（18.01坪），顯然被上訴人主張之分割線測出來之面積29.43坪，非常接近兩造契約約定之約30坪，反觀上訴人主張之分割線測出來之面積僅18.01坪，與兩造契約約定之坪數，相差過距，上訴人主張之分割線應不可採。
㈡被上訴人主張之分割線為由原判決附圖一魚販與雞販牆壁間
之A鐵柱為分割線，而魚販攤即為由西向東起算之第一間店面，符合契約書第十條備註欄約定之「西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱」之約定。反觀上訴人主張之分割線，為由西起算第二間雞販攤二扇鐵門中間之B鐵柱，而系爭契約書卻完全未寫到第二間之問題，益證上訴人所指之分割線不可採。再系爭土地上建物魚販之屋頂與雞販、蛤販、服飾店之屋頂分屬不同屋頂，依現場照片觀之，魚販之屋頂較高，雞販、蛤販、服飾店之屋頂較低。且本件買賣之標的依契約書第十條備註欄第一項約定包含土地上鐵架造房屋全部出賣，依被上訴人主張之分割線，買賣之鐵架造房屋即指雞販及蛤販二棟完整之房屋，若依上訴人主張之分割線，則除雞販之房屋須切割成一半，另包括蛤販，惟雞販與魚販之建物從外觀觀之，二者之屋頂高度均不相同，且一般人應無人願意購買遭切除一半之建物，是上訴人所指之分割線不足採取。
㈢又若依上訴人之主張之分割線，則雞販之房屋須切割成一半
，惟兩造契約書內竟完全未提及雞販之租金將來要如何處理，以及房屋現有水電、隔間、排水等如何拆、修等問題，上訴人所指之分割線極不合情理。上訴人雖稱承買人應自行負責修整隔間壁云云，惟即便如此亦應約定，然系爭契約書對於此隻字未提，不合常理。
㈣再上訴人主張之分割線，原係主張賣給被上訴人之面積82.1
6平方公尺，上訴人自己保留4.5公尺之面寬（原審卷第24、25頁存證信函及第34頁分割圖乙案），後於原審勘驗時又主張以原判決附圖一現況圖編號B鐵柱為分割線（原審卷第110頁）。後又以答辯狀（三）主張以原判決附圖一西側魚販為一扇鐵門與雞販兩扇鐵門，共有三扇鐵門之面寬歸上訴人所有，東側蛤販兩扇門與服飾兩扇鐵門，共計有四扇鐵門之面寬歸屬被上訴人所有（原審卷第132頁），故上訴人主張之分割線不計兩造訴訟前調解時之主張即有3種版本，一變再變，且均與契約約約定之文義不符，顯見上訴人之抗辯不可採信。
㈤據上分析，依上開契約書第十條備註欄之約定，因無附圖，
乍看之下，似有買賣標的範圍不明確之情形。惟對照現場實際情況及測量後，本院認契約書第十條備註欄約定之「西邊算起第一間面向社斗路面寬鐵柱」之約定，顯係指以魚販與雞販牆壁間之A鐵柱為分割線，並無不明確之情形。且上訴人自認伊為台北醫學院藥學系畢業，在社頭做襪子，顯有相當之學歷及社經地位，既非不識字，且為出賣人，對於現場狀況不可能不知悉，又已簽署系爭契約，即無所謂系爭契約有兩造意思表示不一致之情形，故本院認上訴人此部分抗辯尚屬無據。
七、上訴人另抗辯分割位置究竟為何？為交易上重要內容，如有錯誤，自當屬意思表示錯誤而得以撤銷。本件因契約書內容描述不清楚，未依伊之意思記載，且未劃出分割位置圖，致契約所載內容錯誤，此非屬可歸責於伊之過失所致，爰依民法第88條第1項之規定予以撤銷系爭不動產賣買契約等語。
然查，當初兩造既約定買賣標的之面積約為30坪，此應為上訴人所知悉，且依契約書第十條備註欄所寫之分割線測量結果，賣給被上訴人之土地亦確實約為30坪，故本院認上開契約書所載之內容，並無與上訴人之原意不符，況上訴人事後所主張之分割線有房屋須拆除一半之問題，與一般交易習慣不符，應不可能為當初買賣之原意，故本院認上訴人抗辯本件有意思表示錯誤情形，主張依民法第88條第1項之規定予以撤銷系爭不動產賣買契約，尚屬無據。
八、綜上所述，系爭契約並無不成立或得撤銷之問題，且本件買賣標的除原判決附圖二編號乙部分之土地外，尚包括土地上之鐵架造房屋，且系爭契約第三條約定本案約須三個月完成，故被上訴人本於系爭不動產買賣契約之法律關係，求為判命上訴人應將系爭土地分割出如原判決附圖二所示編號乙部分、面積97.30平方公尺部分，並將上開部分土地移轉登記予伊。上訴人並應將上開土地連同坐落其上之房屋（不含服飾店部分）一併交付，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請分別為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及被上訴人於原審聲請訊問證人卓樹立夫妻、地政人員及上訴人聲請傳喚劉金定代書，均與前揭判斷無違，毋庸再予一一調查，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年4月15日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官蔡秉宸法官曾謀貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官陳慈傳中華民國103年4月15日