裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年上易字第401號民事判決
裁判日期：民國104年04月30日
裁判案由：返還定金
臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度上易字第401號上訴人 黃成泉 訴訟代理人 馬興平 律師被上訴人 張秋香
仁武房屋不動產有限公司法定代理人 余國源 上一人訴訟代理人 蔡佩純 上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國103年10月22日臺灣高雄地方法院103年度訴字第1346號第一審判決提起上訴，本院於104年4月8日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人於原審聲明就「被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，任一被上訴人已履行清償者，另一被上訴人於清償範圍內免為給付」部分，依其主張為：上訴人已給付定金50萬元，因可歸責於出賣人即被上訴人張秋香事由，致無法簽訂買賣契約，乃請求張秋香加倍返還定金共100萬元，被上訴人仁武房屋不動產有限公司（下稱仁武公司）則應於張秋香返還50萬元範圍內，與張秋香負不真正連帶給付義務。則其上開聲明「被上訴人應給付上訴人50萬元」部分，顯係「被上訴人應『各』給付上訴人50萬元」之誤載，是上訴人於本院就此部分聲明更正為「被上訴人應各給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上開給付，任一被上訴人已履行清償者，另一被上訴人於清償範圍內免為給付」，僅屬更正聲明之誤載，非為訴之追加，自應准許。又被上訴人張秋香經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：伊於民國103年3月3日與仁武公司簽訂「附停止條件定金委託書」（下稱系爭契約），委託仁武公司居間、代理伊以3500萬元價格向張秋香傳達購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之意願，伊並簽發發票日為103年3月15日、面額50萬元之支票1紙（下稱系爭支票），交付訴外人即仁武公司業務員蔡佩純收執，為附停止條件定金，於賣方同意系爭契約出售條件並於系爭契約上簽認時，即生定金之效力。另因伊需向銀行辦理貸款，故於系爭契約第2條第7款其他條件欄約定，若張秋香同意出售系爭土地，則張秋香須於103年3月10日前提供系爭土地之所有權狀予伊，俾以辦理貸款。嗣張秋香於同月3日同意出售系爭土地，並於系爭契約賣方簽認欄簽名，詎竟未依約於同月10日前與伊簽訂系爭土地之買賣契約並交付所有權狀，甚於同月17日提示兌領系爭支票。伊乃於同月20日依民法第255條規定向張秋香解除系爭契約。契約既已解除，伊自得依民法第249條第3款規定及系爭契約第2條第3款約定，請求張秋香加倍返還定金共100萬元。又依系爭契約第2條第6款及系爭契約最下方約定，仁武公司於張秋香簽訂買賣契約前，應妥善保管代收之定金，不得交予張秋香，然仁武公司業務員蔡佩純卻違反上開約定，將系爭支票交予張秋香，應屬違約，仁武公司應於張秋香返還定金50萬元之範圍內，與張秋香負不真正連帶義務。爰依民法第249條第3款規定及系爭契約之上開約定，求為命被上訴人應各給付伊50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，上開給付，任一被上訴人已履行清償者，另一被上訴人於清償範圍內免為給付，暨張秋香另應給付伊50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。（假執行部分並未上訴，不予贅載）
三、被上訴人則以：㈠張秋香部分：伊於103年3月3日經由仁武公司居間，同意
以3500萬元之價格出售系爭土地予上訴人，並於同日簽認系爭契約，且收受定金即系爭支票。伊簽認系爭契約後，均未接獲上訴人簽訂買賣契約之通知，經洽詢仁武公司，業務員蔡佩純聯繫後請伊於103年3月15日至仁武公司與上訴人簽訂買賣契約。詎簽約當日，上訴人竟要求伊另書立一份買賣價金為6000萬元之買賣契約，供其持以向銀行辦理較高額之貸款，伊乃當場拒絕上訴人之違法請求，雙方因此未能簽訂買賣契約。雙方既均同意於103年3月15日簽訂買賣契約，上訴人以伊未於103年3月10日前簽訂買賣契約，主張解除系爭契約，於法未合。又系爭契約僅約定伊須配合上訴人辦理銀行貸款，於雙方簽訂買賣契約前，伊實無交付系爭土地所有權狀予上訴人之義務，故上訴人主張伊違約未於期限內交付權狀，亦屬不實等語。
㈡仁武公司部分：伊業務員蔡佩純於103年3月3日收受上訴
人交付之系爭支票，即於同日與張秋香洽談出賣系爭土地事宜，張秋香同意以3500萬元出售系爭土地，惟堅持自行保管系爭支票，故蔡佩純乃影印系爭支票，並請張秋香於影本空白處寫上「張秋香收取本張支票」等詞，用以證明系爭支票確由張秋香收執。又因張秋香認為系爭契約未明確約定上訴人尋找貸款銀行之期限，故張秋香要求蔡佩純就此為確認，蔡佩純乃暫於系爭支票影本空白處記載「配合貸款期限自即日起至103年3月10日止。逾期合約作廢」等語，惟蔡佩純事後認為上開期限對上訴人實屬倉促，故於翌日致電張秋香協議取消上開約定。系爭契約訂立後，上訴人與張秋香均同意於103年3月15日簽訂買賣契約，當日係因上訴人要求張秋香另簽訂一份價金較高之買賣契約，為蔡佩純所拒，致雙方未能簽訂買賣契約。上訴人既違約在先，其片面解除系爭契約，請求伊返還其定金50萬元，並與張秋香負不真正連帶債務，顯屬無據等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應各給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上開給付，任一被上訴人已履行清償者，另一被上訴人於清償範圍內免為給付。㈢張秋香另應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執及爭執事項：㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人於103年3月3日與仁武公司簽訂系爭契約，委託仁
武公司居間、代理其向張秋香傳達願以3500萬元之價格購買系爭土地之意願，並簽發發票日為103年3月15日、面額50萬元之系爭支票1紙，交予訴外人即仁武公司業務員蔡佩純收執，作為張秋香簽認系爭契約始生定金效力之附停止條件定金。
⒉張秋香經由仁武公司業務員蔡佩純之居間，同意出售系爭土
地，並於103年3月3日於系爭契約賣方簽認欄簽名，確認同意以系爭契約所載上訴人提出之承購價格出售系爭土地。
蔡佩純並於當日依張秋香之要求，將系爭支票交予張秋香。⒊系爭支票影本下方空白處記載「配合貸款期限自即日起至10
3年3月10日止，逾期合約作廢」等文字。⒋上訴人、張秋香於103年3月15日在仁武公司碰面。
㈡爭執事項：
⒈張秋香是否應於103年3月10日前與上訴人簽訂系爭土地之
買賣契約及提供系爭土地之所有權狀予上訴人？上訴人以張秋香未於上開期限內簽訂買賣契約並提供系爭土地之所有權狀，依民法第255條規定解除系爭契約，有無理由？⒉上訴人依系爭契約第2條3款及民法第249條第2款規定，
請求張秋香加倍返還定金共100萬元，有無理由？上訴人依系爭契約第2條第6款及系爭契約最下方約定，請求仁武公司於張秋香返還50萬元之範圍內，與張秋香負不真正連帶給付義務，有無理由？
六、張秋香是否應於103年3月10日前與上訴人簽訂系爭土地之買賣契約及提供系爭土地之所有權狀予上訴人？上訴人以張秋香未於上開期限內簽訂買賣契約並提供系爭土地之所有權狀，依民法第255條規定解除系爭契約，有無理由？㈠張秋香是否應於103年3月10日前與上訴人簽訂系爭土地之買賣契約部分：
⒈上訴人主張依系爭契約第2條第5項約定，張秋香應於簽認
系爭契約翌日起算7日內即於103年3月10日前，與上訴人簽訂買賣契約云云，為張秋香所否認，並以：系爭契約訂定後，係上訴人拖延至103年3月15日始與伊欲簽訂買賣契約等語。經查：依證人蔡佩純證稱：伊是系爭土地買賣之承辦業務員，上訴人、張秋香訂定系爭契約後都很忙，伊致電問雙方什麼時候要來仁武公司簽訂買賣契約，上訴人表示配合張秋香有空時間即可，伊才喬出103年3月15日，作為簽訂買賣契約日期；簽約當日因上訴人要求張秋香另簽訂一份買賣價金較高之買賣契約，供上訴人向銀行辦理較高成數之貸款，為張秋香拒絕，雙方始未簽訂買賣契約等語（原審卷第27至30頁），參以上訴人於原審陳稱：伊確實有提到以6000萬元貸款之事，但那是在3月15日以前，後來伊作罷，雙方才約3月15日簽約，但當日因為張秋香無法提供系爭土地之產權資料，才有本件訴訟等語（原審鳳簡卷第33頁），對照上訴人簽發之系爭支票發票日亦為103年3月15日，而非10
3年3月10日（原審鳳簡卷第8頁）等情，足證系爭契約雖約定雙方應於7日內簽訂買賣契約，然雙方均未言明非於該期限內簽訂買賣契約即無法達成契約之目的，且雙方亦無嚴守該締約期限之合意，甚至事後係於103年3月15日見面洽談訂約事項，僅因上訴人於103年3月15日要求張秋香另簽一份買賣價金6000萬元之買賣契約，以便其持向銀行貸得較高款項，為張秋香所拒，始未完成買賣契約之簽訂。可見雙方已協議變更系爭契約上開約定，而延長締約期限至103年
3月15日，至為明確。⒉上訴人雖主張其於103年3月15日與張秋香在仁武公司見面
，係為取回仁武公司交予張秋香之系爭支票，非為簽訂買賣契約；又系爭支票發票日為103年3月15日，係因系爭土地買賣本應於103年3月10日前完成，如發票日在103年3月10日之前，若屆時未能完成買賣，支票又遭提示兌領，其將損失50萬元，故將發票日期記載為103年3月15日云云。然上訴人於原審已自認：103年3月15日雙方在仁武公司要簽買賣契約等語（原審鳳簡卷第33頁），其事後改稱該日係為取回系爭支票，乃屬撤銷自認，並未舉證以實其說，自無足採。又依系爭契約第2條第3款約定，張秋香同意依系爭契約條件出售並簽認時，即生定金之效力，並應在翌日起算之一定期限內簽訂不動產買賣契約書，則上訴人支付定金之日期，應在其主張簽訂買賣契約之期限末日以前，上訴人卻簽發發票日為103年3月15日之系爭支票用以支付定金，可見上訴人簽訂系爭契約時，確無雙方應於103年3月10日前簽訂買賣契約之意思。由此益徵證人蔡佩純證稱：系爭支票發票日為103年3月15日是上訴人隨意決定的，雙方簽約時，並無要求一定要在103年3月10日簽訂買賣契約等語（原審卷第27、28頁），應屬實在，上訴人主張系爭契約係先簽訂買賣契約後，始兌現系爭支票云云，則不足採。
⒊上訴人復提出系爭支票影本其上記載：「配合貸款期限自即
日起至103年3月10日止，逾期合約作廢」等詞（原審鳳簡卷第59頁），主張張秋香確有承諾上訴人應於上開期限內簽訂買賣契約，否則系爭契約即失其效力云云。然依證人蔡佩純證稱：上開文字是張秋香要求伊所寫，因系爭貸款約定記載「買方須搭配銀行貸款」，並未定明上訴人找尋貸款銀行期限，張秋香為確認期限，才要求伊寫上開文字，但隔日即
103年3月4日伊覺得此期限對上訴人太過倉促，所以電詢張秋香能否刪除上開文字，張秋香表示同意，然因該文件是公司留存之證據資料，伊認為不宜做刪除動作，所以仍保留記載，嗣103年3月15日雙方因故無法簽訂買賣契約，上訴人說要提告，請仁武公司提出相關資料，才看到這記載等語（原審卷第27、29頁），可知上開文字記載，其用意並非約定雙方應於103年3月10日前簽訂買賣契約，而係張秋香為確認上訴人尋找貸款銀行期限而單方面要求蔡佩純所書立。且依系爭契約約定，蔡佩純於受託範圍有代理上訴人之權限，而上開約定既於103年3月4日由蔡佩純與張秋香口頭協議取消，上訴人復自承有於103年3月15日與張秋香碰面商洽簽約事宜之舉動（原審鳳簡卷第33頁），顯見系爭契約期限已展延至103年3月15日，上訴人援引上開失效之約定，主張張秋香負有於103年3月10日簽訂買賣契約之義務云云，亦無可採。
㈡張秋香是否應於103年3月10日前提供系爭土地之所有權狀予上訴人部分：
⒈上訴人主張：張秋香應於103年3月10日前提供系爭土地所
有權狀，供伊向銀行辦理貸款，否則即屬違反系爭契約，伊得解除系爭契約云云，張秋香則抗辯：若上訴人欲以系爭土地向銀行辦理貸款，自應先簽訂買賣契約，再憑買賣契約向銀行辦理貸款，伊於雙方簽訂買賣契約前，並無交付所有權狀之義務等語。經查，系爭契約第2條第5款固約定：「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣契約書，買方並同意由土地王不動產指定之地政士（代書）辦理一切產權過戶之事宜」，同條第
7款約定：「買方須搭配銀行貸款」，惟上訴人與張秋香訂定系爭契約後，嗣協議於103年3月15日簽訂買賣契約，業已認定如前，上訴人依上開約定主張張秋香應於103年3月10日前簽訂買賣契約並交付系爭土地所有權狀，即不足採。
⒉上訴人又主張：依系爭契約第2條第3款特別備註、同條第
5款約定，伊交付定金50萬元，於賣方同意依系爭契約條件出售後，買賣契約即已成立，完成買賣契約書面之簽訂乃屬雙方義務，配合貸款則為買賣契約之條件，賣方即有提供土地所有權狀之義務，系爭契約所定「買方須搭配銀行貸款」，並非僅告知賣方伊將以貸款方式購買系爭土地云云。惟兩造依系爭契約所成立者，僅為買賣之預約，且迄今均未簽立買賣之本約，為上訴人所不爭執，此經上訴人於原審陳稱：對系爭契約所繳交之定金支票，用來證明買賣預約成立，雙方有簽定買賣契約本約之義務，並無意見，且依系爭契約所繳付之50萬元，如簽訂正式契約後，即轉為買賣價金之一部分，因此簽訂本約應該要提供土地所有權狀正本來辦理相關程序等語甚明（原審卷第61、62頁）。再觀諸系爭契約第2條第3款約定：「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立」、同條第5款約定：「賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應在翌日起算七日完成簽訂不動產買賣契約書」，是張秋香於系爭契約簽認後，買賣雙方尚須簽訂不動產買賣契約書，可見上開約定所謂買賣契約已成立，確係指買賣之預約成立而言。上訴人翻異前詞改稱其交付50萬元已生定金效力，買賣本約已成立，至於完成買賣契約書面之簽訂，則屬雙方之義務，進而推認張秋香於系爭契約成立後即有提供土地所有權狀之義務云云，自屬違反禁反言原則，難認可採。
⒊再衡諸一般買賣交易慣例，當事人於簽立買賣契約，約定價
金給付方式及移轉所有權登記後，賣方始有配合買方以買賣標的物之土地向銀行辦理貸款之義務，而非僅有買賣預約，即有交付所有權狀予買方之義務。否則，若買方取得所有權狀後，雙方就付款及移轉等買賣條件及細節無法達成合致，而未能簽訂買賣契約時，權狀卻為買方所持有，對賣方將無保障而陷於不利之危險。是以，上訴人與張秋香簽訂之系爭契約既僅為買賣預約，其等迄今尚未簽訂買賣本約，此為兩造所不爭執，張秋香自無交付系爭土地所有權狀予上訴人，使上訴人向銀行辦理抵押貸款之餘地。據此堪認系爭契約所定「買方須搭配銀行貸款」，僅係告知張秋香上訴人將以向銀行貸款之方式購買系爭土地，衡情雙方於簽訂買賣契約，約明價金給付方式及移轉所有權登記時，張秋香始有配合上訴人以系爭土地向銀行辦理貸款之義務，而非如上訴人所主張，張秋香訂定系爭契約之買賣預約後，即有交付系爭土地所有權狀予上訴人之義務。是上訴人主張張秋香應於103年
3月10日前提供系爭土地之所有權狀予上訴人，自不足取。至上訴人提出台北市政府地政局之買賣不動產流程網頁查詢資料（本院卷第9至10頁），以證明簽訂不動產買賣契約書並支付第1期款時，賣方應攜帶身分證明文件、印章及土地、建物改良物所有權狀正本等情，惟本件既尚未簽訂不動產買賣本約，此證物即無從採為對上訴人有利之認定。
㈢綜上，上訴人與張秋香業已協議改於103年3月15日簽訂買
賣契約，且應於簽訂買賣本約後，張秋香始有交付土地所有權狀予上訴人之義務。從而，上訴人主張張秋香未於103年
3月10日前簽訂買賣契約並提供系爭土地之所有權狀，而依民法第255條之規定解除系爭契約，即無理由。
七、上訴人依系爭契約第2條3款及民法第249條第2款規定，請求張秋香加倍返還定金共100萬元，有無理由？上訴人依系爭契約第2條第6款及系爭契約最下方約定，請求仁武公司於張秋香返還50萬元之範圍內，與張秋香負不真正連帶給付義務，有無理由？㈠上訴人主張張秋香未於雙方所約定103年3月10日前提供系
爭土地所有權狀、配合辦理貸款，致雙方無法簽訂買賣契約，係屬可歸責張秋香之事由，依系爭契約第2條3款及民法第249條第2款規定，請求張秋香加倍返還定金共100萬元云云。惟系爭契約第2條第3款雖約定：「…附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還；若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還買方」，然上訴人與張秋香已協議延至103年3月15日簽訂買賣契約，且張秋香於簽訂買賣契約前，尚無交付系爭土地所有權之義務，已如前述，是上訴人以張秋香未於103年3月10日前提供系爭土地所有權狀、配合辦理貸款，致無法簽訂買賣契約，屬可歸責於張秋香之事由，主張依系爭契約第2條3款及民法第249條第2款規定，請求張秋香加倍返還定金及遲延利息云云，洵屬無據。
㈡上訴人又主張依系爭契約第2條第6款、及系爭契約最下方
約定，仁武公司應於張秋香返還50萬元之範圍內，與張秋香負不真正連帶給付義務云云。然承前所述，上訴人與張秋香未能簽訂買賣契約，係因於103年3月15日簽約當日，上訴人要求張秋香另簽訂一份買賣價金6000萬元之買賣契約，張秋香始拒絕簽約，堪認係上訴人違約不依系爭契約條件購買，並非可歸責於張秋香，則依上開系爭契約第2條第3款約定，上訴人自不得請求返還定金。至系爭契約第2條第6款約定：「為求購屋順利，附停止條件定金授權受託人代理支付予賣方，並得同時擔任賣方收受定金之代理人」；系爭契約最下方約定：「賣方同意依承購條件出售，並已收訖買方支付之定金，該定金賣方同意交付土地王不動產（即仁武公司）代為保管，本不動產買賣同意使用房屋交易安全制度」，基此約定，張秋香既同意依系爭契約之承購條件出售，即得收受上訴人支付之定金，僅須交由仁武公司保管而已。而本件係因上訴人違約致未能簽訂買賣契約，上訴人即不得請求返還定金，該定金應歸於張秋香所有，仁武公司即無為張秋香保管之必要。縱令仁武公司於張秋香簽訂買賣契約前，即將系爭支票交付張秋香，然並未因此而造成上訴人損害，該定金最終仍應屬張秋香所有，仁武公司自不負返還義務。從而，上訴人主張依上開約定，請求仁武公司於張秋香返還50萬元之範圍內，負不真正連帶給付義務，即無依據，尚難准許。
八、綜上所述，上訴人依民法第249條第3款規定及系爭契約之約定，請求被上訴人應各給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，上開給付，任一被上訴人已履行清償者，另一被上訴人於清償範圍內免為給付，暨張秋香另應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後認與判決結果不生影響，自無逐予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國104年4月30日
民事第三庭
審判長法官鄭月霞法官劉傑民法官魏式璧以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國104年4月30日
書記官張宗芳