臺灣高等法院88年度上易字第249號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院88年上易字第249號民事判決

裁判日期：民國89年12月12日

裁判案由：排除侵害

臺灣高等法院民事判決八十八年度上易字第二四九號
上訴人癸○○上訴人子○○上訴人壬○○共同訴訟代理人 朱昭勳 律師複代理人 王偉凡 律師複代理人 彭淑馨 住同朱昭勳律師被上訴人戊○○被上訴人甲○○被上訴人丁○○被上訴人丙○○被上訴人乙○○被上訴人庚○○被上訴人己○○被上訴人辛○○右八人共同訴訟代理人 李文傑 律師右八人共同訴訟代理人 林建鼎 律師右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十日台灣新竹地方法院八十七年度訴字第二二三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決關於命上訴人子○○、癸○○就其承租坐落新竹市○○段○○○○號土地內如附圖所示A、B、C、D、E、F、G、J、K部分面積合計一千五百九十點二平方公尺之土地，自民國八十七年四月十五日起，按年給付依當年度申報地價超過年息百分之一（即超過新台幣八萬六千五百零六元）計算之租金予被上訴人之裁判均廢棄。
原判決關於命上訴人壬○○就其承租坐落同右地號土地內如附圖所示H、I部分面積合計二百八十六點八０平方公尺之土地，自民國八十七年四月十五日起，按年給付依當年度申報地價超過年息百分之一計算之租金（即超過新台幣一萬五千六百零一元）予被上訴人之裁判均廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、第一審廢棄部份及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、土地法第九十五條及第一百零五條係規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，原審既已查明上訴人就承租之土地，自承租以來即以供住宅及耕地使用為主，使用型態未有太大之改變，竟逕以週遭土地開發之情形，依職權調整租金達系爭土地申報地價年息百分之八，經此調整結果，上訴人之租金較原租金增加近三十倍，如此職權調整之結果，無異迫使上訴人因無法繳納租金而被迫放棄租地，原審如此判決顯有違反民法土地法相關條文保護承租人之意而有獨惠出租人之嫌。
二、按最高法院二十年上字第二八三號判例所示：「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」，據此：
㈠上訴人於八十六年承租，既分別為二五七一三元及一九三０七元，惟八十六年間
應未生土地價值昇漲情事，被上訴人亦未為此證明，原審驟依職權調整租金，於法即有未合。
㈡其次，原審在為租金調整判決，竟未令被上訴人證明鄰地相同使用性質土地之租金數額，驟憑二、三紙照片即為租金調整之判決，尤難令人信服。
三、原審判決逕予調整租金至申報地價年息百分之八有不當之處：㈠原審判決忽略系爭土地之使用現狀：
⒈系爭土地係被上訴人祖先 林錫欽 及 林石古 於昭和十年出借於上訴人之祖先， 陳本
建居住及耕種使用，經繼承結果，其中上訴人癸○○及子○○使用系爭土地其中一五九０點二平方公尺（折算四八一點零四坪）；又上訴人壬○○使用其中二八六點零八平方公尺（折算八六點五四坪）。
⒉因上訴人使用系爭土地供做農舍及耕地之對價，依原契約迄至民國八十六年上訴
人癸○○及子○○負擔年租金二五七一三元，壬○○負擔年租金一九三０七元；經原審判決依申報地價年息百分之八調整，上訴人癸○○及子○○須負擔年租金六九二０五五元，上訴人壬○○須負擔年租金一二四八一五元，經原審調整結果，上訴人竟須增加負擔租金三十餘倍。
⒊本件被上訴人一再以德安科技園區建物出租行情執為調整租金之論據，有未洽之處：
⑴上訴人承租土地興建農舍及為農地使用收益，係根據上訴人與被上訴人間之「土地債貸借契約書」而來。
⑵依系爭「土地債貸借契約書」內容可知當事人間主要係約定系爭土地為農業經營
，被上訴人之前手當時甚至約明，如有故意荒廢變更地形情事發生時，被上訴人得解除契約收回土地；依系爭契約，上訴人對系爭土地之使用收益權限已受有相當之限制，因此上訴人所使用收益，系爭土地之情形（農業使用）自不得與鄰近作為工業用地使用之德安科技園區用地租金等同並論。被上訴人一再執鄰近科學園區租金行情要求調高租金，實有未洽之處。
㈡本件租金在八十六年間曾有調整，八十六年至迄今，不動產價值未增反降，足見本件無調整租金之理由；又原審判決調整未有何依據，亦有不當之處：
⒈按租賃物為不動產者，因其「價值之昇降」，當事人得聲請法院增減其租金，民
法第四百四十二條定有明文。自簽約之初至民國八十六年間雙方皆有調整租金之協議，直到民國八十五年上訴人仍給付租金新台幣壹萬玖仟參佰零柒元予被上訴人，然民國八十六年至八十七年間，系爭不動產之價值並無明顯之升降；惟被上訴人主張八十六年至八十七年間系爭不動產之價值有所升降而訴請調整租金，上訴人就此主張予以否認，被上訴人主張系爭不動產「價值有所升降」之有利於己之事實，應負舉證責任。
⒉次查，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至
所加租額之多寡，除以申報之地價為基礎外，尚須斟酌應以土地繁榮之程度基地之位置，承租人利用基地之經濟價值及所受利益相比較，更應與鄰地租金之比較等情形為標準（二十年上字第二八三號判例）。原審僅憑被上訴人所提供照片乙紙作為調整租金之依據，確未詳實調查調整租金之客觀標準。
四、對於台灣省建築師公會鑑定報告書，鑑定結果上訴人癸○○及子○○所租用之土地部分（新竹市○○路○○○○號附圖ABCDEFGJK部分）面積一五０九點二０平方公尺，八十七年度一年租金不過二十七萬六千六十五元，上訴人壬○○所租用土地部分（新竹市○○路○○○○號附圖HI部分）面積二八六點六０平方公尺，八十七年度租金為一十五萬七千六百二十三元，此為鑑定結果，上訴人就耕地佣途之土地租金部分，並無意見，此鑑定結果適足反應農作物用地收益不佳之情形；惟鑑定報告中，對作為建地使用之土地租金行情顯然過高：
㈠被上訴人將土地出租予上訴人，已限制系爭土地之用途，因此鑑定報告在價值研
究分析上，以本件土地屬農業經營及二座三合院平房及道路交通情形，並以生產之四要素包括土地、勞動、資本及企業家（經營），作為鑑定之基礎，而為鑑定結果，應屬客觀公正。
㈡惟在作為建地使用收益之土地租金部分，依建物現況老舊之情形，直衡於附近建物一般租金行情顯然偏高。
㈢對被上訴人批評鑑定報告不值一採之意見：
⒈被上訴人駁斥建築師不具鑑定不動產價值之專門能力部分，容有誤會：
按建築師資格之取得，係經國家考試及格，並曾修習土地估價及建築法及土地法等相關學科，對於土地估價自能勝任，再加上本案鑑定建築師執業三十餘年，係經鈞院選定而非上訴人聲請，選定初始被上訴人對建築師公會鑑定並無意見，因在鑑定報告結果揭示後，系爭鑑定報告對被上訴人調整數倍租金請求不利，被上訴人始濫行攻擊建築師不具土地鑑定能力，實有未洽。
⒉被上訴人主張土地一旦出租，無論承租人做何使用或有無受益已致出租人無法再使用出租土地．．．，據此批評鑑定人鑑定租金過低：
⑴上訴人已對土地之利用付出租金之對價，此為雙方所同意，被上訴人未有受損情形。
⑵本件上訴人係爭執租金過低而有調整租金之請求，在調整租金之請求自然要評估
土地使用收益及附近交通等情形，而非被上訴人所稱作何使用，有無受益均與租金調整無關係。
⑶何況，被上訴人限制系爭土地使用收益於前，求比照科學園區租金行情於後，更難說明其調高租金請求之合法性及正當性。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文，系爭土地於六十六年之公告現值為每平方公尺六十元五角，而八十六年七月每平方公尺之公告地價為六千八百元，公告現值為每平方公尺一萬七千元，八十六年八月間之申報地價為每平方公尺五千四百四十元等情，有地價證明書三份在原審卷可按，以六十六年與八十六年之公告現值加以比較，差距達二百八十倍之多，足見系爭土地價值，一、二十年昇漲情事，置上開土地多年來已經大幅昇值，其已享受偏低租金多年之租金之利益於不顧，立論洵嫌無稽。
二、且系爭土地經原審履勘結果，其交通便捷，面臨新竹市○○路，往前約數十公尺過橋即為新竹市○○○路，土地正前方現有工地施工，工地前方為汽車旅館，再往前為七樓建物四、五棟，有勘驗筆錄在原審卷可按；另按系爭土地接近國道中山高速公路，附近交通繁榮，並已為相當之開發，毗鄰並有德安科技園區、幻象科技園區、龍山文化大鎮等高樓大廈，亦有系爭土地週遭環境示意圖及現場相片六張在原審卷可考，上訴人對上開系爭土地週遭交通及開發狀況亦不爭執，足見原審判依每年度申報地價年息百分之八計付租金，洵不為過，按不定期租用土地之租金，因受限於土地法第九十七條第一項、第一百零五條之規定，不能超過土地申報總價額年息百分之十，惟政府公告之地價，無論係公告地價或公告現值，均低於市價甚多，公告地價悖離市價之差距，尤屬可觀，此乃眾所周知之事實，從而依公告地價打八折後之申報地價為基礎，計算承租土地之租金，縱依年息百分之十給付，亦屬偏低，詎上訴人仍不服原審判決，且主張依申請地價年息百分之一給付即可，洵無視於被上訴人已受巨大損失之事實，按上訴人既主張租金過高，又執意繼續承租，洵極矛盾，果若租金過高，其何不退租，是上訴人欲藉租賃關係索取日後終止租約高額對價之企圖，已彰彰甚明。
三、按系爭土地之繁榮程度，除經原審勘驗明確在卷外，茲為參酌，再提供鄰近土地之使用現況、租賃條件等文件供參：
㈠原審勘驗系爭土地時，所稱「土地正前方有工地施工」，即係八十八年間已經完
工之德安科技園區，按德安科技園區之建物出租，每建坪每月為一千二百元，已與台北市部分地區辦公室之租金行情相若。
㈡距系爭土地約三百公尺附近，有MIT幻象科技總部，建物租金每坪每月為一千三百元。
㈢距系爭土地約八百公尺附近，有BOSS廠辦科技大樓正在興建並已推出租售，亦足見系爭土地周遭之繁榮程度已與二十年前不能相提並論。
㈣被上訴人另自統合工業用地資訊網下載新竹科學園區鄰近土地之租售資料，欲行
出售者，最高價格每坪廿四萬元，最低價格每坪五萬元，欲行出租者，每坪為一千元或八百元，足見原審判命上訴人給付之每坪每月租金一二二元，洵已偏低實際租金行情甚鉅！
四、本件訟爭並無耕地三七五減租條例之起訴前應先經調解、調處規定之適用，業經原審判決判明有案，而且上訴人亦無將系爭土地供做農舍及耕地使用之事實（縱有小部分上訴人為耕地使用，亦乃上訴人之片面行為，且非上訴人租用系爭土地之主要目的）蓋：
㈠原審勘驗現場已明上訴人使用之系爭土地大部分係建物供居住，倉庫使用。
㈡再依上訴人在原審所提證一「土地債貸借契約」第五條約明「變更為田」等語，
可明系爭土地締約當時非供耕作使用，而證鑑定人以農地、農舍為鑑價基礎，並忽略系爭土地早已為都市計劃內工業用建地之事實，委屬謬誤。
五、兩造間並無上訴人所稱：「上訴人已對土地之利用付出租金之對價，此為雙方所同意，被上訴人未有受損情形」之事。否則上訴人何必於八十六年十二月二十四日以新竹清華大學郵局第一八九號存證信函送交租金？否則雙方間為何未重新訂約？否則何來本案訟爭。
六、抑有進者，所謂耕地三七五減租條例之租約訂立，須透過公權力介入，並在主管機關備案才行，然本案卻無此事。尤見上訴人之陳述不實。
七、上開「土地債貸借契約書」未就系爭土地限制僅得為農業經營或耕地使用，上訴人之陳述，顯為無的放矢。
八、再檢呈系爭土地鄰近位置圖、照片及鄰地租售行情表供參，均足明原審判命上訴人給付之租金，尚嫌偏低實際租金行情甚鉅！
九、至若由 童碩甫 製作之新竹市○○段○○○號土地之租金合理行情鑑定報告書，內容亦多所謬誤，不值一採，分陳如下：
㈠系爭土地乃新竹市計劃工業區內之建築用地，其可供為建築工廠、廠辦大樓之用
，自無庸疑，從而鑑定租金行情時，當宜以附近已作工廠或廠辦大樓使用之租金行情為參考之基本資料，惟觀乎鑑定書所示，卻將系爭土地之租金行情，依被上訴人之所謂使用狀態－農舍、耕地，而認「本案現況是農業經營，因土地投資過多，缺少勞動（指工業經營），又沒有企業家（經營）的利潤，致貢獻少，使用價值低」，殊不知土地一旦出租，無論承租人做何使用，或有無受益，均已致出租人無從再行使用出租土地，足見鑑定人之鑑定立論，已偏離鈞院欲其鑑定之主題，而鑑定人到庭時所稱出租土地內之空地五四七．七六平方尺，因承租人未使用，無庸計算租金云云，尤令被上訴人瞠目以對，誠不知如何辯駁此等謬誤。
㈡鑑定書第六條第二項最後第二行「因八十九年租金約四百元一坪」，鑑定人就此
僅一語帶過，未舉證以明，又其所稱工業區內土地、建物價值比率為百分之五六．五與百分之四三．五，亦不據何而云，凡此均令人無從信服鑑定人所為之鑑定報告。
㈢按鑑定人僅係建築師，其專長在於建築設計，未具備鑑定不動產價值之專門能力
，故所為鑑定，不足為訓，當亦難免，實則以系爭土地周遭之繁榮發展狀況，一般人亦均知系爭土地一坪每月僅一二二元或每坪一四六四元之租金，洵屬偏低，此亦為原審就租金調整可自為斟酌之所在，併此陳明。
十、末按上訴人承租系爭土地乃在建屋使用，此觀上訴人於原審所提土地債貸借契約書第八條、第九條約定承租人可增築家屋，出租人亦可賃貸他人建築家屋即明，原審已就此審認甚明，茲上訴人猶執陳詞，主張應適用耕地三七五減租條例第廿六條第二項非經調解調處，不得起訴云云，洵非適論。
理由
一、程序方面：按耕地三七五減租條例第二十六條第二項固規定租佃爭議非經調解、調處，不得起訴，惟此係限於耕地租佃而言，而所謂之耕地租佃，即係土地法第四章所稱之耕地租用，亦即以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言（最高法院七十六年度台抗字第四一五號裁定意旨參照）。查本件被上訴人並非主張兩造有耕地租佃關係，而係本於無權占有之法律關係提起訴訟，另依據上訴人癸○○、子○○所提出之土地債貸借契約書，並未載明耕地租約，亦未向主管機關為耕地租約登記，而觀其契約整體內容並未載明係以自任耕作為目的而使用他人之農地，反而允許承租人可增築家屋，另出租人亦可賃貸他人建築家屋等情（見該契約書第八條、第九條）；且目前上訴人癸○○、子○○使用之系爭土地，僅有部分係供耕作使用外，大部分均係建物供居住、倉庫使用等情，有原法院勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按，足見本件兩造間縱有租賃關係存在，其性質亦非耕地租用之性質，從而自無前開耕地三七五減租條例之起訴前先經調解、調處規定之適用自明；上訴人子○○、癸○○主張與被上訴人間係屬耕地租佃關係，被上訴人就此租佃關係之爭議，應依耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段規定，向耕地租佃委員會聲請調解、調處，不得逕為起訴云云，自不足採，合先敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：㈠先位聲明：系爭土地為被上訴人所共有，其中被上訴人戊○○、甲○○二人應有部分各四分之一，被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、庚○○、己○○、辛○○六人應有部分各十二分之一，上訴人子○○、癸○○、壬○○無任何權源，分別在系爭土地建屋或占有使用，自侵害被上訴人所有權，求為令上訴人占有使用部分拆屋還地返還被上訴人之判決。㈡備位聲明：如認上訴人之土地債貸借契約書係屬真正，則其承租範圍亦限於重測前原埔頂段一一
六、一一六之一地號土地界址內之部分，又如認上訴人有分別承租系爭土地中其使用部分土地之權利，則系爭土地因社會經濟情勢之變遷，繁榮程度倍增於往昔，其公告地價已漲至每平方公尺六千八百元，公告現值每平方公尺亦達一萬七千元，被上訴人自得請求上訴人自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即民國八十七年四月十五日起，按年給付依當年度申報地價年息百分之十計算之租金予被上訴人。（原審判決駁回被上訴人先位聲明部分，備位聲明部分則准被上訴人主張就系爭土地之年租金以年度申報地價年息百分之八為計算租金之標準而調整租金，上訴人就超過年息百分之一計算之租金部分不服，提起上訴，被上訴人就先位聲明及被駁回部分，則未上訴。）上訴人則以自簽約之初至民國八十六年間雙方皆有調整租金之協議，直到民國八十五年上訴人仍給付租金新台幣壹萬玖仟參佰零柒元予被上訴人，然民國八十六年至八十七年間，系爭不動產之價值並無明顯之升降；被上訴人主張八十六年至八十七年間系爭不動產之價值有所升降而訴請調整租金，並未舉證，原審既已查明上訴人就承租之土地，自承租以來即以供住宅及耕地使用為主，使用型態未有太大之改變，竟逕以週遭土地開發之情形，依職權調整租金達系爭土地申報地價年息百分之八，經此調整結果，上訴人之租金較原租金增加近三十倍，如此無異迫使上訴人因無法繳納租金而被迫放棄租地，顯有違反民法、土地法相關條文保護承租人之意等語，資為抗辯。
三、經查系爭土地為被上訴人所共有，其中被上訴人戊○○、甲○○二人應有部分各四分之一，被上訴人丁○○、丙○○、乙○○、庚○○、己○○、辛○○六人應有部分各十二分之一，上訴人子○○、癸○○、壬○○分別在系爭土地建屋或占有使用系爭土地如原判決附圖所示之部分，上訴人癸○○、子○○二人所使用之部分，乃訴外人陳本於二十四年（日據之昭和二十年）向原所有權人林石古、林錫欽所承租，雙方並簽訂土地債貸借契約，而上訴人癸○○乃陳本之子，上訴人子○○乃陳本之孫，在陳本死亡後先後繼承前開租賃之權利義務，上訴人壬○○使用系爭土地部分，乃係其公公 黃錦發 之父親 黃灶生 向原所有權人林石古所承租，嗣黃灶生死亡後，由其公公黃錦發繼承前開租賃關係，黃錦發過世前，即與黃錦發同居住前開承租地，黃錦發過世後，因其夫 黃建明 在黃錦發過世前已早逝，乃經由黃錦發之其他繼承人同意，由其承受此租賃關係，在黃錦發過世後，前開承租之土地即由其一人繳納租金，前後承租已五、六十年之事實，業據提出土地登記簿謄本一份、土地債貸借契約書影本一份、死亡除戶戶籍謄本一份、戶籍謄本二份、繼承系統表一份、租金收據影本十份、匯款執據影本一份、存證信函影本一份等為證，並經原法院會同地政人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖各一份在卷可按，復為兩造所不爭執（被上訴人雖曾於原審就租賃關係是否存在有所爭執，然既未就先位聲明被駁回部分上訴，應認已不爭執），自堪信為真實。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文；又前開所謂增加租金之多寡，應以租用土地自身繁榮程度及鄰近租金之比較等情形為標準，最高法院亦著有二十年上字第二八三號判例、六十九年台上字第七四七號判決意旨參照。查系爭土地於六十六年之公告現值為每平方公尺六十元五角，而八十六年七月每平方公尺之公告地價為六千八百元，公告現值為每平方公尺一萬七千元，八十六年八月間之申報地價為每平方公尺五千四百四十元等情，有地價證明書三份在卷可按；以六十六年與八十六年之公告現值加以比較，差距達二百八十倍之多，足見系爭土地價值，一、二十年已大幅昇漲。又系爭土地經原法院現場履勘結果，其交通便捷，面臨新竹市○○路，往前約數十公尺過橋即為新竹市○○○路，土地正前方現有工地施工，工地前方為汽車旅館，再往前為七樓建物四、五棟，亦有勘驗筆錄在卷可按；另查系爭土地接近國道中山高速公路，附近交通繁榮，並已為相當之開發，毗鄰並有德安科技園區、幻象科技園區、龍山文化大鎮等高樓大廈，亦有系爭土地週遭環境示意圖及現場相片六張在卷可考，上訴人三人對上開系爭土地週遭交通及開發狀況亦不爭執；次查上訴人癸○○、子○○二人承租系爭土地之面積經原法院會同地政人員測量結果為一五九０點二平方公尺，上訴人壬○○承租系爭土地之面積為二八六點八０平方公尺，惟上訴人癸○○、子○○二人之租金，其中八十六年十二月二十四日係繳交二萬五千七百一十三元，上訴人壬○○於八十六年元月五日繳交之租金則為一萬九千三百零七元，亦有複丈成果圖及租金收據二紙在卷可按；則依據前述，本件被上訴人與上訴人癸○○、子○○及上訴人壬○○既分別就其使用部分有租賃關係，又其租賃係屬不定期限，而本件承租土地之價值亦顯已提昇，其租金比照其使用之土地繁榮程度及與鄰近租金之比較，其原本之租金顯為偏低，被上訴人因而本於前開規定聲請增加租金，並以起訴狀繕本送達為調整租金之意思表示，自屬有據。
五、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，此在租用土地建築房屋亦有準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文；查系爭土地因社會經濟情勢之變遷，其交通便利，毗鄰並有德安科技園區、幻象科技園區、龍山文化大鎮等高樓大廈，鄰近建物出租，每建坪每月為一千二、三百元，有系爭土地鄰近位置圖、照片及鄰地租售行情表在卷可參，已與台北市部分地區辦公室之租金行情相若。系爭土地乃新竹市計劃工業區內之建築用地，可供建築工廠、廠辦大樓之用，其公告現值每平方公尺已達一萬七千元，然上訴人等目前就承租之土地主要仍供住宅及耕作使用。是本院斟酌系爭租用土地自身繁榮程度、鄰近租金之比較、租用人使用情形等，認為被上訴人主張就系爭土地之年租金，以當年度申報地價年息百分之八為計算租金之標準而增加租金，並以起訴狀繕本送達上訴人之翌日即均自八十七年四月十五日起，按上開標準調整租金之範圍部分，自屬有據，應予准許。
六、上訴人上訴意旨雖以：原審既已查明上訴人就承租之土地，自承租以來即以供住宅及耕地使用為主，使用型態未有太大之改變，竟逕以週遭土地開發之情形，依職權調整租金達系爭土地申報地價年息百分之八，經此調整結果，上訴人之租金較原租金增加近三十倍，如此職權調整之結果，無異迫使上訴人因無法繳納租金而被迫放棄租地，原審如此判決顯有違反民法、土地法相關條文保護承租人之意而有獨惠出租人之嫌。且依系爭「土地債貸借契約書」內容可知當事人間主要係約定系爭土地為農業經營，被上訴人之前手當時甚至約明，如有故意荒廢變更地形情事發生時，被上訴人得解除契約收回土地；依系爭契約，上訴人對系爭土地之使用收益權限已受有相當之限制，因此上訴人所使用收益，系爭土地之情形（農業使用）自不得與鄰近作為工業用地使用之德安科技園區用地租金等同並論。又經台灣省建築師公會鑑定結果上訴人癸○○及子○○所租用之土地部分，八十七年度一年租金不過二十七萬六千六十五元，上訴人壬○○所租用土地部分，八十七年度租金為一十五萬七千六百二十三元，上訴人就耕地用途之土地租金部分，並無意見，此鑑定結果適足反應農作物用地收益不佳之情形；惟鑑定報告中，對作為建地使用之土地租金行情顯然過高云云。惟按不定期租用土地之租金，因受限於土地法第九十七條第一項、第一百零五條之規定，不能超過土地申報總價額年息百分之十，然政府公告之地價，無論係公告地價或公告現值，均低於市價甚多，公告地價悖離市價之差距，尤屬可觀，此乃眾所周知之事實，從而依公告地價打八折後之申報地價為基礎，計算承租土地之租金，已屬偏低。又本院經上訴人聲請囑託台灣省建築師公會新竹縣市辦事處，指派童碩甫建築師製作之租金合理行情鑑定報告書，固如上訴人所述，惟查系爭土地乃新竹市計劃工業區內之建築用地，可供建築工廠、廠辦大樓之用，則鑑定租金行情時，當宜以附近已作工廠或廠辦大樓使用之租金行情為參考之基本資料，惟觀乎鑑定書所示，卻將系爭土地之租金行情，依被上訴人之所謂使用狀態－農舍、耕地，而認「本案現況是農業經營，因土地投資過多，缺少勞動（指工業經營），又沒有企業家（經營）的利潤，致貢獻少，使用價值低」，然而土地一旦出租，無論承租人做何使用，或有無受益，均已致出租人無從再使用出租土地，是以租用人使用情形，雖屬考量因素之一，但不能以此為唯一標準，仍需斟酌租用土地自身繁榮程度、鄰近租金之比較等情形綜合判斷，最高法院上開判例意旨早有明示，鑑定報告未慮及此，已有疏漏。且鑑定人到庭證稱出租土地內之空地五四七．七六平方尺，因承租人未使用，無庸計算租金云云，更加可證鑑定顯有違誤。況縱依鑑定書第六條第二項亦認「八十九年租金約四百元一坪」，而原審判決以當年度申報地價年息百分之八為標準換算結果，上訴人癸○○及子○○所租用之土地部分，一年租金為六十九萬二千零五十五元，共計四八一坪，一坪每月僅一二○元，上訴人壬○○所租用土地部分，年租金為一十二萬四千八百十五元，共計八六點八坪，一坪每月僅一二○元。姑不論上開鑑定認「八十九年租金約四百元一坪」有無依據，以系爭土地周遭之繁榮發展狀況，一般人亦均知系爭土地一坪每月僅一二○元之租金，洵屬偏低，更遠遠低於毗鄰德安科技園區、幻象科技園區、龍山文化大鎮等高樓大廈，每建坪每月為一千二、三百元之行情。上訴人早已長期享受偏低租金多年之利益，使用面積廣大、土地自身繁榮、公告現值分別高達二千七百零三萬三千四百元及四百八十七萬五千六百元之系爭土地。原審因受限於土地法之規定，又考量上訴人使用型態未有太大之改變，並未調整成與鄰近工業用地使用同等級之租金，幅度雖大，但已在兩造利益間求其衡平，非常公平合理。上訴人仍嫌過高，執此上訴，並非可採。
七、從而被上訴人依調整租金法律關係，主張就系爭土地調高租金，為有理由，應予准許。是則原審判命以當年度申報地價年息百分之八為計算租金之標準而增加，並以起訴狀繕本送達上訴人之翌日即均自八十七年四月十五日起，按上開標準調整租金之範圍部分，自屬有據，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件論證已臻明確，兩造就先位及備位之訴其餘之攻擊、防禦方法及舉證於判決結果已無影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國八十九年十二月十二日
臺灣高等法院民事第六庭
審判長法官吳欲君
法官陳博享法官藍文祥右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年十二月十二日
書記官吳鎮鑫附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。