臺灣臺中地方法院110年度重訴字第470號民事裁定

臺灣臺中地方法院民事判決

110年度重訴字第470號

原告 廖小妹

訴訟代理人 游琦俊 律師

複代理人 賴幸榆 律師

被告 賴張麗霞

上一人

訴訟代理人 賴子琴

被告 張國祥

上一人

訴訟代理人 楊志航 律師

複代理人 雅蔀恩 ‧伊勇律師

被告 張欽皇

葉石福

張音雅

張欽治

邱清林

林玟 淩

陳文通

上開當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　　文

核定被告Ａ００３、Ａ０４及Ａ０５占用臺中市○○區○○○段00地號如附圖A所示（面積40.18平方公尺）及同段238地號如附圖C、D、E所示（面積合計為79.98平方公尺）之土地租金為每年按各地號該年度之公告現值百分之3。

被告Ａ００３、Ａ０４及Ａ０５應自民國110年11月6日起至返還

臺中市○○區○○○段00地號如附圖A所示土地之日止，給付原告每年按各該地號該年度之公告現值百分之3之租金。

被告Ａ００３、Ａ０４及Ａ０５應給付原告新臺幣7萬1821元，及自民國110年11月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ１０及Ａ１１應自民國112年5月6日起至返還臺中市○○區○○○段000地號如附圖C、D、E所示土地之日止，給付原告每年按各該地號該年度之公告現值百分之3之租金。

被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ１０及Ａ１１應給付原告新臺幣35萬2785元，及自民國112年5月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５負擔8分之1；由被告

Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ１０、Ａ１１負擔4分之1，餘由原告負擔。

本判決主文第二項至第三項所命給付及訴訟費用部分於原告以新臺幣5萬元為被告Ａ００３、Ａ０４及Ａ０５供擔保後得假執行；本判決主文第三項及第四項所命給付及訴訟費用部分於原告以新臺幣16萬元為被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ１０及Ａ１１供擔保後得假執行，但被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５及被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ１０、Ａ１１分別以新臺幣13萬9101元、47萬6471元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請均駁回。

　　事實及理由

壹、程序方面：

一、本件被告Ａ０９、Ａ１０、Ａ１１、Ａ１３、Ａ１６及Ａ１７均經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴時僅對被告Ａ００３請求：㈠應將就坐落臺中市○○區○○○段00○000○000地號土地如附圖所示全部之地上物拆除，並將土地返還予原告；㈡應給付原告新臺幣（下同）22萬6299元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還上開土地之日止，按週年利率百分之5計算利息，㈢應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付原告6萬6813元，其後變更為如附表一及附表二所示先、備位聲明之請求，核其變更分別屬請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，及就該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人等情形，與民事訴訟法第255條第1項但書第2、3及5款之規定相符，其所為之變更及追加，均應予准許。

貳、實體方面　　　

一、原告主張：伊於民國107年7月19日向本院拍得坐落臺中市○○區○○○段00○000○000地號土地（下稱系爭三筆土地），於同年7月30日登記取得所有權。如臺中市豐原地政事務所113年1月9日土地複丈成果圖（以下均簡稱附圖）所示A部分（面積40.18平方公尺）、C部分（面積33.90平方公尺）、D部分（面積34.45平方公尺）及E部分（面積10.63平方公尺）土地上建造之磚造鐵皮屋頂建物乃 張相玉 所建造，如附圖所示A部分外，其餘均由被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５、Ａ１０、Ａ１１等五人（下稱Ａ００３等五人）所繼承，附圖所示A部分，則因Ａ０５、Ａ１１、Ａ１０（下稱Ａ０５等三人）分割遺產協議由Ａ０５繼承該部分，是此部分應由Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５公同共有；附圖所示B1(面積71.39平方公尺）、B2部分（面積66.34平方公尺）、F部分（面積40.08平方公尺）及G部分（面積15.79平方公尺）土地上建造之磚造鐵皮屋頂建物乃 張國玲 所建造，除B1部分已由Ａ０５等三人為遺產分割協議由Ａ０５繼承，此部分應由Ａ０５單獨所有外，其餘部分則由Ａ０５等三人所繼承。被告等人分別無權占用系爭三筆土地，故依據民法第767條第1項前段分別請求被告拆除後，並將土地返還予伊。另因前揭B2部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭C部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭D部分土地上之建物（門牌為臺中市○○區○○路000巷00號）、前揭F部分土地上之建物（門牌為臺中市區○○路000巷00號），分別由Ａ０５等人出租與被告Ａ１６、Ａ１７、Ａ１３及Ａ０９占有使用中。Ａ００３等五人或Ａ０５等三人無權占用系爭三筆土地，而Ａ１６、Ａ１７、Ａ１３及Ａ０９承租土地上之建物為使用，同屬無權占用原告之土地，故 伊得 先依據民法第767條之規定對房屋使用人先請求遷讓房屋後，再請求房屋繼承人拆屋還地。另Ａ０５無權占用68地號B1部分、Ａ０５等三人無權占用68地號B2部分、239地號F、G部分之土地，Ａ００３等五人則無權占用前揭A、C、D及E部分之土地，其上房屋均出租予他人使用，非供自己居住、使用，應依市場行情計算（照公告現值以土地總值百分之7估算）土地損害金（詳如附表三所示)，並分別請求訴狀送達最後被告翌日起，按年連帶給付相當不當得利之損害金，及之前已到期之相當不當得利之損害金（含法定遲延利息)等語。先位聲明求為判決：如附表一所示。上開主張除Ａ０５自認無權占用系爭土地部分（即附圖B1、B2、F及G部分），仍延續先位聲明之主張外，其餘部分，若認為被告取得法定租賃權或法定地上權而有權占用68地號及238地號，則伊亦得請求法院核定租金數額，伊主張法院應核定之金額同上所述，並按核定之租金數額，分別請求自訴狀送達最後被告翌日起，按年給付核定之租金，另請求自原告取得所有權之日起分別至訴狀送達被告之日止已到期之租金（含法定遲延利息）。備位聲明求為判決：如附表二所示。

二、被告方面：

　㈠被告Ａ０４則以：原告於拍賣系爭三筆土地時，拍賣公告已載有建物存在，原告既然明知於此，仍買受土地，事後提起本件拆屋還地訴訟，自有違反民法第148條規定之誠信原則與權利濫用之情形。附圖A、B1、C、D、E部分建物與68地號及238地號土地曾同屬張相玉一人所有，即有民法第425條之1之適用或類推適用，且被告間有協議分割，並非裁判分割，並無排除適用上開規定之情形。原告決定拍定之時，應已同意被告得繼續使用系爭土地，至少亦屬默許範疇。另本件亦應有民法第876條及第838條之1之適用或類推適用。原告請求酌定租金數額以公告現值計算為不合理，出租金額較高係因實際出租房屋大於占用面積所致等語置辯。答辯聲明求為判決：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

　㈡被告 張賴麗霞 抗辯：系爭土地上之建物均為伊父親張相玉所興建，張相玉死亡時，基於當時認為嫁出去的女兒無繼承權（但未確認有辦理拋棄繼承），故先由張國玲、Ａ０４及 張國興 三人辦理稅籍繼承登記，其後張國興死亡無後嗣，其他二人感念伊姐代母職，又使伊替代張國興位置於稅籍上登記為繼承人。83年繼承時，並未辦理繼承分割，直到110年才辦理土地分割，原告主張之房屋坐落於張國玲分得之土地上，有民法第425條之1之適用。縱使因繼承取得土地上之房屋所有權，然伊並未使用土地上之房屋，實際使用人為Ａ０５，故原告請求給付租金，應向實際使用人為之等語。答辯聲明求為判決：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

　㈢被告Ａ０５抗辯：系爭三筆土地並未申報地價，應以公告地價百分之8計算，且土地法97條規定按申報地價百分之10計算乃為上限，但非必以百分之10為計算。系爭土地為被告父親張國玲所有，房屋亦為張國玲所有，伊因繼承取得系爭房屋仍有民法第425條之1之適用等語，答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。

　㈣被告Ａ１１抗辯：伊與Ａ１０有將張國玲所興建如圖所示B1、B2、F、G部分事實上處分權讓與Ａ０５，另關於如附圖A、C、D、E部分建物為張相玉所興建部分，引用Ａ０４之抗辯等語。答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。

　㈤被告Ａ１３抗辯：伊與Ａ０５有簽立租約，一家三口，其中二人需長期就醫，尚未找到新租處，希望能繼續居住於承租處等語，答辯聲明求為判決：駁回原告之訴。

　㈥被告Ａ０９、Ａ１０、Ａ１７及Ａ１６未於言詞辯論期日到場陳述，亦未提出任何書狀以供本院審酌。

三、法官就到場之兩造所為本件爭執及不爭執之事項之整理：

　㈠兩造不爭執之事項：

　1.原告於107年7月19日依本院106年度司執字第128332號拍賣抵押物強制執行程序拍定取得系爭三筆土地之所有權全部，原告於同年7月30日取得不動產權利移轉證明書，而正式取得系爭土地所有權。系爭三筆土地拍賣前之原所有權人為張相玉，張相玉於64年8月7日死亡後，經繼承人Ａ０４、張國玲（原名 張國令 ）及張國興三人繼承取得，事後張國興於83年間死亡後，由Ａ００３於83年5月20日取得張國興之應有部分，事後於100年11月28日協議分割由張國玲單獨取得三筆土地所有權全部。

　2.附圖所示A部分（面積40.18平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號）、C部分（面積33.90平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號建物）、D部分（面積34.45平方公尺，即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號)係張相玉所興建，E部分（面積10.63平方公尺，門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）係由張國玲協助出資興建，均由張相玉原始取得所有權，張相玉死亡後，由被告Ａ０４、張國玲及張國興三人繼承。此部分建物均未經分割協議，實際上均由張國玲使用，張國玲死亡後由Ａ０５在管理使用。　　

　3.如附圖所示F部分（面積40.08平方公尺，門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）、G部分（面積15.79平方公尺，門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號）係由張國玲所興建取得所有權，張國玲死亡後，就此部分遺產並未協議分割遺產。

　4.張國玲於109年1月31日死亡，其繼承人包含Ａ０５、Ａ１１及Ａ１０三人。

　5.68地號及238地號土地於拍賣前曾於104年12月9日設定地上權予訴外人 徐慶全 及 劉宜蓁 （權利範圍各二分之一），設立目的為建屋使用，期間自104年12月7日起至105年5月6日為止。

　6.如附圖A（面積40.18平方公尺）部分，Ａ０５、Ａ１０及Ａ１１三人就繼承人張國玲之部分有協議分割，由Ａ０５單獨取得；如附圖B1（面積71.39平方公尺）部分，Ａ０５、Ａ１０及Ａ１１三人就繼承人張國玲部分有協議分割，由Ａ０５單獨取得；附圖B2部分（面積66.34平方公尺，門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號）由張國玲出資興建，此部分並未協議分割遺產。

　7.如附圖A、B1部分由Ａ０５出租予綽號 阿瑞 之人使用中，如附圖B2由Ａ０５出租予Ａ１６使用中，如附圖C部分由Ａ０５出租予Ａ１７使用中，如附圖D部分由Ａ０５出租予Ａ１３使用中，如附圖E及F部分部分由Ａ０５出租予Ａ０９使用中。

　8.如附圖所示A、B1、B2、C、D、E、F、G等部分之建物，於原告拍賣取得前已興建完成。

　㈡兩造爭執之事項：

　1.如附圖B1部分（面積71.39平方公尺）於原告拍賣取得前，係由何人興建？何人取得所有權？（張相玉或張國玲?)

　2.如附圖所示A、B1、C、D、E部分被告是否無權占用系爭土地？系爭土地是否均有民法第425條之1之適用？（系爭土地上房屋於興建時，是否即與系爭土地所有權人為同屬一人之情形？）或民法第876條法定地上權之適用？

　3.原告就前項範圍提起本件拆屋還地訴訟，是否有違反誠實信用原則或權利濫用之情形？

　4.原告主張附圖所示B2、C、D、E、F現占有人（承租人）是否亦應一併遷出？

　5.如原告先位之訴有理由，其得請求相當租金之不當得利數額為何？

　6.如原告先位之訴無理由，原告得請求核定租金之合理之租金為何？得否請求之前所積欠之租金？

四、得心證之理由：

　㈠附圖B1與B2部分應由張國玲所興建，亦由張國玲取得原始所有權，並非張相玉之遺產所及：

　1.按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷，最高法院100年度台上字第4號著有裁判意旨可參。

　2.經查，如附圖所示B2部分，與附圖所示A部分雖共同使用臺中市○○區○○里○○路000巷00號為稅籍，而經調取該地址建物申請設籍及變更資料，該址稅籍原設有編號00000000000及00000000000，原始納稅義務人皆為張相玉，於61年1月及63年1月起課徵房屋稅，因設立稅籍資料均已逾保存年限，無法調取。嗣後經臺中市地方政務稅務局依照臺中市豐原地政事務所建物測量成果圖（106年2月3日建測字第002660號）據以釐正，並核定增建一樓鋼鐵造面積49.89平方公尺（函文誤列雨遮部分面積44.87平方公尺），該部分稅籍仍使用編號：00000000000，自106年4月起課徵房屋稅，因無相關申請資料可提供，但有房屋稅籍紀錄表原平面圖籍變更後課稅平面圖計四紙可供參考，參酌61年起課部分，該建物係於60年12月建築完成，共分二部分，石方與木造部分，石方部分長為5.25公尺，寬為6.794公尺，計算面積為35.67平方公尺，木造部分長為7.2公尺，寬為3.5公尺(註記已拆除)，關於石方部分之構造主體之梁柱為木造，屋面為水泥瓦，門窗使用中材，外牆、內牆及地板均為水泥材質，天花板則部分採流麗板。而於63年1月起課部分，該建物係於62年12月建築完成並開始使用，亦分二部分，上半部長為7.4公尺，寬為8.7公尺，下半部長為4.9公尺，寬為2.6公尺，主樑採八寸磚，室內牆壁則為4寸磚，屋架採用竹類建材，外牆、內牆及地板均採用水泥，屋頂使用屋瓦，門窗則採用木門及水泥窗。前後建物面積之長寬均有變化，且材質亦有不同，足見63年1月起課之建物已有翻修不同以往。而106年4月起課房屋稅部分，其則為第一層及雨遮部分，分為東西兩側，並接連在一起，雨遮部分些往北微凸0.7公尺。而東側第一層部分長為3.4公尺，寬為6.723公尺，北側靠雨遮1.85公尺部分微凸0.7公尺，與雨遮突出部分銜接（計算面積為49.89平方公尺），南側之雨遮分二段，上段雨遮則分上下二段。西側雨遮北側主體長為3.4公尺，東西側寬分別為9.548公尺及9.647公尺（計算面積為44.87平方公尺），南側亦接連雨遮，以上可參酌臺中市政府地方稅務局豐原分局113年4月12日中市稅豐字第11328067761號函及所附之房屋平面圖二紙為證（見本院卷四第185頁至193頁）。足見同為同巷20號房屋，其前後建物面積之長寬均有變化，且材質亦有不同，可見61年1月起課之建物，至63年1月起課之建物及106年起課之建物，其構造及面積均有所不同，難認就先前建物所為之翻修。另參酌61年1月及63年1月起課之建物，當時均為張相玉，則張相玉64年8月7日死亡後，於106年4月份起課之房屋，經本院至現場履勘時，如附圖所示A及B1之房屋，均屬鐵皮加蓋一層樓之房屋，北側A部分之房屋較為老舊，Ａ０５稱：此部分為祖傳留下來之房屋，而南側部分為為張國玲所蓋（見見本院卷一第191頁），兩造復就如附圖A部分不爭執為張相玉所興建，可信為真。然查，如附圖B1所示之房屋該部分稅籍仍使用編號：00000000000，已如前述，該部分係106年4月起課之房屋，其時間已在張國玲於100年11月28日與其他繼承人協議分割單獨取得系爭三筆土地所有權全部之後，顯見Ａ０５於履勘現場所稱該部分係由張國玲所興建乙節互核相符，參酌該部分之建材構造為磚造屋頂，均明顯與61年1月及63年1月起課之建物建材構造不同，足見附圖所B1所示部分之建物，應係張國玲取得土地後所興建無誤。

　3.復查，附圖所示B1部分，與同巷23號房屋僅以共同壁相隔，均為水泥磚造房屋，北側即附圖A部分，為原有建築保留至今，西側設置遮雨棚，業經本院再度至現場勘驗屬實（見本院卷四第55頁勘驗筆錄），而從現場拍攝照片觀之，附圖A部分之建物，與附圖B1部分之建物雖已結合為一體，而共用出入門戶，出入口分為於附圖B1部分之西側遮雨棚下方外牆之西北側及南側各設一出入口（見本院卷四第75頁及第79頁照片），參酌兩造亦不爭執B2部分為張國玲所興建，可見附圖B1及附圖B2之建物既均為張國玲所興建，僅以一共同壁相隔，而參酌附圖B1部分之建物設有二處獨立之出入口，其構造上及使用上均具有獨立性，反觀，附圖A部分之原有建物，與附圖B1之新建建物結合後，反而無獨立之出入口，而需藉由附圖B1部分之建物為出入（見本院卷一第199頁下方照片及本院卷第四第75頁），是尚難以附圖B1之建物興建於後，且與附圖A部分共用對外出入口，即推認附圖B1之建物屬附圖A建物之附屬建物。是附圖B1所示之房屋該部分稅籍仍使用編號：00000000000雖沿用舊有之稅籍編號，然該部分之面積、建材、構造均與先前所有不同，難認係同一建物之延續，應認為依其構造上及使用上均具有獨立性而非附屬建物，是縱使附圖A部分雖為原有建築所遺留，但其所有權範圍並不擴張及於事後所興建之附圖B1或B2等建物。是被告Ａ０４以附圖B1之稅籍資料納稅義務人尚列為Ａ０４及張賴麗霞為納稅義務人，應認該部分為張相玉遺產範圍所及云云，尚非可採。

　㈡附圖A、B1、B2、C、D、E、F、G等建物占用系爭三筆土地均有法定租賃關係，故該部分建物之處分權人及現占用人均非無權占用：

　1.次查，系爭三筆土地，其中68地號重測前為下南坑段343-25地號（其後變更為重測後東陽段58地號）、238地號重測前為下南坑段343-23地號（其後變更為重測後東陽段50地號），二者均自重測前下南坑段343-14地號分割而出，而此一土地即分割自下南坑段343地號土地。另239地號重測前為下南坑段343-25地號（其後變更為重測後東陽段49地號），係自下南坑段343地號分割而出。張相玉於50年8月24日取得下南坑段343地號土地之所有權，其死亡後（死亡時間為64年8月7日，見本院卷一第299頁所附舊式戶籍謄本）由張國玲、Ａ０４及張國興三人於65年5月6日辦理繼承登記。系爭三筆土地於73年3月26日辦理分割，由張國玲、Ａ０４、張國興各取得應有部分3分之1，而張國興於82年7月18日死亡後，其應有部分3分之1則由Ａ００３於83年5月20日以繼承為原因辦理登記取得（見本院卷二第241頁至第287頁），68地號土地於100年11月14日辦理合併事宜，239地號土地於同年15日辦理分割事宜，系爭三筆土地則於同年月28日辦理共有物分割，將系爭三筆土地全部歸予張國玲一人所有，業經本院向臺中市豐原地政事務所調取系爭三筆土地之異動索引查核無誤（見本院卷二第179頁至第237頁），均可信為真。

　2.另查，Ａ０５等三人有就如附圖A及B1建物（即門牌號碼為：臺中市○○區○○路000巷00號）繼承張國玲遺產部分，於109年2月24日為遺產分割協議，並協議由Ａ０５一人繼承張國玲該部分之遺產權利，此有本院向臺中市政府地方稅務局豐原分局調閱該址變更納稅義務人相關資料所檢附之遺產分割協議書附卷可參（見本院卷一第315頁），可信為真。此外，Ａ１１抗辯張國玲所興建之其他部分（含如附圖B2、F及G部分之房屋），亦協議由Ａ０５單獨取得乙節，復未能具體舉證以實其說，此部分所辯，自難採信。　

　3.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制，同法第425條之1定有明文。茲就系爭三筆土地之建物占用情形分述如下：

　⑴關於附圖A、C、D、E所示建物部分：

　　系爭三筆土地拍賣前之原所有權人為張相玉，張相玉於64年8月7日死亡後，其繼承人共有Ａ００３、Ａ０４、張國玲及張國興四人（見本院卷一第135頁），經以四角號碼查詢本院民事訴訟暨非訟事件索引卡舊案，查無張相玉之繼承人拋棄繼承之相關案件（見本院卷四第363頁），是原告主張Ａ００３係拋棄繼承云云，應非有據。系爭三筆土地雖由Ａ０４、張國玲及張國興三人辦理繼承登記，然嗣後張國興於82年7月18日死亡後，因無後嗣，且父母均已亡故，故該部分應由其兄弟姊妹繼承，即Ａ００３、Ａ０４、張國玲共同繼承（見本院卷第一第137頁），而由Ａ０４及張國玲辦理拋棄對張國興遺產之繼承，由Ａ００３單獨取得張國興應有部分三分之一部分，期間雖有Ａ０４及張國玲拋棄張國興應有部分之繼承之情形，然考量當初因舊有習俗漏未將Ａ００３列為土地繼承人，事後於張國興死亡時，透過Ａ０４及張國玲拋棄繼承方式，使Ａ００３單獨取張國興應有部分，實質上乃回歸Ａ００３原有之應繼分，然衡量前後變化，均屬張相玉繼承人間之變更，最後變更之結果更與原繼承之比例相同，則此項變更過程縱有不同，仍應認為與Ａ０４、張國玲及Ａ００３三人繼承張相玉之結果相同。嗣於100年11月28日再經Ａ０４、張國玲及Ａ００３三人合併其他遺產（包含同段69地號及99地號）為共有物分割協議，而由張國玲單獨取得系爭三筆土地所有權全部等情，亦有被告Ａ０４提出之共有土地合併分割後分配略圖（見本院卷三第341頁）、舊式土地登記謄本（見本院卷三第117頁至120頁、第125頁至143頁）在卷可參，並經調閱本院106年度司執字第128332號拍賣抵押物強制執卷宗查核無誤。又附圖所示A、C、D之未保存登記建物分別坐落系爭三筆土地之同段68地號及239地號上，均為張相玉所興建，其死亡後，該建物之事實上處分權由其繼承人Ａ００３、Ａ０４、張國玲及張國興繼承而公同共有，其後張國興死亡，剩餘Ａ００３、Ａ０４、張國玲三人繼承公同共有，另張國玲於109年1月31日死亡，其繼承人包含Ａ０５、Ａ１１及Ａ１０三人，就附圖A部分，Ａ０５等三人就張國玲所繼承部分協議分割，由Ａ０５單獨取得，已如前述。是附圖A之建物現應由Ａ００３、Ａ０４及Ａ０５三人公同共有。另附圖E部分之建物雖為事後張國玲所興建，然該部分不具獨立性，且附隨搭建於附圖D部分，故應認為仍屬張相玉所有之附圖D建物之一部，於張相玉死亡後，該部分與附圖C及D部分之事實上處分權應為Ａ００３等五人公同共有，以上事實亦為到場兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真正。則本件系爭三筆土地及附圖A、C、D、E之建物均可認為同屬張相玉所有建物範圍，張相玉死亡後，因繼承、協議分割遺產或共有物分割之結果，而造成所有權人不相一致，但仍維持由張相玉之繼承人所有之情形，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。而房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。原告為拍定人，明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應繼受土地所有人與房屋所有人間之租賃關係。

　⑵關於附圖B1、B2所示建物部分：

　　附圖B1部分建物為張國玲所興建，已如前述，而附圖B2部分建物亦為張國玲所興建，亦為到場之兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真。雖此部分並無稅籍申請資料可資參照，然參酌該部分之建物與附圖B1部分建物使用共同牆壁，應屬同時興建，並由張國玲原始取得建物所有權，而參照附圖B1未保存建物之起造時間為106年2月23日測量之前不久，張國玲於100年11月28日因與其他遺產協議分割，由張國玲單獨取得三筆土地所有權全部，可認為附圖B1及B2之建物於興建完成之初，土地及建物均同屬張國玲一人所有，至為明顯。而原告明知房屋占用土地部分不點交，仍於107年7月19日參加投標，於同年月30日取得系爭三筆土地所有權，造成土地及房屋之所有權人不相一致，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。且按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得直接適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。其後附圖B1、B2之建物，於張國玲死亡後，由Ａ０５等三人繼承，附圖B1之建物雖經Ａ０５等三人就該部分協議分割，由Ａ０５單獨取得；附圖B2部分仍由Ａ０５等三人繼承，渠等依據繼承之法律關係，仍非不得主張法定租賃權。原告為拍定人明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應就土地所有人與房屋所有人間房屋得使用期間所生之法定租賃關係受其拘束。

　⑶關於附圖F、G所示建物部分：　

　　附圖F、G之建物均為張國玲所興建，為到場之兩造所不爭執，其餘未到庭之被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，均可視為真。是該部分未保存登記之建物，既然由張國玲出資興建，自應由張國玲取得原始所有權，且張國玲又於100年11月18日取得系爭三筆土地所有權，建物及土地均同屬張國玲一人所有，而原告為拍定人明知房屋占用土地部分不點交，仍於107年7月19日參加投標，於同年月30日取得系爭三筆土地所有權，造成土地及房屋之所有權人不相一致，並無特別約定不許土地上之房屋所有人繼續使用土地。且按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故房屋所有人自得直接適用民法第425條之1第1項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。其後附圖F、G之建物，於張國玲死亡後，由Ａ０５等三人繼承該部分之事實上處分權，渠等仍非不得依據繼承之法律關係，主張法定租賃權。原告明知房屋占用土地部分不點交，卻仍出價購買，自應就土地所有人與房屋所有人間房屋得使用期所生之法定租賃關係受其拘束。

　4.又查，68地號及238地號土地於拍賣前曾於104年12月9日設定地上權予訴外人徐慶全及劉宜蓁（權利範圍各二分之一），設立目的為建屋使用，期間自104年12月7日起至105年5月6日為止，然於105年1月9日又均設定抵押權予徐慶全，擔保張國玲對渠等所簽發之104年12月7日所簽發之本票，後嗣徐慶全再將上開二筆土地之抵押權於同年11月11日讓與訴外人 陳彥廷 ，再由陳彥廷，徐慶全二人具狀聲請拍賣抵押物，以上業經調閱本院106年度司執字第128332號執行卷宗查核卷附之土地登記謄本無誤。而按地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。故設定地上權，自以具有該法條所示之目的而使用土地之意思而設定，始為真正之地上權，而查，張國玲於104年12月9日設定地上權予徐慶全及劉宜蓁，期間為自104年12月7日起至105年5月6日為止，然此段期間，如附圖所示A、B1、B2、C、D及E之建物，仍延續存在，而上開設定地上權期間，更無由徐慶全及劉宜蓁在該土地上有建築物、工作物或竹木為目的而使用系爭土地之情形發生，參酌地上權設定後，隨後又設定抵押權擔保張國玲104年12月7日所簽發之本票債權，可認為其設定係加強擔保本票債權，其竟設定地上權，顯屬通謀虛偽之意思表示，是尚難以此二筆土地有地上權設定，影響前揭已成立之租賃關係。原告主張上開地上權之設定已不存在推定法定租賃關係云云，自非可採。

　5.Ａ０５就附圖B1、B2、F及G部分之建物占用系爭三筆土地曾為自認無權占用乙節，對其他被告不生效力：

　　訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。經查，Ａ０５曾於112年3月22日本院偕同兩造整理不爭執事項時，就原附圖B（其後區分為附圖B1及B2二部分）、F、G部分承認其無占用（見本院二第299頁），原告則據此主張Ａ０５就B部分自應受其自認之拘束，惟查，原附圖B部分之建物，其中附圖B1部分，雖經Ａ０５等三人於遺產分割時協議由Ａ０５獨自取得；其餘附圖B2部分及附圖F、G部分，尚應由Ａ０５、Ａ１１及Ａ１０三人共同繼承，而就附圖B1及B2部分（即原附圖B部分）而言，當時原告尚對被告 蔣耀銘 起訴主張其承租該部分建物，依據原告當時之主張，Ａ０５之房屋無權占用原告之土地，同時亦造成蔣耀銘所承租之房屋亦無權占用原告之土地，故聲明請求蔣耀銘應就原附圖B所示房屋（即附圖所示B1及B2部分之房屋）騰空，而就Ａ０５該部分之房屋是否無權占用土地乙節，對於Ａ０５及被告蔣耀銘而言，仍有合一確定之必要，不容許法院對之為歧異之判決，是見Ａ０５關於附圖B1及B2建物部分無權占用土地所為之自認，就形式上觀察之，當時所為之自認顯不利於當時共同訴訟人，依上開說明，其所為之自認，對全體不生效力。雖原告事後於112年5月18日撤回對蔣耀銘之起訴，亦難使已失效之訴訟行為再生拘束力。至於附圖B2、F及G建物部分，其共有人尚包含Ａ１１及Ａ１０二人，其後更經原告追加其二人為被告，關於附圖B1、F、G部分，是否無權占用，對Ａ０５等三人亦有合一確定之必要，則Ａ０５個人先前所為之自認，亦不利於其他共同訴訟人，同上說明，此部分所為之自認，亦對全體不生效力。是原告援引先前Ａ０５之自認，主張應以該自認為認定事實之基礎云云，要無可採。

　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文，是占有土地之人若有權占用土地，所有權人仍不得僅憑其為所有權人，即對占用土地之人請求除去妨害所有權或返還土地。如上所述，附圖A、B1、B2、C、D、E、F及G之建物之所有權人，雖因繼承、協議分割遺產及原告僅拍得土地等因素，導致其所有權人不一致，然對該等建物有事實上處權之人對現有土地所有權人之間均存有法定租賃關係，則其分別占用系爭三筆土地，自非無權占用，是原告依據民法第767條第1項之規定，先位分別請求因承租該建物而直接占用之人遷出，及就該等建物有事實上處分權人請求拆屋還地，自非有據，其依據不當得利之法律關係，請求其取得所有權後相當租金之不當得利損害金，亦非有據，從而，原告先位之請求，均無理由，自應予駁回。其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回之。則原告先位聲明之請求既經認為無理由而予以駁回，本院自應就原告備位聲明之請求部分繼續為審理。

　㈣關於原告備位就附圖A、C、D、E部分之建物請求本院核定租金為有理由：

　1.如上所述，附圖A、C、D、E部分之建物，既經認定有法定租賃關係，兩造就租金數額復無法協議，是原告依據民法第425條之1第2項之規定請求就附圖A、C、D、E部分房屋占用土地部分，由法院定其租金數額，為屬有據。

　2.又土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院所定租金數額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金，業經最高法院經徵詢程序統一見解（參照最高法院院110年度台上字第3013號判決意旨），是Ａ０４引用同院109年度台上字第3068號判決意旨主張原告請求之租金，屬形成之訴，僅得請求核定意思表示時起算之租金，不得請求承租人給付該意思表示前之租金云云（見卷四第208頁），即非可採。

　3.土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號分別著有判決意旨固可資參照。惟土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。房屋所用之「基地」，土地地價亦直接影響房屋之租金成本，是依照土地法第105條準用同法第97條時，非不得併予考量之。查附圖A、C、D、E部分之建物系分別坐落於同段68地號及238地號土地上，目前並非被告張賴麗霞等五人居住使用，分別出租予Ａ１７、Ａ１３及Ａ０９等人居住使用，足見該等部分之房屋係供營業使用，並非房屋處分權人自行居住使用，依上開說明，該部分不受土地法第97條所規定申報地價百分之10之限制，茲審酌系爭土地坐落位置，工商繁榮程度，交通由北陽路382巷，東側可通北陽路450巷（臨旱溪旁道路），西側可通達豐原大道四段之交通便利程度（見本院卷四第339頁至344頁所附Google地圖），及Ａ０５自己或為扶養母親 林素蘭 之目的，分別將門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號(即含占用附圖A、B1及同段102地號土地部分)出租予綽號「阿瑞」收取每月1萬5000元之租金；同巷32號（即占用附圖C及同段102地號土地部分)出租予Ａ１７收取每月5000元之租金；同巷36號（即占用附圖D及同段102地號土地部分)出租予Ａ１３收取每月8000元之租金；同巷38號（即占用附圖E、F及同段100、102地號土地部分)出租予Ａ０９收取每月8000元之租金等獲利情形（見本院卷三第29頁至99頁），其收取租金之成本除占用系爭土地外，尚包含提供房屋構造供承租人使用，且承租房屋之範圍亦超出占用系爭三筆土地之範圍等因素，認為原告被占用土地與被告間法定租賃關係之租金，應以每年按各該年度之土地公告地價百分之3計算，較為妥適，原告逾此請求，為屬過高，尚非有據。

　4.基此，⑴原告就附圖A部分請求該部分之處分權人即Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５自原告110年10月14日民事追加起訴狀暨變更訴之聲明狀送達最後被告翌日即110年11月6日（即Ａ０５110年10月26日寄存送達滿10日之翌日，見卷一第149頁，原告列為110年10月27日顯漏未計算10日之寄存生效時間）至返還土地之日止，按公告現值百分3計算之租金，為屬有據，逾此請求為屬無據【以109年為例，原告所得請求按給付租金為2萬1818元（即40.18X18100X1X0.03=21818），元以下四捨五入，超過部分為屬無據】。原告請求自其取得所有權之日(107年7月30日)起至110年10月26日為止之已屆期之核定租金，亦屬有據，至於同年月27日起至同年11月5日部分，雖因原告漏計寄存生效時間而產生誤差，然基於處分權主義之精神，此部分仍屬原告起訴聲明請求之範圍，本院自得在原告請求之範圍內為判決，則原告此段期間所得請求之金額應為7萬1821元（計算式詳附表四編號1.所示），逾此請求，則非有據。⑵原告就附圖C、D、E部分請求該部分之處分權人即Ａ００３等五人自112年4月19日民事變更聲明暨追加訴訟狀繕本送達最後被告翌日即112年5月6日（即賴 張賴霞 、Ａ１０及Ａ１１於112年4月25日寄存送達滿10日之翌日，見本院卷二第103、111、113頁，原告列為同年4月26日亦漏未計算計算寄存送達生效時間），至返還土地之日止，按公告現值百分之3計算之租金，亦屬有據，逾此請求亦屬無據。原告請求自107年7月30日起112年4月25日為止，已屆期之租金，亦屬有據，至於112年4月26日起至同年5月5日部分，雖因原告漏計寄存生效時間而產生誤差，然基於處分權主義之精神，此部分仍屬原告起訴聲明請求之範圍，本院自得在原告請求範圍為判決，則原告此段期間所得請求之金額應為35萬2785元（計算式詳附表四編號2.所示），逾此請求，則非有據。

　5.按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，又繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第272條、第1153條第1項分別定有明文。則連帶債務之成立，既以法律明定或約定為限，故繼承人僅對於被繼承人生前已負債務，如不當得利債務，依民法第1153條第1項規定負連帶清償責任，至於本件被告Ａ００３等五人繼承被繼承人房屋之事實上處分權後，因繼承人張國玲積欠債務遭法院拍賣，由原告取得土地，造成土地與房屋所有權不一之情形，而衍生法定租賃關係，則就核定租金後所生之請求權，乃就繼承人繼承後所產生之債務，非被繼承人生前已負債務，自非負連帶責任之範圍。（臺灣高等法院暨所屬法院109年法律座談會民事類提案第6號研討結果參照）。原告就附圖所示A、C、D、E部分，分別請求該部分之處分權人即被告Ａ００３、Ａ０４、Ａ０５三人及Ａ００３等五人，分別自前揭訴狀繕本送達最後被告翌日起至返還土地之日止連帶給付租金部分，乃被告等人繼承土地後茲生法定租賃事由所致，非被繼承人張相玉生前已負之債務，依上開意旨，原告請求被告連帶給付，自非有據。

　㈤原告備位請求部分，乃繼續就附圖B1、B2、F及G部分，主張被告無權占用，請求承租房屋之人遷出及房屋占用土地之被告拆屋還地，及請求相當不當得利之租金，亦無理由：

　　附圖B1、B2、F及G部分之房屋占用系爭土地，既有法定租賃關係，是原告備位繼續聲明之請求第1項至第6項部分，均係以被告無權占用為其主張依據，此部分之理由，與先位之訴之理由相同，援引用之。被告對此部分既非無權占用，原告依據民法第767條第1項之規定，請求備位聲明第一項及第四項，及依據不當得利之法律關係請求相當租金之不當得利等，亦屬無據。

　㈥復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付已屆期之租金，係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，是原告分別自訴狀繕本送達最後被告翌日起算之法定遲延利息，即7萬1821元部分自110年11月6日起；35萬2785元部分自112年5月6日，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為屬有據。

　㈦綜上所述，原告備位聲請依據民法第425條之1第2項之規定請求核定附圖A、C、D、E部分之建物占用土地之租金數額，為屬有據，茲核定之租金之數額為每年各該地號按該年度之公告現值百分之3，又原告分別請求從其取得土地所有權之日起至訴訟送達最後被告之已屆期之租金，即如附圖A部分7萬1821元、如附圖C、D、E部分35萬2785元，及訴狀送達最後被告翌日（分別為110年11月6日及112年5月6日）起按年息5%計算之利息，暨分別請求自該日起至返還土地為止之按年計算之租金，均有理由，應予准許，爰判決如主文第一項至第五項所示，至於原告其餘之請求，則非有據，應予駁回。

五、兩造就判決主文第二項至第五項原告勝訴部分，分別陳明願供擔保以代釋明，聲請為准、免假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之，至於判決主文第一項乃核定租金之判決，其性質不宜宣告假執行，原告聲請供擔保請准宣告假執行，應非有據；另原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，均應予駁回。

六、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。　　

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項、第79條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113　年　　10　　月　　09　　日

　　　　　　　　民事第一庭　法　官許石慶

右正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀(須附繕

本)。

中　　華　　民　　國　　113　年　　10　　月　　11　　日

　　　　　　　　　　　　　　書記官孫立文

附表一(先位聲明)：