臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度投簡字第663號
原 告 聯邦商業銀行股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 豐揚企業股份有限公司
法定代理人 丙○○
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林萬生 律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於98年2月11日言詞辯論終結
，茲判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳萬肆仟元及自民國九十八年二月五日起
至租賃關係終止之日止，按年給原告新台幣肆仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：原告起訴原聲明請求被告應將坐落南投縣○○鄉
○○段117、119地號土地如附圖所示辦公室建物（面積合計
95.37）平方公尺拆除，並將上開土地返還原告。被告並給
付原告新台幣（下同）50,592元及自97年6月25日起至返還
前項土地之日止，按月給付原告新台幣496元。而原告於訴
狀送達被告後，追加備位聲明請求被告給付原告24,000元及
自98年2月5日起至租賃關係終止之日止，按年給原告4,800
元。查原告追加之備位聲明與原先之聲明，其請求之基礎事
實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，應予准
許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告之聲明：
㈠先位聲明：
⒈被告應將坐落南投縣○○鄉○○段117、119地號土地如
附圖所示辦公室建物（面積合計95.37平方公尺）拆除，
並將上開土地返還原告。
⒉被告應給付原告新台幣50,592元及自97年6月25日起至返
還前項土地之日止，按月給付原告新台幣496元。
㈡備位聲明：被告應給付原告新台幣24,000元及自98年2月5日
起至租賃關係終止之日止，按年給付原告新台幣4,800元。
二、事實摘要：
㈠原告起訴主張：
⒈坐落南投縣○○鄉○○段117、119地號土地（下稱系爭土
地）為原告所有，如附圖所示辦公室建物（面積合計95.3
7公尺，下稱系爭建物）則為被告所有，被告並無任何權
源，即占用原告土地。原告爰依民法第767條規定，請求
被告等拆除系爭土地上之建物，並將土地返還原告。另被
告占用系爭土地，受有相當於租金之不得得利，原告自亦
得請求，爰如先位聲明所示。
⒉系爭房屋設籍時間為66年7月，迄今已31年餘，已超過行
政院財政部頒佈之固定資產耐用年數表所示磚構造之辦公
室、住宅之耐用年數為25年。且系爭建物歷經九二一大地
震，房屋結構組織已受影響，已成危險建物而無法居住使
用，且鈞院於97年10月23日至現場勘驗時，亦見該建物長
期無人居住使用，無水電供應，門窗被破壞整體房舍淹沒
於雜草叢樹間，該建物已無法為一般居住或為商業辦公室
使用。而民法第425條之1規範之要旨乃在兼顧房屋受讓人
及社會經紀利益，被告就系爭房屋既無實際使用之經濟利
益與目的，被告主張依民法第425條1之規定，認系爭建物
與系爭土地成立法定租賃關係，顯無依據。
⒊再原告於88年11月24日聲明承受系爭土地時，被告所經營
之混凝土欲拌廠早已停工荒廢，亦即當時被告當時未占有
系爭建物使用，依民法第425條第1項規定，被告主張之法
定租賃關係，對原告並不存在。且被告主張之法定租賃關
係，並未經公證，而其期間若自82年5月24日買受系爭建
物日起算，亦已逾五年且未定期限，依民法第425條第2項
之規定，亦排除買賣不破租賃原則之適用。
⒋縱認被告占有系爭土地因有法定租賃關係，有合法權源，
原告不得請求拆屋還地，然被告使用系爭土地，自應給付
相當於租金之代價予土地所有人即原告。原告自88年11月
24日取得系爭土地所有權，亦得向被告請求給付租金，
爰請求如備位聲明所示。
㈡被告方面則以：系爭土地及系爭建物原屬訴外人春南興業股
份有限公司（下稱春南公司）所有，春南公司先於82年3月
18日將系爭土地出賣與訴外人甲○○，82年5月24日又將系
爭建物出賣與被告，系爭土地與系爭建物有法定租賃關係，
被告並非無權占用，原告先位請求並無理由。再固定資產耐
用年數表僅為稅務查核參考，與建物實際上得否使用並無必
然關連，系爭建物經整修，仍得使用，原告主張系爭建物已
不堪使用，並非事實。至原告備位請求部分，原告均不爭執
，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、法院之判斷：
㈠先位之訴部分：
⒈本件原告主張系爭土地由原中興銀行於88年11月24日經拍
賣程序取得所有權，而原告於94年3月19日概括承受中興
銀行，系爭土地為原告所有，而被告所有如附圖所示建物
占用原告95.37平方公尺土地等情，業據其提出土地登記
簿謄本為證，並為之被告不否認，復經本院及南投縣南投
地政事務所測量人員勘驗屬實，製有勘驗筆錄、土地複量
成果圖等在卷可稽。
⒉按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房
屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將
土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，
然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無
基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續
使用土地，有最高法院48年台上字第1457號判例可資參照
。即土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在
，而無特別之情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外
，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。查系
爭土地原屬訴外人春南公司所有，嗣春南公司先於82年3
月18日將系爭土地出賣與訴外人甲○○，82年5月24日又
將系爭建物出賣與被告等情，為原告所不爭執，則本件系
爭房屋與土地曾為春南公司一人所有，嗣春南公司分別將
系爭土地移轉登記予訴外人甲○○，將系爭建物讓與被告
，自應推斷其後土地受讓人默許房屋所有人繼續使用系爭
土地，本件應認得類推適用上開判例之規定，即原告依執
行法院拍賣程序取得系爭土地，雖享有土地之所有權，惟
地上房屋之所有權仍屬被告所有，應推定在房屋得使用期
限內有租賃關係存在。
⒊又系爭建物屬加強磚造建物，且房屋外觀、結構仍屬完整
，有本院勘驗照片附卷可參。至系爭建物之部分門窗遭拆
除，該部分之滅失並未使系爭房屋喪失遮風避雨之基本功
能，亦難謂系爭房屋已達不堪使用之程度。原告雖另舉固
定資產耐用年數表為佐，然系爭房屋是否不堪使用，應依
其實際屋況為判斷，至固定資產耐用年數表僅係營利事業
為申報營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，尚不
得執此逕為不堪使用之推論。是以系爭房屋迄今仍具有遮
風避雨之基本功能，且得為通常之使用，則原告主張系爭
房屋已達不堪使用之程度云云，即非可採。
⒋原告另主張原告承受系爭土地時，被告並未占用系爭土地
，且被告與原告前手甲○○間之租賃契約並未經公證，且
未定期限，該租賃關係，對原告並不繼續存在。查本件事
實係訴外人春南公司分別處分系爭土地及系爭建物，因建
物不能脫離土地而單獨存在，而推定於房屋得使用期限內
，有租賃關係存在，且依同法民法第425條之1第1項但書
其期限不受民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之規定
，原告主張被告與前手間甲○○之租賃關係，因原告承受
時被告未繼續占有，且租賃契約未經公證且逾5年，其租
賃契約對原告不能繼續存在，顯屬無據。
⒌綜上，本件被告既非無權占有系爭土地，則原告先位聲明
請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告並請求相當於租
金之不當得利，並非有據，不應准許。
㈡備位聲明部分：本件兩造間係類推適用民法第425條之1之規
定而成立租賃關係，已如前述，則原告備位聲明依租賃關係
請求被告給付租金，即有理由。又原告主張被告已積欠之租
金為24,000元（即98年2月4日回溯前五年之租金），另自98
年2月5日起至租賃關係終止之日止，應按年給付原告新台幣
4800元，為被告所不爭執，原告此部分之主張，自屬有據
，應予准許。
五、縱上所述，原告先位聲明依民法第767條、第179條請求被告
拆除系爭建物及給付相當於租金之不當得利，並無理由，應
予駁回。原告備位聲明依民法第425條之1之規定，請求被告
給付24,000元及自98年2月5日起至租賃關係終止之日止，按
年給原告新台幣4800元，應予准許。
六、本判決原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 2 月 25 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官黃堯讚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 25 日
書記官陳慶樹