裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第1366號民事判決
裁判日期：民國98年05月26日
裁判案由：調整租金
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第1366號原告戊○○
癸○○
之3丁○○辛○○己○○庚○○共同訴訟代理人 余鑑昌 律師複代理人 劉明益 律師被告未○○
申○○兼上一人訴訟代理人酉○○被告午○○
弄15辰○○巳○○戌○○亥○○寅○○即丑○○之卯○○即丑○○之上二人共同訴訟代理人 蘇弘志 律師複代理人 陳俊斌 律師
丙○○被告壬○○○
甲○○兼上一人法定代理人乙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段二三八地號土地，自民國九十六年十二月五日起，每月租金調整為新臺幣貳萬零叁佰叁拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原來被告丑○○於起訴後之民國97年11月24日死亡，依民事訴訟法第168條、第175條規定，應准由其繼承人卯○○、寅○○承受訴訟；又被告未○○、申○○、酉○○、午○○、辰○○、巳○○、戌○○、亥○○、壬○○○均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：臺北市○○區○○段2小段238地號，面積63平方公尺之土地（下稱系爭土地），為原告本於繼承關係而公同共有。坐落其上之門牌號碼臺北市○○區○○○道○○號房屋（下稱系爭房屋），為訴外人 謝天 從於民國10年1月5日所興建。 謝天從 建屋當時係向原告之先祖承租系爭土地，該租賃為不定期土地租約（下稱系爭土地租約），迄民國51、52年間，租金約定為每年新臺幣（下同）300元。嗣該租約之出租人、承租人契約地位，輾轉由原告、被告分別繼承。因系爭土地至96年間，公告現值已高昇至每平方公尺13萬8000元，惟被告仍執意按原約定每年300元之標準給付租金，原告自得依民法第442條規定，訴請將租金調高為按系爭土地96年1月申報地價總價額年息10%計算，即每月2萬2596元等語。並聲明：被告承租原告所有系爭土地之租金應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每月2萬2596元。
三、被告卯○○、寅○○辯稱：系爭房屋未供營業或收租，僅卯○○、寅○○居住使用，其餘共有人均已遷離，該房屋隔鄰租金每月1萬3000元，原告於94年間訴請系爭房屋前共有人給付使用系爭土地之之不當得利，亦經法院判決認定以每月
1萬1264元為適當，原告請求調整租金之數額過高，應按系爭土地申報地價總額年息1%計算為適當，爰聲明請求駁回原告之訴等語；被告未○○辯稱：系爭房屋於謝天從去世後，即由其繼承人協議分歸繼承人丑○○使用，其餘繼承人則陸續遷出未再使用。當時系爭土地之出租人即原告之被繼承人，亦同意土地租金向丑○○收取。依民法第1171條第1項規定，除丑○○之繼承人以外，同時繼承系爭土地租約之其餘繼承人，均已免除連帶責任。原告仍以未○○應負連帶給付租金義務而起訴，自無理由。縱認應予准許，其請求調整之租金數額亦屬過高而無可採，爰聲明請求駁回原告之訴等語。被告申○○辯稱：系爭土地租金應由目前使用系爭房屋者支付等語。被告甲○○、乙○○辯稱：不知系爭土地租約之事，不應由其負擔租金等語。
四、經查，原告主張系爭土地為原告本於繼承關係而公同共有。坐落其上之系爭房屋，為訴外人謝天從於10年1月5日所興建。謝天從建屋當時係向原告之先祖承租系爭土地，該租賃為不定期土地租約，其出租人之契約地位，已輾轉由原告繼承。迄51、52年間，系爭土地租約之租金約定為每年300元，至96年1月，系爭土地公告現值已達每平方公尺13萬8000元等情，為被告所不爭，並有原告提出之土地登記謄本附卷可稽（見調字卷第11頁），堪信為真正。
五、原告另主張系爭土地租約之承租人契約地位，輾轉由被告繼承一節，雖為被告未○○前詞所否認，惟按繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項前段定有明文。據此規定，謝天從死亡後，其財產上之一切權利義務，包括系爭土地租約之承租人契約地位，即由其繼承人概括繼受。又謝天從之繼承人原有子○○、 謝式駿 、 謝式寬 、 謝式裕 、丑○○，其中謝式駿於繼承後之71年4月30日死亡，有其繼承系統表及除戶謄本附卷可證（見訴字卷第54頁背面、第263頁），依上開民法規定，謝式駿所繼受之系爭土地租約承租人契約地位，亦應由其繼承人概括繼承。而被告未○○為謝式駿之子，係謝式駿繼承人，有其戶籍謄本在卷為憑（見訴字卷第200頁），則系爭土地租約承租人契約地位，自應由被告未○○繼受。雖被告未○○辯稱系爭房屋於謝天從去世後，即由繼承人協議分歸繼承人丑○○使用，其餘繼承人則陸續遷出未再使用，當時系爭土地之出租人即原告之被繼承人，亦同意土地租金向丑○○收取等語。惟未據舉證以實其說，且為原告所否認，參酌本件原來被告丑○○於亡故前，亦陳稱系爭房屋並無協議分割情事（見訴字卷第165頁背面）等情，可見被告未○○上開辯詞尚無可採。則其引民法第1171條第1項規定，辯稱除丑○○之繼承人以外，同時繼承系爭土地租約之其餘繼承人，均已免除連帶責任等語，即屬無據。則原告主張系爭土地租約之承租人契約地位，已輾轉由被告繼承一節，應堪採信。
六、按未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，民法第442條前段及土地法105條準用同法第97條第1項定有明文。至於出租人就不動產租賃物為增租之請求，所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金比較等情形為標準，最高法院20年度上字第283號亦著有判例可資參照。查系爭土地96年1月之公告現值已達每平方公尺13萬8000元，顯較土地租金每年僅300元之51、52年時期高漲甚多，殆無疑義。原告依上開規定請求調高租金，尚無不合。本院審酌系爭土地位於臺北市○○區○○○道上，鄰近萬華批發市場、火車站等人潮眾多商業繁榮地帶，交通便利，生活機能尚佳，有照片及地圖附卷可稽（見訴字卷第60至62頁、71頁），其96年1月申報地價為每平方公尺4萬3040元，有土地登記謄本在卷可證（見調字卷第11頁），其隔鄰土地上所建房屋，單層租金即達每月1萬3000元，亦有租賃契約書為佐（見訴字卷第100頁）等情並參酌原告主張系爭土地租金應為每月2萬2596元，被告卯○○、寅○○則陳稱渠願支付租金數額與原告請求之差額約在1、2千元左右等語（見訴字卷第165頁背面），認被告承租系爭土地之每月租金，以調整為按土地申報地價總額年息9%即每月2萬336元為適當（計算式：43040×
63×0.09÷12，小數點以下四捨五入）。
五、至於被告申○○、甲○○、乙○○雖以上詞辯稱系爭土地租金不應由其給付等語，惟本件原告並未請求被告給付租金，是被告上開辯詞對本件租金數額之酌定並無影響，附此敘明。
六、從而，原告依民法第442條規定，訴請自起訴狀繕本送達翌日即96年12月5日起，調整被告承租系爭土地之租金為每月
2萬336元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條判決如主文。中華民國98年5月26日
民事第三庭法官黃明發以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年5月26日
書記官陳怡如