臺灣新北地方法院103年度訴字第2125號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2125號民事判決

裁判日期：民國104年12月31日

裁判案由：分割共有物

臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2125號原告 蘇青旗 被告 吳惠萍
王秀卿 上一人訴訟代理人 謝友仁 律師
蕭盛文 律師複代理人 陳昱嵐 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國104年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表所示之不動產應予變價分割，所得價金由原告丙○○、被告乙○○、甲○○各依其就如附表所示之不動產之應有部分三分之一分配。
訴訟費用由原告丙○○、被告乙○○、甲○○各依其就如附表所示之不動產之應有部分三分之一分擔。
事實及理由
一、程序方面：被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告於民國103年2月26日向鈞院拍定如附表所示之不動產（
含土地及建物，其中建物部分均未辦保存登記，下稱系爭建物）之應有部分（即權利範圍）三分之一，拍定價額為新臺幣（下同）457萬元，並與被告乙○○、甲○○分別共有，被告二人之應有部分亦各為三分之一。原告欲以上列拍定價額出售予被告甲○○，卻遭被告甲○○嫌貴。反之，原告以相同價額請求被告甲○○將其所有如附表所示之不動產應有部分三分之一出售予原告，被告甲○○則認為太便宜，故而開價750萬元。嗣後原告與被告談妥由原告購買被告甲○○之應有部分，被告甲○○突以不知洗車場也有她的持分，因而拒絕出售。惟據訴外人 王淑芬 之配偶 黃祥禧 稱103年6、7月間被告甲○○曾透過他要向洗車場收取租金，此經原告於104年1月20日向訴外人黃祥禧確認此事無誤。是被告甲○○所云不知的部分只是找藉口提高售價，其開出天價要賣，開出低價要買，難有共識。
㈡系爭建物之後棟部分拍定前經分管協議為一、二樓分別訴外
人 周國平 、王淑芬所有、三樓則為被告甲○○所有。拍定後，一、三樓由被告甲○○出租予第三人使用，二樓則被王淑芬即被告甲○○之妹妹無權占有。一、三樓租金全部由被告甲○○收取，原告向其追索，竟稱契約是她簽的，收到的款項全歸其所有。此部分直至104年2月為止共計16萬元（計算式：20,000元×10＋押金40,000元×2/3＝160,000元）；另一樓承租人僅付款到103年8月間即未再付款，在此之前所付之款項亦由被告甲○○一人獨吞，此由被告甲○○發出的存證信函可看出其意圖獨享系爭建物之後棟所有利益。被告甲○○將系爭建物之後棟三樓之租金全部歸其所有，至今仍不認為要歸還其三分之二相當於租金之不當得利。然若要原物分割一、二樓應分別歸原告及被告乙○○所有，三樓則歸被告甲○○所有，方符誠信原則。
㈢近二年如附表所示之不動產附近土地經法院拍賣，拍定價每
坪最高8.1萬元，最低每坪2.3萬元，被告甲○○開價每坪超過20萬元（計算式：750萬元÷33＝227,273元，元以下四捨五入，下同）。於103年7月系爭建物坐落之土地即 新北市 ○○區○○○段○○○○○○號之土地（下稱系爭土地），每平方公尺公告現值為15,400元，被告甲○○所有110平方公尺（計算式：331平方公尺÷1/3＝110平方公尺），其公告現值為1,694,000元。系爭土地為新北市○○區○○○區段徵收之範圍，徵收價若按公告現值1.4倍徵收，土地徵收款不超過240萬元（計算式：1,694,000元×1.4＝23,710,600元）。原告拍定價457萬元會有鉅額損失。綜上，原告購買被告甲○○所有如附表所示之不動產應有部分三分之一之意願極低，經兩造多次討論，認知差距仍大，毫無共識，惟如細分則兩造均無法使用，為期使如附表所示之不動產發揮最大效用，並顧及共有人全體之利益，請准予就如附表所示之不動產為變價分割，並將所得價金按兩造應有部分比例分配之。
㈣爰依民法第823條、第824條規定提起本訴等語。併為聲明：
請求將兩造共有如附表（本院103年度板調字第115號卷原證二）所示之不動產全部變價分割，並依兩造之應有部分分配價金。
三、被告乙○○則以：同意原告訴之聲明等語，資為抗辯。
四、被告甲○○則以：被告除母親所遺留之本件如附表所示之不動產外，並無其他任何房產，故目前在外租屋居住，並獨自扶養兩名未成年子女，近日想方設法籌措繳付子女之學費，家庭經濟狀況已捉襟見肘，故無法繳納十數萬元之鑑定費，為使被告之兩名未成年子女將來有一穩定之住居所，不再顛沛流離，懇請鈞院將本件如附表所示之不動產以原物分割方式進行，將系爭建物一樓分配予被告甲○○、二樓歸被告乙○○、三樓歸原告，系爭建物並無不分割之協議等語，資為抗辯。併為答辯聲明：駁回原告之訴。
五、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠如附表所示之不動產為兩造所共有，原告及被告乙○○、甲
○○三人之應有部分各為三分之一。其中系爭建物部分均未辦保存登記，且系爭建物其中前棟及後棟房屋均為同一門牌號碼新北市○○區○○路○○○號（同一臨時建號304），系爭建物前棟一至二樓臨三樹路，為原告出租予豪亮精緻汽車美容使用，該棟一樓設有內梯通往二樓（即二樓並無獨立通道），且前棟一至二樓之基地為新北市○○區○○○段○○○段○○○○段000000地號（並非兩造共有系爭土地）；後棟一至三樓緊臨前棟之後面，其基地則為兩造共有系爭土地，一樓設有獨立大門，二至三樓部分均由一樓房屋側面大門樓梯進出，故一至三樓均各有獨立之出入通道，一樓由被告甲○○出租給訴外人 鐘富耀 使用，二樓為被告甲○○之妹王淑芬使用，三樓由被告甲○○出租給 賴阿增 使用（三樓之屋頂即頂樓平台有鴿籠）；另臨時建號306之系爭建物，亦為同一門牌號碼新北市○○區○○路○○○號（1樓層面積：39.23平方公尺），其基地則為新北市○○區○○○段○○○號（佔用鄰地26.12平方公尺）。此有原告所有不動產權利移轉證、被告乙○○所有不動產權利移轉證、新北市○○區○○○段○○○○○○號謄本、新北市樹林地政事務所建物測量成果圖、地籍圖謄本、勘驗筆錄及現場照片、原告提出之系爭建物照片、被告甲○○寄給承租人 鍾富耀 之郵局存證信函及租約、304建號系爭建物測量成果圖附卷可稽（見本院板橋簡易庭103年度板調字第115號卷第5-10頁、本院卷第82-85頁、第138-144頁、第116-119頁、第48-50頁、第106頁）。
㈡兩造間就如附表所示之不動產之分割共有物事件，前經本院
板橋簡易庭以103年度板調字第115號調解，因雙方均未於103年7月24日調解期日到場而調解不成立。此有本院板橋簡易庭以103年度板調字第115號卷可稽。
六、本院得心證之理由：㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，民法第823條第1項、第824條第2項定有明文。又民法第823條第1項但書規定，旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割與變價分割在內；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院95年臺上字第150號裁定意旨及90年臺上字第1607號、88年度臺上字第600號、87年度臺上字第1402號判決意旨參照）。
㈡查如附表所示之不動產為兩造所共有，且查無因法令規定，
或因物之使用目的不能分割之情事。又兩造並未以契約訂有不分割之期限（見本院卷第59頁），且兩造曾經本院板橋簡易庭以103年度板調字第115號調解不成立在案，復無法就分割方法達成協議等情，亦為兩造所不爭執。是原告請求就系爭土地為裁判分割，核屬有據。
㈢如附表所示之不動產為兩造所共有，原告及被告乙○○、甲
○○三人之應有部分各為三分之一。其中系爭建物部分均未辦保存登記，且系爭建物其中前棟及後棟房屋均為同一門牌號碼新北市○○區○○路○○○號（同一臨時建號304），系爭建物前棟一至二樓臨三樹路，為原告出租予豪亮精緻汽車美容使用，該棟一樓設有內梯通往二樓（即二樓並無獨立通道），且前棟一至二樓之基地為新北市○○區○○○段○○○段○○○○段000000地號（並非兩造共有系爭土地）；後棟一至三樓緊臨前棟之後面（未臨三樹路），其基地則為兩造共有系爭土地，一樓設有獨立大門，二至三樓部分均由一樓房屋側面大門樓梯進出，故一至三樓均各有獨立之出入通道，一樓由被告甲○○出租給訴外人鐘富耀使用，二樓為被告甲○○之妹王淑芬使用，三樓由被告甲○○出租給賴阿增使用（三樓之屋頂即頂樓平台有鴿籠）；另臨時建號306之系爭建物，亦為同一門牌號碼新北市○○區○○路○○○號（1樓層面積：39.23平方公尺），其基地則為新北市○○區○○○段○○○號（佔用鄰地26.12平方公尺）等情，已如前述。又系爭建物之後棟部分拍定前其一、二樓分別為周國平、王淑芬所有、三樓則為被告甲○○所有等情，亦為兩造所不爭執，復經本院調閱本院101年度司執字第99619號執行卷宗查明屬實。足見如附表所示之不動產為兩造所共有，原告及被告乙○○、甲○○三人之應有部分各為三分之一。其中系爭建物部分均為未辦保存登記之建物，有被主管機關拆除之危險，且前棟僅一至二樓，臨三樹路，其基地並非兩造共有，現為原告出租予豪亮精緻汽車美容使用，該棟一樓設有內梯通往二樓（即二樓並無獨立通道）；後棟一至三樓緊臨前棟之後面（未臨三樹路），其基地為兩造共有系爭土地，一至三樓均各有獨立之出入通道，一樓訴外人鐘富耀使用，二樓為被告甲○○之妹王淑芬使用，三樓由被告甲○○出租給賴阿增使用（三樓之屋頂即頂樓平台有鴿籠）；另臨時建號306之系爭建物，亦為同一門牌號碼新北市○○區○○路○○○號（1樓層面積：39.23平方公尺），其基地則為新北市○○區○○○段○○○號（佔用鄰地26.12平方公尺）。是如附表所示之不動產如以原物分割，甚難由兩造依其應有部分各為三分之一予以公平分割，況原告及被告乙○○均主張變價分割，如為原物分割，則主張渠等各分得系爭建物一、二樓（含前棟及後棟），而由被告甲○○分得系爭建物三樓（含前棟及後棟）；被告甲○○則主張原物分割，而由其分得系爭建物一樓（含前棟及後棟），其餘二、三樓各歸被告乙○○、原告，且一至三樓之面積依序為258.49、245.17、158.14平方公尺，相差甚多，彼此之經濟價值差異亦很大，難稱公允。
㈣本院審酌上列兩造當事人之意願，兩造目前均未居住於系爭
建物，前棟一、二樓因無各自獨立通道，原物分割將損其價值及經濟效用；後棟一至三樓雖各有其出入之通道，但甚難由兩造依其應有部分各為三分之一予以公平分割，況依上列兩造當事人之意願，無法達成一致，且一至三樓之面積依序為258.49、245.17、158.14平方公尺，相差甚多，彼此之經濟價值差異亦很大，難稱公允，及保持如附表所示之不動產之完整性，應最有利如附表所示之不動產之利用與經濟價值，則以變價分割之方式，既可保如附表所示之不動產之完整，且依民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」。故如附表所示之不動產如變價分割，將來執行法院拍賣時，兩造均有依相同條件優先承買之權。且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格拍賣之執行程序，則如附表所示之不動產如值高價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未能買得如附表所示之不動產之共有人，亦可獲分配合理之金錢，應為最符合兩造利益與如附表所示之不動產經濟效用之分割方法。
㈤基上，原告請求就如附表所示之不動產為裁判分割，核屬有
據，且以變賣如附表所示之不動產，所得價金依兩造之應有部分分配予各共有人之方式為裁判分割，較符合兩造之最大利益。
七、綜上所述，原告訴請裁判分割如附表所示之不動產為有理由，應予准許。本院認應以將如附表所示之不動產予以變賣，所得價金由兩造依兩造之應有部分分配之方法分割為適當，爰判決如主文第1項所示。另按「因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。」，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，且上訴人之行為可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件之訴訟費用，應由兩造各以兩造之應有部分分擔，始為公平，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國104年12月31日
民事第一庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國104年12月31日
書記官吳育嫻附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┐│編│土地坐落│地│面積│權利││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│１│新北市│三峽區│ 隆恩埔 ││131-2││331│全部││├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤││備考│原告丙○○及被告乙○○、甲○○分別共有，該三人之應有部分（即權利範圍││││）均為3分之1。│└─┴───┴──────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主│││││建物門牌│料及房││要建築材料│││號│││屋層數│合計│及用途│範圍│├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│１│304│新北市三峽區隆│鋼筋混│1樓層：258.49│陽台42.58│全部││││ 恩埔段 麥子園段│凝土造│2樓層：245.17│平台16.89│││││劉厝埔小段173-│3層樓│3樓層：158.14││││││36、隆恩埔131-│房│合計：661.8││││││2地號││││││││--------------││││││││新北市三峽區三││││││││樹路294號││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤││備考│未辦保存登記建物。││││原告丙○○及被告乙○○、甲○○分別共有，該三人之應有部分（即權利範圍││││）均為3分之1。││├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│2│306│新北市三峽區隆││1樓層：39.23││全部││││恩埔段空白地號││合計：39.23││││││--------------││││││││新北市三峽區三││││││││樹路294號││││││││││││││││││││││││││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤││備考│未辦保存登記建物、佔用鄰地26.12平方公尺。││││原告丙○○及被告乙○○、甲○○分別共有，該三人之應有部分（即權利範圍││││）均為3分之1。│└─┴──┴──────────────────────────────────┘