臺灣高等法院89年度上字第161號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院89年上字第161號民事判決

裁判日期：民國89年03月07日

裁判案由：不動產所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第一六一號
上訴人葵頤建設股份有限公司法定代理人 黃瑞燦 訴訟代理人 林大華 律師
邱國旺 律師右一複代理人 張仁興 律師被上訴人甲○○住台北市○○區○○街○○○號三樓右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十九日台灣台北地方法院八十八年度訴字第三五０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應將座落新店市○○段員潭子坑小段第0000－000
0地號面積二０二三平方公尺權利範圍一百萬分之五四八二土地及其上建物門牌號碼為新店市○○路○巷○號三樓建號00000－000房屋主附屬建物所有權全部暨共同使用部分建號00000－000、00000－000權利範圍分別為一百萬分之五四八九及一百萬分之二一六三三等房地所有權移轉登記予上訴人。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，並補稱：㈠緣兩造於八十五年四月二十九日簽訂預售屋房地買賣契約書，系爭坐落於台北縣
新店市○○段員潭子坑小段第一六一、一六二、一六二－一、一六三地號「英格蘭新家（平價都市）」第Ｄ棟三樓房屋乙戶，上訴人依約建築竣工，並將所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人應依約辦理銀行貸款給付買賣價金以便辦理交屋手續，詎經屢催，被上訴人均未能依銀行規定提出在職證明書、覓得保證人致無法抵付買賣價金，上訴人據此解除契約，並請求回復原狀，將系爭房屋移轉登記返還上訴人。
㈡查原審曾向安泰、中興商業銀行及台灣中小企業銀行調查借款人是否須提出在職
證明並覓得保證人，始得辦理第一順位房屋抵押貸款？經查上開銀行審核貸款准否，係考量還款人之還款能力，設貸款人無業，仍須有一名連帶保證人，若亦無連帶保證人亦須另有足以按期清償貸款之其他保證，方得酌免連帶保證人。然上訴人代理被上訴人向中國商業銀行（下稱中國商銀）辦理貸款事宜，經中國商銀審核結果，僅須加徵連帶保證人一人，即准核貸，其條件並非嚴苛且與其他銀行並無不同。是被上訴人因個人原因致貸款未准，且未於上訴人通知七日內，以現金將全部貸款金額一次支付，已違反委託代辦貸款契約書第六
條之約定，上訴人自得解除契約，被上訴人即應回復原狀，即應將系爭房地移轉登記予上訴人。
三、證據：除援用原審立證方法外，並補提出：㈠台北市政府建設局函及公司變更登記事項卡各一紙。㈡中國商業銀行房屋貸款審核書一紙為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，並補稱：㈠次查被上訴人父兼母職育有二女，次女罹精神疾病，被上訴人無奈只好忍痛辭卸
工作照顧之，是無法提出在職證明書，又長女當時正處於更換工作之境，亦無法覓得保證人。被上訴人曾四度去函上訴人，說明無法提出之原委，並提出民國（下同）八十六年之所得證明。是上訴人應盡受託人之義務，再向其他貸款條件合宜之金融機構申辦，以符契約及交易誠信。且原審曾向三家銀行查詢，金融機構核准第一順位抵押貸款，非必借款人提供在職證明書、覓得保證人等貸款資料即可核貸。上訴人怠於應盡義務，置購屋者權益不顧，顯係可歸責上訴人之事由致抵押貸款未能獲准，無法為系爭房地之交付，被上訴人尚需負擔有關賦稅，是被上訴人已依法解除系爭房地之買賣契約，上訴人之請求顯屬無據。
㈡又查上訴人違反委託代辦貸款契約第七條規定，未讓被上訴人分期補足價金差額
，亦未依上開契約第六條之規定，為合法之催告，僅一味要求被上訴人一次繳清貸款部分價金，是上訴人主張解除契約，並請求移轉登記回復原狀，即非有據。㈢縱認上訴人得解除契約，被上訴人亦得行使同時履行抗辯權，即依民法第二百五
十九條第二款規定，於上訴人返還被上訴人已付全部房地買賣價金、預繳之代辦費及加計利息前，被上訴人得拒絕自己之給付；亦得依同條第一款之規定，於上訴人返還被上訴人本票一紙及代刻印章一枚前，拒絕自己之給付。
三、證據：除援用原審立證方法外，並補提出：㈠收據二紙。㈡委刻印章授權書三紙。㈢稅捐稽徵處繳款書一紙為證。
理由
一、上訴人上訴本院後以備位之訴追加請求被上訴人給付價金及違約金，為被上訴人不同意，業經另為裁定駁回追加之訴，先此敘明。
二、上訴人原審起訴主張：被上訴人於八十五年四月二十九日與上訴人簽訂預售屋房地買賣契約書，坐落於台北縣新店市○○段員潭子坑小段第一六一、一六二、一六二－一、一六三地號「英格蘭新家（平價都市）」第Ｄ棟三樓房屋乙戶（下稱系爭房屋）上訴人依約建築竣工，並將所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人應依約辦理銀行貸款給付買賣價金一百八十萬元部分並辦理交屋手續，詎迭經催促，被上訴人均未能依銀行規定提出在職證明書、覓得保證人致無法辦理銀行貸款，因而未能付清買賣價金，此係可歸責被上訴人之事由，致無法為系爭房地之交付，上訴人自得解除契約，爰依民法第二百五十九條規定，請求被上訴人將系爭房地移轉登記予上訴人。
三、被上訴人則以，依兩造所訂委託代辦貸款契約之約定，被上訴人已全權委託上訴人向金融機構申辦系爭房地第一順位抵押貸款，上訴人應盡受託人之義務，選擇有利被上訴人之貸款條件，被上訴人因次女罹患精神疾病而辭卸工作，無法提出在職證明書，又被上訴人之長女當時處於更換工作之境，亦無法覓得保證人，並非能提出而不提出，況多家銀行亦非必提出在職證明書及覓得保證人始准核貸，且上訴人未為合法催告，僅一味要求被上訴人繳清貸款部分價金，未為被上訴人覓得合宜之金融機構申辦貸款，是可歸責上訴人之事由致無法辦妥貸款及交付系爭房屋，上訴人主張解除契約及回復原，顯無理由等語置辯。
四、上訴人主張兩造房地買賣契約已解除之事實，無非以其提出買賣契約書一件、存證信函、律師函各一件、中國商業銀行房屋貸款審核書一件為論據，惟依兩造所不爭之買賣契約書附件二即委託代辦貸款契約書第三、第四條規定買方（即被上訴人）係同意提供其買受而已移轉產權登記之房地供銀行設定抵押貸款以抵付部分買賣價金，被上訴人即買方應依照貸款金融機關之規定辦理，兩造並未於委託代辦貸款契約中明文約定被上訴人應提出在職證明書、覓得保證人之義務。上訴人雖曾向訴外人中國商業銀行申請貸款，而該銀行要求借款人即被上訴人提出在職證明書及覓得保證人等情，有該銀行房屋貸款審核書一紙在卷可考（見原審卷第七十三頁），被上訴人固未能即時提出在職證明及覓得保證人，此係因被上訴人因次女罹患精神病需賴其照顧，而長女當時處於更換工作之處境，無法覓得保證人，有被上訴人致上訴人之存證信函（見原審卷第四十一頁至第四十四頁）及戶籍謄本、殘障手冊（證物外放）附卷可參，非無正當的原因。原審向安泰商業銀行、臺灣中小企業銀行、中興商業銀行函查該行辦理第一順位房屋抵押貸款，借款人是否需提出在職證明書並覓得保證人。中興商業銀行總行復稱：如借款人無固定職業或薪資收入顯不足清償本息者，原則上應加徵有固定職業或具有資力之保證人一名云云。安泰商業銀行總行復稱：客戶向本行申請房屋貸款時，擔保授信應覓一人以上資信相當之保證人，但因業務需要，得敘明理由報請總行核定減少或免除保證人，依鈞院函主旨所舉事例，倘借款人因無業亦無法覓得保證人，但若能提供有關資料以證借款人之還款能力並經總行同時，原則上仍得受理其申辦之貸款等語。臺灣中小企業銀行總行復稱：借款人申辦第一順位十足擔保之不動產抵押貸款，本行並無借款人必須提出在職證明之規定；又本項貸款以徵提一位連帶保證人為原則，惟營業單位仍可酌免徵提連帶保證人等語。有中興商業銀行總行八十八年七月六日（八八）興銀審字第二七一八號函、安泰商業銀行總行八十八年七月六日（八八）安業字第一八六九八號函、台灣中小企業銀行總行八十八年七月六日八八審管字第０六六０六號函在卷可稽。由以上三家金融機構之復函可知，金融機構核准第一順位房屋抵押貸款不以借款人提供在職證明書、覓得保證人等貸款資料為必要（見原審卷第七十八頁至第八０頁），又兩造委託代辦貸款契約明載：為買方需要全權委託賣方向金融機構申辦抵押貸款，並未限定某家金融機構，為兩造所不爭（見本院八十八年上字一二九八號卷第三十七頁背面、及原審卷第二十頁背面），準此，於中國商業銀行未能貸放之際，上訴人依前開委託代辦貸款契約之規定，仍有義務向其他銀行提出申請，非可以一家銀行為限。上訴人既未能證明其他金融機關均無法核准貸款，何能謂被上訴人有委託代辦貸款契約書第六條所定因買方個人之原因或應具備貸款手續有瑕疵，致貸款不受核准或致使賣方無法取得貸款之情事呢？上訴人主張依委託代辦貸款契約第六條規定，限買方於七日內一次給付買賣價金（相當於銀行貸款），殊屬無據（見原審卷第四十五頁律師函）。
六、被上訴人依買賣房地契約固有給付買賣價金之義務，惟兩造既約定以賣方代向金融機構申辦抵押貸款，作為抵付買方訂購房地之部分價款，則賣方於「委託代辦貸款契約」效力終止或解除前，自不得逕行再請求給付買賣價金。而上訴人仍有義務向其他銀行申辦貸款抵付買賣價金已如前述，上訴人雖陳稱：依八十七年十一月十七日大華法律事務所函已解除委託代辦貸款契約等語（同上本院卷第三十七頁），惟細詳該律師函僅稱：「本公司原得逕依約解除雙方買賣契約，惟念彼此情誼，特委請貴大律師函請 鄭君 於八十七年十一月二十四日前，至本公司給付上開款項，設逾期仍未置理，即解除契約，並依約行使權利．．．」，並無片語隻字提及解除或終止「委託代辦貸款契約」，上訴人主張亦屬無據，且被上訴人亦否認曾收到任何解除買賣契約之信函（見同上本院卷第三十七頁），上訴人雖主張以起訴狀為解除買賣契約之意思表示（同上筆錄），然遍觀起訴狀，並未有何以起訴狀繕本送達被告作為解除契約意思表示之記載。又兩造房地買賣契約第二十一條第二項雖約定買方違反第七條第二項規定（即買方付款逾期四十五天時），賣方得解除本契約，惟解除契約須以意思表示通知他造，上訴人於前開律師函稱：「設逾期仍未置理，即解除契約並依約行使權利」等語，僅係預告對造逾期繳款之法律效果，並無當下即已解除契約之意思表示，尤與以「對造逾期不給付即解除契約之附停止條件意思表示」有別（參起訴狀第一段），是上訴人主張解除買賣契約，洵有未合。
七、綜上所述，本件買賣房地契約並未依合法解除，上訴人依民法第二百五十九條規定請求被上訴人回復原狀，將系爭房地移轉登記予上訴人即有未合，原審為上訴人敗訴判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄非有理由。
八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月七日
民事第十七庭
審判長法官鄭雅萍
法官黃雅惠法官吳謀焰右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年三月九日
書記官黃瑞芬附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。